Как оформить заключение кадастрового инженера при изменении ОКС сооружения

Заключение кадастрового инженера при изменении ОКС сооружения оформляется разделом технического плана, а не отдельным документом: кадастровый инженер включает его, когда результаты кадастровых работ требуют дополнительного обоснования (п. 58 Требований, утвержденных приказом Росреестра П/0082). При учете изменений сооружения в заключении описывают, что изменилось и на основании каких документов, приводят расчет новой характеристики (площади застройки, протяженности, объема, высоты или глубины) и указывают, откуда взяты координаты. Если для изменений требовалось разрешение на строительство, сведения берутся из разрешения на ввод и проектной документации. Если разрешение не требовалось, основанием служит декларация об объекте недвижимости. Ниже разобрано, как составить текст заключения так, чтобы регистратор не нашел в нем противоречий с ЕГРН и характеристиками техплана. Таблица типовых замечаний Росреестра, пошаговая проверка перед подачей, стоимость и сроки на 2026 год и разбор частных случаев - во второй половине статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Когда заключение кадастрового инженера включают в техплан сооружения

Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (в редакции приказов от 23.10.2024 № П/0328/24 и от 24.07.2025 № П/0250/25, действующей с 01.02.2026) не делает раздел "Заключение кадастрового инженера" обязательным для каждого техплана. Раздел оформляется связным текстом, если, по мнению кадастрового инженера, результаты работ нужно обосновать дополнительно. При учете изменений сооружения такая необходимость возникает почти всегда: в ЕГРН уже есть прежнее значение характеристики, и регистратор сверяет новое значение со старым, с проектом и с графической частью.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Для технического заказчика это означает простую вещь. Техплан на изменение сооружения содержит только те строки раздела "Характеристики объекта недвижимости", которые получают новые значения, плюс вид объекта и кадастровый номер (п. 50 Требований). Все остальное, что регистратору нужно для понимания, почему значение изменилось, помещается в заключение. Если заключения нет или оно формальное, регистратор видит только цифру, которая расходится с ЕГРН.

Под тем же названием в практике существует и самостоятельный документ - заключение кадастрового инженера для суда, спора по площади или инвентаризации объекта на балансе. Законодательство его форму не устанавливает, в ЕГРН он не передается. Его состав определяется задачей: описание фактического состояния, фактические поэтажные планы, экспликация, схема расположения на участке по результатам геодезической съемки, фотоматериалы. Для учета изменений сооружения нужен именно раздел техплана в XML-формате, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (п. 23 Требований).

Если задача - поменять сведения ЕГРН, самостоятельное заключение не заменяет техплан. Оно может стать исходным документом, например при споре о фактической площади, но в Росреестр подается только XML-пакет техплана.

В практике АБ МБР заключение пишем последним, после того как заполнены характеристики, исходные данные, описание местоположения и графическая часть. Так текст заключения ссылается на уже внесенные значения, и в нем не остается расхождений с остальными разделами. Перед подачей заключение перечитываем целиком: стандартные формулировки, перенесенные из другого техплана, - частый источник лишних или неверных сведений.

Какие характеристики сооружения меняются и какими документами это подтверждается

218-ФЗ относит к основным характеристикам сооружения протяженность, глубину, глубину залегания, площадь, объем, высоту и площадь застройки. У конкретного сооружения в ЕГРН может быть одна или несколько таких характеристик, и при изменении объекта в техплан вносится новое значение именно той, которая изменилась. Точность округления задана подпунктом 17 пункта 51 Требований.

Площадь и площадь застройки кадастровый инженер всегда определяет сам, даже если в проекте указано другое число (п. 49 Требований). Для остальных характеристик допустимо взять значение из проектной документации, но расхождение проекта с фактом придется объяснить в заключении.

Документ-основание зависит от того, нужно ли было разрешение

Сведения о сооружении, кроме местоположения, площади и площади застройки, указываются на основании проектной документации и разрешения на строительство, если разрешение требовалось (п. 21.2 Требований). После реконструкции, завершенной вводом в эксплуатацию, основанием служит и разрешение на ввод. Реквизиты проекта и разрешения на ввод указываются в разделе "Исходные данные", копии в приложение не включаются; копия разрешения на строительство включается (п. 21.22).

