Заключение кадастрового инженера показывает соответствие или несоответствие площади застройщика через сопоставление трех величин: площади по проектной документации и разрешению на строительство, площади помещения по договору участия в долевом строительстве и площади, измеренной на объекте по правилам приказа Росреестра № П/0393. Вывод о соответствии зависит от порога: для разрешения на ввод Градостроительный кодекс допускает разницу площади всего объекта до 5% при совпадении числа этажей, помещений и машино-мест, а для отдельного помещения допустимое отклонение задает ДДУ, и оно не может превышать 5%. Разберем, из каких разделов состоит заключение, почему площадь по БТИ, по проекту и по ЕГРН расходится даже при точных обмерах и где в документе видно обоснование каждого значения. Сценарная таблица по типам объектов, чек-лист проверки заключения, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы - во второй половине статьи.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Какие площади застройщика сравнивает кадастровый инженер
У построенного объекта одновременно существует несколько площадей. Проектная приведена в разделе архитектурных решений и в технико-экономических показателях, общая площадь и площадь застройки - в разрешении на строительство, площадь каждой квартиры или нежилого помещения - в ДДУ. Фактическую площадь определяет кадастровый инженер по натурным обмерам, и после кадастрового учета в ЕГРН попадает именно она. Заключение кадастрового инженера сводит эти значения в одном документе и объясняет происхождение каждой разницы.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
С 1 сентября 2026 года статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» разводит источники сведений для технического плана здания. Характеристики здания указываются на основании разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений и проектной документации, но местоположение здания, его площадь и площадь застройки из этого перечня исключены. Площадь в техплан из проекта не переписывается: она определяется измерениями, а проектное значение остается базой для сравнения.
Для застройщика действуют два разных порога. Первый установлен частью 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ: различие не более чем на 5% между площадью объекта по техническому плану и площадью по проектной документации или разрешению на строительство не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод, если количество этажей, помещений и машино-мест соответствует проекту. Этот порог относится к объекту целиком. Второй касается отдельного помещения: часть 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ позволяет установить в договоре предел допустимого изменения общей площади жилого или нежилого помещения не более 5%, и превышение этого предела дает участнику долевого строительства право на односторонний отказ от договора. Доплата или возврат денег при отклонении площади возможны, если договор предусматривает такой порядок изменения цены по статье 5 того же закона.
Разрешение на ввод выдает орган, который выдал разрешение на строительство; в Москве, как правило, это Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор). Технический план входит в пакет документов по пункту 12 части 3 статьи 55 ГрК, а в заявлении и в самом разрешении площадь и строительный объем указываются в двух колонках: по проекту и фактически. Состав пакета и порядок подачи описаны в пошаговой инструкции по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на mos.ru. После выдачи разрешения орган, выдавший его, направляет документы в Росреестр для кадастрового учета по статье 19 218-ФЗ.
Полезно знать: разрешение на строительство не перевыпускается: при продлении к последней странице подшиваются отдельные листы с решением о новом сроке. Если срок разрешения истек или закончился договор аренды земельного участка, в выдаче разрешения на ввод откажут независимо от точности технического плана.
Перед заказом обмеров выпишите из проекта, разрешения на строительство и ДДУ значения, с которыми кадастровый инженер будет сравнивать факт: общую площадь объекта, площадь застройки и площади помещений.
Раздел техплана или самостоятельное заключение: две формы документа
Отдельного вида документа «заключение кадастрового инженера» законодательство не выделяет. Существует обязательный раздел технического плана с таким названием, форма и требования к которому установлены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, и существует самостоятельное заключение, которое кадастровый инженер готовит под вопрос заказчика: для суда, для спора с арендатором или покупателем, для инвентаризации актива, о котором у собственника нет документов. Единой формы у второго варианта нет, его состав определяется задачей, но он опирается на ту же нормативную базу и на натурные обмеры.
