Чтобы грамотно узаконить перепланировку или переустройство нежилого помещения в жилом доме — возведённые перегородки, элементы фасада и любое другое изменение конфигурации — нужно подготовить пакет документов.
В этой статье мы рассказываем о том, как можно узаконить незаконную перепланировку без суда, как сделать это через суд, какие особенности существуют для разных типов помещений и какие документы нужны, чтобы узаконить незаконную перепланировку.
- Согласование и узаконивание перепланировки — отличия
- Ответственность за незаконную перепланировку
- Какую перепланировку необходимо узаконить
- Как и где узаконить перепланировку в нежилом помещении МКД без суда
- Как узаконить сделанную ранее перепланировку в помещении через суд
- Незаконная перепланировка в ипотечном помещении
- Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку
- Кейсы АБ «МБР»
- Кейс 1. Согласование перепланировки нежилого помещения под ресторан
- Кейс 2. Согласование перепланировки логистического центра под ключ
- Заключение
- Полезные документы
Согласование и узаконивание перепланировки — отличия
Согласование перепланировки и узаконивание перепланировки — это две разные вещи. Понятия часто путают и люди, не разбирающиеся в вопросах юриспруденции и кадастра, считают, что это одно и то же.
Согласованием перепланировки является процедура, происходящая до начала строительных работ. Согласование уже подразумевает, что перепланировка будет законной.
Чтобы согласовать перепланировку, проект с техническим заключением отправляется в Мосжилинспекцию либо на утверждение собственником — зависит от типа помещения.
Узаконивание перепланировки — процесс, который следует за самовольной перепланировкой. Если перепланировка была сделана без предварительного согласования, её потребуется узаконить позже, и этот процесс осложняется рядом факторов.
Комментарий эксперта. Для согласования, как и для последующего узаконения перепланировки, нужно подготовить техническое заключение. Разумеется, желательно сделать так, чтобы техническое заключение было подготовлено грамотными специалистами. Оно докажет, что помещение безопасно в эксплуатации.
Архитектурное бюро «МБР» помогает владельцам помещений узаконить незаконную перепланировку нежилого помещения — расположенного в многоквартирном доме или нежилом здании. Готовим всю проектную документацию, включая проект и технический план, сопровождаем на всех этапах.
Ответственность за незаконную перепланировку
Штрафы. Незаконная перепланировка всплывает при продаже и наследовании помещений. Чаще, если речь идёт о помещениях коммерческого назначения, при продаже. Поэтому перепланировку придётся узаконивать как минимум перед продажей помещения, и здесь возникнут трудности.
Согласно действующему законодательству, незаконная перепланировка карается штрафами. Для физических лиц это штраф в размере от 2000 и до 2500, для юридических — от 40000 до 50000. Для должностных лиц — согласно всё той же части 2 статьи 7.21 КоАП РФ — предусмотрен штраф от 4000 до 5000.
Если помещение находится в нежилом здании, штрафа можно избежать. Однако, если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, за незаконную перепланировку придётся заплатить. Штрафы небольшие. Однако на этом наказание не исчерпывается, поскольку законом предусмотрен расширенный сценарий.
В случаях, когда перепланировку нельзя признать законной — часто это касается самовольного сноса несущих стен и возведения коммуникаций, повлиявших на прочность конструкции — суд обязывает владельца помещения вернуть его в исходное состояние. То есть, в состояние до перепланировки. Это уже будет стоить значительно дороже, чем штраф за незаконные строительные работы.
Запрещены все действия, следствием которых становятся нарушения в инженерных коммуникациях, ухудшение теплоснабжения и водоснабжения всего дома, ухудшение внешнего вида здания. Также запрещены работы при которых появляется риск обрушения конструкции здания.
Какую перепланировку необходимо узаконить
Любое изменение, вносимое собственником в конфигурацию помещения, должно быть узаконено либо предварительно согласовано. Кроме косметического ремонта.
Существуют виды работ, которые довольно просто согласовать и узаконить, если их уже провели. Но есть и сложные ситуации. Итак, невозможно будет узаконить следующие виды работ:
- снос несущих стен и колонн;
- внесение изменений в фасад здания — за исключением ряда входных групп, подробнее на консультации;
- присоединённые к объекту технические помещения — или помещения общего пользования в МКД.
В архитектурном бюро «МБР» работают профессионалы — юристы, проектировщики, обследователи, согласователи и кадастровые инженеры — которые помогут заказчику на каждом этапе и дадут исчерпывающие ответы на консультации.
Для консультации нужно предоставить нам технический план помещения вместе с планом до перепланировки (его можно найти в выписке из ЕГРН или в техническом паспорте БТИ). Если техплан отсутствует, то бюро предоставляет возможность провести выездную консультацию.
