Что закон 820 7 относит к лицевому фасаду здания при согласовании

Что закон 820 7 относит к лицевому фасаду здания при согласовании, определяется не стороной света и не подписью на поэтажном плане: Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 связывает этот статус с визуальным восприятием фасада с открытых городских пространств и его участием в формировании уличного фронта. Торцевая стена, которую видно с улицы, площади, набережной или другого открытого общественного пространства, может быть лицевым фасадом наравне с продольной стеной по красной линии. Для собственника это означает, что сначала нужно определить режим конкретной стороны здания, а уже потом выбирать проект, состав согласований и способ выполнения работ. Сроки и стоимость проектных решений, комплект документов и ответы на частные вопросы собраны во второй половине статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Где действует Закон № 820-7 и что он называет лицевым фасадом

Закон № 820-7 является законом Санкт-Петербурга о границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в таких зонах. Он применяется к петербургскому объекту, если его расположение и статус подпадают под соответствующий режим охраны. Для здания в Москве или Московской области эту норму нельзя использовать как основание согласования: там действуют нормативные акты соответствующего региона.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

В законе лицевой фасад описывается через визуальное восприятие с открытых городских пространств. Учитывается также, формирует ли фасад уличный фронт. Поэтому термин описывает не только сторону, обращенную к проезжей части. В него может попасть фасад, который воспринимается с площади, набережной, сквера или другой территории общего пользования.

Администрация Санкт-Петербурга публикует действующие сведения о редакциях закона и порядке работы с документами на официальной странице, посвященной Закону № 820-7. Перед подготовкой проекта собственник сверяет не только название закона, но и конкретную зону охраны, режим использования земель и специальные требования к исторической среде.

Таблица показывает критерий квалификации: решающим остается не положение стены по сторонам света, а ее видимость и роль в уличном фронте. Для углового здания границу проводят по каждой стороне отдельно, поэтому один общий снимок объекта не заменяет фиксацию всех фасадов.

Развертки фасадов показывают, какие стороны здания выходят в воспринимаемое городское пространство и какие элементы требуют отдельной проверки.

Как провести границу между лицевым и дворовым фасадом

Дворовый фасад определяется не тем, что собственник использует двор для доступа к помещению, а характером пространства, с которого видна стена. Внутриквартальная территория может быть закрыта от городского обзора, но угловой участок здания иногда одновременно обращен во двор и на улицу. В проекте такую стену нельзя обозначать одним словом без фотофиксации и схемы восприятия.

Мы начинаем проверку с обхода здания и фиксируем каждую наружную плоскость отдельно. Отмечаем улицы, площади, набережные, скверы и другие открытые пространства, с которых видны стены. Затем сопоставляем наблюдение с ситуационным планом, границами зоны охраны и режимом конкретного участка.

Как определить лицевой фасад: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите актуальный план здания и обозначьте на нем все наружные стены, включая торцы, выступающие объемы и встроенно-пристроенные части.
2. Шаг 2. Выполните фотофиксацию с каждой стороны. В кадре должны читаться не только стены, но и пространство, из которого они воспринимаются.
3. Шаг 3. Отдельно отметьте стены, которые видны с улицы, площади, набережной, сквера или другой открытой территории общего пользования.
4. Шаг 4. Сверьте полученную схему с режимом зоны охраны и сведениями о статусе здания. Для объекта культурного наследия дополнительно проверяют предмет охраны и требования к сохранению.
5. Шаг 5. Нанесите на чертеж условные обозначения лицевых и дворовых сторон, приложите фотографии и только после этого определяйте состав проектных и разрешительных документов.

Результат самостоятельной проверки - схема, на которой каждая сторона связана с конкретным открытым пространством. Если видимость спорная, собственник не делает окончательный вывод по одному адресу или снимку, а передает на проверку план, фото и сведения о зоне охраны.

Важный нюанс из практики: новый проем без ослабления несущих элементов и проем с конструктивным усилением проходят разные технические проверки. В первом случае проект и техническое заключение фиксируют решение, во втором дополнительно показывают конструктивную часть и расчет усиления.

