Кадастровый инженер вправе оформить заключение отдельным документом, но результатом кадастровых работ такой документ не считается: статья 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» называет результатом только межевой план, технический план и акт обследования. Утвержденной формы у отдельного заключения нет, его содержание определяют вопросы заказчика. В Росреестр его не подают как основание для учета, сведения ЕГРН оно не меняет, а в суде оценивается наравне с другими письменными доказательствами. Если нужно изменить площадь или планировку в ЕГРН, готовится технический план с разделом «Заключение кадастрового инженера»; если нужно зафиксировать факт для суда, арендатора или госоргана, заказывается отдельный документ. Разберем, для каких задач он подходит, в каких ситуациях бесполезен и как техническому заказчику сформулировать вопросы инженеру. Стоимость и сроки на 2026 год, перечень документов для подготовки и ответы на частые вопросы - во второй половине статьи.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Заключение кадастрового инженера в 221-ФЗ: раздел плана и отдельный документ
Отдельным видом документа заключение в 221-ФЗ не названо. Часть 4 статьи 1 закона связывает кадастровую деятельность с подготовкой документов, которые содержат сведения для государственного кадастрового учета, а статья 37 перечисляет результат кадастровых работ: межевой план, технический план или акт обследования. Раздел «Заключение кадастрового инженера» входит в состав этих документов, и его содержание задают приказы Росреестра о формах: для технического плана - приказ от 15.03.2022 № П/0082, для межевого плана - приказ от 14.12.2021 № П/0592.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Для технического плана пункт 15 требований к подготовке называет случаи, когда раздел включается: нужно дополнительно обосновать результаты кадастровых работ, план готовится на линейный объект, расположенный более чем в одном кадастровом округе, есть сведения, которые не помещаются в реквизиты других разделов, или инженер считает нужным дать пояснения. Пункт 58 в редакции, действующей с 30 сентября 2025 года, раскрывает, что пишется связным текстом: формулы расчета площади с подставленными значениями, обоснование реестровых ошибок и несоответствия площади, реквизиты решений об изменении проектной документации, пояснения по объекту вспомогательного использования. Этот раздел существует только внутри пакета технического плана и подписывается вместе с ним усиленной квалифицированной электронной подписью инженера.
Отдельное заключение законом не урегулировано: утвержденной формы, обязательного формата и перечня разделов у него нет. Это самостоятельный документ по договору с заказчиком, в котором кадастровый инженер фиксирует фактическое состояние объекта и отвечает на поставленные вопросы: какова площадь по факту, как контур здания расположен относительно границ участка, чем фактическая планировка отличается от документов БТИ. Документ подписывает кадастровый инженер, в приложения входит подтверждение его квалификации: аттестат и сведения о членстве в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
Две формы заключения различаются правовой основой, форматом и адресатом:
| Параметр | Раздел в техплане или межевом плане | Отдельное заключение |
|---|---|---|
| Правовая основа | Статья 37 221-ФЗ, приказы Росреестра П/0082 и П/0592 | Договор с заказчиком, статус законом не определен |
| Форма и содержание | Связный текст по пунктам 15 и 58 требований к техплану | Свободная структура под вопросы заказчика |
| Подпись и формат | Усиленная квалифицированная электронная подпись инженера в составе пакета | Подпись кадастрового инженера, приложен аттестат |
| Адресат | Регистратор Росреестра | Суд, контрагент, госорган, собственник для внутренних нужд |
| Изменение сведений ЕГРН | Да, через кадастровый учет | Нет |
| Специальная ответственность за заведомо ложные сведения | Часть 4 статьи 14.35 КоАП РФ, статья 170.2 УК РФ | В перечне документов этих норм не названо |
| Статус в суде | Часть межевого или технического плана, приложенного к делу | Письменное доказательство, в арбитражном процессе - иной документ по статье 89 АПК РФ |
Решающий параметр - адресат документа. Регистратору Росреестра нужен технический план: без него сведения ЕГРН не изменятся, как бы подробно ни было написано отдельное заключение. Суду, арендатору или комиссии по инвентаризации нужен документ с ответами на их вопросы, и отдельное заключение строится именно под такой вопрос. Проверить свою ситуацию можно одним действием: назовите орган или лицо, которое будет читать документ, и решение, которое оно должно принять.