Если законодательство не предусматривает для объекта разрешений на строительство и ввод и разработку проектной документации, сведения указываются на основании декларации об объекте недвижимости по ч. 11 ст. 24 218-ФЗ (п. 21.9 Требований). Перечень случаев, когда разрешение не требуется, приведен в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса. Декларация прилагается к техплану и становится его неотъемлемой частью (п. 21.16). Регистратор проверяет ее форму: устаревший бланк декларации - самостоятельное основание для приостановки.

Граница между изменением и реконструкцией проходит по определению Градостроительного кодекса. Для сооружений, кроме линейных, реконструкция - это изменение параметров объекта или его частей: высоты, количества этажей, площади, объема (п. 14 ст. 1 ГрК). Для линейного объекта реконструкцией считается изменение параметров, которое влечет изменение класса, категории или первоначальных показателей функционирования, либо при котором нужно менять границы полос отвода или охранных зон (п. 14.1 ст. 1 ГрК). Если новое значение основной характеристики появилось в результате реконструкции и случай не входит в перечень ч. 17 ст. 51 ГрК, заказчику нужны разрешение на строительство и разрешение на ввод, и заключение кадастрового инженера их не заменяет.

Региональная специфика: Управление Росреестра по Московской области изменения внутренней планировки в здании квалифицирует как реконструкцию: понятие перепланировки в законодательстве применяется к помещениям, а для здания изменение площади рассматривается как изменение параметров объекта. Типовое замечание по таким объектам в области - отсутствие разрешения на ввод реконструированного объекта. Для сооружения в Московской области мы до начала работ проверяем, какими документами подтвержден характер выполненных изменений, и только после этого выбираем основание для техплана.

Проверить исходную точку можно самостоятельно: закажите выписку ЕГРН на сооружение и сравните указанные в ней тип и значение основной характеристики с проектом или декларацией. Если в выписке одна характеристика (например, протяженность), а изменилась другая (например, площадь застройки), в заключении придется объяснить появление новой характеристики.

Что писать в заключении при изменении сооружения

Пункт 58 Требований перечисляет сведения, которые приводятся в заключении при необходимости. Для учета изменений сооружения из этого перечня обычно используются 6 блоков:

• обоснование значения площади и при необходимости площади застройки сооружения или иной характеристики, определенной кадастровым инженером или указанной в техплане, - формулы, формулы с подставленными значениями, результаты измерений и расчетов;
• обоснование ошибок, если выявлены реестровые ошибки в местоположении или несоответствие площади застройки в документах-основаниях и площади, определенной по требованиям ч. 13 ст. 24 218-ФЗ, с предложениями по их устранению;
• реквизиты решений и актов об утверждении изменений проектной документации, в том числе изменений рабочей документации, признанных частью проекта;
• сведения о совпадении проекций наземных, надземных и подземных конструкций, если контуры разных типов совпадают;
• причины несоответствия даты обследования и периода кадастровых работ, дата или период измерений;
• для объекта вспомогательного использования - указание, что для основного объекта не требуются проект и разрешение на строительство, каким документом объект определен как вспомогательный и какую функцию выполняет.

Помимо этого перечня, в заключение по практике выносится назначение кадастровых работ ("изменение сведений о площади застройки сооружения с кадастровым номером ...") и список документов, на основании которых подготовлен техплан, в том же порядке, что и в разделе "Исходные данные".

Обоснование характеристики: формулы и подставленные значения

Регистратор проверяет новое значение по расчету, а не по итоговой цифре. Поэтому для площади застройки в заключении приводится формула, по которой считалась площадь, и та же формула с подставленными размерами, а затем итог с округлением до 0,1 кв. м. Если значение отличается от проекта или от сведений ЕГРН, рядом указывается причина: что было построено, демонтировано или перенесено, и каким документом это подтверждено. Замечание "в заключении нет обоснования изменения площади" мы закрываем именно так: расписываем каждое место, где значение отличается от ЕГРН, и сводим частные значения к итоговому.

Для протяженности, объема, высоты и глубины п. 58 допускает обоснование "при необходимости". Необходимость возникает, когда значение определено измерениями, а не взято из проекта, или когда оно отличается от проектного. В этом случае в заключении перечисляются выполненные измерения и расчет итогового значения.

Координаты и контуры: новые и сохраненные из ЕГРН

Если в результате изменений контур сооружения на местности сдвинулся, геодезист определяет новые координаты, а в техплане указываются метод, средняя квадратическая погрешность Mt и формулы ее расчета с подставленными значениями (п. 41 Требований). Для спутниковых измерений с программным обеспечением допускается указать только значение Mt.

