Высокая кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость

Высокая кадастровая стоимости подразумевает существенное превышение этого показателя по сравнению с реальной рыночной ценой. Данное обстоятельство является основанием для подачи заявления на пересмотр и снижение в бюджетное учреждение, комиссию или суд. Доказать, что кадастровая стоимость является необоснованно высокой, можно по отчету о рыночной цене, который оформит оценщик. Услуги по снижению завышенной кадастровой стоимости окажут эксперты Архитектурного бюро «МБР».

Читайте, по каким причинам устанавливается высокая кадастровая стоимость, как проверить этот показатель и сравнить его с рыночной ценой, что нужно для оспаривания и пересмотра.

Что значит высокая кадастровая стоимость

Закон о государственной оценке недвижимости предусматривает, что кадастровая стоимость должна быть максимально объективной, соответствовать значению рыночной цены. На практике, это правило соблюдается далеко не всегда. Оценка бюджетным учреждением может привести к утверждению показателя высокой кадастровой стоимости по следующим причинам:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • при нарушении порядка проведения оценки, неверных расчетов и методик;
  • из-за использования метода массовой оценки, который не учитывает реальные характеристики участка или объекта;
  • по причине неправильного или неполного выбора ценообразующих факторов оценщиками бюджетного учреждения;
  • из-за отказа учесть декларацию о характеристиках недвижимости и другие материалы, представленные собственником.

Из-за перечисленных или иных причин в ЕГРН может действительно содержаться высокая кадастровая стоимость. Этот показатель будет использовать налоговой службой для проверки расчетов, представленных собственником-организацией, либо для выставления требований и уведомлений гражданам. Помимо этого, высокое значение стоимости объекта по кадастру может сказаться и на других правоотношениях.

Комментарий эксперта. Собственник может заблуждаться относительно того, что кадастровая стоимость его недвижимости завышена. Объективно подтвердить завышение можно только путем проведения независимой оценки. Она сопровождается подготовкой отчета оценщика. С этим документом можно требовать пересмотра показателя стоимости в судебном или внесудебном порядке. Заказать отчет можно у оценщиков АБ «МБР».

Установление высокой кадастровой стоимости вызвано особенностями проведения государственной оценки недвижимости
Установление высокой кадастровой стоимости вызвано особенностями проведения государственной оценки недвижимости

По каким критериям можно определить завышение кадастровой стоимости

Как минимум, до подачи документов на оспаривание можно проверить, является ли кадастровая стоимость более высокой, чем рыночная цена. Сведения об этом можно запросить и уточнить:

Сервис на сайте АБ «МБР» позволяет быстро узнать действующую кадастровую стоимость, чтобы сравнить со значением рыночной цены. Также вы можете сразу заказать услуги по сопровождению оспаривания, подготовке отчета оценщика.

При проведении независимой оценки завышение кадастровой стоимости может быть обосновано различными ценообразующими факторами:

  • целевым назначением, видом разрешенного и функционального использования;
  • годом постройки и ввода в эксплуатацию, времени последнего капитального ремонта;
  • материалом стен, уровнем благоустройства и жизнеобеспечения;
  • фактическим состоянием объекта, его конструкций и инженерных коммуникаций;
  • текущим уровнем спроса и предложений на рынке, показатели сделок с аналогичными объектами;
  • иными сведениями, полученными оценщиком или установленными в ходе осмотра объекта.

Сам оценщик только укажет показатель рыночной цены. Решить, что кадастровая стоимость превышает это значение, может суд, региональная комиссия или бюджетное учреждение. Это станет итогом процедуры оспаривания, инициированной собственником.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Почему высокая кадастровая стоимость невыгодна собственнику

Собственник обязан платить имущественный и земельный налог. Основным показателем для расчета платежей является кадастровая стоимость, зафиксированная в ЕГРН. Организация должна:

  • запросить данные из реестра и действующей кадастровой стоимости;
  • оформить и направить в ИФНС расчеты и итоговую декларацию по налогу;
  • перечислить в бюджет платежи, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, повышающих и понижающих коэффициентов, льготных ставок.

Изначально высокая кадастровая стоимость автоматически влечет завышение налогов. При этом собственник не может указать в расчетах и декларации реальный показатель рыночной цены, так как он не отражен в ЕГРН. Следовательно, платить в бюджет придется больше, пока не пройти процедуру пересмотра и снижения кадастровой стоимости.