Для каких задач заказывают отдельное заключение кадастрового инженера
Самый частый повод в практике АБ МБР - судебный спор: узаконивание реконструкции или перепланировки, спор о площади объекта, спор о границах и пересечении с соседним участком. Другие типовые поводы - объект, о котором собственник ничего не знает (помещение купили или здание поставили на баланс бюджетной организации, а площадь, состояние и расположение неизвестны), и спор арендатора с арендодателем, когда одна сторона считает, что по договору передано 100 м², а фактически используется 80. Вопрос к инженеру в каждом сценарии свой, и состав заключения подстраивается под него.
| Сценарий | Вопрос к инженеру | Что критично в заключении |
|---|---|---|
| Узаконивание реконструкции в суде | Где и какие изменения произошли, какая площадь добавлена | Поэтажные планы по натурным обмерам, описание пристройки, надстройки, демонтажа и монтажа перегородок |
| Спор о площади здания в ЕГРН | По какой методике посчитана площадь, внесенная в ЕГРН | Расчет по Приказу № П/0393 и сравнение с суммой площадей комнат по документам БТИ |
| Спор арендатора и арендодателя | Сколько метров передано фактически, какая площадь пристроена | Фактический план со всеми размерами, площадь конкретной части или пристройки отдельно от здания |
| Объект на балансе без документов | Что представляет собой объект | Площадь, материалы стен и кровли, состояние, инженерные сети, заборы, дорожки |
| Противоречия документов БТИ разных лет | Какая планировка и площадь соответствуют факту, где ошибка | Сравнение каждого документа с обмерами, перечень расхождений с правильными значениями |
| Подтверждение некапитальности пристройки | Есть ли прочная связь с землей, можно ли разобрать и перевезти | Фотографии уровня цоколя, описание конструкций, ссылка на признаки некапитальности в пункте 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса |
| Статус объекта культурного наследия | Является ли объект памятником | Справка органа охраны объектов культурного наследия в составе заключения |
| Здание на земельном участке | Вписывается ли контур в границы участка, есть ли пересечения | Геодезическая съемка, координаты поворотных точек, схема на земельном участке или кадастровом плане территории |
Во всех строках предмет заключения - факт, который инженер может измерить, сфотографировать или подтвердить документом. Правовые вопросы, например о признании права на пристройку, заключение не разрешает: их решает суд, а инженер описывает объект.
Полезно знать: БТИ считает площадь по Приказу № 37 как сумму площадей комнат, Росреестр - по Приказу № П/0393 в пределах внутренних поверхностей наружных стен, с измерением на высоте от 0 до 1,10 м от уровня пола. Поэтому площадь здания по методике Росреестра всегда больше площади БТИ, а исправить в ЕГРН площадь здания, ранее внесенную как сумму комнат, на практике удается только в судебном порядке.
Региональная специфика: Росреестр Московской области изменения внутренней планировки здания, при которых меняется площадь, рассматривает как реконструкцию: в Градостроительном кодексе перепланировка предусмотрена для помещений, а для здания изменение площади означает изменение его параметров. Для собственника целого здания в Московской области спор о площади поэтому уходит в суд, и отдельное заключение с расчетом по П/0393 становится одним из технических доказательств по делу.
Для здания и сооружения геодезист снимает фактический контур, после чего мы вписываем его в земельный участок по сведениям ЕГРН или кадастровому плану территории. В тексте заключения результат указывается прямо: контур полностью расположен в границах участка, выходит за них, пересекает соседние участки или ранее учтенные объекты. Этот раздел показывает суду, стоит ли объект на земле, на которую у собственника есть право.
Важный нюанс из практики: заказчики нередко просят подтвердить ошибку в площади со слов, например «комната всегда была 18 м²». Для такого вывода нужен документ, который показывает прежнее значение площади, и наш обмер текущего состояния. Без исходного документа заключение фиксирует только сегодняшнюю цифру, и доказать, в каком году закралась ошибка, по нему нельзя.
Когда отдельное заключение не решает задачу
Отдельный документ фиксирует факт, но не запускает ни одну административную процедуру. Он не подходит в пяти ситуациях:
- Нужно изменить сведения ЕГРН. Площадь, планировка и реестровая ошибка исправляются техническим планом, обоснование пишется в его разделе «Заключение кадастрового инженера» по пункту 58 требований П/0082.
- Нужно зарегистрировать договор аренды, а фактическая планировка отличается от ЕГРН. Сначала по техплану учитывается перепланировка, затем регистрируется договор: раньше учета перепланировки договор аренды не зарегистрируют.
- Нужно согласовать перепланировку. Для нежилого здания в Москве по 432-ПП и для помещения в МКД по 508-ПП требуется техническое заключение о состоянии конструкций и возможности производства работ, его выпускает проектная организация по результатам обследования.
