Зачем нужен проект перепланировки и кто его разрабатывает

Проект перепланировки нежилого помещения - документ, без которого ни один орган согласования не примет заявление на проведение работ. Ни МЖИ, ни Росреестр. Мы разберем, из чего состоит проект, какие разделы обязательны в 2026 году, чем отличаются требования для помещений в МКД и в отдельно стоящих нежилых зданиях, и на каких этапах оформления чаще всего допускают ошибки. Тема тесно связана с общим порядком перепланировки нежилого помещения в Москве и МО, где описан весь процесс от проекта до регистрации в ЕГРН.

В Москве требования к проекту определяет ПП No 508-ПП (для помещений в МКД), в Московской области - ПП No 432-ПП и ПП РФ No 87. Для нежилых зданий единого регламента нет, и Росреестр с 2025 года все чаще квалифицирует изменения как реконструкцию. Ниже разбираем каждый раздел проекта, показываем реальные образцы документов и объясняем, как избежать типичных ошибок при оформлении.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Зачем нужен проект перепланировки и кто его разрабатывает

Проект перепланировки - это набор текстовых и графических материалов, описывающих планируемые изменения в помещении. Он фиксирует, что именно демонтируется, что возводится, какие инженерные сети затрагиваются. Без проекта собственник работает вслепую, а ведомство не может оценить безопасность работ.

Разрабатывать проект имеет право только организация - член саморегулируемой организации (СРО) в области проектирования. Это требование статьи 26 ЖК РФ для помещений в МКД и сложившаяся практика для нежилых зданий. К готовому проекту обязательно прикладывается выписка из реестра СРО - без нее документ не имеет юридической силы и ни один орган его не примет.

В практике АБ МБР мы руководствуемся следующим принципом: проект пишется не для собственника, а для инспектора, который будет его проверять. Поэтому каждый лист оформляется с прицелом на регламентные требования конкретного ведомства. Для МЖИ Москвы - это 508-ПП, для Госстройнадзора МО - это 432-ПП и ПП РФ № 87.

Определите стоимость разработки проекта перепланировки для вашего объекта

Состав проекта перепланировки: текстовая часть

Текстовая часть проекта - это по сути обоснование того, почему запланированные работы безопасны, законны и не нарушают прав третьих лиц. Состав зависит от сложности работ и типа здания, но базовая структура одинакова.

Титульные листы и реквизиты

Первые страницы проекта содержат: наименование проектной организации, адрес объекта, номер договора с заказчиком, сведения о членстве в СРО (номер свидетельства, дата выдачи, область допуска). Без корректных реквизитов проект считается анонимным документом. В нашей практике был случай, когда МЖИ вернула проект из-за того, что номер свидетельства СРО на титульном листе отличался от номера в приложенной выписке - опечатка в одну цифру.

Справка ГИП (главного инженера проекта)

Справка ГИП - это личная ответственность конкретного специалиста. Главный инженер проекта удостоверяет, что проектные решения соответствуют действующим нормам, техническим регламентам и заданию заказчика. Справка подписывается ГИПом лично и скрепляется печатью организации.

Общая пояснительная записка (ОПЗ)

ОПЗ - самый объемный текстовый раздел. В нем содержатся:

• Основание для проектирования - договор с заказчиком, техническое задание, правоустанавливающие документы на объект
• Исходные данные - выписка ЕГРН, данные БТИ, результаты обмеров, заключения обследований
• Краткая характеристика объекта - год постройки, этажность, материал стен и перекрытий, площадь помещения, текущее назначение
• Описание архитектурных решений - какие перегородки демонтируются, какие возводятся, из каких материалов, какие проемы устраиваются
• Описание конструктивных решений - затрагиваются ли несущие конструкции, расчет усиления (при необходимости), нагрузки на перекрытия
• Мероприятия по пожарной безопасности - эвакуационные пути, огнестойкость конструкций, расстановка огнетушителей
• Мероприятия по охране окружающей среды - утилизация строительных отходов, защита от шума

Валентина П, инженер-проектировщик:
"Все чертежи проекта перепланировки выполняются в масштабе 1:100 с нумерацией листов сквозной. Это базовое требование ГОСТ Р 21.101-2020. Если масштаб другой - обязательно указывается в штампе листа."

