Судебная оценка недвижимости – когда нужна и чем поможет истцу

Независимо от предмета спора, суд не проводит оценку недвижимости. Такие полномочия есть только у экспертов-оценщиков, состоящих в СРО. Именно у них нужно заказать отчет о рыночной стоимости, если без него невозможно рассмотрение дела. В отдельных случаях оценка проводится на основании определения суда. В статье я расскажу о нюансах определения рыночной цены недвижимости. Обязательно посмотрим на примеры работы оценщиков Архитектурного бюро «МБР». С нашей помощью вы предоставите в суд объективный и достоверный отчет о стоимости объекта.

Когда нужна и важна оценка недвижимости для судебных дел

В судах рассматриваются различные виды споров. Они могут быть связаны и с характеристиками и стоимость объектов недвижимости. Подтверждать какие-либо данные нужно доказательствами, куда зачастую входят отчеты и заключения экспертов, оценщиков. Вот примеры судебных дел, где важна оценка недвижимости:

• оспаривание кадастровой стоимости – при успешном завершении дела ее приравняют к рыночной цене, указанной в отчете;
• споры по гражданским сделкам (купля-продажа, лизинг и т.д.) – по отчету оценщика суд может указать стоимость объекта, если она напрямую не указана в договоре и связана с различными факторами;
• определение компенсации при выкупе недвижимости – такой спор может возникнуть между собственником и государственными, муниципальными органами.

При оспаривании кадастровой стоимости отчет оценщика станет одним из основных документов. Кстати, его нужно предъявлять не только в суде. Рассмотрение споров через комиссию или бюджетного учреждения тоже включает проверку отчета с рыночной ценой.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В практике оценщиков АБ «МБР» достаточно часто возникает необходимость в судебной оценке недвижимости. Заказчиком выступают собственники, подающие иск. В отдельных ситуациях это важно и для ответчика, если он возражает против заявленных требований и не согласен с оценкой, заказанной второй стороной. Ниже я покажу несколько примеров оценочных работ, выполненных для рассмотрения судебных споров.

Когда нужно заказать оценку недвижимости – до или после возбуждения судебного дела?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Истец обязан представить доказательства по своей позиции. Поэтому их нужно подготовить еще до обращения в суд. В рамках процесса тоже могут возникать спорные вопросы, связанные с оценкой. Тогда судья вправе сам назначить ее, но с учетом мнения сторон. Отмечу, что срок действия отчета о рыночной цене по закону составляет до 6 месяцев.

Кто проводит оценку и может ли это сделать суд

Название статьи «судебная оценка недвижимости» не совсем отражает действительность. Судья компетентен во многих вопросах, однако не обладает специальными познаниями в сфере оценки недвижимости. Поэтому его участие будет заключаться в следующем:

• проверка отчета о рыночной цене, предоставленного истцом или ответчиком;
• назначение первичной, повторной или дополнительной оценки по своей инициативе или по ходатайству сторон;
• рассмотрение двух отчетов, предоставленных истцом и ответчиком (такое тоже бывает, и судье придется разбираться, какой из документов соответствует реальному значению рыночной цены).

В любом случае отчет, подготовленный оценщиком, будет включен в материалы дела. Отказать в этом судья может, но только по законным основаниям. Таковым может являться отсутствие у оценщика членства СРО, выявление заведомо недостоверных сведений в документе, несоответствие выводов и т.д.

Заказчиком оценки обычно выступает собственник. Он предоставит эксперту доступ для осмотра объекта, передаст необходимые материалы. Если оценку назначит суд, он обяжет собственника допустить специалиста на месте. За неисполнение обязательных требований судьи грозит штраф.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Рассказываем о порядке судебной оценки недвижимости на примерах от Архитектурного бюро «МБР»

Ниже в статье я буду приводить примеры их двух отчетов, подготовленных оценщиками Архитектурного бюро «МБР». Целью работы было определение:

• рыночной цены для оспаривания кадастровой стоимости здания (внесудебную процедуру собственник не проходил, а с 2027 года это станет обязательным);
• рыночной выкупной цены объекта по Федеральному закону № 159-ФЗ (в данном случае у арендатора возник спор с собственником относительно стоимости выкупа).