Обмерный чертеж связывает фактические размеры проемов, тамбуров и отделки с проектируемым изменением фасада.

Что меняется в согласовании, если фасад признан лицевым

Статус лицевого фасада переводит проверку из плоскости обычного ремонта в плоскость сохранения архитектурного решения и исторической среды, если объект находится в зоне действия Закона № 820-7. Состав требований зависит от режима конкретной зоны, статуса здания и вида планируемых работ. Один и тот же проем для современного здания вне охранной зоны и для исторического здания в зоне охраны оценивается по разным основаниям.

Для собственника первая развилка выглядит так: меняется ли архитектурное решение, меняется ли цвет или материал, затрагиваются ли несущие конструкции и выполнены ли работы уже сейчас. Устройство входной группы, изменение оконного или дверного проема, козырек, навес, приямок и витринное остекление требуют отдельной проверки. Пристройка с самостоятельным объемом и фундаментом уже выводит задачу в реконструкцию.

Лицевой фасад также проверяют при подготовке графических материалов. В проекте показывают уличный, дворовый и торцевые фасады, фотофиксацию текущего состояния, развертки и ведомость отделки. Если проект касается цвета или материала, используют обозначения палитр и описывают существующую и проектируемую отделку, чтобы проверяющий мог сопоставить решение с историческим окружением.

Региональная специфика: московский порядок согласования фасадов нельзя переносить на Санкт-Петербург. В материалах бюро 94-ПП и 432-ПП описывают маршруты для Москвы, а Закон № 820-7 и предусмотренные им режимы относятся к Санкт-Петербургу. Перед началом работ собственник фиксирует регион, орган согласования и нормативный маршрут в техническом задании.

Визуализация входной группы помогает сопоставить новый вход, козырек, ступени и остекление с существующей плоскостью фасада.

Когда одного определения лицевого фасада недостаточно

Видимость стены отвечает только на один вопрос: какой режим фасада нужно учитывать. Она не заменяет проверку правового статуса здания и состава работ. Если объект имеет статус объекта культурного наследия, работает предмет охраны и специальный порядок КГИОП. Если проект включает изменение объема здания, кровли, пятна застройки или несущих конструкций, рассматривают реконструкцию и связанные с ней документы.

Для ремонта без изменения архитектурного решения может применяться отдельный порядок производства работ. Но одинаковый цвет или материал сами по себе не доказывают, что согласование не требуется: значение имеют способ ремонта, установка лесов, повреждения фасада и режим участка. Поэтому решение принимают после осмотра и анализа задания, а не по названию работ в смете.

Как мы работаем

1. Запрашиваем исходные данные. Нужны правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, планы, фотографии всех сторон здания и описание планируемых работ.
2. Проверяем ограничения. Анализируем расположение объекта, статус здания, границы зоны охраны, предмет охраны при его наличии и требования к градостроительному регламенту.
3. Размечаем фасады вручную. Сопоставляем фото с планом, отмечаем видимые с открытых пространств стороны, торцы, выступающие объемы, входы и проемы.
4. Формируем маршрут. Отделяем изменение внешнего облика от реконструкции, колористических работ и ремонта с ордером, после чего составляем перечень проектных и разрешительных документов.

На выходе собственник получает не общее обозначение «лицевой фасад», а схему с привязкой к сторонам здания, перечень проверяемых ограничений и понятное описание следующего документального этапа.

Какие ограничения действуют именно на лицевом фасаде

Закон № 820-7 связывает режим лицевого фасада с сохранением исторического архитектурного решения и характеристик уличного фронта. Конкретный запрет зависит от зоны, типа здания и описанного в проекте вмешательства, поэтому нельзя составить единый список разрешенных работ для всех адресов Санкт-Петербурга. Собственник проверяет режим участка и только затем сравнивает его с проектным решением.