Дополнительные разделы для сложных объектов

В зависимости от типа помещения и планируемых работ проект может включать дополнительные разделы:

• Раздел ОДИ (доступность для маломобильных групп населения) - обязателен в Москве. Включает расчет ширины дверных проемов (не менее 900 мм), уклон пандуса (1:20 по СП 59.13330.2020), устройство тактильных указателей
• Раздел ТХ (технологические решения) - обязателен для общепита, медицины, торговли, детских центров. Включает план расстановки оборудования, спецификацию, режим работы, штат
• Раздел ИОС (инженерное обеспечение) - подразделы ОВ (отопление и вентиляция), ВК (водоснабжение и канализация), ЭО (электрооборудование) - если затрагиваются инженерные сети
• Раздел КР (конструктивные решения) - при затрагивании несущих конструкций, устройстве проемов в капитальных стенах, монтаже антресолей

Графическая часть проекта

Графическая часть - то, на что инспектор смотрит в первую очередь. Текст он может и не читать целиком, а вот чертежи изучит лист за листом. Мы в АБ МБР закладываем на проверку графической части от 2 до 4 рабочих дней перед выпуском - именно здесь концентрируются ошибки, которые приводят к возврату проекта.

План помещения ДО перепланировки

Первый чертеж фиксирует исходное состояние. Он выполняется на основании данных БТИ или результатов собственных обмеров. Обратите внимание - техпаспорт БТИ, выданный более 5 лет назад, может содержать устаревшие данные. Мы всегда рекомендуем делать контрольные обмеры, даже если техпаспорт свежий.

На плане "до" указываются: стены (несущие - утолщенной линией, ненесущие - тонкой), дверные и оконные проемы, сантехнические приборы, вентиляционные каналы, инженерные стояки. Масштаб 1:100, размеры в миллиметрах.

Демонтажно-монтажный план

Ключевой чертеж проекта. На нем одновременно показано, что сносится и что строится. Цветовая кодировка по ГОСТ: зеленый - демонтаж (сносимые конструкции), красный - монтаж (возводимые конструкции), черный - существующие элементы, которые не затрагиваются. Перегородки "не до потолка" отображаются пунктирной линией.

Валентина П, главный архитектор проектов:
"К проекту обязательно прикладывается выписка из реестра СРО - без нее документ не имеет юридической силы. Мы сталкивались с ситуацией, когда проектная организация предоставила просроченную выписку - пришлось запрашивать актуальную и переподписывать весь комплект."

План помещения ПОСЛЕ перепланировки

Финальный план показывает результат - как будет выглядеть помещение после завершения работ. На нем указываются: новая экспликация помещений (номер, назначение, площадь), расстановка сантехнических приборов (если менялась), новые дверные проемы, направление открывания дверей. Именно этот план станет основой для подготовки технического плана кадастровым инженером и внесения изменений в ЕГРН.

Чертежи узлов и деталей

При устройстве проемов в несущих стенах обязательны чертежи узлов усиления. При монтаже антресоли - чертежи крепления опорных конструкций. При устройстве пандуса - поперечный разрез с указанием уклона. Эти чертежи выполняются в более крупном масштабе (1:20 или 1:50) и содержат спецификацию материалов.

Образцы заявлений и документов для электронной подачи в Росреестр и МЖИ

Различия в требованиях: МКД, нежилое здание, ОКН

Требования к составу и оформлению проекта серьезно отличаются в зависимости от того, где расположено помещение. Собственники часто путают эти порядки, а в результате получают отказ в согласовании.