Цель оценки в первом случае – приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Это актуально, если значение цены по кадастру существенно выше аналогичного показателя на рынке. Как минимум, это приводит к завышению размера имущественного налога. Следовательно, при успешном оспаривании собственник будет экономить на платежах в бюджет.

Во втором случае арендатор (ИП) воспользовался преимущественным правом на выкуп здания, которое он арендовал. Объект был выставлен на публичные торги в соответствии с региональной программой. Определение выкупной (рыночной) стоимости является обязательным требованием закона. Так как цена, рассчитанная по заказу собственника, была очевидно завышена, арендатор сам обратился за оценкой.

Для проведения оценки нужно следовать федеральным стандартам (ФСО) Там есть:

• описание методик и способов оценки;
• перечень примерных ценообразующих факторов (их уточнит оценщик);
• последовательность действий оценщика (работа с документами, осмотр объекта, сбор данных с рынка и т.д.);
• требования к содержанию отчета о рыночной цене;
• другие важные положения.

В отчете будут указаны ссылки на все стандарты, которые использовал оценщик. Также применяем Федеральный закон № 135-ФЗ. Это основной нормативный акт в сфере оценочной деятельности.

Как проводится оценка хозяйственных и некапитальных построек, не отнесенных к недвижимости?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Движимое имущество тоже можно оценить, в том числе для рассмотрения судебных споров. Если нельзя использовать сравнительный метод (ввиду отсутствия предложений по аналогичным объектам), применяем затратный или доходный методы. В любом случае, отчет покажет, за какую цену можно продать постройку в условиях свободного рынка.

Основания для проведения оценки

Сведения об основаниях проведения оценки всегда указываем в отчете. Это может быть:

• договор и задание от собственника;
• определение или постановление суда;
• решение или административный акт государственного органа.

На момент заключения договора мы проверяем полномочия заказчика. Для этого нужна выписка из ЕГРН. Также в состав документов может входить договор аренды, техническая документация.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость объекта

Для проведения оценки нужно учитывать количественные и качественные характеристики объекта. На примере отчетов, подготовленных оценщиками АБ «МБР», сюда могут относиться следующие сведения.

1. Основные кадастровые и технические характеристики. Указываем местоположение (Москва), общие данные о городе. Включаем в отчет карту с указанием, где находится здание. В состав технических параметров входит:

• год постройки (ввода в эксплуатацию);
• функциональное и фактическое назначение;
• объем, площадь, этажность, высота;
• состав инженерных систем;
• количество и назначение помещений;
• состояние отделки (например, если недавно был ремонт, укажем об этом);
• порядок доступа в здание или помещение (отдельный вход и т.д.);

Эти данные будут подтверждены в ходе осмотра на месте.

2. Характеристики местоположения объекта оценки. Поскольку это важно для расчета рыночной цены, укажем в отчете:

• удаленность от транспортных магистралей и транспортная доступность;
• состояние прилегающей территории (это субъективный фактор);
• плотность застройки, наличие и развитость инфраструктуры (магазины, торговые центры, рынки и т.д.);
• наличие близи объектов, повышающих или снижающих привлекательность объекта для покупателей (к примеру, действующая стройплощадка может снизить привлекательность);
• удаленность от станций метрополитена;
• расположение относительно автомагистралей и ж/д станций.

Для раскрытия этих параметров можно указать градацию (например, отличное состояние прилегающей территории).

3. Наличие или отсутствие обременений. Если объект находится в залоге, его можно продать (с согласия залогодержателя). Но это точно снизит рыночную стоимость. Также на цену может повлиять и действующая аренда на весь объект или на отдельные помещения. Расторжение таких договоров при переходе права собственности допускается только по обоюдному согласию сторон.

Чем подробнее описаны характеристики объекта оценки, тем проще будет подобрать аналоги на открытом рынке. Для этого важно и отнесение к соответствующему сегменту – коммерческая или жилая недвижимость. Далее идет градация по более узким сегментам – к примеру, тип и назначение объекта (производственное, административное или иное здание).