Эти документы помогут специалистам конкретизировать внесённые изменения, сравнить состояния помещения, составить расчёты и сделать выводы о возможности узаконить перепланировку.
Как и где узаконить перепланировку в нежилом помещении МКД без суда
В Мосжилинспекции. Чтобы узаконить перепланировку в нежилом помещении многоквартирного дома, нужно подготовить пакет документов и подать их в Мосжилинспекцию. В пакет входят:
- Заявление. Пишем заявление о том, что нам необходимо узаконить перепланировку помещения — обязательно указываем, что нежилого.
- Документы, подтверждающие право собственности. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Второе предпочтительнее. Допускается использование нотариально заверенных копий свидетельства.
- Техническое заключение. Прикладывается к проекту. В техническом заключении содержится информация о допустимости и безопасности работ, проведённых на объекте.
- Технический план. Технический план объекта после перепланировки. Вместе с ним иногда нужно подготовить технический паспорт объекта — в нём отражены сведения до перепланировки, заказывается в БТИ. Технический план составляется кадастровым инженером.
Речь идёт о многоквартирном доме. Поэтому для согласования потребуется заключение ФБГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии».
Также, если несогласованные работы затрагивают общедомовое имущество, нужно будет провести собрание жильцов и зафиксировать тот факт, что они ничего против перепланировки не имеют.
Мосжилинспекция должна рассмотреть заявление и собранную документацию и вынести своё решение. Если у сотрудников МЖИ не возникло вопросов к техническому заключению и техническому плану объекта, то владелец помещения получит акт завершённой перепланировки или переустройства. Этот акт даёт собственнику право на внесение изменений в ЕГРН и, по сути, делает перепланировку законной.
В случаях, когда перепланировка проходила в нежилом помещении нежилого здания, согласование и узаконивание в МЖИ не требуется.
Комиссия МЖИ может счесть перепланировку незаконной. В таком случае решить проблему узаконивания перепланировки без суда не получилось и нужно составлять иск. Нет смысла обращаться в суд, если собственник снёс несущие стены или колонны. Такую перепланировку законной не признают.
Как узаконить сделанную ранее перепланировку в помещении через суд
Чтобы узаконить перепланировку в нежилом помещении МКД через суд, нужно собрать пакет документов и подать их в суд вместе с исковым заявлением. Понадобятся:
- Выписка из ЕГРН. Или другие правоустанавливающие документы, подтверждающие, что помещение является собственностью владельца.
- Новый технический план помещения. Технический план изготавливают кадастровые инженеры.
- Старый технический план или паспорт помещения. Техпаспорт можно заказать в БТИ или МФЦ — через Госуслуги или при личном визите.
- Проект перепланировки. Со всеми проведёнными строительными работами по перепланировке нежилого помещения.
- Техническое заключение. С информацией о допустимости и безопасности работ, которые проводились на объекте.
Также, как и при процедуре узаконивания в Мосжилинспекции, потребуется заключение ФБГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Они должны убедиться, что перепланировка соответствует всем требованиям.
Затем следуют судебные процессы. Собственно, по завершению судебных процессов, есть два варианта. В первом перепланировку признают законной, владелец помещения получает возможность внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
Во втором перепланировку законной не признают. В таком случае владелец помещения будет обязан вернуть объект недвижимости в исходное состояние и выплатить штраф — о таких случаях наши эксперты предупреждают заранее, руководствуясь многолетним опытом.
Комментарий эксперта. Стоит обратить внимание на тот факт, что проект перепланировки или переустройства могут готовить только организации с допуском СРО. Документ подтверждает, что сотрудники-проектировщики достаточно компетентны, чтобы учесть все нюансы и требования с точки зрения закона.
О том согласовании перепланировки можно почитать подробнее в другом материале.
Незаконная перепланировка в ипотечном помещении
Начать стоит с того, что такую перепланировку нужно было изначально согласовать — у банка есть право залогодержателя. Также в договоре об ипотечном кредитовании часто прописывается дополнительный пункт о запрете на перепланировку помещения вплоть до погашения ипотечного кредита.
Если этот запрет присутствовал и был нарушен собственником, то всё решается в судебном порядке. Такие случаи индивидуальны и зависят от банка.
Если банк допускает возможность перепланировки нежилого помещения, то придётся дополнительно озаботиться:
- Получением разрешения на перепланировку от банка.
- Уведомлением страховой компании о вносимых изменениях.
- Оценкой конечной стоимости объекта недвижимости после перепланировки.
Самовольной перепланировкой в ипотечных помещениях заниматься нежелательно. Такое решение может повлечь негативные последствия — финансовые и временные потери.