Нежилое помещение в МКД (Москва)

Базовый документ - ПП Москвы № 508-ПП в редакции от 18 апреля 2025 года. Согласование идет через Мосжилинспекцию. Проект обязательно содержит разделы АР, КР (при затрагивании несущих), ОДИ, ПБ. Приложение 3 к 508-ПП описывает требования к составу и содержанию проектной документации.

Нюанс: если работы затрагивают общее имущество МКД (фасад, входная группа, инженерные стояки), к проекту прикладывается протокол общего собрания собственников (ОСС). Входная группа с площадкой более 10 м2 (без учета пандуса) - автоматическое требование ОСС.

Нежилое помещение в нежилом здании

Здесь нет единого регламента. В Москве действует ПП No 432-ПП, который определяет перечень работ, не требующих разрешения на строительство. Если ваши работы укладываются в этот перечень - достаточно проекта и заключения кадастрового инженера для подачи в Росреестр. Если не укладываются - формально это реконструкция, требующая получения разрешения на строительство.

Валентина П, специалист по согласованиям в МЖИ и Москомархитектуре:
"Росреестр может потребовать переименовать документ из 'Проекта перепланировки' в 'Проект капитального ремонта'. Содержание при этом остается идентичным - меняется только титульный лист. Мы закладываем эту возможность заранее, чтобы не тратить время клиента на повторную подачу."

Помещение в здании - объекте культурного наследия

Дополнительно к стандартному составу проекта требуется раздел по сохранению элементов ОКН. Согласование проходит через орган охраны памятников (Москомнаследие или Мосгорнаследие). Проект разрабатывается лицензированной организацией, имеющей допуск к работам на объектах культурного наследия. Сроки согласования увеличиваются на 30-45 дней.

Рассчитайте стоимость технического плана для вашего объекта после перепланировки

Требования к оформлению по ГОСТ

Проект перепланировки оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.101-2020 (Основные требования к проектной и рабочей документации) и ГОСТ 21.501-2011 (Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений). Мы в АБ МБР следим за актуальностью этих стандартов - они периодически обновляются, и старые версии проектов инспекторы начинают возвращать.

Общие правила оформления

Каждому разделу проектной документации присваивается обозначение, которое включает базовый шифр организации и через дефис - шифр раздела (АР, КР, ОВ, ВК и т.д.). Листы нумеруются сквозной нумерацией. Каждый лист содержит штамп установленного образца с подписями ответственных лиц.

Размеры на чертежах указываются в миллиметрах. Площади - в квадратных метрах с округлением до 0,1 м2. Условные обозначения выполняются по ГОСТ: несущие стены - утолщенная линия, ненесущие перегородки - тонкая линия, перегородки не до потолка - пунктир. Дверные проемы показываются с направлением открывания.

Требования к экспликации

Экспликация помещений - обязательное приложение к планам "до" и "после". Она содержит: номер помещения по плану, наименование (кабинет, коридор, санузел, торговый зал), площадь в м2, высоту потолка. Суммарная площадь в экспликации "после" должна совпадать с общей площадью помещения по данным ЕГРН. Расхождение даже на 0,3 м2 - повод для приостановки в Росреестре.

Частые ошибки при оформлении проекта

За годы практики мы систематизировали ошибки, которые приводят к отказам и возвратам. Некоторые из них кажутся мелкими, но последствия серьезные.

Ошибки в документации

Несоответствие данных ЕГРН и данных в проекте. С 2013 года базы БТИ и Росреестра разъехались - из-за слияния ГКН и ЕГРП в 2017 году возникли системные ошибки, которые до сих пор создают сложности. Обязательно заказывайте свежую выписку ЕГРН и сверяйте ее с данными проекта перед подачей. Стоимость выписки - 750 руб.

Просроченная выписка СРО. Выписка из реестра СРО должна быть актуальной на дату выпуска проекта. Если между подготовкой проекта и подачей прошло более 3 месяцев - запросите свежую.