Что проверяют в составе архитектурного решения

• Проемы. Проверяют создание, ликвидацию и изменение оконных, дверных и воротных проемов, а также соответствие их размера, формы и заполнения историческому решению.
• Остекление. Оценивают рисунок расстекловки, соотношение остекленных и глухих поверхностей и отсутствие решений, которые меняют восприятие лицевого фасада.
• Декор и отделку. Сохраняют карнизы, пилястры, колонны, наличники, цоколь и другие элементы, если они относятся к архитектурной характеристике здания. Современный материал оценивают по его визуальному соответствию традиционному материалу для конкретного исторического окружения.
• Оборудование. Отдельно проверяют наружные блоки кондиционеров, воздуховоды, антенны, банкоматы и другие устройства, которые меняют восприятие лицевой поверхности.
• Выступающие элементы. Козырьки, навесы, крыльца, ступени, приямки, ограждения и входные группы сопоставляют с уровнем первого, цокольного или подвального этажа и с требованиями режима зоны.

Смысл проверки состоит в сохранении композиции фасада, а не только в контроле цвета. Даже одинаковая окраска не делает допустимыми новый проем, вынесенный наружный блок или пристроенное крыльцо. Эти элементы сначала квалифицируют по виду работ, затем проверяют по режиму зоны и статусу здания.

Почему нельзя переносить московские правила на Петербург

В Москве изменение цвета, облицовки и отдельных элементов фасада проходит по городским правилам и маршрутам Москомархитектуры. В Санкт-Петербурге собственник проверяет Закон № 820-7, режим зоны охраны, требования КГИОП и порядок подготовки заключения, установленный для таких случаев. Органы и документы не являются взаимозаменяемыми.

Эта оговорка нужна собственнику здания, если проектировщик работает сразу в нескольких регионах. В АБ МБР мы разделяем исходные данные по региону до начала разработки: отдельно фиксируем требования Москвы и отдельно требования Санкт-Петербурга. Это исключает ситуацию, когда в техническое задание попадает московский документ, хотя объект находится в петербургской зоне охраны.

Когда лицевой фасад нельзя оценивать отдельно от объекта

Отдельная оценка фасада недостаточна, если на здании уже есть самовольные пристройки, новые входы, измененные окна или надстройки. Сначала устанавливают, какие сведения внесены в ЕГРН и техническую документацию, затем сравнивают их с фактическим состоянием. Выполненное изменение может потребовать маршрута реконструкции или оформления технического плана, а не только согласования визуального решения.

Та же последовательность нужна для объектов культурного наследия. Для них проверяют предмет охраны и допустимый состав работ, а проектные решения передают на рассмотрение в орган охраны. Лицевой фасад может быть частью предмета охраны, но его наличие само по себе не показывает, какой именно элемент разрешено заменить.

Что собрать собственнику до обращения за согласованием

Предварительная диагностика нужна до заказа проектной документации, потому что без нее нельзя определить, что именно согласовывается: локальное изменение архитектурного решения, колористика, ремонт, реконструкция или сочетание нескольких работ.

Предварительный чек-лист

• Сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы на здание или помещение.
• Актуальные планы, поэтажные планы и материалы предыдущих обследований, если они есть.
• Фотографии всех фасадов с привязкой к улицам, двору, площади, набережной или другой территории, с которой видна стена.
• Описание планируемых работ с указанием проемов, входной группы, остекления, козырьков, навесов, оборудования, отделки и цвета.
• Сведения о статусе объекта культурного наследия и о расположении в зоне охраны.
• Документы на ранее выполненную реконструкцию, перепланировку и изменения фасада.

Если собственник собирает комплект самостоятельно, первым документом для проверки служит актуальная выписка ЕГРН, а первым графическим материалом - схема всех фасадов с фотофиксацией. Эти документы показывают расхождения между зарегистрированными характеристиками и фактическим состоянием.

Образцы для подготовки фасадного проекта

Для рабочей подготовки можно использовать практические формы и образцы, но их содержание нужно сверять с действующим порядком подачи и с режимом конкретной зоны.

