Заключение кадастрового инженера подтверждает доступ к объекту как зафиксированный факт: в техническом плане оно поясняет, через какие помещения общего пользования или с улицы обеспечен вход в каждое образуемое помещение или часть помещения, в межевом плане - через какие земли общего пользования обеспечены проход и проезд к участку. Права прохода заключение не создает. Если физического входа нет, его устраивают по проекту перепланировки, если путь лежит через чужой участок, нужен сервитут. В статье разобрано, где закон требует доступ для помещений, частей под аренду и земельных участков, какие формулировки регистратора указывают на проблему с доступом и что кадастровый инженер пишет в заключении, чтобы ее снять. Таблица типовых приостановок, пошаговая проверка перед подачей, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы - во второй половине статьи.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Что заключение кадастрового инженера подтверждает о доступе и чего не подтверждает
Отдельного документа с таким названием законодательство не устанавливает. В Требованиях к подготовке технического плана (приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) это раздел техплана: его включают, когда результаты кадастровых работ нужно дополнительно обосновать или указать сведения, для которых в реквизитах плана нет места. Такой же раздел есть в межевом плане. Третий вариант - самостоятельное заключение, которое кадастровый инженер готовит под вопрос заказчика: для суда, спора с арендатором, запроса госоргана. О доступе эти три документа говорят разное.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
| Вид заключения | Где используется | Что фиксирует о доступе | Чего не делает |
|---|---|---|---|
| Раздел технического плана | Кадастровый учет помещения или здания, раздел, объединение, регистрация аренды | Через какие места общего пользования или с улицы входят в каждое образуемое помещение и часть; почему проход не совпадает с планами ЕГРН или БТИ; на каком листе проекта устроен проем | Не заменяет проект перепланировки, если дверь нужно пробить или заложить |
| Раздел межевого плана | Образование и изменение земельных участков | Пояснения к сведениям о землях и участках общего пользования, через которые обеспечены проход и проезд | Не дает права прохода по соседнему участку: для этого нужен сервитут |
| Отдельное заключение | Суд, спор арендатора и арендодателя, инвентаризация, запрос госоргана | Наличие или отсутствие проходов, проездов и парковок по результатам выезда; поэтажные планы по обмерам; схема расположения здания на участке по геодезической съемке | Не подается на кадастровый учет и не меняет сведения ЕГРН |
Для Росреестра доступ подтверждает заключение в составе техплана или межевого плана: регистратор читает его вместе с графической частью и приложенным проектом. За заведомо ложные сведения в техническом и межевом плане кадастровый инженер отвечает по статье 170.2 УК РФ. Отдельное заключение в перечень этой статьи не входит, и его вес в суде определяют обмеры, фотофиксация, геодезическая съемка и ссылки на нормы. Вывод в нем опирается только на то, что зафиксировано на объекте: проход, которого нет, заключение не покажет.
В техпланах на раздел и регистрацию аренды мы используем раздел заключения, чтобы описать маршрут входа в каждое образуемое помещение и сослаться на лист проекта, где этот вход устроен. Такое описание нужно, когда на поэтажных планах из выписки ЕГРН проход в комнату не показан. Какой из трех документов заказывать, определяет цель: запись в ЕГРН требует техплана или межевого плана с заключением внутри, доказательство в споре - отдельного заключения.
Где закон требует доступ: помещение, часть помещения, участок, здание
Для помещений требование закреплено в пункте 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: учет и регистрацию приостанавливают, если жилое помещение не изолировано и не обособлено или нежилое помещение не обособлено от других помещений в здании или сооружении. Для нежилого помещения закон называет только обособленность. Проверяет ее регистратор по входу: в каждое помещение должны входить из мест общего пользования или с улицы, не проходя через другое помещение, другой кадастровый номер или комнату другого собственника. Текст оснований для приостановки со всеми поправками приведен в действующей редакции 218-ФЗ на сайте Президента России, и перед подачей формулировку стоит сверить по нему.
Полезно знать: два нежилых помещения могут сообщаться дверью, если у каждого есть собственный выход в место общего пользования или на улицу. Регистратор оценивает, откуда в помещение входят; общая дверь с соседом при этом допустима, и такое обоснование кадастровый инженер приводит в заключении.