Две формы отличаются адресатом и обязательным составом.
| Параметр | Раздел «Заключение кадастрового инженера» в техплане | Самостоятельное заключение |
|---|---|---|
| Форма | Установлена приказом Росреестра № П/0082 | Единой формы нет, состав определяется задачей заказчика |
| Адресат | Росреестр: техплан подается XML-пакетом в ZIP-архиве | Суд, контрагент, государственный орган, собственник |
| Обязательное по площади | Формулы расчета площади с подставленными значениями, результаты измерений, обоснование несоответствия площади сведениям документов | Исследовательская часть с описанием расхождений, экспликация по факту, выводы по вопросу заказчика |
| Графическая часть | Поэтажные планы по правилам приказа: красный контур для нового объекта, черный для учета изменений | Фактические поэтажные планы по натурным обмерам, схема расположения на земельном участке для здания, фотоматериалы |
| Сравнение с проектом | В объеме обоснования расхождений | Отдельный раздел, если его требует задача |
| Подпись | Усиленная электронная подпись кадастрового инженера | Подпись кадастрового инженера, копия аттестата |
В споре о площади мы готовим самостоятельное заключение: в нем фиксируются фактическая планировка и площадь на дату обмера, графика вычерчивается по результатам выезда, а исходные сведения из выписки ЕГРН или документов БТИ приводятся рядом для сравнения. Приоритет у выписки ЕГРН как у последних зарегистрированных сведений; если выписки нет и заказать ее невозможно, исходными данными служат документы технической инвентаризации.
Заключение подписывает аттестованный кадастровый инженер, который лично отвечает за достоверность сведений. За внесение заведомо ложных сведений в технический план предусмотрена ответственность по статье 14.35 КоАП РФ, а при крупном ущербе, то есть свыше 3,5 млн руб., - по статье 170.2 УК РФ: штраф от 100 000 до 300 000 руб., лишение права заниматься деятельностью до 3 лет или обязательные работы до 360 часов. Заключение не подтверждает то, чего нет на объекте: если здание трехэтажное, в документе будет три этажа, и приложенные фотографии это покажут. Вывод в пользу заказчика возможен только там, где его обосновывают результаты выезда и нормативные требования.
До заказа определите адресата документа: Росреестр, стройнадзор, суд или контрагент. Для ввода и кадастрового учета нужен техплан с разделом заключения, для спора или инвентаризации - самостоятельное заключение.
Почему площадь по БТИ, проекту и ЕГРН расходится без ошибок обмера
Когда площадь здания в техническом паспорте БТИ и в выписке ЕГРН различается, причина чаще всего в методике расчета. БТИ работали по Инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя России № 37 в 1998 году, и за отсутствием другого документа по ней же обмеряют нежилой фонд. Техник обходит каждую комнату по периметру со всеми выступами, площадь комнаты считается по формулам прямоугольника, трапеции или треугольника, а строка «Итого по помещению» в экспликации - это сумма комнат. Балконы, тамбуры и часть пристроек выносятся в строку «прочее» и в общую площадь не входят.
Росреестр считает иначе. По пункту 8.3 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, площадь этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния измеряются на высоте от 0 до 1,10 м от уровня пола, плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и кондиционирования не учитываются. Площадь здания равна сумме площадей всех надземных и подземных этажей, включая технический, мансардный и цокольный, и эксплуатируемой кровли. Внутренние стены и перегородки оказываются внутри контура этажа, поэтому площадь здания по П/0393 всегда больше суммы комнат по БТИ. Приказ действует до 31 декабря 2026 года.
