Требования к информационной модели для АГР и проверка перед подачей

Требования к информационной модели для АГР в Москве обязательны со 2 апреля 2026 года: без цифровой информационной модели (ЦИМ) в формате IFC комплект материалов на свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения считается неполным. IFC-модель подается вместе с низкополигональной и высокополигональной 3D-моделями и не заменяет их, а технико-экономические показатели передаются отдельной ведомостью в XML. Пройдет ли комплект входной контроль, зависит от классов элементов, кодов классификатора, заполненных атрибутов, привязки к координатам и совпадения ТЭП в модели, XML и буклете. Состав комплекта, требования к каждому разделу модели и порядок самостоятельной проверки через бесплатный сервис портала «СтроимПросто» разобраны по шагам. Таблица типовых ошибок, стоимость работ на 2026 год и ответы на вопросы о переходе на 1423-ПП - во второй половине статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Что изменилось в 2026 году: ЦИМ, Архитектурная комиссия и 1423-ПП

Требования к материалам в формате IFC утверждены совместным распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 «Об утверждении Требований к материалам в формате IFC, представляемым в целях согласования архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства». Документ опубликован в январе, а применяться начал со 2 апреля 2026 года. С этой даты модель в IFC стала обязательной частью подачи, а не дополнением по желанию заявителя.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Город использует ЦИМ как источник данных, а не как иллюстрацию. В сообщении на mos.ru об обязательной цифровой модели для АГР прямо перечислено, что она включает: данные об архитектуре, конструктивных решениях, инженерных системах и технико-экономических показателях проекта. По этим данным город заранее оценивает ТЭП и проверяет проект на коллизии. Для технического заказчика из этого следует практический вывод: визуально корректная модель с пустыми атрибутами проверку не проходит.

С 1 июня 2026 года тот же комплект IFC и XML подается и на этапе рассмотрения проекта Архитектурной комиссией. Параллельно меняется сама процедура. Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве» вступает в силу 30 сентября 2026 года и заменяет постановление от 30.04.2013 № 284-ПП, по которому АГР утверждались больше 10 лет. Архитектурный совет преобразован в Архитектурную комиссию города Москвы, ее заседания проводятся не реже трех раз в неделю, свидетельство об утверждении АГР действует 3 года и получается до направления проектной документации на экспертизу.

Для заявления, поданного до 30 сентября 2026 года, процедура идет по 284-ПП, но требование к IFC действует с апреля независимо от даты перехода на новый порядок. Дату регистрации заявления видно в личном кабинете на mos.ru: по ней вы определяете, какой порядок применяется к вашему объекту.

Когда информационная модель для АГР нужна, а когда задача решается без нее

ЦИМ в IFC требуется только там, где требуется само АГР. АГР описывает внешний облик нового или реконструируемого здания целиком: оно включает колористические решения, проект изменения фасадов с новыми окнами и входами и изменение этажности. Поэтому первый вопрос технического заказчика - не как собрать модель, а относятся ли планируемые работы к новому строительству или реконструкции.

Признаки реконструкции, при которых без АГР не обойтись, в практике достаточно устойчивы: пристройка с фундаментом, надстройка этажей, переоборудование чердака в эксплуатируемую мансарду, изменение высоты или конфигурации кровли, демонтаж или срезка колонн, новые перекрытия внутри высокого этажа, изменение лестничных клеток и размеров лифтовой шахты. На выезде мы делаем фотофиксацию и обмеры и по их результатам фиксируем, какие работы относятся к реконструкции, а какие к перепланировке или изменению фасада: от этой классификации зависит, будет ли вообще готовиться ЦИМ.

Сценарии ниже показывают, какой документ закрывает задачу и нужна ли для него модель в IFC.

Если объект попадает в строки с колористическим паспортом или проектом изменения фасада, бюджет на ЦИМ, НПМ и ВПМ не закладывается. Если работы смешанные, например смена отделки вместе с надстройкой, документ определяет самая тяжелая из работ.