Если контур не менялся, а менялась, например, высота, координаты переносятся из ЕГРН. В этом случае метод и Mt указываются по сведениям ЕГРН, а в графе 9 реквизита 1.1 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" к значению погрешности добавляются слова "на основании сведений ЕГРН" (п. 41). В заключении прямо пишется, что сведения о местоположении сооружения не изменены и указаны по выписке ЕГРН.

Тип контура указывается отдельно: наземный, надземный или подземный, если у сооружения есть конструкции разных уровней (п. 42). Подземная часть трубопровода и надземная эстакада над ним - два контура, и если их проекции совпадают, это фиксируется в заключении. Если подземные конструкции невозможно осмотреть, допускается использовать исполнительную документацию по ч. 6 ст. 52 ГрК (п. 21.7) - ее реквизиты тоже называются в заключении.

Линейные сооружения и реконструкция части

Контур линейного объекта часто представляет собой разомкнутую линию, поэтому список характерных точек не замыкается на начальную точку (п. 43). Если реконструирована только часть линейного объекта, в том числе перенесена в связи с изъятием участков, или введен второй этап строительства, список точек начинается и заканчивается точками, которые уже есть в ЕГРН и не меняются. В заключении при этом указывается, какой участок сооружения затронут изменениями, какие точки сохранены и почему изменилась протяженность.

Раздел "План сооружения" для линейного объекта не составляется, если в нем нет помещений (п. 82). Все пояснения о трассе, переносе участка и сохраненных точках поэтому держатся на заключении и чертеже контура.

Как проверить техплан и заключение перед подачей: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Сверьте кадастровый номер сооружения в разделе "Характеристики объекта недвижимости", в PDF-версии техплана и в заявлении. Ошибка в номере приводит к отзыву заявления и повторной подаче.
2. Шаг 2. Проверьте, что в характеристиках заполнены только вид объекта, кадастровый номер и строки с новыми значениями (п. 50), а ранее присвоенный учетный номер указан с датой и органом, если он есть в выписке или техпаспорте.
3. Шаг 3. Сравните даты: дата завершения кадастровых работ в техплане совпадает с датой в заключении, она позже даты договора на кадастровые работы и соответствует дате подписания техплана.
4. Шаг 4. Найдите в заключении расчет новой характеристики: формулу, формулу с подставленными значениями и итог с тем округлением, которое задано п. 51.
5. Шаг 5. Проверьте раздел "Исходные данные": перечислены выписка ЕГРН, документы-основания (разрешение на ввод, проект, декларация) и все изменения проекта с реквизитами.
6. Шаг 6. Убедитесь, что наименование заказчика-юрлица указано полностью, без сокращений и опечаток.
7. Шаг 7. Откройте электронные образы приложений: многолистовой документ собран в один PDF, текст и реквизиты читаются, изображение соответствует оригиналу в масштабе 1:1.

Если хотя бы один шаг не проходит, техплан возвращается кадастровому инженеру до подачи: исправление после приостановки занимает больше времени, чем правка до нее.

Порядок подготовки техплана сооружения: от запроса документов до ZIP-пакета

Техплан на изменение сооружения составляется на основе сведений ЕГРН о самом сооружении и о земельном участке, а если сооружение лежит в границах нескольких участков, как линейный объект, - по выпискам на все участки и (или) кадастровому плану территории (п. 21 Требований). Реквизиты выписок указываются в "Исходных данных", копии выписок в приложение не включаются. От полноты этого комплекта зависит, сможет ли кадастровый инженер обосновать новые значения без дополнительных запросов.

Как мы работаем с техпланом сооружения

1. Запрашиваем у заказчика выписку ЕГРН на сооружение и земельный участок (участки), разрешение на ввод или разрешение на строительство, проектную документацию со всеми изменениями, а при отсутствии проекта - сведения для декларации. Если подземная часть недоступна для осмотра, запрашиваем исполнительную документацию.
2. Сравниваем характеристики в выписке ЕГРН с проектом и фактом: какая основная характеристика учтена, какая изменилась, есть ли ранее присвоенный инвентарный или условный номер.
3. Направляем на объект геодезиста, если изменился контур или требуется подтвердить, что он не изменился. По результатам съемки вписываем сооружение в границы участка и проверяем, нет ли пересечений со смежными участками и другими объектами.
4. Заполняем разделы техплана: характеристики (только новые значения), исходные данные, описание местоположения с типами контуров, схему и чертеж. Заключение пишем последним и сводим в нем все расчеты и пояснения.
5. Формируем XML-пакет, подписываем его электронной подписью кадастрового инженера и проверяем протокол контроля. Отдельно сверяем кадастровый номер, данные заказчика и кадастрового инженера, состав приложений.
6. Передаем заказчику ZIP-пакет для подачи и PDF-версию для чтения. После учета проверяем по выписке, что новое значение характеристики внесено и в сведениях указан наш кадастровый инженер.