Одно и то же помещение в разных документах посчитано по разным правилам:
| Документ | Правило расчета | Что входит в площадь | Что не входит |
|---|---|---|---|
| Технический паспорт БТИ | Инструкция № 37 (1998): обмер каждой комнаты, итог - сумма комнат | Площади комнат по экспликации | Площадь под перегородками и внутренними стенами; балконы, тамбуры, часть пристроек (строка «прочее») |
| ЕГРН: здание | П/0393, п. 8.3: этаж в пределах внутренних поверхностей наружных стен | Все этажи, включая технический, мансардный, цокольный; эксплуатируемая кровля; внутренние стены и перегородки | Плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и кондиционирования |
| ЕГРН: жилое помещение | П/0393, п. 12.1-12.3: размеры между поверхностями стен и перегородок на высоте до 1,10 м | Площадь в пределах стен и перегородок помещения | Балконы, лоджии, веранды, террасы; плинтусы, короба, системы отопления и кондиционирования |
| ЕГРН: нежилое помещение | П/0393 | В том числе балконы, лоджии, террасы, веранды, наружные тамбуры | Элементы по перечню П/0393 |
| ДДУ | Условия договора | Определяется договором | Определяется договором; допустимое отклонение не более 5% (ч. 1.1 ст. 9 214-ФЗ) |
Площадь квартиры в ЕГРН не включает балконы и лоджии, а площадь нежилого помещения включает их. Если договор определяет площадь квартиры с учетом лоджии, а техплан подготовлен по П/0393, разница появится и при точном обмере. В заключении у каждого значения мы указываем методику и пункт требований, по которому оно получено, и сравниваем между собой только цифры, посчитанные по одним правилам.
Внимание: площадь здания, посчитанная по П/0393, не должна меняться при перепланировке внутри здания. Если в новом техплане площадь здания другая, Росреестр квалифицирует работы как реконструкцию. Площадь, ранее внесенную в ЕГРН как сумма комнат по данным БТИ, регистраторы по заявлению не исправляют: на практике ее меняют в судебном порядке.
Запросите у кадастрового инженера, по какой методике посчитана каждая площадь в заключении, и сверьте ее с методикой, заложенной в ДДУ и в проектной документации.
Как в заключении видно несоответствие площади: расчет, исходные данные, чертежи
Регистратор и суд проверяют, каким путем получена итоговая цифра. В заключении кадастрового инженера площадь раскладывается по помещениям и комнатам: площадь комнаты 1 плюс площадь комнаты 2 плюс остальные комнаты равно итоговой площади помещения. Отсутствие такого расчета входит в число частых пунктов приостановки кадастрового учета, даже когда сама площадь посчитана верно. Для каждого значения приводятся формула и подставленные значения, как требует П/0082, а в текущей практике - еще погрешность определения площади и формула ее расчета.
Несоответствие площади проекту или прежним сведениям ЕГРН раскрывается в заключении через четыре элемента:
- перечень исходных документов: разрешение на строительство, проектная документация, выписка ЕГРН, документы технической инвентаризации, а при отсутствии проектной документации - декларация об объекте недвижимости;
- описание причины расхождения по факту: где демонтированы или смонтированы перегородки, где появилась пристройка или надстройка, в какой комнате площадь уменьшилась из-за обшивки;
- ссылки на пункты требований к расчету площади, по которым получено новое значение;
- сведения о средствах измерений и сроке их поверки: при просроченной поверке лазерной рулетки или спутникового оборудования регистратор выносит приостановку, иногда спустя несколько подач.
Вывод заключения формулируется как ответ на вопрос заказчика: соответствует ли фактическая площадь проектной или договорной и на какую величину она расходится.
Важный нюанс из практики: часть расхождений заложена в формулировках, перенесенных в ЕГРН из старых документов БТИ. Запись «3, в том числе 1 подземный» означает три этажа всего, а запись «3, а также 1 подземный» - четыре. Если этажность в ЕГРН не совпадает с фактической, в заключении указываем документ, из которого взята формулировка, и фактический состав этажей: подвал, первый, второй, третий.
Факт: при повторном обмере размер 12,31 м из документа БТИ может получиться как 12,28 или 12,35 м: так проявляются неровности конструкций, и такие значения не пересчитываются. Если вместо 12,31 м выходит 12,10 м, это признак обшивки стены с одной из сторон, и площадь фиксируется по факту на дату выезда.
Как мы работаем: от документов застройщика до заключения
- Запрашиваем у застройщика проектную документацию с положительным заключением экспертизы, если экспертиза для объекта обязательна, разрешение на строительство со всеми листами продления и правоустанавливающие документы на земельный участок. Для сверки с фактом используем раздел архитектурных решений; изготовить или исправить эти документы кадастровый инженер не может.