Еще к факторам, которые влияют на рыночную стоимость объекта может влиять:

• общая экономическая ситуация в стране и регионе (инфляция, ключевая ставка и т.д.);
• состояние рынка коммерческой недвижимости, прогноз на будущее;
• общий объем сделок с аналогичными объектами, тенденция к росту или снижению;
• объем строительства объектов с аналогичным назначением.

Эти данные берем из открытых источников, аналитических материалов в СМИ, на сайтах гос. органов.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В обязанности оценщика входит и осмотр здания (помещения), конструкций и инженерных коммуникаций, отделки, фасада и т.д. Все это тоже влияет на показатели стоимости. На месте можно определить фактическое состояние и износ, отметить улучшения после недавнего капитального ремонта. Существенное значение может иметь планировка. К примеру, полезное пространство в высоком помещении можно увеличить за счет антресоли. Кстати, Архитектурное бюро «МБР» предлагает услуги по сопровождению согласований перепланировки, оформлению документов на нее. Подробнее об этом смотрите в нашем материале.

Подбор объектов-аналогов с открытого рынка недвижимости

Чаще всего для оценки используем сравнительный метод, ведь для большинства объектов можно найти аналог с рынка. При подборе предложений учитываем все основные факторы, от площади и местоположения до целевого и фактического назначения. Все данные по объектам-аналогам сводим в единую таблицу (это видно на примере ниже). Там указываем:

• наименование объекта, этажность;
• адрес (это позволяет сравнить местоположение, доступность и удаленность);
• площадь здания или помещения;
• назначение объекта;
• общая стоимость и цена за 1 кв. м. на дату проведения оценки;
• ссылка на источник информации (даже если на момент предъявления отчета объект снимут с площадки, можно будет проверить сведения из архива).

В целом, чем больше объектов-аналогов подобрал оценщик, тем точнее будут его выводы и расчеты. В нашем примере в таблице 14 позиций. Все они подобраны по информации с одного крупного портала недвижимости.

В ходе оценки учитываем коэффициенты корректировки – на общую площадь, на удаленность от метро и автомагистралей, на этаж расположения помещения, на другие значения. Это сужает область расчетов до максимально точных значений.

Обоснование рыночной цены

Отдельный раздел отчета посвящен расчету и обоснованию рыночной цены. Для этого заполняем таблицу. Там указаны сведения об объекте оценке, а также о трех аналогах, максимально приближенных по характеристикам и ценообразующим факторам (с учетом корректировок). В итоге, после всех расчетов в таблице будет указана скорректированная стоимость объекта недвижимости в рублях.

Мы показали только общие правила оценки. На практике все намного сложнее, а сам отчет займет не один десяток страниц. Но это не станет головной болью для заказчика, ведь оценщик обладает познаниями в данной сфере, выполнит все обязательные требования закона и федеральных стандартов.

Отчет об оценке недвижимости для суда

Отчет оформляем после завершения оценки. В нем будут указаны все нюансы и сведения, о которых я рассказал выше. По сути, это полноценное исследование не только в отношении самого объекта, но и рынка аналогичной недвижимости. Сам отчет обычно изготавливаем в электронной форме, заверяем ЭЦП. В таком виде его обязан принять любой суд на территории России.

В приложение к отчету включает документы, предоставленные заказчиком и собранные в ходе оценки. Они позволяют подтвердить выводы, раскрыть особенности характеристик объекта и т.д. Помимо прочего, там будут еще и фотоматериалы, сделанные в ходе осмотра здания или помещения.

Уточнить состав и стоимость услуг можно на консультации. Ориентировочные цены смотрите в таблице ниже.

Заключение – коротко о главном

• Судебная оценка недвижимости может проводиться при оспаривании кадастровой стоимости, для расчета компенсации за выкуп объекта, в иных категориях дел.
• Оценку недвижимости проводит не сам суд, а профессиональный и независимый оценщик. Заказчиком обычно выступает собственник объекта.
• При проведении судебной оценки специалиста АБ «МБР» строго следуют федеральным стандартам. Это гарантирует, что в отчете будет указана объективная и достоверная рыночная стоимость.