Часть помещения под аренду: доступ без прохода через другие части
Для регистрации договора аренды кадастровый инженер образует в техплане часть помещения или часть здания. Граница части обозначается красной штриховой линией, и в каждую часть должен быть доступ без использования других частей. Если две арендуемые группы комнат между собой не сообщаются, одной частью их показать нельзя: в техплане появятся «Часть помещения № 1» и «Часть помещения № 2». В практике АБ МБР был договор аренды, по которому в одном техплане образовали 7 частей помещения.
В заключении для аренды приводят реквизиты договора, переписывают из предмета договора перечень комнат и ссылаются на пункты 37 и 61 Требований П/0082: по ним обозначены граница части и условные обозначения на поэтажном плане. Перед заказом техплана стоит отметить на поэтажном плане, как арендатор попадает в каждую группу комнат, и сверить перечень комнат с выпиской ЕГРН.
Земельный участок: проход или проезд от земель общего пользования
По пункту 26 части 1 статьи 26 218-ФЗ учет приостанавливают, если не обеспечен доступ, то есть проход или проезд от земельных участков общего пользования, к участку, по которому подано заявление, или к иным участкам. Требования к межевому плану (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592) предусматривают сведения о земельных участках и землях общего пользования, посредством которых обеспечивается доступ, а заключение кадастрового инженера поясняет эти сведения. Если участок не граничит с землями общего пользования и путь к нему лежит через соседний участок, право прохода и проезда дает сервитут по статье 274 Гражданского кодекса РФ, установленный соглашением или решением суда. Межевой план и заключение его не заменяют.
Здание целиком и переход к праву на помещения
Собственник здания сталкивается с доступом в двух ситуациях. Первая - спор или проверка: отдельное заключение со схемой расположения здания на земельном участке показывает по геодезической съемке, стоит ли здание в границах своего участка, пересекает ли соседние участки и где проходят фактические проходы и проезды. Вторая - переход от права на здание к праву на помещения, чтобы продавать или сдавать объект по этажам. Владеть одновременно зданием и помещениями в нем нельзя: право на здание прекращается, в техплане образуются помещения, и к каждому применяется правило входа из мест общего пользования или с улицы.
Когда заключения недостаточно: проект, фасад, согласие собственников, сервитут
Заключение описывает то, что уже есть на объекте. Если маршрута входа нет, его сначала создают, основанием для учета становится проект, а заключение ссылается на него. Раздел без проекта возможен, когда каждое будущее помещение уже имеет вход из мест общего пользования или с улицы и ни одну дверь не нужно ни пробивать, ни закладывать. Если меняется хотя бы один проем, готовят проект перепланировки; для помещения в многоквартирном доме в Москве его согласуют через Мосжилинспекцию (МЖИ).
Кейс из практики: нежилое помещение 42,2 м² в отдельно стоящем нежилом здании собственник решил разделить на два, чтобы продать одну комнату. Графической части в выписке ЕГРН не было, поэтажные планы взяли из технического паспорта МосгорБТИ. В комнату, которую выделяли под продажу, входили через помещение с другим кадастровым номером. По проекту перепланировки этот проем заложили и устроили отдельный вход из коридора. После учета собственник получил две выписки с двумя новыми кадастровыми номерами, исходное помещение получило статус погашенного.
В соседнем помещении того же здания обособить вторую половину можно было только выходом на улицу. Оконный проем по проекту переделали в дверной, и помещение получило вход с улицы. Дверь из него в смежное помещение осталась: вход с улицы уже обеспечивал обособленность. Такое решение меняет фасад, поэтому к проекту перепланировки добавляется проект изменения фасада.
Когда заключение кадастрового инженера не решает вопрос доступа
- Для входа в образуемое помещение нужно пробить или заложить проем. Нужен проект перепланировки, заключение потом ссылается на него.
- Вход устраивают из окна на улицу. К проекту перепланировки добавляется проект изменения фасада.
- Путь к земельному участку лежит через соседний участок. Нужен сервитут по соглашению с соседом или по решению суда.
- Нежилое помещение в многоквартирном доме Москвы делят с образованием нового коридора для доступа к новым помещениям. Регистратор требует согласия собственников дома, и заключение этот вопрос не закрывает.
- Объект - здание в Московской области, и ради входа меняют планировку. Росреестр по Московской области квалифицирует такие изменения как реконструкцию.