- Выезжаем на натурные обмеры. Техник снимает размеры лазерным дальномером с точностью до 1 см на высоте 1,10-1,30 м от пола и фиксирует в абрисе все, что попадает в эту секущую плоскость: перегородки, выступы, колонны, короба, проемы, вентканалы, санитарные приборы. Объем обмеров такой, чтобы по абрису можно было воспроизвести планировку без других документов.
- Для здания геодезист выполняет съемку в местной системе координат, принятой для кадастрового учета: для Москвы это МСК Москвы, для Московской области - МСК-50. Разбивочная съемка со стройплощадки сделана в условной строительной системе и для Росреестра не подходит.
- Вычерчиваем фактические поэтажные планы и экспликацию, считаем площадь по П/0393 и готовим справку о технико-экономических показателях с фактическими значениями.
- Сравниваем факт с проектом и разрешением на строительство по объекту в целом и по каждому помещению, считаем процент расхождения, отдельно сверяем этажность, количество помещений и машино-мест.
- Формируем техплан с заключением кадастрового инженера, а если вопрос касается спора или аудита - самостоятельное заключение с разделом сравнения с проектной документацией.
Кейс из практики: два эксплуатируемых здания университета в Москве общей площадью более 7000 м² требовалось обмерить без остановки работы корпусов. Выезды согласовали по графику заказчика, полевые работы заняли 14 рабочих дней, подготовка поэтажных планов и экспликаций - 5 рабочих дней. При сверке с предоставленными планами выявили неузаконенную перепланировку, и собственник успел принять меры до санкций надзорных органов.
На выходе застройщик получает техплан в ZIP-пакете для подачи в Росреестр, его PDF-версию для чтения, справку ТЭП и, если требуется, самостоятельное заключение с расчетами.
Образцы техплана и документов БТИ для сверки площади
Комплект показывает, как выглядят документы, из которых берутся значения для сравнения; начните с образца технического плана здания, чтобы увидеть состав его разделов.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец технического плана здания (редактируемый формат) | Скачать |
| Технический план на часть помещения | Скачать |
| Технический паспорт многоквартирного дома с поэтажными планами и экспликацией | Скачать |
| Образец уведомления о приостановлении кадастрового учета | Скачать |
Что проверить до обмеров и как читать готовое заключение
Часть расхождений закладывается до выезда кадастрового инженера: в сроке разрешения на строительство, в изменениях планировки, не внесенных в проект, в формулировке ДДУ. Прежде чем заказывать обмеры, проверьте:
- действует ли разрешение на строительство на дату подачи документов на ввод;
- действует ли договор аренды земельного участка или иное право на участок;
- есть ли проектная документация с положительным заключением экспертизы, если экспертиза обязательна, и актуален ли раздел архитектурных решений;
- внесены ли в проектную и исполнительную документацию изменения планировки, сделанные в ходе строительства;
- какую методику определения площади, стадию отделки для замера и предел отклонения устанавливает ДДУ;
- будет ли на дату обмеров доступ во все помещения, включая серверные, электрощитовые и насосные;
- получена ли справка о присвоении адреса: с 1 февраля 2026 года технический план объекта адресации должен содержать уникальный идентификатор адреса из ФИАС.
Как проверить площадь застройщика по заключению кадастрового инженера: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Выпишите проектные значения: общую площадь объекта и площадь застройки из разрешения на строительство, площади помещений из технико-экономических показателей проекта и из ДДУ.
- Шаг 2. Откройте раздел исходных данных техплана и убедитесь, что в перечне есть разрешение на строительство, проектная документация и сведения о средствах измерений с действующей поверкой.
- Шаг 3. Найдите в заключении расчет площади: по каждому помещению должна быть сумма комнат с итогом, формула с подставленными значениями и ссылка на пункты П/0393.
- Шаг 4. Сравните фактическую площадь объекта с проектной. Разница до 5% не препятствует вводу, если совпадают количество этажей, помещений и машино-мест: сверьте все три показателя, а не только площадь.