В заключение по итогам этого порядка работ попадают сведения кадастрового инженера: фамилия, имя, СНИЛС, данные СРО и место работы. Если приложены письма органов власти или пояснительное письмо заказчика, они перечисляются в заключении с указанием, какое обстоятельство каждое из них подтверждает.

Кейс из практики: нежилое помещение в подвале здания в Москве было учтено в ЕГРН с площадью, в которую вошла комната другого собственника. Проектной документации у заказчика не было, поэтому техплан готовили на основании декларации об объекте недвижимости, выписки ЕГРН, решения суда, по которому изначально регистрировалось право, и письма Департамента городского имущества с позицией по ошибке. В заключении описали причину ошибки, перечислили полученные документы, привели нормы расчета площади и расчет по комнатам с исключением лишней. Площадь в ЕГРН изменилась с 501,9 до 487,5 кв. м. Объект - помещение, но логика заключения для сооружения та же: каждое новое значение подкрепляется документом и расчетом.

Замечания регистратора к заключению и как их закрыть до подачи

Большая часть приостановок по техпланам учета изменений связана не с измерениями, а с тем, что заключение не объясняет расхождения, которые регистратор видит между техпланом, ЕГРН и приложениями. Мы ведем перечень таких замечаний и проверяем по нему каждый техплан до передачи заказчику. Ниже - те пункты, которые относятся к сооружениям и к любым ОКС.

Замечания из таблицы устраняются до подачи за один проход по техплану. После приостановки на то же исправление уходит новый цикл: корректировка, повторная подача, ожидание решения.

Сколько стоит ошибка в техплане

С 1 января 2025 года кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте платный: пошлина по пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ составляет 2 000 руб. для организаций и 1 000 руб. для физических лиц. Размеры и порядок уплаты Росреестр публикует на странице размеров госпошлины за кадастровый учет и регистрацию прав, ее стоит проверить перед оплатой.

Ошибка в кадастровом номере сооружения обходится дороже пошлины. Регистратор укажет, что номер неверен, заявление придется отозвать и подать новое, а пошлину заплатить повторно. К этому добавляется срок: учет занимает 5 рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче через МФЦ (ч. 1 ст. 16 218-ФЗ), и каждая повторная подача запускает его заново. Для технического заказчика, который закрывает объект после реконструкции, это сдвиг всех последующих действий с сооружением на срок нового рассмотрения.

Когда заключение не решает задачу

Заключение кадастрового инженера обосновывает результаты кадастровых работ, но не заменяет документы, которых требует закон. Есть ситуации, в которых текст заключения, каким бы подробным он ни был, не приведет к учету изменений:

• сооружение реконструировано без разрешения на строительство, хотя случай не входит в ч. 17 ст. 51 ГрК: техплан по декларации в такой ситуации не подходит, основание для изменения сведений нужно получать отдельно;
• объект является самовольной постройкой: техплан в связи с изменением основных характеристик готовится на основании вступившего в силу решения суда о сносе части самовольной постройки или о необходимости ее реконструкции (п. 21.25 Требований, ч. 6 ст. 58 218-ФЗ);
• характеристики сооружения не менялись, а в ЕГРН ошибка: это исправление реестровой ошибки по ч. 3 ст. 61 218-ФЗ, и заключение строится вокруг доказательства ошибки, а не описания изменений;
• нужно доказать площадь или статус объекта в суде или в споре с арендатором: подходит самостоятельное заключение, а не раздел техплана.

В любом из этих случаев первым шагом остается выписка ЕГРН и перечень документов, которые есть у заказчика: по ним видно, какой путь доступен.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Образцы документов для учета изменений сооружения

Для ориентира по структуре начните с образца технического плана: в нем видно, где располагается раздел заключения относительно характеристик и графической части.

