Внесение изменений в правила землепользования и застройки ПЗЗ по новым правилам 2020 года

Межевание

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Официальное определение ПЗЗ указано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Правила землепользования и застройки – это документ, которым определены территориальные зоны и регламенты на землю в городе или регионе. В содержание ПЗЗ входит:

  • описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
  • карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
  • регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

Чтобы самостоятельно изучить ПЗЗ и узнать, какие ограничения введены для участка, необходимо знать основные определения. Они указываются в Общей части ПЗЗ. Например, в столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП (скачать). Обозначения и ограничения на картах зонирования отменены следующим образом:

  • для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
  • для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
  • для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

Комментарий эксперта. Срок действия ГПЗУ составляет 3 года. Внести изменения после получения ГПЗУ крайне сложно, либо вообще невозможно. Поэтому получение ГПЗУ можно отложить, если застройщику (заказчику) нужно пройти внесение изменений в ПЗЗ. Поэтому перед проектированием можно провести предварительный анализ ПЗЗ, пройти процедуру изменений. Такие услуги оказывает наша компания.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов
В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos.ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

Градостроительный план земельного участка выдается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ № 741/пр (скачать). В документе будут следующие сведения:

  • номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
  • основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
  • местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
  • площадь, кадастровый номер;
  • сведения об объектах, уже расположенных на земле;
  • сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
  • сведения о проекте планировки или межевания территории;
  • чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?
Соловьев Петр
В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.
Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?
Соловьев Петр
Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.
Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?
Соловьев Петр
Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

  • сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
  • основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
  • предельные размеры участка, площади;
  • минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
  • максимально допустимая высота и этажность строения;
  • предельный процент застройки в границах участка;
  • предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

Комментарий эксперта. Для подготовки ГПЗУ используется карта градостроительного зонирования и проект застройки территории. Эти документы разрабатываются одновременно с ПЗЗ, входят в их состав. Запрещено строить объект, если его вид и разрешенный вид пользования не соответствует указанным документам. Такие же проблемы возникнут при реконструкции, если решения проекта предусматривают выход за предельно допустимые показатели площади, высоты, этажности, отступов. По этой причине основным способом обхода или устранения ограничений является внесение изменений в ПЗЗ.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка
В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2020 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2.4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

  • оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
  • документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
  • предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
  • для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
  • по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
  • окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
  • изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Комментарий эксперта. В некоторых случаях ПЗЗ допускают выдачу разрешений на отклонение от предельно допустимых параметров строительства. Его нужно получать через Городскую комиссию по градостроительной деятельности, обосновав целесообразность возведения или реконструкции объекта с отступлением от требований. На начальной стадии проектирования нужно выбрать оптимальный вариант для застройщика – получать разрешение на отклонение, либо вносить изменения в ПЗЗ. Специалисты компании Смарт Вэй имеют в опыт в прохождении процедур изменения ПЗЗ, помогут выбрать оптимальный вариант защиты.

По каким основаниям вы обращались за изменением ПЗЗ?
Для увеличения площади под застройку на 10%
0%
Для изменения разрешенного вида землепользования
0%
Для изменения допустимых параметров строительства
0%
Проголосовало: 0

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3.3 ст. 33 ГрК РФ:

  • если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
  • если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
  • если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект
По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

Внесение изменений в ПЗЗ 2020 года в Москве осуществляется по Постановлению № 457-ПП (скачать). Предложение и все документы направляются в в МосКомАрхитектуру в электронном формате через сайт mos.ru . В комплект документов входит:

  • пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
  • ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
  • схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
  • расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
  • копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2020 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Образец 1

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Пример 1

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Выводы

  • ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
  • Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
  • По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.

Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы
Что такое правила землепользования и застройки?
ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?
Для этого нужно подать документы и обоснование изменения в Москомархитектуру.
Как получить выписку из ПЗЗ?
Выписка из Правил землепользования и застройки предоставляется в виде ГПЗУ.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: