Учет и перепланировка машиномест

Трудно назвать более сложную тему, чем постановку на учет и регистрацию прав на машиноместо. Если точнее, то большинство проблем возникает по первому вопросу, так как оформление таких объектов в собственность, более-менее, подробно разъяснено в Федеральном законе № 218-ФЗ. Тем не менее, пути выхода есть в любой ситуации, даже если для этого придется обращаться в суд. Снять проблемы с учетом и регистрацией машиномест поможет только уточнение законодательства или единые разъяснения для всех региональных Управлений Росреестра. Но об этом говорить пока не приходится.

Почему возникают сложности с выделом и объединением машиномест, постановкой их на учет с регистрацией

Машиноместо сейчас не просто объект специального рода, который можно использовать по прямому назначению (размещение транспортного средства). Это еще и достаточно ценный актив, чья стоимость только растет. Поэтому об объединении, разделе или выделении машиномест все чаще задумываются не только частные лица, но и компании, предприниматели.

Буквально несколько слов об истории вопроса, так как без этого трудно понять текущую ситуацию. Итак, до 2017 года закон оперировал только понятием «парковочное место». Именно так ГрК РФ трактовал место, оборудование для стоянки автотранспорта. Но из описания парковочного места понятно, что речь идет именно о площадке на дорогах или прилегающих территориях (максимум – как часть объекта дорожно-уличной инфраструктуры). Места же для размещения автомобилей в пространстве МКД или нежилых зданий не подпадали под это понятие.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

В 2017 году вопрос был частично решен благодаря поправкам в ГрК РФ и Закон № 218-ФЗ. Там теперь есть отдельное понятие «машиноместо», наряду с «парковочным местом». И первый термин используется применительно к частям зданий и сооружений, которые можно выделить с установкой ограждающих конструкций или без таковых. Естественно, назначением такого объекта тоже является размещение транспортных средств.

Чтобы устранить ряд неточностей, в 2021 году Росреестр определи минимальный размер машиноместа (Приказ № П/0316) – 5.3 х 2.5 м. Меньше нельзя, тогда как максимум по площади не ограничен. Если не соблюсти эти требования, Росреестр точно завернет документы и откажет в постановке на учет и/или регистрации прав. Поскольку уточнение было сделано достаточно давно, сейчас случаев отказа по таким основаниям не возникает.

При решении многих задач мы сталкиваемся с противоречивой практикой регистрационных действий в разных регионах. Это происходит из-за отсутствия или недостаточно четкого регулирования в законах. К таким примерам отнесем и постановку на кадастровый учет машиномест. Только благодаря успешной судебной практике нам удается преодолевать отказы Росреестра. Но нужно понимать, что это будет распространяться только на один конкретный регион, а не на всю страну. Поэтому, успешно добившись решения вопроса в одном субъекте РФ, вполне можно получить отказ в другом, хотя вводные данные будут примерно одинаковы.

Если вы задумались о проведении перепланировке, объединении или выделе машиноместа, обращайтесь к нам! Мы точно повысим ваши шансы на положительный результат, тогда как многие компании обещают золотые горы, а по факту умывают руки после первого же отказа. Позвоните экспертам компании «АБ «МБР», чтобы узнать все условия для учета и регистрации машиноместа: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

О чем говорит закон про кадастровый учет и регистрацию машиномест

Сперва посмотрим, насколько четко оговорены вопросы с учетом и регистрацией машиномест в нормативных актах. Более-менее все очевидно в случае с выделом из единого нежилого помещения (без внутренних конструкций с ограждением отдельных машиномест). По умолчанию, у владельцев машиномест возникало право долевой собственности на все помещение, что создавало очевидные проблемы с выделением и продажей/арендой.

Благодаря поправкам от 2024 года эти сложности частично устранили. Теперь выдел доли в натуре упрощен, так как не нужно получать согласие остальных собственников. Да, осталась обязанность по размещению уведомления (чтобы согласовать границы), оформлению техплана для Росреестра. Но эти формальности давно известны кадастровым инженерам еще на примере выдела земельных участков.

Помимо относительно простого выдела машиноместа (при наличии долевой собственности), возможны и следующие варианты:

• раздел единого помещения на отдельные машиноместа между всеми собственниками – проводится регистрация прав, а само помещение снимут с кадастрового учета (но, как минимум, возникнут вопросы по постановке на учет машиномест, а также мест общего пользования – подходов и проездов);
• раздел одного машиноместа на два и более новых – это возможно при соблюдении требований к минимальной площади, но постановка на учет тоже будет сопровождаться проблемами;
• объединение машиномест с целью создания нового, более большого по размеру – это может сделать как путем перепланировки (если были конструкции) или без таковой, но вот с постановкой на учет тоже могут возникнуть сложности.

Кстати, с перепланировкой тоже все интересно, хотя это напрямую и не имеет отношения к специфике правового статуса машиномест. Взять для примера нежилое помещение под паркинг в МКД. Можно изменить его планировку разными способами – в нашем примере это будет возведение, демонтаж или перенос перегородок. В целом, все идет по обычной схеме с разработкой проекта и оформлением других документов, согласованием в МЖИ. После окончания работ кадастровый инженер компании АБ «МБР» подготовит технический план. В нем нужно не только показать изменение конфигурации самого помещения, но и границы отдельного машиноместа заказчика.

В нежилом здании перепланировку можно провести без согласования. Закон обязывает подготовить после ее завершения технический план. Думаете этого будет достаточно для проведения учета в Росреестра и обновления сведений ЕГРН? Вовсе нет. Регистраторы требуют показать, на каком основании изменилась планировка. Таким доказательством может стать только проектная документация. Итак, хотя ее предоставление по закону вроде бы и не требуется, но нам приходится оформлять, прикладывать к техническому плану. Это будет актуально и при работе с машиноместами, если их образования станет итогом перепланировки.

Кто дает согласие на выдел или объединение машиномест в нежилом здании?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании АБ «МБР». Разрешения выдают только на перепланировку (например, МЖИ – для помещений в МКД). Если говорить о закреплении результатов выдела или объединения машиномест, то Росреестр не согласовывает строительные работы. Они лишь проводит учет и/или регистрацию прав как последствие действий собственника. Но сами понимаете, пока права не оформлены, а сведения о них не закреплены в ЕГРН, официальное распоряжение машиноместом (продажа или аренда) будет попросту невозможно.

Как происходит на практике

С выделом доли в праве общей собственности проблем возникнуть не должно. Машиноместо будет зарегистрировано на конкретного собственника, а характеристики самого помещения (паркинга) не изменятся. А вот в других случаях пройти учет и регистрацию будет сложнее. С учетом практики специалистов компании АБ «МБР», можно:

• для надземных паркингов – у нас есть положительная судебная практика по объединению машиномест, в том числе с возведением конструкций вокруг них;
• для подземных паркингов – объединение, раздел и выдел происходит по новым правилам.

Возьмем пример с объединением машиномест. К нам обратился собственник двух указанных объектов. В ЕГРН по ним были отдельные записи, что вполне логично. Далее собственник решил объединить машиноместа и возвести с трех сторон конструкции (стены). Для обращения в Росреестр мы подготовили технический план, проектную документацию и техническое заключение. Это стандартные документы для перепланировки в нежилом здании. Отметим, что возведение конструкций для ограждения машиноместа вполне законно. Новое нежилое помещение при этом не образуется.

От Росреестра мы ожидаемо получили отказ. Формулировка такова – по мнению ведомства была проведена реконструкция с изменением основных характеристик нежилого здания. Это очень странное обоснование, так как стены, перекрытия здания в целом остались в прежнем виде. Поскольку снять замечания при приостановке не получилось, мы подали иск в арбитражный суд. Все три инстанции (первая, апелляция и кассация) подтвердили нашу правоту. Отказ Росреестра признан незаконным. Решение суда ведомство обязали провести учетно-регистрационные действия по ранее оформленным документам.

Обращаем внимание, что отказ может последовать и по иным основаниям. Все зависит от позиции чиновников Росреестра в отдельно взятом регионе. К примеру, у нас были сложности с постановкой на учет и регистрацией машиномест в СПб. Там спор возник относительно мест общего пользования. По факту, без них на паркинге не обойтись, так как нужны проходы к автомобилям, пространство для заезда и выезда. После длительной переписки мы получили разъяснения, что постановка на учет проездов не требуется. Но в других регионах есть вероятность, что Росреестр будет по-иному трактовать аналогичную ситуацию.

На что советуем обратить внимание при выделе, разделе или объединении машиномест

Как ни странно, но первым советом будет тщательный выбор проектной и/или кадастровой компании. Обещая поставить на учет и зарегистрировать машиноместо, вам могут предложить «серые» и откровенно нелегальные схемы. При этом стоимость таких услуг может в разы превышать разумную стоимость. Обязательно проверьте:

• если ли у компании все необходимые допуски, членство в СРО (без них специалисты не могут оформлять проектную документацию, технический планы);
• могут ли вам показать положительную практику для процедур в Росреестр, судебные кейсы (подсказка – такие примеры есть мало у кого, но компания АБ «МБР» могут этих похвастаться);
• посмотрите, какие документы вам предлагают разработать для постановки на учет и регистрации машиноместа (для этого всегда нужен техплан, а зачастую еще и документация по перепланировке).

Кстати, стоит оценить и перечень действий, которые вам предложат для объединения, выдела или раздела машиномест. Они могут отличаться, в зависимости от обстоятельств.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Строго говоря, возведение конструкций по периметру машиноместа по закону не обязательно. Есть и другие способы, чтобы показать границы (например, разметка на покрытии, специальные метки и т.д.). При данном варианте перепланировка не нужна, т.е. выдел или объединение можно показать только документами. Но для их подготовки все равно приходится выезжать на месте, проводить обмеры. Их результаты покажем в техническом плане. Это основной документ для учетно-регистрационных действий в Росреестре.

Какие документы я получу после постановки на учет и регистрации машиноместа?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании АБ «МБР». Несмотря на то, что машиноместо мало похоже на помещение или здание, оно отнесено законом ка объектам недвижимости. Это означает, что после того, как пройдет кадастровый учет и/или регистрация прав, заявителю выдадут выписку из ЕГРН. Интересно, что в сведениях реестра можно увидеть статус машиноместа – «нежилое помещение». Но это связано лишь с особенностями работы системы. Все остальные записи покажут, что это именно машиноместо.

Как мы работаем с машиноместами – перепланировка, объединение и выдел

Количество клиентов, которые заказывают выдел, объединение или раздел машиномест, в нашей компании растет от года к году. Это и понятно, ведь спрос на них постоянно увеличивается во всех городах. Если возводится новое здание с подземным или надземным паркингом, то в проектной документации будут сразу предусмотрены решения для образования и выделения машиномест. Это упрощает работу при постановке объекта на учет с регистрацией прав.

В существующих зданиях работы будет значительно больше. Перечислю только основные действия, так как их точный перечень зависит от ситуации:

• согласование выдела машиноместа с другими собственниками, а точнее границ машиноместа (кратко об этой процедуре я уже упоминал выше);
• разработка проекта и технического заключения, согласование перепланировки (требуется только при проведении работ в помещении МКД);
• проведение обмеров для сбора данных о границах машиноместа, планировке паркинга;
• подготовка технических планов на машиноместа (этим занимается кадастровый инженер Архитектурного бюро «МБР»);
• подача документов в Управление Росреестра (как правило, через электронный сервис).

Справедливости ради, скажу, что проблемы с Росреестром и их решение через суд возникают не всегда. Но бы беремся даже за самые сложные задачи, когда другие компании отказывают клиентам в сопровождении учета, согласовании перепланировки с образованием (изменением) машиномест.

Хотите знать больше про учет и перепланировку машиномест, либо про дополнительные услуги компании АБ «МБР»? Предлагаем позвонить нашим экспертам прямо сейчас: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Если сразу начать сотрудничество с надежной и проверенной компанией, шансов на положительный результат будет больше.

Подведем итоги

• Учет и перепланировка может потребоваться при выделе, разделе или объединении машиномест. У нашей компании есть положительная практика по решению таких вопросов.
• Из документов, которые будут нужны для согласования и учета перепланировки на машиноместа выделю проект и техническое заключение. Для Росреестра обязательно необходимо оформить технический план.
• Практика учета и регистрации машиномест пока еще зависит от позиции региональных Управлений Росреестра. Поэтому нельзя исключать, что положительного итога удастся добиться только в суде.

Свяжитесь с нами, чтобы получить подробную информацию о порядке образования, перепланировки и учета машиномест. Контакты компании АБ «МБР» +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@mosoblreg.ru.