- Шаг 5. По каждому помещению из ДДУ сравните фактическую площадь с договорной с учетом методики: у квартир без балконов и лоджий, у нежилых помещений с ними. Проверьте, укладывается ли отклонение в предел, установленный договором.
- Шаг 6. Проверьте, указаны ли в заключении дата обмеров и стадия отделки на эту дату, если договор привязывает определение площади к этапу работ.
- Шаг 7. После кадастрового учета закажите выписку ЕГРН и сверьте площадь с техпланом, дату обновления сведений и запись о кадастровом инженере, подготовившем техплан.
Когда расхождение площади приводит к отказу во вводе, спору или суду
Если разница между фактической и проектной площадью объекта превышает 5% или не совпадает количество этажей, помещений либо машино-мест, исключение части 6.2 статьи 55 ГрК не действует, и в выдаче разрешения на ввод могут отказать по пункту 4 части 6 той же статьи из-за несоответствия параметров объекта проектной документации. Техпланом это не исправляется: существенные расхождения требуют изменений в проектной документации, а это отдельная процедура на стороне застройщика и проектировщика.
Обратная ситуация - техплан, в котором площади переписаны из проекта без обмеров. На бумаге площади совпадают с проектом, но после передачи квартир собственник обмеряет свою квартиру, находит разницу в полметра, метр или два и предъявляет иск застройщику, а вместе с ним и кадастровому инженеру, подписавшему техплан. В практике АБ МБР техплан для ввода готовится только по фактическим обмерам, в том числе в многоквартирных домах, где в техплан вместе со зданием включаются все помещения: квартиры, коммерческие помещения, места общего пользования.
Документированный обмер защищает застройщика и в споре с участником долевого строительства. 9 февраля 2026 года Московский городской суд отменил взыскание в пользу участника ДДУ: его обмеры выполнили после отделки, хотя договор предусматривал определение площади до отделочных работ, а доказательств ошибки кадастрового инженера, чьи данные внесены в ЕГРН, представлено не было. Условие ДДУ о стадии, на которой определяется площадь, и дата обмеров в заключении кадастрового инженера должны совпадать.
Приоритеты проверки заключения меняются в зависимости от задачи:
| Ситуация | Что проверяем в первую очередь | Итоговый документ |
|---|---|---|
| Ввод нежилого здания | Разница площади с проектом в пределах 5%, совпадение этажности, количества помещений и машино-мест, геодезическая съемка в местной системе координат, срок разрешения на строительство | Техплан здания с заключением, справка ТЭП |
| Ввод многоквартирного дома | Фактическая площадь каждой квартиры и нежилого помещения, включение в техплан всех помещений, в том числе мест общего пользования | Техплан здания со всеми помещениями, справка ТЭП с квартирографией |
| Спор с участником долевого строительства | Методика определения площади и стадия отделки по ДДУ, дата обмера, расчет по комнатам | Самостоятельное заключение кадастрового инженера |
| Площадь помещения учтена в ЕГРН неверно | Документ, подтверждающий иную площадь, позиция уполномоченных органов, расчет по комнатам | Техплан на исправление реестровой ошибки |
| Изменения внутри нежилого здания | Изменилась ли площадь здания, в каком регионе находится объект | Техплан с проектной документацией; при изменении площади здания - разрешительная документация на реконструкцию или решение суда |
Для нежилого здания передавать в Росреестр сведения о помещениях внутри необязательно, а многоквартирный дом ставится на кадастровый учет одновременно со всеми квартирами и нежилыми помещениями, поэтому при вводе МКД обмеряется каждое помещение.
Кейс из практики: в ЕГРН площадь нежилого помещения в подвальном этаже была учтена вместе с комнатой, которая фактически относится к соседнему помещению другого собственника. Мы подготовили технический план на исправление реестровой ошибки. В заключении кадастрового инженера перечислили основания: решение суда, по которому изначально регистрировалось право, выписки ЕГРН, декларацию об объекте недвижимости (проектной документации не было), письменную позицию ДГИ, подтвердившего ошибку, и сопроводительное письмо; привели расчет площади по комнатам и пункты требований к расчету. После кадастрового учета площадь помещения в ЕГРН изменилась с 501,9 до 487,5 м².