Региональная специфика: в Москве при разделе нежилого помещения в многоквартирном доме, когда для доступа к новым помещениям образуется коридор, Росреестр рассматривает его как новое место общего пользования и требует протокол общего собрания собственников дома, хотя коридор выделяется из площади, которая уже была в частной собственности. Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» регулирует работы с использованием существующего общего имущества; прямого требования о согласии на образование нового места общего пользования из собственной площади в нем нет. В Московской области Росреестр любые изменения планировки внутри здания, включая перенос проема или обшивку колонны, считает реконструкцией, ссылаясь на статью 52 Градостроительного кодекса: перепланировка в его трактовке существует только для помещений. Оба риска закладывают в срок до начала работ.
Важный нюанс из практики: собственник, который хочет отделить от большого помещения одну комнату, часто не учитывает, что коридор, через который в нее входят, придется выделить в отдельное место вспомогательного использования. После этого остальные комнаты, выходящие в коридор, тоже становятся самостоятельными помещениями: вместо двух объектов получается пять или шесть, и за каждый платится госпошлина. Сократить их число позволяет проект, в котором комнаты соединяют дверями между собой, чтобы из коридора попадать в группу сообщающихся комнат.
До заказа техплана отметьте на поэтажном плане, какие двери придется пробить или заложить: от этого зависит, нужен ли проект и сколько помещений образуется.
Как готовят техплан, в котором доступ обоснован
Маршрут входа в каждое будущее помещение проверяют до подготовки документов. Если состав помещений меняется после согласования схемы, переделывать приходится проект, декларации, схемы и сам техплан, а после подачи в Росреестр - еще и платить госпошлину заново.
Как мы работаем: от выписки ЕГРН до новых выписок
- Запрашиваем у заказчика кадастровый номер или выписку ЕГРН и эскиз раздела или аренды в любом виде: фото плана с разметкой маркером, рисунок в графическом редакторе. По выписке смотрим, на что зарегистрировано право (здание или помещение), где расположен объект (многоквартирный дом или нежилое здание), кто правообладатели, есть ли ипотека и аренда.
- Если графической части в выписке нет, запрашиваем технический паспорт БТИ и берем поэтажные планы из него.
- Выезжаем на объект, обмеряем фактическую планировку и проверяем вход в каждую комнату: откуда в нее попадают и не лежит ли путь через помещение с другим кадастровым номером.
- Если эскиз заказчика не проходит по обособленности, предлагаем вариант, при котором каждое помещение выходит в место общего пользования или на улицу. Согласованную схему заказчик подписывает и заверяет печатью, дальше она работает как техническое задание.
- Когда нужно пробить или заложить проем, готовим проект перепланировки; титульные листы проекта подписывает собственник.
- В заключении кадастрового инженера описываем, через какие помещения обеспечен вход в каждое образуемое помещение, ссылаемся на лист проекта, а ошибки старых планов БТИ (комната без двери или без площади) описываем отдельно.
- Отправляем техплан заказчику на проверку, подаем в Росреестр по машиночитаемой доверенности и отрабатываем приостановки. На выходе заказчик получает выписки ЕГРН на каждое новое помещение или сведения о зарегистрированной части.
Образцы технического и межевого плана для проверки доступа
Начните с образца техплана на часть помещения: на нем видно, как граница арендуемой части и перечень ее комнат показаны на поэтажном плане.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Технический план на часть помещения для регистрации аренды (образец) | Скачать |
| Технический план здания в формате Excel (редактируемый шаблон) | Скачать |
| Межевой план земельного участка с графической частью (образец) | Скачать |
Как проверить доступ к помещению до подачи в Росреестр
Проблему с доступом видно на поэтажном плане еще до выезда кадастрового инженера, если пройти маршрут от каждой будущей двери до улицы или общего коридора. Для аренды к этому добавляется сверка предмета договора: перечень комнат и их площадь в договоре часто берут из неактуальных документов или суммируют с ошибкой.
Внимание: если перечень комнат или площадь в предмете договора аренды не совпадает со сведениями ЕГРН, регистрацию приостанавливают. Регистратор может решить, что в помещении проведена незарегистрированная перепланировка, и потребовать сначала учесть ее.
Как проверить доступ к помещению перед подачей техплана: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Закажите актуальную выписку ЕГРН в электронном виде: в ней есть поэтажный план с границей помещения. Если графической части нет, возьмите поэтажные планы и экспликацию из технического паспорта БТИ.
- Шаг 2. Нанесите на план будущие границы: какие комнаты войдут в каждое новое помещение или в каждую часть под аренду.
- Шаг 3. От каждой группы комнат проведите путь до улицы или до места общего пользования. Путь не должен проходить через комнату с другим кадастровым номером, комнату другого собственника или другую часть.
