Дома-памятники являются одними из видов объектов культурного наследия. Согласования любых строительных работ там будет намного сложнее, чем при обычных условиях. Важное значение имеет предмет охраны. К нему может относиться только фасад или отдельные архитектурные решения. Но часто под охраной находятся и какие-либо внутренние элементы. Согласовывать работы нужно не только в обычном порядке, но и через Департамент культурного наследия (это название уполномоченного органа в Москве). Мы расскажем, при каких условиях можно получить разрешение, что нужно учитывать при согласованиях.
Эта статья подготовлена Валерием Михайловым, экспертом компании АБ «МБР». Я разбирался в нюансах столичного законодательства, изучал разъяснения на сайте Мосгорнаследия и документы, которые оформляли наши специалисты.
Если вам предстоит согласование работ в доме-памятнике, обязательно проконсультируйтесь у экспертов Архитектурного бюро «МБР» — +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
- Что относят к домам памятникам и как это проверить
- Что можно согласовать в доме-памятнике
- Что может являться предметом охраны в доме-памятнике
- Особенности согласования перепланировки в домах-памятниках
- Какие органы участвуют в согласованиях
- Как получить заключение или разрешение в Департаменте культурного наследия Москвы
- Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ) о согласования в домах-памятниках
- Подведем итоги
Что относят к домам памятникам и как это проверить
Памятники, как видно даже по названию, напоминают об определенных личностях или событиях. К ним могут относиться нежилые здания или дома. В любом случае, памятник относится к объектам культурного наследия. Это очень важно не только для проживания или использования нежилых помещений в доме, но и для производства каких-либо работ.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Даже если дом построен очень давно, он автоматически не становится памятником. Такое решение принимают уполномоченные органы, включая здание в перечень объектов культурного наследия. Он постоянно обновляется. Проверить сведения для объектов в Москве можно по ссылке. Там есть упоминания и о множестве жилых домов, с их описанием, года постройки. Если объект есть в перечне, для согласования строительных работ будут действовать специальные правила.
Большем всего домов-памятников в исторической части какого-либо города. Особенно это актуально для Москвы и Санкт-Петербурга. Обычно на самом здании видна информационная таблица, подтверждающая его охраняемый статус. Но лучше все же проверить эти сведения в официальном источнике. Таковым может являться и выписка из ЕГРН. Помимо общих сведений на объект, там будет запись о его статусе (объект культурного наследия, ОКН).
Кто разрабатывает проект на перепланировку или капитальный ремонт для помещений дома-памятника?
Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании АБ «МБР». Тут действует единое правило для всех объектов культурного наследия. Проект может разработать только организация, имеющая лицензию от Министерства культуры РФ. Эти сведения всегда проверяют при согласованиях. Еще одно требование относится к наличию аттестации у главного инженера или архитектора проекта, но только по отдельным видам работ. У компании АБ «МБР» есть лицензия, и вы можете заказать проектную документацию для согласований в доме-памятнике.
Что можно согласовать в доме-памятнике
В доме-памятнике согласовывать придется практически любые работы. С учетом положений нормативных актов, это может быть:
- перепланировка/переустройство;
- реконструкция (в этом плане действуют очень строгие правила, так как может измениться облик всего дома);
- капитальный или текущий (косметический, отделочный) ремонт;
- реставрация (комплекс работ по восстановлению внешнего вида и характеристик дома);
- противоаварийные работы (чтобы избежать повреждений, разрушения и ухудшения характеристик);
- приспособление (работы, после которых помещение в доме можно будет использовать для современных целей).
От вида работ напрямую зависит порядок согласований и перечень документов.
Все согласования через Мосгорнаследие проходят по документам, поданным в электронной форме. На сайте ведомства мы видим сервисы для оказания следующих услуг:
- выдача разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (это относится к согласованию реконструкции);
- оформление заданий и разрешений на работы по сохранению ОКН (сюда входят изыскательские, проектные и иные работы);
- согласование проектов и разделов проектной документации на работы по сохранению объектов;
- получение заключения или акта историко-культурной экспертизы, а на основании этих документов – заключения Мосгорнаследия;
- уведомление о проведении капремонта в домах, отнесенных к ОКН.