- Суд уже назначил экспертизу. На вопросы суда отвечает эксперт, внесудебное заключение экспертизой по делу не становится.
- Нужен вывод, который расходится с фактом. Если на объекте три этажа, заключение с четырьмя этажами не подготовит ни один инженер: выводы опираются на выезд, фотографии и нормативную базу.
Кейс из практики: в ЕГРН в площадь подвального нежилого помещения в Москве была включена комната, которая фактически входит в помещение другого собственника. Отдельное заключение здесь ничего бы не изменило, поэтому мы подготовили технический план на исправление реестровой ошибки. В разделе «Заключение» описали, из-за чего возникла ошибка, перечислили решение суда, на основании которого регистрировалось право, выписки ЕГРН, письмо ДГИ с позицией по ошибке и наше сопроводительное письмо, привели пункты приказа о расчете площади и расчет по комнатам. Площадь помещения в ЕГРН изменилась с 501,9 до 487,5 м².
Из каких разделов состоит отдельное заключение кадастрового инженера
Объем документа зависит от задачи: заключение о площади одной пристройки укладывается в несколько страниц, комплексное описание здания включает планы всех этажей, схемы и фотоматериалы. Постоянный набор в заключениях АБ МБР - описание, поэтажные планы фактической планировки и экспликация, а для здания и сооружения еще и схема расположения на земельном участке. Остальные разделы добавляются под вопросы заказчика.
Текстовая часть: исходные данные, исследование, выводы
- Нормативная база. Градостроительный кодекс, федеральные законы, приказы, своды правил и ГОСТы, на которые опираются выводы, а также использованные открытые источники: публичная кадастровая карта, кадастровый план территории, панорамы для дополнительных фотографий.
- Общие сведения, термины и определения. Подбираются под объект: для спора по аренде - «часть здания» и «часть помещения», для обоснования перепланировки - красные линии.
- Исходные характеристики. Адрес, наименование, площадь, количество этажей, год ввода в эксплуатацию, реквизиты разрешения на строительство и документов о регистрации права.
- Исследовательская часть. Что сделано на объекте и что зафиксировано по факту: изменения, расхождения с документами, материалы, характеристики.
- Выводы. Ответ на каждый поставленный вопрос.
Исходные характеристики берем из выписки ЕГРН: в ней последние зарегистрированные сведения, а перепланировка считается завершенной с момента внесения сведений в ЕГРН. Документы технической инвентаризации используем, если выписку получить нельзя, и для сравнения, когда у заказчика есть поэтажные планы разных лет, например 1995 и 2005 годов, которые противоречат друг другу.
Графическая часть и приложения
Поэтажные планы вычерчиваются по результатам натурного обследования: техник выезжает на объект и замеряет фактическую планировку, проектировщик по его абрисам готовит чертежи. Планы из выписки ЕГРН можно поставить рядом для сравнения, но фактические планы по обмерам в заключении есть всегда. По ним составляется экспликация с наименованием, площадью и высотой каждого помещения, а в тексте прописываются отличия площади и их причины: демонтированы или смонтированы перегородки, выполнена пристройка, надстроен этаж.
Дополнительные разделы зависят от вопроса заказчика:
- координаты поворотных точек контура здания или сооружения по результатам геодезической съемки;
- сведения об инженерных системах, например о пожарной сигнализации, оповещателях и типе пожаротушения, если вместе с техником выезжает профильный специалист;
- фактические материалы стен и кровли, цвет фасада, остекление, число этажей;
- соответствие или несоответствие проектной документации, которая есть у заказчика;
- проезды, проходы, парковки и элементы благоустройства у объекта;
- копии справок, заказанных для заключения, например справки органа охраны объектов культурного наследия;
- фотоматериалы, подтверждающие фактическое состояние объекта.
Факт: для помещений координаты не определяются и в выписку ЕГРН не вносятся, местоположение помещения задается привязкой к плану этажа. Схема расположения на земельном участке и координаты поворотных точек включаются в заключение только для зданий и сооружений.