Кейс из практики: нежилое здание торгового центра с офисами в Москве, собственник планировал новую цветовую схему, смену облицовки и новую входную группу. Объем здания не менялся, поэтому задача решалась колористическим паспортом, а не АГР. Ранее зарегистрированный на объект паспорт мы запросили в Москомархитектуре и получили в электронном виде за 1 день, заказчику подготовили 3 варианта оформления фасадов, пакет подали через онлайн-приемную, согласованный паспорт заказчик получил за 7 рабочих дней. Модель в IFC в этом сценарии не требовалась.

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР, в Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называется АГО - архитектурно-градостроительный облик. Требования к IFC, описанные в статье, установлены московскими актами и на петербургскую процедуру не переносятся.

Состав цифрового комплекта АГР: какие файлы подаются

IFC-модель не заменяет остальные 3D-материалы АГР. Низкополигональная модель (НПМ) и высокополигональная модель (ВПМ) по-прежнему нужны: по ним объект встраивается в трехмерную модель города и оценивается внешний облик. ЦИМ добавляется к ним как носитель данных, из которого город считывает ТЭП, назначение помещений и границы участка. Комплект собирается в ZIP-архив, и на портале «СтроимПросто» для этого есть отдельный сервис сборки, который проверяет наличие обязательных файлов и показывает процент готовности.

Самая частая причина неполного комплекта - отсутствие одного из IFC-разделов при наличии остальных: модель АР есть, а благоустройство оставлено в DWG или только в буклете. Второе ограничение касается имен файлов: XML, выгруженные сервисами портала, содержат в имени временную метку и не переименовываются, иначе ведомость перестает совпадать с содержимым архива. Модели АР, ПС и БиО при нескольких корпусах разбиваются по корпусам и секциям, а в имени файла кодируются корпус, секция и раздел. Сверить собранный архив с таблицей выше вы можете до загрузки: достаточно открыть ZIP и пройти по строкам.

Технические требования к IFC-модели для АГР

Модель экспортируется по схеме IFC4 в модельном виде Reference View, формат файла - IFC STEP Physical File с расширением .ifc. Требования предъявляются к итоговому файлу, поэтому программа, в которой ведется проект, значения не имеет. Значение имеет настройка экспорта: соответствие параметров САПР атрибутам IFC, так называемый маппинг, и шаблон этого соответствия опубликован на портале. Без корректного маппинга параметры, заполненные в исходной модели, после экспорта оказываются пустыми.

Разделы модели и классы элементов

ЦИМ АГР складывается из трех разделов, и у каждого своя логика построения. Модель проектной ситуации содержит границу участка классом IfcSite, рельеф и функциональные зоны. Модель благоустройства и озеленения показывает покрытия и озеленение четкими объемами, а не плоскими штриховками. Модель архитектурных решений содержит уровни, оси, помещения классом IfcSpace, стены, витражи, окна, двери, лифты и входные группы.

Универсальный класс IfcBuildingElementProxy использовать запрещено: каждый элемент должен получить конкретный класс IFC. В практике проектирования proxy появляется там, где семейство в САПР создано по шаблону «обобщенная модель», а при экспорте ему не назначили класс. Такой элемент автоматическая проверка не опознает, и его данные в ТЭП не попадают. Кроме класса IFC элементу и помещению назначается код классификатора МССК; для помещений код подбирается по классификатору «Помещения и зоны» в зависимости от наименования помещения.

Атрибуты, координаты и ТЭП

Помимо геометрии модель несет наборы свойств с данными, которые город считывает автоматически: строительный объем, площадь участка, площади этажей, сведения о подземной части, высотные отметки, функциональное назначение. Для границы участка в IfcSite заполняются идентификатор участка и его площадь. Пустой обязательный атрибут считается ошибкой так же, как неверный класс.

Все разделы модели должны находиться в единой системе координат в масштабе 1:1, высоты задаются в Балтийской системе высот. Смещение одного раздела относительно другого, модель в условном нуле проекта или ошибка в единицах измерения выявляются при сборке: здание оказывается вне своего участка или под рельефом. Ведомость ТЭП в XML должна совпадать с показателями модели и буклета АГР. Мы сверяем ТЭП в три стороны до подачи: цифры из буклета, из XML и площади, посчитанные по IfcSpace в самой модели, - и при расхождении ищем причину в модели, а не правим XML вручную.

Образцы проектных документов для подготовки АГР и фасадных решений

Начните с образца раздела АР: по нему удобно сверить, какие решения из чертежей должны появиться в модели архитектурных решений.