- Шаг 4. Проверьте, есть ли в составе права лестничные клетки и коридоры, которые связывают ваш этаж с чужими помещениями: при разделе они в составе частного помещения не останутся.
- Шаг 5. Выпишите двери, которые придется пробить или заложить, и окна, которые станут входами. Для каждого такого изменения нужен проект перепланировки, для входа с улицы - еще и проект изменения фасада.
- Шаг 6. Для аренды сверьте перечень комнат и сумму их площадей в предмете договора с выпиской ЕГРН и проверьте, что договор подписан обеими сторонами, а не остался проектом.
- Шаг 7. Подпишите схему раздела или аренды и передайте ее кадастровому инженеру вместе с выпиской.
Приостановки из-за доступа: что пишет регистратор и что отвечает заключение
Замечания о доступе в уведомлениях о приостановке повторяются от объекта к объекту. В таблице - формулировки из уведомлений и способы, которыми их снимают в новой редакции техплана.
| Замечание регистратора | Что за ним стоит | Как снимают |
|---|---|---|
| Помещение после перепланировки представляет собой несколько изолированных помещений, не имеющих доступа друг к другу без использования помещений общего пользования в здании | Комнаты, заявленные одним помещением, сообщаются только через общий коридор | Проверяют доступ в каждую комнату по плану и на объекте |
| На планах «до» в проекте отсутствует доступ к комнатам | Планы «до» взяты из сведений ЕГРН, где проход не показан | В заключении указывают, что сведения техплана даны по проектной документации, планы «до» - по сведениям ЕГРН, а на планах монтажа доступ в комнаты оборудован |
| Комната не имеет обозначений, прохода | Ошибка БТИ: комната показана без дверей и без площади | Ошибку исправляют, в заключении указывают, что она выявлена и исправлена, и подробно описывают комнату |
| Не изолированная часть помещения или здания (регистрация аренды) | Арендуемая часть не отделена от остального помещения | В Москве исправляют через перепланировку: устанавливают перегородки |
| Основание по пункту 34 части 1 статьи 26 218-ФЗ при разделе | Вход в образуемое помещение лежит через помещение с другим кадастровым номером | Проект перепланировки: закладка проема, новый вход из коридора или с улицы |
| Требование актуальных координат здания при разделе помещения внутри него | Требование не относится к предмету учета | Координаты не уточняют: любое расхождение контура регистратор расценит как реконструкцию |
Первые три замечания снимают текстом заключения и исправленной графикой. Четвертое и пятое требуют изменений на объекте по проекту, шестое не выполняют и при повторении обжалуют. Вход в каждую комнату мы сверяем с поэтажным планом на стадии эскиза, чтобы основание по пункту 34 не появилось в уведомлении после подачи.
Во что обходится ошибка с доступом
На устранение причин приостановки дается 3 месяца, по заявлению собственника срок продлевают. Госпошлина платится за каждое образуемое помещение: по ставкам 2025 года для юридического лица это 66 000 руб. за объект, для физического лица и ИП - 6 000 руб. При разделе на 10 помещений юридическое лицо платит 660 000 руб. одних пошлин, а новая подача после отказа требует новой пошлины. Если одно и то же формальное требование, например акт о реконструкции, которой на объекте не было, повторяется после переподачи, правки техплана его обычно не снимают. Отказ обжалуют в суде в течение 3 месяцев; рассмотрение в арбитражном суде обычно занимает от 4 до 6 месяцев, после решения изменения вносят в ЕГРН по исполнительному листу.
Факт: если причины приостановки не устранены и регистратор отказал в учете, из уплаченной госпошлины можно вернуть только половину.
Кейс из практики: в декабре 2025 года Арбитражный суд города Москвы вынес решение по иску об оспаривании отказа Росреестра в учете раздела объекта недвижимости через 2 месяца после подачи искового заявления. Перед подачей техплана проверьте, что госпошлина рассчитана на каждое образуемое помещение и оплачена от имени собственника.