Отсутствие раздела ОДИ в Москве. Даже если помещение находится на втором этаже здания без лифта - раздел по доступности для маломобильных групп населения обязателен. МЖИ проверяет его формально.

Ошибки в проектных решениях

Демонтаж вентиляционных каналов. Вентиляционные короба в МКД - общедомовое имущество. Их демонтаж или уменьшение сечения запрещен категорически. Это одна из самых частых ошибок - собственники не понимают, что вентканал за стеной их помещения принадлежит всему дому.

Размещение мокрых зон над жилыми комнатами. Если ваше нежилое помещение в МКД расположено на втором этаже и выше - устройство санузла или кухни допускается только над нежилыми помещениями. Размещение мокрых зон над жилыми комнатами квартир этажом ниже запрещено.

Антресоль более 40% площади помещения. По СП 118.13330.2022 антресоль, занимающая более 40% площади помещения, квалифицируется как отдельный этаж. А значит - это реконструкция, не перепланировка. Другой набор документов, другие сроки, другая стоимость.

Валентина П, начальник технического отдела:
"Если работы выполнены не по проекту - понадобится новое ТЗК, повторная экспертиза СЭС и повторное согласование в МЖИ. На одном из наших объектов подрядчик сдвинул перегородку на 15 сантиметров относительно проекта. Пришлось корректировать весь комплект документации - это заняло 3 недели и стоило заказчику дополнительно."

Особенности для Москвы и Московской области

Москва и МО - два разных юридических пространства для перепланировки. Смешивать их требования - гарантированный отказ.

Москва: 508-ПП и МЖИ

Для нежилых помещений в МКД Москвы проект перепланировки подается в Мосжилинспекцию исключительно в электронной форме через портал mos.ru. Бумажные пакеты не принимаются с 23 апреля 2025 года.

Обязательные разделы проекта для Москвы: АР, КР (при затрагивании несущих), ОДИ, ПБ. Дополнительно - ТХ для общепита и медицины. Перегородки допускаются только из негорючих материалов. Санузлы требуют гидроизоляцию и порожек 15-20 мм. Вентиляция - вывод на 2 м выше конька крыши (для МКД).

С 23 апреля 2025 года расширен перечень работ, согласуемых по эскизу: перестановка сантехприборов в пределах одного помещения, устройство и разборка ненесущих перегородок, заделка проемов в несущих стенах. Для этих работ полноценный проект не требуется - достаточно эскиза.

Московская область

В МО порядок зависит от конкретного муниципалитета. Единого регламента нет. Для нежилых помещений в МКД согласование обычно проходит через администрацию муниципального образования. Для нежилых зданий - через Главгосстройнадзор МО или напрямую через Росреестр (кадастровый инженер готовит техплан на основании проекта).

Наши специалисты знают практику работы каждого территориального отдела Росреестра - требования отличаются. В некоторых отделах МО достаточно проекта и заключения кадастрового инженера, в других дополнительно требуют заключение СЭС.

Пожарная безопасность в проекте перепланировки

Раздел по пожарной безопасности - один из самых проверяемых. Пожарный инспектор смотрит на три вещи: эвакуационные пути, огнестойкость конструкций и средства пожаротушения.

Эвакуационные выходы: высота не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м. При расчетной вместимости помещения более 50 человек обязательны два эвакуационных выхода (СП 1.13130.2020). Противопожарные перегородки 1-го типа обязательны между помещениями разного назначения.

Огнетушители: ОП-4 из расчета 1 штука на 100 м2, расстояние от очага возгорания до огнетушителя - не более 20 м. Штраф за нарушение норм пожарной безопасности для юридических лиц - от 150 000 руб. с возможной приостановкой деятельности до 90 суток.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Валентина П, специалист по перепланировке нежилых помещений:
"Антресоль, занимающая более 40% площади помещения, будет квалифицирована как этаж, а значит - это реконструкция, не перепланировка. При этом деревянные элементы антресоли обязательно обрабатываются огнезащитным составом - без акта на огнезащиту пожарный инспектор не примет работы."