Эти файлы помогают понять структуру обращения, технического задания и паспорта, но не отменяют проверку регионального нормативного маршрута. Для объекта по Закону № 820-7 собственник дополнительно сверяет требования КГИОП и режим охраны.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Стоимость определения лицевого фасада и согласования изменений

В прайсе бюро нет отдельной позиции «определение лицевого фасада»: эта работа входит в предварительный анализ объекта и рассчитывается индивидуально по составу исходных данных, числу фасадов и планируемым изменениям. Отдельные услуги нужны только после того, как установлен нормативный маршрут и понятен объем проектирования.

Если объект требует только определения фасадных сторон, точная цена рассчитывается индивидуально по параметрам объекта. Для предварительной оценки состава работ используйте калькулятор стоимости услуг, а окончательный перечень документов устанавливается после анализа здания и режима зоны охраны.

Примеры объектов, проектных задач и результатов фасадных работ собраны в разделе кейсов АБ МБР. Срок и состав работ в каждом примере зависят от статуса здания, числа фасадов и характера изменений.

Оценить качество подготовки документации по опыту заказчиков можно в разделе отзывов о выполненных работах. Отзывы не заменяют проверку нормативного маршрута по конкретному адресу.

Выводы

Закон Санкт-Петербурга № 820-7 связывает лицевой фасад с визуальным восприятием с открытого городского пространства и формированием уличного фронта. Поэтому лицевым может оказаться торец, обращенный к площади или скверу, а угловое здание может иметь несколько лицевых сторон. Собственник сначала отмечает фасады на плане и проверяет режим зоны охраны, затем выбирает состав проектных и разрешительных документов.

В АБ МБР мы разделяем региональные правила, фиксируем фактическую видимость каждой стены, проверяем статус здания и отделяем изменение фасада от реконструкции, колористики и ремонта. Такой порядок дает собственнику схему фасадов, перечень ограничений и основание для дальнейшей подготовки документации.

Частые вопросы о лицевом фасаде по Закону № 820-7

Считается ли лицевым фасадом торцевая стена, выходящая на сквер?

Да, если торец визуально воспринимается с открытого городского пространства и участвует в формировании уличного фронта. Ориентация стены как торцевой не исключает ее из режима лицевого фасада. Для подтверждения фиксируют видимость на фото и показывают сторону на ситуационном плане.

Любая ли стена со стороны улицы автоматически является лицевым фасадом?

Нет. Проверяют не только направление стены, но и ее фактическое восприятие с открытого пространства, а также роль в уличном фронте. Если стену закрывает соседнее здание или она обращена только во внутренний двор, квалификация требует отдельной проверки по ситуации и режиму зоны.

Распространяется ли Закон № 820-7 на здание в Москве?

Нет. Это Закон Санкт-Петербурга о зонах охраны объектов культурного наследия и градостроительных регламентах в их границах. Для здания в Москве или Московской области применяются региональные нормативные акты и органы согласования соответствующего региона.

Нужно ли согласование, если фасад перекрашивают в тот же цвет?

По одному описанию цвета определить маршрут нельзя. Проверяют, меняется ли архитектурное решение, требуется ли установка строительных лесов, есть ли повреждения, относится ли здание к объектам культурного наследия и какие требования установлены для зоны. Ремонт без изменения облика может идти по отдельному порядку, но это подтверждают по составу работ.

Как определить статус лицевого фасада у уже измененного здания?

Сначала сопоставляют фактическое состояние с ЕГРН, планами, архивными материалами и документами на прежние работы. Затем отмечают изменения окон, входов, пристроек, кровли и отделки. Если фактический объем отличается от зарегистрированного, сначала квалифицируют выполненные работы, поскольку они могут относиться к реконструкции, а не к отдельному согласованию фасада.

Меняется ли порядок, если здание является объектом культурного наследия?

Да. Для объекта культурного наследия дополнительно проверяют предмет охраны и специальные требования к сохранению исторической архитектуры. Проектные решения рассматриваются в порядке, установленном органом охраны, а допустимость замены элемента нельзя вывести только из того, что он находится на дворовой или лицевой стороне.