Проверка модели перед подачей: сервис «СтроимПросто» и ручная сверка

В июле 2026 года на портале «СтроимПросто» заработал бесплатный сервис предварительной проверки ЦИМ АГР. Он проверяет IFC автоматически по тем же принципам, что применяются на входном контроле, и выдает перечень замечаний. Модель можно дорабатывать и загружать повторно неограниченное число раз до положительного результата. Сервис находится в личном кабинете портала по адресу stroimprosto.mos.ru/lk/cimcheck, результат проверки финального IFC сохраняется и прикладывается к заявлению.

Автоматическая проверка закрывает структуру файла, классы, коды и заполненность атрибутов. Она не отвечает на вопрос, совпадает ли модель с буклетом АГР по облику и с правоустанавливающими документами по участку. Эту часть проверяют вручную.

Как проверить ЦИМ для АГР перед подачей: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Выгрузите из САПР финальные IFC по разделам ПС, БиО и АР с актуальным шаблоном маппинга параметров. Откройте каждый файл во внешнем IFC-просмотрщике и убедитесь, что в дереве нет элементов класса IfcBuildingElementProxy.
2. Шаг 2. Проверьте положение разделов: все три модели должны совпасть друг с другом в единой системе координат, высотные отметки - в Балтийской системе высот. Здание должно стоять внутри границы IfcSite, а не в начале координат.
3. Шаг 3. Откройте свойства нескольких помещений IfcSpace и границы участка: код МССК, назначение, площадь, идентификатор участка должны быть заполнены после экспорта, а не только в исходной модели.
4. Шаг 4. Сверьте ТЭП: площади и объем из XML-ведомости, из буклета и из модели. Расхождение устраняйте в модели и перевыгружайте XML, не редактируя его вручную.
5. Шаг 5. Загрузите финальный IFC в сервис проверки ЦИМ на «СтроимПросто», устраните замечания и повторяйте загрузку до положительного результата. Сохраните итоговый отчет проверки.
6. Шаг 6. Соберите ZIP-архив через сервис сборки комплекта: ведомость ЦИМ, три IFC-раздела, аннотации TRM или BCF, ведомость ТЭП и базовый файл при необходимости. XML, выгруженные сервисами, не переименовывайте.
7. Шаг 7. Приложите к заявлению результат проверки вместе с комплектом, НПМ и ВПМ, и только после этого подавайте материалы.

Как мы работаем с моделью для АГР

Начинаем с исходных данных, а не с модели. Запрашиваем у заказчика актуальную выписку ЕГРН с планом, градостроительный план земельного участка и топографическую съемку, при реконструкции - документы БТИ и проекты предыдущих работ. Выезжаем на объект: фотофиксация и обмеры показывают, совпадает ли фактическое здание с документами, потому что модель существующей части строится по факту, а не по старому плану.

Дальше анализируем проект заказчика или собственную модель по разделам: классы, коды МССК, наборы свойств, положение в координатах. Пересчитываем площади помещений по IfcSpace и сводим их с ТЭП буклета и XML-ведомости. Прогоняем финальный IFC через сервис проверки портала и закрываем замечания до положительного результата. На выходе заказчик получает собранный ZIP-комплект, отчет о проверке ЦИМ для приложения к заявлению и перечень решений, по которым модель была доработана.

Важный нюанс из практики: около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения, и запрос на согласование фасада нередко скрывает выполненную ранее перепланировку. Для модели реконструкции это означает, что существующая часть здания в ЦИМ не должна расходиться с выпиской ЕГРН. Расхождение выявляется до моделирования, по выписке и результатам обмеров, иначе его придется снимать отдельной процедурой уже после подготовки комплекта.

Типовые ошибки в ЦИМ АГР и как их найти до подачи

Ошибки ниже приводят к возврату материалов на доработку; каждую можно выявить до загрузки на портал.

Большинство строк таблицы закрывается сервисом проверки, но последние две требуют ручной работы: автоматика не сравнивает модель с альбомом и не оценивает 3D-модели облика. Эти две проверки выполняются до загрузки IFC на портал.