Форму техплана в образцах сверяйте с действующей редакцией П/0082: образцы показывают структуру, а требования к подготовке техплана менялись приказами Росреестра П/0328/24 и П/0250/25.

Стоимость заключения кадастрового инженера и техплана для сооружения

Стоимость зависит от того, что именно изменилось в сооружении: нужен ли выезд геодезиста, есть ли у заказчика проект и разрешение на ввод, сколько контуров и участков затрагивает объект. Цены ниже действуют на сентябрь 2026 года и указаны по прайсу бюро.

Если изменения сооружения требовали разрешения на ввод, техплан готовится для ввода в эксплуатацию; если учет идет по декларации или исправляется ошибка в сведениях, работа относится к кадастровому учету. Итоговую сумму под параметры вашего объекта можно рассчитать в калькуляторе стоимости кадастровых и проектных работ, указав вид работ и площадь.

Примеры выполненных работ по кадастровому учету и техпланам, а также оценки заказчиков собраны на странице отзывов о работе бюро.

Выводы

При изменении сооружения заключение кадастрового инженера служит связкой между новым значением характеристики, сведениями ЕГРН и документами-основаниями. Регистратор принимает новое значение, когда видит в заключении расчет с подставленными размерами, источник координат, типы контуров и перечень документов, совпадающий с исходными данными. Основание для техплана определяется заранее: разрешение на ввод и проект после реконструкции либо декларация, если разрешение не требовалось. Заключение не восполняет отсутствие разрешения там, где оно обязательно.

АБ МБР готовит техпланы и заключения кадастрового инженера для зданий и сооружений в Москве и Московской области: собираем исходные документы, выполняем геодезическую съемку и проверяем техплан по перечню типовых замечаний Росреестра до передачи заказчику.

Частые вопросы о заключении кадастрового инженера для сооружения

Нужна ли 3D-модель сооружения при учете изменений?

Нет, 3D-модель включается в приложение только по желанию заказчика, если местоположение сооружения дополнительно описывается пространственно (п. 46 Требований П/0082). Тогда заполняются графы 10 и 11 реквизита 1.1 и реквизиты 1.2, 1.3 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости", а модель выполняется в масштабе 1:1 с привязкой к государственной геодезической сети или сети специального назначения. Глубина и высота конструкций указываются в метрах с округлением до 0,1 м.

Как в техплане описывается сооружение круглой формы, например резервуар?

Если контур сооружения представляет собой окружность, в реквизите 1.1 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" указываются координаты центра окружности и радиус с округлением до 0,01 м (п. 44.2 Требований). Если радиус изменился после реконструкции, расчет новой площади застройки по радиусу приводится в заключении с подставленными значениями.

Как отразить сооружение, которое является сложной вещью?

В строке 29 раздела "Характеристики объекта недвижимости" перечисляются объекты, входящие в состав сложной вещи: порядковый номер, вид объекта или вид его использования, тип и значение основной характеристики (п. 51 Требований). Протяженность указывается до 1 м, глубина и высота до 0,1 м, площадь и площадь застройки до 0,1 кв. м, объем до 1 куб. м. Если меняется состав сложной вещи, заключение поясняет, какой объект добавлен или исключен.

Как оформляется техплан линейного объекта, который проходит через несколько кадастровых округов?

Такой техплан оформляется одним документом с учетом кадастрового деления (п. 78 Требований). Система координат указывается для каждой части линейного объекта с учетом кадастрового округа и зоны картографической проекции, а в качестве местоположения приводятся наименования всех субъектов РФ, муниципальных образований и населенных пунктов, по территории которых проходит объект (п. 81).

Что указывать в техплане, если в здании или сооружении уже учтены помещения, а сооружение реконструировано?

В строке 6.4 раздела "Характеристики объекта недвижимости" перечисляются кадастровые номера помещений, характеристики которых не изменились (п. 52 Требований). Помещения, образованные или измененные в результате реконструкции, описываются в реквизите 1 раздела "Характеристики всех помещений, машино-мест в здании, сооружении", а прекратившие существование - в реквизите 2 этого раздела (п. 55).

Можно ли указать год ввода, отличающийся от года в разрешении на ввод?

Да, если техплан готовится для получения разрешения на ввод. Требования допускают указать год ввода, который не совпадает с годом в разрешении, при условии, что он соответствует году подготовки окончательной редакции техплана (пп. 13 п. 51 Требований П/0082). Для объектов, по которым разрешение на ввод не выдается, указывается год завершения строительства.