Цена ошибки в площади не ограничивается стоимостью повторного техплана. С 2025 года кадастровый учет изменений характеристик облагается госпошлиной, и повторная подача, например из-за неверного кадастрового номера в техплане, означает отзыв заявления и новую оплату. Если регистратор не принимает обоснование, путь к учету идет через отказ и суд: приостановка длится до 3 месяцев, затем следует отказ, а судебное разбирательство даже при благоприятном ходе занимает от 4 до 6 месяцев. При отказе во вводе нет основания для кадастрового учета построенного здания и регистрации прав на помещения.
Лайфхак: если в новой приостановке повторяется уже исправленный пункт, приложите к дополнительным документам сопроводительное письмо со ссылкой на этот пункт и выделенным фрагментом техплана, где он исправлен. Сравнение предпоследнего и последнего техплана вместе с такими письмами становится доказательной базой, если спор с регистратором дойдет до суда.
Когда заключение кадастрового инженера не решит вопрос площади
Заключение фиксирует факт и обосновывает расчет, но разрешительную документацию оно не заменяет. Результата не будет в трех ситуациях:
- площадь здания изменилась в результате работ: Росреестр квалифицирует это как реконструкцию и требует разрешение на строительство и ввод; письмом от 30 января 2025 года Росреестр направил регистраторам методические рекомендации, по которым изменения нежилых помещений в нежилых зданиях могут рассматриваться как реконструкция;
- заказчик утверждает, что площадь раньше была другой, но документа, фиксирующего прежнее значение, нет: для исправления ошибки нужен документ, подтверждающий иную площадь в прошлом, одного нового обмера недостаточно;
- от заключения ждут вывода, противоречащего факту: другой этажности, иной площади, отсутствия элемента, который есть на объекте.
Региональная специфика: в Московской области управление Росреестра квалифицирует как реконструкцию практически любые изменения внутри здания, находящегося в собственности целиком: перенос проема, новую перегородку, обшивку колонны. Позиция регистраторов основана на том, что Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки применительно к зданию. По таким объектам заказчик выбирает между разрешением на реконструкцию с изменением проекта и оспариванием решения регистратора в суде.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Если расхождение подпадает под один из этих случаев, до заказа заключения определите путь: изменения проекта, разрешение на реконструкцию или судебное оспаривание.
Стоимость заключения кадастрового инженера и обмеров в 2026 году
Стоимость зависит от типа объекта (здание, помещение, многоквартирный дом), площади и объема натурных обмеров, необходимости геодезической съемки и от того, нужен раздел в техплане или самостоятельное заключение для суда.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Заключение кадастрового инженера | от 90 000 руб. | от 3 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Технический план для ввода в эксплуатацию | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Кадастровый учет, кадастровая ошибка | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Раздел объекта недвижимости | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Реконструкция, согласование под ключ | от 500 000 руб. | от 30 дней |
Цены указаны на дату публикации. Итоговая сумма складывается из площади объекта, количества помещений, объема геодезии и глубины сравнения с проектной документацией; предварительная стоимость по параметрам конкретного объекта рассчитывается в калькуляторе стоимости кадастровых и проектных работ.
Примеры выполненных работ и оценки заказчиков собраны на странице с отзывами о выполненных работах.
Как собственники и застройщики оценивают сроки и результат, можно прочитать в отзывах клиентов АБ МБР.
Выводы
Заключение кадастрового инженера подтверждает или опровергает площадь застройщика, когда в нем названы исходные документы, методика и расчет каждого значения по комнатам. Площадь по проекту, по ДДУ, по БТИ и по ЕГРН считается по разным правилам, поэтому разница между ними сама по себе ошибкой не является. Для ввода значимы порог 5% по объекту в целом и совпадение числа этажей, помещений и машино-мест, для отношений с участниками долевого строительства - предел отклонения и стадия отделки, записанные в договоре.