Стоимость заключения кадастрового инженера и техплана с обоснованием доступа
Цена зависит от того, какой документ нужен и что придется менять на объекте: одно заключение, техплан под аренду, раздел с новыми помещениями или перепланировка с проектом и согласованием. Цены указаны на дату публикации.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Заключение кадастрового инженера | от 90 000 руб. | от 3 дней |
| Технический план для аренды, регистрация договора | от 35 000 руб. | от 1 дня |
| Раздел объекта недвижимости | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Кадастровый учет, кадастровая ошибка | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Согласование изменений фасадов | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Перепланировка в нежилом здании под ключ | от 1 200 000 руб. | от 30 дней |
| Перепланировка помещения в МКД под ключ | от 1 500 000 руб. | от 30 дней |
Итоговая сумма зависит от площади, числа образуемых помещений или частей, наличия графики в выписке ЕГРН и от того, нужны ли проект перепланировки и проект фасада. Госпошлины в эти цены не входят и оплачиваются от имени собственника. Все эти параметры учитывает калькулятор стоимости кадастровых и проектных работ.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Типовые объекты с исходными данными, сроками и результатом собраны в разделе кейсов АБ МБР.
Как заказчики оценивают сроки и итог работ по разделам, аренде и кадастровому учету, видно по отзывам о работе бюро.
Выводы
Заключение кадастрового инженера подтверждает доступ как описанный и обоснованный факт: в техплане это маршрут входа в каждое помещение или часть из мест общего пользования или с улицы, в межевом плане - проход и проезд от земель общего пользования, в отдельном документе - фактическое наличие проходов и проездов для суда или спора. Когда входа нет, основанием служат проект перепланировки, проект изменения фасада или сервитут, а заключение ссылается на них. Маршрут от каждой будущей двери до улицы или общего коридора проверяется по поэтажному плану еще до подачи, пока на госпошлины и переподачи не потрачены деньги и месяцы.
Архитектурное бюро МБР выполняет обмеры, проекты перепланировки и технические планы с заключением кадастрового инженера для помещений и зданий в Москве и Московской области и сопровождает учет в Росреестре до получения выписок. Вопросы по входу в будущие помещения мы разбираем на стадии эскиза раздела или аренды.
Частые вопросы о доступе и заключении кадастрового инженера
Можно ли приложить к техплану фотографии договора аренды или декларации вместо сканов?
Нет. В приложение к техплану включают электронные образы документов: черно-белый скан в формате PDF/A с разрешением не ниже 300 dpi, на котором текст и реквизиты читаются полностью, а многостраничный документ собран в один файл. Фотографии регистратор не принимает и выносит приостановку о непредставленных электронных образах, а на исправление уходит время из 3-месячного срока приостановки.
Нужно ли заново регистрировать аренду после раздела помещения?
Да. В зарегистрированном договоре указан кадастровый номер исходного помещения, а после раздела он переходит в архив, и новые помещения получают свои номера. Для сохранения аренды нужен новый договор или дополнительное соглашение, при этом допсоглашение о смене объекта аренды Росреестр регистрирует не всегда. Если помещение в ипотеке, для раздела нужно согласие банка, а залог переоформляют на новые объекты.
Можно ли оставить лестничную клетку в составе своего помещения при разделе этажа?
Как правило, нет. Лестничная клетка связывает этаж с другими этажами без горизонтальной двери, поэтому изолированной частью помещения она не считается, даже если исторически вошла в право собственности. При разделе ее выделяют в место вспомогательного использования: сначала собственник владеет им в доле 1/1, затем покупатели образованных помещений входят в долю, и при двух собственниках у каждого по 1/2.
Может ли юридическое лицо подать техплан через МФЦ по бумажной доверенности?
С 1 марта 2025 года юридические лица подают документы в Росреестр только в электронном виде. Если заявление подает представитель, ему нужна машиночитаемая доверенность, удостоверенная нотариусом: это файл XML, файл электронной подписи и PDF-версия с перечнем полномочий. Бумажная нотариальная доверенность для такой подачи не подходит. Физические лица могут подать документы через МФЦ с обычной нотариальной доверенностью.
Сколько технических планов нужно при разделе помещения на несколько?
Один: раздел на любое число помещений и объединение любого числа помещений оформляют одним техпланом. При переходе от права на здание к праву на помещения регистратор может попросить отдельный техплан на каждое помещение, и здесь исход зависит от позиции конкретного регистратора. После учета выдается столько выписок ЕГРН, сколько помещений образовано в техплане.
Как проверить, что исходное помещение после раздела снято с учета?
В сервисе Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» выберите тип объекта «помещение» и введите прежний кадастровый номер. У исходного объекта будет статус «погашен», у новых - «актуальный». Кадастровый номер исходного объекта сохраняется в ЕГРН в архиве, но права на него ни за кем не зарегистрированы.