Стоимость разработки проекта перепланировки нежилого помещения в 2026 году

Стоимость проекта зависит от площади помещения, сложности работ, типа здания и количества затрагиваемых инженерных систем. Для коммерческой недвижимости в Москве и МО цены формируются исходя из объема проектных решений и необходимости дополнительных разделов.

Итоговая сумма зависит от площади объекта, количества затрагиваемых инженерных систем и необходимости дополнительных разделов (ТХ, ОДИ, КР). Для объектов площадью более 500 м2 стоимость проекта рассчитывается индивидуально - калькулятор стоимости с разбивкой по услугам поможет сориентироваться точнее.

За годы работы Архитектурное бюро МБР согласовало сотни проектов перепланировки в Москве и Московской области - подборка завершенных кейсов покажет типичные объекты, сроки и стоимость работ.

Клиенты оценивают нашу работу по результату - отзывы собственников и застройщиков подтверждают, что сроки и бюджет соблюдаются.

Кейс: согласование проекта перепланировки торгового помещения на Большой Тульской

Объект: торговое помещение на ул. Тульская Большая, д. 10, стр. 38. Площадь 713,2 м2. Задача - узаконить самовольную перепланировку без суда.

Собственник уже выполнил работы без проекта. Стандартный путь в таких случаях - суд, а это порядка 8-10 месяцев и расходы от 600 000 руб. на судебную экспертизу. Мы пошли другим путем: подготовили детальный проект (раздел АР, КР, ПБ), заключение кадастрового инженера с полным описанием выполненных работ и техплан для Росреестра.

Результат: регистрация пройдена за 3 месяца. Экономия - порядка 300 000 руб. на судебных издержках и 4 месяца времени. Прибыль от аренды увеличилась в 4 раза после легализации перепланировки.

Что происходит после подготовки проекта

Проект - не финальный документ. После его разработки начинается этап согласования, а после завершения работ - этап фиксации результата.

Для помещений в МКД (Москва)

После подготовки проекта подается пакет документов для перепланировки нежилого помещения в МЖИ через mos.ru. МЖИ рассматривает заявление в течение 20-30 рабочих дней. При положительном решении выдается распоряжение (или решение) о согласовании. После выполнения работ - вызов комиссии МЖИ для составления Акта о завершенной перепланировке. Далее кадастровый инженер готовит технический план, который подается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Для помещений в нежилых зданиях

Порядок проще в части согласования (нет МЖИ), но сложнее в части регистрации. Кадастровый инженер на основании проекта готовит техплан и подает его в Росреестр. Росреестр может вынести приостановку (в Москве - практически в 100% случаев) и потребовать дополнительные документы. Оспаривание приостановки через суд занимает 8-10 месяцев.

Валентина П, инженер-проектировщик:
"Мы закладываем 2-3 дня на проверку техплана перед подачей. Это экономит клиенту месяц на повторной регистрации. Ошибка в координатах - расхождение в третьем знаке после запятой дает отклонение в несколько метров."

Выводы

Проект перепланировки нежилого помещения - базовый документ, от качества которого зависит исход всего согласования. Ключевые моменты: проект разрабатывает организация - член СРО; состав зависит от типа здания и планируемых работ; оформление - по ГОСТ Р 21.101-2020; для МКД в Москве обязательны разделы АР, КР, ОДИ, ПБ; для нежилых зданий существует правовой пробел, который Росреестр в 2025-2026 годах использует для переквалификации работ в реконструкцию. Подготовка проекта занимает от 2 до 4 недель в зависимости от сложности объекта.

Как согласовать проект перепланировки: пошаговая инструкция

Часто задаваемые вопросы