Образцы документов кадастрового инженера для сравнения с отдельным заключением
Комплект показывает, где раздел «Заключение» стоит в формализованных документах и какие исходники БТИ инженер сравнивает с обмерами; начните с образца технического плана.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец технического плана объекта недвижимости | Скачать |
| Образец межевого плана земельного участка | Скачать |
| Акт обследования кадастрового инженера | Скачать |
| Технический паспорт объекта от бюро технической инвентаризации | Скачать |
Как техническому заказчику заказать заключение отдельным документом
Кадастровый инженер, который готовит заключение по заказу стороны, в отличие от судебного эксперта не связан перечнем вопросов: их можно уточнять и дополнять до завершения работы, передавать дополнительные документы, а недостающие сведения инженер вправе запросить в фонде данных сам. Вопросы стоит с самого начала привязать к решению, которое примет суд или контрагент, и сформулировать каждый как вопрос об измеримом факте. Примеры формулировок:
- какова фактическая общая площадь помещения и чем она отличается от площади в ЕГРН;
- какова площадь пристройки и входила ли она в состав объекта по документам БТИ;
- расположен ли контур здания в границах земельного участка, есть ли пересечения с соседними участками;
- какая из планировок по документам БТИ разных лет соответствует фактической;
- имеет ли пристройка фундамент и прочную связь с землей.
Что подготовить до обращения к инженеру
- Цель и адресат документа: суд (с номером дела, если иск уже подан), арендатор или арендодатель, госорган, внутренние нужды.
- Вопросы к инженеру в письменном виде.
- Актуальная выписка ЕГРН на объект, для здания - также на земельный участок.
- Технический паспорт, поэтажные планы и экспликации БТИ всех лет, которые есть на руках.
- Правоустанавливающие документы, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, если выдавались.
- Проектная документация, если заключение должно показать соответствие ей.
- Договор аренды со всеми приложениями и графикой, если спор идет о площади переданной части.
- Документ, подтверждающий прежнее значение спорной характеристики, если нужно доказать ошибку.
- Доступ на объект для техника и геодезиста, включая технические помещения.
До подписания договора проверьте инженера в государственном реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра: там видно, состоит ли он в саморегулируемой организации, и доступны сведения о результатах его профессиональной деятельности. Реестровые данные инженера затем указываются в заключении рядом с подписью.
Как оформить заключение кадастрового инженера отдельным документом: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите адресата и решение, которое он должен принять: суд, арендатор, госорган. Если нужно изменить сведения ЕГРН, вместо отдельного заключения заказывается технический план.
- Шаг 2. Сформулируйте вопросы письменно, каждый вопрос - об одном измеримом факте: площадь, контур, наличие элемента, соответствие документу.
- Шаг 3. Соберите документы по перечню выше и передайте их инженеру до выезда, включая планы БТИ всех лет.
- Шаг 4. Проверьте инженера в государственном реестре и зафиксируйте в договоре перечень вопросов, состав графической части, необходимость геодезической съемки и форму выдачи результата.
- Шаг 5. Обеспечьте доступ на объект в согласованный день, чтобы техник выполнил обмеры и фотофиксацию, а геодезист снял контур здания.
- Шаг 6. При приемке сверьте документ с вопросами: на каждый вопрос есть вывод, планы вычерчены по обмерам, расхождения с ЕГРН и БТИ описаны с причиной, приложены фотографии и аттестат инженера.
- Шаг 7. Передайте заключение адресату: приобщите к материалам дела, направьте контрагенту или приложите к отчету об инвентаризации. Если суду понадобятся пояснения, инженера можно пригласить в заседание.
Как мы готовим отдельное заключение
- Запрашиваем у заказчика вопросы в письменном виде и все документы на объект: выписку ЕГРН, документы БТИ всех лет, правоустанавливающие документы, проектную документацию, договор аренды, если спор идет с арендатором.
- Сверяем задачу с формой документа. Если заказчику нужно изменить сведения ЕГРН, говорим об этом до договора: результат в такой ситуации дает технический план.
- Техник выезжает на объект, выполняет обмеры и фотофиксацию. При вопросах об инженерных системах вместе с ним выезжает профильный специалист.
- Для здания или сооружения наш геодезист снимает фактический контур: координаты поворотных точек определяем собственными силами и вписываем здание в земельный участок по сведениям ЕГРН или кадастрового плана территории.
- Проектировщик вычерчивает поэтажные планы фактической планировки и экспликацию. Сравниваем их с выпиской ЕГРН и документами БТИ и описываем каждое расхождение вместе с причиной.
- Формулируем выводы со ссылками на нормативную базу и результаты выезда, кадастровый инженер подписывает заключение, прикладываем аттестат. Заказчик получает целостный документ: текст, поэтажные планы, экспликацию, схему расположения и фотографии.