АБ МБР готовит техпланы для ввода и заключения кадастрового инженера по фактическим обмерам и сверяет результат с проектной документацией до подачи, чтобы застройщик видел расхождения площади раньше стройнадзора и Росреестра. Если вопрос уже перешел в спор, бюро готовит самостоятельное заключение с расчетом площади по П/0393 и по методике договора.
Частые вопросы о заключении кадастрового инженера и площади объекта
Определяет ли кадастровый инженер координаты, если заключение готовится на отдельное помещение?
Нет. Для помещений координаты не определяются и в выписку ЕГРН не вносятся: местоположение помещения задается привязкой к плану этажа. Координаты поворотных точек и схема расположения на земельном участке входят в заключение только для зданий и сооружений, их получают по результатам геодезической съемки. Для помещения основой заключения служат фактический поэтажный план, экспликация и расчет площади по комнатам.
Учитывается ли обшивка стен гипсокартоном, если собственник считает ее временной?
Да. Обмер фиксирует состояние помещения на дату выезда техника, поэтому обшивка, существующая на момент обмера, уменьшает площадь комнаты и отражается на плане независимо от того, временная она или нет. Если обшивку демонтировать, новый обмер покажет прежние размеры. По итогам обмеров площадь может измениться относительно документов как в меньшую, так и в большую сторону.
Может ли застройщик - юридическое лицо подать техплан в Росреестр через МФЦ?
С 1 марта 2025 года юридические лица подают документы в Росреестр только в электронном виде. Представитель, в том числе кадастровый инженер, действует по машиночитаемой доверенности: это файл в формате XML с электронной подписью нотариуса. Обычная нотариальная доверенность, даже в виде PDF с электронной подписью нотариуса, не принимается, а при подаче через МФЦ в уведомлении появится пункт о том, что документы представлены не в электронном виде.
Нужен ли отдельный техплан на каждое нежилое помещение, чтобы учесть в площади балконы и террасы по П/0393?
Да. В деле № А45-33497/2020 арбитражный суд указал: чтобы внести в ЕГРН площадь нежилых помещений с балконами, верандами и террасами по правилам П/0393, нужны заявление об учете изменений и технический план на каждое помещение. Если право на помещение уже зарегистрировано, заявление подает собственник по записи ЕГРН.
Почему после учета изменений в выписке на здание остались старые поэтажные планы?
Форма выписки на здание не предусматривает обновления поэтажных планов: основной графикой в ней остается схема расположения здания на земельном участке. Об успешном учете говорят новая площадь, актуальная дата обновления сведений и запись о кадастровом инженере, подготовившем техплан. Актуальные планы содержатся в техническом плане, а чтобы новая графика появилась в выписках, проводится учет изменений по каждому помещению в здании. Подтверждение того, что учет проведен по последнему техплану, получают письмом из Росреестра и хранят вместе с техпланом.
Сколько времени занимают натурные обмеры многоквартирного дома?
Срок зависит от площади, количества квартир и доступа в помещения. Многоквартирный дом на три подъезда площадью чуть менее 26 800 м² бригада из трех специалистов обмерила за 8 дней; вычерчивание поэтажных планов, расчет площадей и справка ТЭП выполняются после этого. Обмеры МКД занимают больше времени, чем обмеры нежилого здания той же площади: каждая квартира и каждое нежилое помещение ставятся на учет вместе со зданием, и площадь каждого определяется отдельно.
Что делать, если на дату обмера закрыты серверная или электрощитовая?
Габариты помещения нельзя определить, стоя за закрытой дверью, поэтому без доступа такие комнаты не обмеряются. Если попасть в них сложно (серверные, электрощитовые, насосные, помещения на охранной сигнализации), заказчик заранее предоставляет сведения об их размерах, и работа продолжается на основании этих данных с указанием, что они получены от заказчика. Другой вариант - дополнительный выезд после того, как ответственный сотрудник обеспечит доступ.