Желательно ограничиться косметическим ремонтом, но если решили делать перепланировку, то посоветуйтесь с юристом. В нашей компании есть сотрудники, которые могут проконсультировать по вопросу перепланировки в ипотечных помещениях.
Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку
Чтобы согласовать или узаконить перепланировку требуется посетить несколько инстанций, в которых нужно предоставить документацию. Её нужно привести в порядок. Итак, для узаконения перепланировки нужны следующие документы:
- Документы, устанавливающие право собственности. Перепланировку может проводить только владелец помещения, поэтому нужно доказать право собственности. В качестве правоустанавливающих документов могут использоваться свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРН.
- Согласие собственников. Если у помещения несколько собственников, то нужно заручиться их согласием на перепланировку. Оно оформляется в письменном виде и отправляется на подпись. Если другой собственник помещения не согласен с перепланировкой, можно добиться разрешения через суд.
- Техническое заключение. Описывает фактическое состояние несущих конструкций по итогам обследований.
- Технический план. Создаётся кадастровыми инженерами после перепланировки — для создания технического плана нужно провести обследование помещения. На основании технического плана объект недвижимости ставится на учёт в Росреестре и вносятся изменения в ЕГРН.
- Акт завершённой перепланировки. Оформляется в МЖИ для нежилых помещений в МКД. При составлении акта завершённой перепланировки комиссия проверяет соответствуют ли работы техническому заключению, сверяясь с техническим планом помещения. В случае судебного процесса его заменит решение суда.
- Заключение ФБГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Нужно получить положительное заключение о соответствии.
- Согласие жильцов многоквартирного дома. Для проведения перепланировки нужно было изначально заручиться согласием жильцов дома, где расположено помещение. Оно требуется только тогда, когда при строительных работах затрагивалось общедомовое имущество. Этот документ потребуется для суда и МЖИ, поэтому нужно провести собрание жильцов и заручиться их согласием.
В ряде случаев потребуется предоставить дополнительные документы — существуют некоторые нюансы. Например, при внесении ряда изменений в фасад здания требуется обратиться за дополнительным согласованием в Москомархитектуру.
Подробнее о нюансах узаконивания перепланировки расскажут наши эксперты на консультации. Они же подскажут, что делать в индивидуальном случае заказчика.
Кейсы АБ «МБР»
Кейс 1. Согласование перепланировки нежилого помещения под ресторан
Заказчик решил арендовать помещение, чтобы в дальнейшем открыть в нем ресторан. Для того, чтобы это осуществить, ему необходимо провести и согласовать в данном помещении перепланировку.
Именно поэтому он обратился к специалистам АБ «МБР» для подготовки проектной документации и последующего согласования перепланировки под ключ.
Специалисты АБ «МБР» имеют большой опыт в подготовке проектной документации для перепланировок. Поэтому в кратчайшие сроки инженерами-проектировщиками компании был подготовлен проект перепланировки и техническое заключение о безопасности работ. После того, как была произведена перепланировка, кадастровый инженер АБ «МБР» подготовил технический план.
Далее подготовленная документация вместе с техническим планом была отправлена в Росреестр, где перепланировка была успешно зарегистрирована без приостановок.
В итоге специалисты АБ «МБР» помогли арендатору избежать штрафов от государственных органов и открыть ресторан вовремя.
Кейс 2. Согласование перепланировки логистического центра под ключ
Специалисты АБ «МБР» разработали проект перепланировки, техническое заключение и технический план для регистрации перепланировки в логистическом центре.
В итоге перепланировка была выполнена в соответствии с законодательством, подготовленная проектная документация была подана в Росреестр. По итогу собственник помещения получил актуальную выписку из ЕГРН вовремя и без приостановок. Через некоторое время собственник очень выгодно продал помещение.
Заключение
Незаконная перепланировка влечёт за собой административную ответственность — штрафы небольшие, но это наименьшая часть последствий. Помещение с несогласованной перепланировкой нельзя спокойно продать, при узаконивании могут возникнуть сложности, а суд может и вовсе обязать вернуть объект недвижимости в исходное состояние.
Для узаконивания перепланировки в нежилом помещении МКД нужно собрать пакет документов:
- техническое заключение;
- технический план;
- заключение ФБГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»;
- правоустанавливающие документы;
- согласие собственников помещения (если несколько);
- решение собственников квартир (если затрагивается общедомовое имущество).
И подать его в Мосжилинспекцию. Если комиссия МЖИ не признаёт перепланировку законной, этот пакет документов отправляется в суд вместе с иском.
Специалисты архитектурного бюро «МБР» с радостью помогут узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме — стоит обратиться за консультацией, чтобы узнать подробности.