В АБ МБР выводы в пользу заказчика делаются только там, где их подтверждают выезд и нормы: вывод о некапитальности пристройки без фундамента опирается на фотографии уровня цоколя и описание конструкций, а этажность и площадь записываются такими, какими их показали обмеры.
Юридическая сила отдельного заключения в суде
Заключение, подготовленное по заказу стороны, суд оценивает наряду с другими письменными доказательствами. Для арбитражного процесса позицию сформулировал Пленум ВАС РФ в пункте 13 постановления от 04.04.2014 № 23: заключение, полученное по результатам внесудебной экспертизы, экспертным заключением по делу не признается, но может быть признано иным документом, допускаемым в качестве доказательства по статье 89 АПК РФ.
Судебную экспертизу назначает суд, если для разъяснения вопросов нужны специальные знания (статья 79 ГПК РФ, статья 82 АПК РФ). Эксперт отвечает только на вопросы из определения суда и не собирает материалы самостоятельно. Кадастровые работы тоже могут выполняться на основании определения суда: по части 2 статьи 35 221-ФЗ суд сам выбирает кадастрового инженера. Внесудебное заключение в этой схеме остается доказательством стороны, которое дает первичную информацию для иска и помогает выбрать способ защиты.
Вес внесудебного заключения определяется содержанием. Суды охотно берут его за основу, когда причины спора раскрыты развернуто и доказательно, с архивными данными, результатами геодезических измерений, каталогами координат и схемами, и в таких делах иногда отпадает необходимость в судебной экспертизе. В деле, которое дошло до Верховного Суда РФ (определение от 18.02.2016 № 309-ЭС15-19630), суды пришли к выводу, что определение границ участка по каталогу координат из заключения кадастрового инженера устраняет неопределенность в прохождении границы. Заключение на 1-2 листах с несколькими предложениями текста дает обратный результат: оно вызывает дополнительные вопросы, и суд назначает экспертизу.
Специальные составы ответственности за заведомо ложные сведения - часть 4 статьи 14.35 КоАП РФ и статья 170.2 УК РФ - называют межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания и карту-план территории. Отдельное заключение в этом перечне не упомянуто, поэтому его достоверность суд проверяет по содержанию: фотографиям, приложенным документам, свидетельству о поверке тахеометра или спутниковой аппаратуры, которой выполнены измерения. Схему и координаты из заключения другая сторона может перепроверить через своего кадастрового инженера и представить в суд собственную схему, экспертиза для этого не требуется.
Во что обходится выбор не того документа
Отдельное заключение, заказанное там, где нужен технический план, сведения ЕГРН не меняет. Если планировка помещения расходится с выпиской, договор аренды не зарегистрируют, пока перепланировку не учтут по техплану, и регистрация сдвигается на время этой работы. Для учета изменений собственнику все равно придется заказать технический план и подписать заявление в Росреестр самому или через представителя по доверенности.
В суде слабое заключение оборачивается судебной экспертизой. Вознаграждение эксперту вносят на депозитный счет суда лица, которые заявили ходатайство о ней или дали согласие, а производство по делу на время экспертизы может быть приостановлено (пункты 17 и 22 постановления Пленума ВАС РФ № 23). Если после экспертизы с отрицательными выводами недостатки устраняют и экспертизу проходят повторно, каждая оплачивается отдельно.
Внимание: с 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина - 2 000 руб. для юридических лиц и 1 000 руб. для физических. Если в техплане ошибочно указан кадастровый номер, заявление приходится отзывать и подавать новое с повторной оплатой пошлины.
Стоимость заключения кадастрового инженера отдельным документом и смежных работ
Цена отдельного заключения зависит от числа вопросов, площади и этажности объекта, необходимости геодезической съемки и выезда профильного специалиста, а также от количества документов разных лет, которые нужно сравнить с обмерами.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Заключение кадастрового инженера | от 90 000 руб. | от 3 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Кадастровый учет, кадастровая ошибка | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Технический план для аренды, регистрация договора | от 35 000 руб. | от 1 дня |
| Реконструкция, согласование под ключ | от 500 000 руб. | от 30 дней |
Участие инженера в судебном заседании для пояснений по заключению рассчитывается индивидуально по параметрам объекта и делу. Расчет по площади и составу работ для своего объекта можно получить в калькуляторе стоимости кадастровых и проектных работ.
Примеры выполненных работ с типовыми объектами и сроками собраны на странице выполненных работ и отзывов АБ МБР.
Как проходят проекты со стороны заказчика, рассказывают сами клиенты в отзывах о работе бюро.