Комментарий эксперта. Данные из ЕГРН могут применяться и для расчета арендных платежей за муниципальное или государственное имущество. Арендатор, заключивший долгосрочный договор, в определенных случаях может выступать заинтересованным лицом в процедуре оспаривания. По ее итогам выплаты по аренде станут ниже.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Описание документа Ссылки для скачивания
1 Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) Ссылка
2 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями Ссылка
3 Методические указания о проведении оценки Ссылка
4 Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости Ссылка
5 Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) Ссылка
6 Образец отчета о рыночной цене Ссылка
7 Иск о снижении кадастровой стоимости Ссылка
8 Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН Ссылка

Что делать при высокой кадастровой стоимости

Собственник может ничего не предпринимать, и продолжать платить налоги исходя из завышенной кадастровой стоимости. Но это вряд ли можно назвать разумным и обоснованным решением. Законодательство позволяет:

  • повлиять на ход государственной оценки, чтобы бюджетное учреждение сразу установило кадастровую стоимость, соответствующую действительности;
  • оспорить результаты оценки, если при ее проведении были допущены ошибки;
  • подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости, чтобы ее приравняли к значению рыночной цены.

Чаще всего используется последний вариант. Ошибки при проведении федеральной оценки тоже возникают, но доказать их значительно сложнее, чем подтвердить объективную рыночную цену недвижимости.

На схеме показано, как можно повлиять на снижение кадастровой стоимости в процессе оценки
На схеме показано, как можно повлиять на снижение кадастровой стоимости в процессе оценки

Отдельно расскажем о возможности повлиять на ход государственной оценки. В данном случае действуют следующие правила:

  • все материалы о назначении и проведении оценки размещаются в публичном доступе, т.е. собственник может ознакомиться с ними;
  • в рамках оценки бюджетное учреждение и орган власти субъекта РФ предоставляют право подать документы и сведения о реальных характеристиках недвижимости, дополнительных ценообразующих факторах;
  • как минимум, собственник может направить в адрес бюджетного учреждения декларацию о характеристиках объекта или участка (в Москве это можно сделать через онлайн-сервис).

Собственник достаточно редко пользуются указанной возможностью. Как результат, оценщики бюджетного учреждения могут не знать о факторах, снижающих реальную стоимость недвижимости. Поэтому кадастровая стоимость будет установлена в завышенном размере.

Комментарий эксперта. Материалы о проведении оценки и результатах оспаривания кадастровой стоимости можно найти на портале Росреестра. Также там можно найти данные об изменении средних стоимостных значений по различным периодам. Учитывая экономическую ситуацию и общее состояние дел на рынке недвижимости, кадастровая стоимость постоянно растет. Поэтому собственники постоянно используют судебную или внесудебную процедуру для оспаривания и снижения цены по кадастру.

Варианты снижения

С учетом переходного периода, действующего до 2026 года, для снижения высокой кадастровой стоимости собственник может:

  • обратиться в бюджетное учреждение, проводившее оценку – если субъект РФ воспользовался правом на упразднение комиссии по оспариванию кадастровой стоимости;
  • подать документы в региональную комиссию – если на переходный период субъект РФ сохранил ее полномочия;
  • направить административный иск в суд – это можно сделать напрямую, либо в рамках оспаривания отказного решения комиссии или бюджетного учреждения.

Сложно рассчитывать на объективное рассмотрение спора в бюджетном учреждении, которое ранее проводило оценку. Поэтому, если власти региона упразднили комиссию, лучше сразу обращаться с документами в суд. В общей сложности, судебная процедура может продлиться 1-2 месяца.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Если на переходный период регион сохранил комиссию, то для снижения высокой кадастровой стоимости нужно:

  • заказать правоподтверждающий документ (выписка ЕГРН) и отчет о рыночной цене;
  • подать заявление с документами в комиссию (почтой или через онлайн-сервисы);
  • дождаться результата рассмотрения спора, о чем будет направлено уведомление;
  • обжаловать отказное решение в суде, если комиссия отклонила заявление.

Комиссии проводят заседания ежемесячно. В их состав входят представители бюджетного учреждения, сообщества оценщиков, органа власти субъекта РФ, Управления Росреестра. В целом, шансов на положительный исход при обращении в комиссию выше, чем при разбирательстве через бюджетное учреждение.

Самым эффективным вариантом для пересмотра высокой кадастровой стоимости является обращение в суд:

  • собственник заказывает выписку ЕГРН и отчет о рыночной цене (такие услуги оказывает АБ «МБР»);
  • если документы подавались в комиссию или бюджетное учреждение, то необходимо получить и приложить к иску отказное решение;
  • административное исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта или участка (обязательно нужно оплатить госпошлину);
  • в заседании нужно принять участие лично или через представителя с доверенностью;
  • если иск удовлетворят, то по решению суда кадастровую стоимость снизят, приравняют к рыночной цене.

Самым важным документом для любого варианта оспаривания высокой кадастровой стоимости является отчет о рыночной цене. К оформлению этого документа закон предъявляет очень высокие требования. Более того, оценщик будет отвечать за полноту, достоверность и объективность сведений в отчете. Поэтому для подготовки документа обязательно изучается рынок недвижимости, проводится обследование в натуре.

На Публичной кадастровой карте можно посмотреть текущий показатель стоимости объекта или участка
На Публичной кадастровой карте можно посмотреть текущий показатель стоимости объекта или участка

Какие документы нужны для пересмотра высокой кадастровой стоимости

Если речь идет об обращении в комиссию или судебные органы, то закон обязывает собственника представить:

  • заявление или административный иск;
  • отчет о рыночной цене (в электронном формате);
  • выписку ЕГРН или иной правоподтверждающий документ;
  • решение об отказе в удовлетворении заявления, поданного в комиссию (только для обращения в суд).

На подготовку документов через специалистов Архитектурного бюро «МБР» уйдет несколько дней. Представитель сам подаст их в суд или комиссию, примет участие в рассмотрении спора.

Особенности применения кадастровой стоимости после оспаривания

На основании решения комиссии, бюджетного учреждения или суда Управление Росреестра обновит ЕГРН. Далее собственник получит следующие преимущества:

  • для последующего расчета налоговых платежей можно использовать обновленный показатель кадастровой стоимости;
  • так как сниженная кадастровая стоимость действует с даты утверждения итогов последней оценки, могут возникнуть основания для возврата переплаты по налогам.

Отметим, что перерасчет налогов с возвратом переплаты допускается не более чем за три отчетных периода. По остальным платежам в перерасчете будет отказано.

Новое значение кадастровой стоимости будет действовать до проведения следующей оценки. Если по ее итогам собственник вновь увидит превышение над рыночной ценой, процедуру оспаривания необходимо пройти заново.

Пример высокой кадастровой стоимости по одному из регионов России
Пример высокой кадастровой стоимости по одному из регионов России

Услуги АБ «МБР»

На нашем сайте можно найти полезные материалы и разъяснения о порядке оспаривания высокой кадастровой стоимости. Собственник может заказать услуги по сопровождению процедуры, которые будут включать:

  • консультирование по вопросам в сфере кадастра, регистрации недвижимости и оценки;
  • подготовку отчета о рыночной цене (за 1-3 дня);
  • оформление заявления и иных документов для всех вариантов оспаривания;
  • представительство интересов при рассмотрении спора.

Условия сотрудничества можно уточнить на консультации. Примерные цены за услуги смотрите в таблице ниже.

Описание услуги Стоимость услуги
1 Составление отчета о рыночной цене от 7 000 рублей
2 Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3 000 рублей
3 Запрос на получение выписки из ЕГРН 350 рублей
4 Сопровождение оспаривания в суде от 15 000 рублей
5 Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра от 12 000 рублей

Заключение

  • Высокая кадастровая стоимость означает, что она существенно превышает показатель рыночной цены. Сравнить эти значения можно самостоятельно, но объективные данные предоставит только отчет независимого оценщика.
  • Высокую кадастровую стоимость можно снизить путем обращения в суд, региональную комиссию или бюджетное учреждение. Для этого нужно подать заявление или административный иск, отчет о рыночной цене, выписку ЕГРН.
  • Если снизить высокую кадастровую стоимость, то собственник сможет сэкономить на налоговых платежах. В ряде ситуаций можно подать заявление на возврат переплаты за предыдущие налоговые периоды.

FAQ

Почему возникает высокая кадастровая стоимость?

Это может быть вызвано рядом причин – массовым подходом при оценке, неправильным выбором или применением ценообразующих факторов, ошибках в действиях оценщиков бюджетного учреждения.

Что делать, если после оценки утвердили высокую кадастровую стоимость?

Можно обратиться за ее пересмотром в бюджетное учреждение или региональную комиссию (зависит от нормативных актов субъекта РФ). Но самым эффективным вариантом является подача административного иска в суд.

На каком основании снизят высокую кадастровую стоимость?

Для этого нужно доказать нарушения при проведении оценки, либо превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой. Во втором случае собственник заказывает отчет об оценке.

Список источников

Закон № 218-ФЗ (скачать)

Закон № 237-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)

Оцените статью
АБ МБР