Во что обходится ошибка в модели

Возврат комплекта на доработку сдвигает весь график: свидетельство об утверждении АГР получается до направления проектной документации на экспертизу, поэтому каждая итерация с моделью переносит и начало экспертизы. Доработка затрагивает не один файл: исправление площадей в модели требует перевыгрузки XML-ведомости ТЭП, повторной проверки на портале и пересборки архива. Для реконструкции с несколькими собственниками к этому добавляется риск по фасаду.

Стоимость подготовки АГР и цифровой модели в 2026 году

Стоимость определяется тем, что уже есть у заказчика: готовая модель в САПР, которую нужно довести до требований IFC, или объект реконструкции, для которого сначала нужны обмеры и модель существующего здания.

Цены актуальны на сентябрь 2026 года. Разработка и доработка ЦИМ зависит от числа корпусов и секций, наличия исходной модели, объема благоустройства и того, нужна ли модель существующего здания по обмерам. Ориентировочную сумму по вашему объекту можно получить в калькуляторе стоимости работ бюро, точная цена фиксируется в договоре после анализа исходных данных.

Типичные объекты, состав работ и сроки по реконструкции и фасадам собраны в разборах выполненных проектов АБ МБР.

Как заказчики оценивают результат согласования, можно посмотреть в отзывах клиентов бюро.

Выводы

С апреля 2026 года АГР в Москве без IFC-модели не рассматривается, а с 30 сентября порядок согласования определяет 1423-ПП и Архитектурная комиссия. Модель проверяют как набор данных: класс каждого элемента, коды МССК, заполненные атрибуты, общая система координат и ТЭП, совпадающие в модели, XML и буклете. Автоматическая проверка на портале закрывает структуру файла, сверка с альбомом и 3D-моделями облика остается ручной. Прежде чем заказывать модель, стоит определить, нужно ли объекту АГР вообще, или задача решается колористическим паспортом либо проектом изменения фасада.

Архитектурное бюро МБР готовит проектные решения по реконструкции и фасадам в Москве и проверяет комплекты по той же последовательности: исходные данные и обмеры, модель по разделам, сверка ТЭП, проверка на портале и сборка архива. Заказчик получает комплект с отчетом проверки, готовый к приложению к заявлению.

Частые вопросы о модели и свидетельстве АГР

Сколько действует свидетельство об утверждении АГР и когда его аннулируют?

По 1423-ПП свидетельство действует 3 года. Оно аннулируется, если на объект выдано новое свидетельство, если есть решение суда или если выявлено нарушение прав третьих лиц. Свидетельство получают до направления проектной документации на экспертизу, поэтому срок его действия стоит соотносить с графиком проектирования и экспертизы.

Кто проверяет, что построенный объект соответствует утвержденному АГР?

Соответствие проверяет Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) на трех этапах: при выдаче разрешения на строительство, в ходе строительства и при вводе объекта в эксплуатацию. Отклонение от утвержденного облика на любом из этапов требует приведения объекта в соответствие или изменения АГР.

Что кроме АГР рассматривает Архитектурная комиссия и как она принимает решения?

Помимо архитектурно-градостроительных решений комиссия рассматривает концепции благоустройства, арт-объекты, вывески, временные строительные ограждения и проекты информационного оформления. Заседания проходят не реже трех раз в неделю, решения принимаются большинством голосов, при равенстве голосов решающим является голос председателя. Под действие 1423-ПП не подпадают объекты культурного наследия и индивидуальные жилые дома.

Где посмотреть уже выданные свидетельства АГР по соседним объектам?

Сведения публикуются на Портале открытых данных Правительства Москвы в наборе «Реестр свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства». По реестру можно проверить, выдавалось ли свидетельство на объект раньше, и учесть утвержденный облик соседней застройки при подготовке своей модели проектной ситуации.

Можно ли согласовать изменение фасада, если работы уже выполнены?

Нет. Согласование изменения фасада в Москве проводится только по планируемым работам: по уже выполненным Москомархитектура выдает отказ и требование привести фасад в прежнее состояние. Ответственность за незаконное изменение фасада установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях, для юридических лиц штраф составляет до 500 000 руб. Порядок после выявления: вернуть фасад в исходное состояние, согласовать работы как планируемые, выполнить их и зарегистрировать изменения в ЕГРН.