Выводы
Отдельное заключение кадастровый инженер оформить может, и этот документ работает там, где нужно зафиксировать факт: в суде, в споре арендатора с арендодателем, при инвентаризации объекта без документов, при подтверждении некапитальности или статуса объекта. Сведения ЕГРН он не меняет: для этого готовится технический план, а пояснения к нему пишутся в разделе заключения по правилам П/0082. Доказательная сила отдельного документа складывается из точных вопросов, натурных обмеров, геодезической съемки, фотографий и ссылок на нормы.
Архитектурное бюро МБР готовит отдельные заключения кадастрового инженера и технические планы для нежилых помещений и зданий в Москве и Московской области и еще до договора определяет вместе с заказчиком, какой из документов решит его задачу.
Частые вопросы
Можно ли вместо раздела «Заключение» в техплане приложить отдельное заключение кадастрового инженера?
Заменить раздел отдельным документом нельзя. Раздел «Заключение кадастрового инженера» заполняется внутри технического плана по пунктам 15 и 58 требований, утвержденных приказом Росреестра № П/0082, и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью вместе со всем пакетом. Если выводы отдельного заключения легли в основу решения суда, в техплан как документ-основание включается решение суда, а обоснование площади или реестровой ошибки инженер все равно излагает связным текстом в разделе заключения, с формулами расчета площади и подставленными значениями.
Может ли описание объекта подготовить проектная организация без кадастрового инженера?
Документ с поэтажными планами, экспликацией и описанием материалов стен может подготовить проектная организация, состоящая в СРО на проектирование, под названием «техническое описание» или «технический паспорт»: после передачи учетных сведений из БТИ в Росреестр в 2013 году органы технической инвентаризации перестали быть единственными исполнителями таких документов. Название «заключение кадастрового инженера» используют, когда обмеры и выводы подписывает кадастровый инженер. Исключение составляют процедуры, где регламент прямо называет источник документа: для согласования перепланировки помещения в МКД в Москве по 508-ПП нужны сведения технической инвентаризации МосгорБТИ.
Сколько действует отдельное заключение кадастрового инженера?
Срок действия для такого документа не установлен: ни 221-ФЗ, ни приказы Росреестра его форму и срок не регулируют. Выводы заключения относятся к дате обследования, поэтому дату выезда фиксируют в тексте. Если после выезда на объекте демонтировали или смонтировали перегородки, выполнили пристройку или надстройку, заключение перестает описывать фактическое состояние, и для суда или контрагента потребуется новый выезд с новыми обмерами.
Может ли заключение заказать арендатор, а не собственник?
Да, заказчиком отдельного заключения может быть сторона, которой нужен документ: в спорах о площади его нередко заказывает арендатор, чтобы подтвердить, сколько метров ему фактически передано или пристроено. Ограничение появляется, когда после заключения нужно менять сведения ЕГРН: проект перепланировки согласовывается с собственником, заявление в Росреестр подписывает собственник или его представитель, поэтому доверенности от одного арендатора для этой части работы недостаточно.
Что делать, если у другой стороны есть заключение с противоположными выводами?
Заказать контрзаключение у другого кадастрового инженера: он перепроверяет координаты пунктов опорной межевой и государственной геодезической сети, значения координат характерных точек, сравнивает их с кадастровым планом территории и подтверждает или опровергает пересечение границ. Если два заключения противоречат друг другу и оба слабо обоснованы, суд назначает экспертизу. В деле, которое Челябинский областной суд рассматривал в 2014 году, апелляция приняла заключения кадастровых инженеров обеих сторон как новые доказательства, но из-за низкого качества и противоречивых выводов назначила землеустроительную экспертизу.
Что проверяет судебный эксперт на объекте при легализации реконструкции?
Обычно осмотр начинается снаружи с фотофиксации, затем эксперт проходит технические помещения (котельную, щитовую, водомерный узел) и задает вопросы об инженерных сетях. Внутри он выборочно замеряет входы, дверные проемы и перепады высот, проверяет пути эвакуации, чистовую высоту потолков, высоту и ширину ступеней, перила на каждом этаже, пожарные шкафы и огнетушители. На крупных объектах эксперт сверяет фактическую планировку и этажность с планами БТИ прошлых лет и осматривает шурфы, если заказчик выполнял инструментальное обследование; лабораторные исследования может затребовать и суд. Недостатки, выявленные при досудебном обследовании, например трещину на фасаде, устраняют до выезда эксперта, иначе они попадут в его заключение.