В этом перечне мы не видим услуг по согласованию перепланировки. Но этот вопрос решается иначе. Если такие работы проводятся в многоквартирном доме, то основным нормативным актом будет Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. В нем есть несколько пунктов, посвященных обработке документов на изменение планировки в ОКН. Если говорить кратко – МЖИ сама направляет материалы в Мосгорнаследие. Оттуда придет заключение о возможности перепланировки без выполнения работ по сохранению объекта. Если же такие работы требуются, то проводится согласование соответствующих разделов проекта. Это относится к перепланировке квартир в дома-памятниках, так и нежилых помещений. Но многое зависит от того, что именно является предметом охраны в здании.
Могут ли собственники квартир и нежилых помещений запретить перепланировку в доме-памятнике?
Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании АБ «МБР». Как и в обычной ситуации, владельцы помещений в МКЛ могут повлиять на перепланировку, если она, тем или иным образом, затрагивает общедомовое имущество. С этой целью у них есть право одобрить проведение указанных работ в протоколе общего собрания, либо отказать заявителю. По факту, это предварительное согласование, которое позже проверят в МЖИ и Мосгорнаследии. Если вы получите отрицательное решение на уровне собственников, обращаться в надзорные органы не имеет смысла. Наши специалисты помогут избежать таких сложностей, а все подробности мы разъясним на консультации.
Что может являться предметом охраны в доме-памятнике
У каждого объекта культурного наследия есть какая-либо ценность для общества. При включении объекта в перечень проводится работа по выявлению и обоснованию предмета охраны. Эти занимаются различные эксперты и комиссии, проводятся экспертизы и общественные обсуждения. В качестве примеров возьму несколько карточек из столичной базы ОКН. Предметом охраны может быть:
- все здание, со всеми помещениями (например, если объект связан с определенным историческим событием или является уникальным с точки зрения архитектуры);
- фасад здания (как элемент и пример исторической застройки, либо с уникальными архитектурно-художественными решениями);
- элементы архитектуры и планировки внутри здания, в том числе по отдельным помещениям.
Бывает так, что в здании с уникальным дизайном и архитектурой внутренняя планировка не представляет из себя ничего необычного. Это не дает право ломать и крушить все подряд, так как есть общие строительные нормы безопасности, да и повреждение перекрытий или стен может сказаться на надежности всего объекта. Но возможностей для изменения планировки будет существенно больше.
А теперь представьте, что под охрану попало все, что находится внутри помещения или здания. Как безопасно сделать перепланировки, чтобы не повредить уникальную лепнину, печи и камины дореволюционного периода, механические лифты, да и многое другое? Еще на первых и вышерасположенных этажах в ОКН часто можно встретить необычную форму проемов (арки-своды и т.д.). Никто не разрешить изменить ее, поэтому о таких решениях по планировке можно забыть. Вполне возможно, что разрешение на работы внутри помещения вообще не выдадут, либо собственник получит ряд условий для их проведения. Для этого и проводится согласование проектов или разделов проектной документации, историко-культурная экспертиза.
Особенности согласования перепланировки в домах-памятниках
С одной стороны, собственник помещения в доме-памятнике владеет дорогостоящим объектом. С другой стороны, он очень сильно ограничен в любом изменении планировки. Получения разрешения на это может быть обусловлено проведением работ по обеспечению сохранности объекта. Это скажется на сложности и сроках согласования, расходах заявителя.
Также стоит понимать, что многие виды деятельности в помещениях дома-памятника будут под запретом. К примеру, вам наверняка не разрешат там открыть фитнес или тренажерный зал, поскольку тяжелое оборудование и вибрации от занятий могут повлиять на конструкции самого здания, фасада. При этом в ст. 5.1 Закона № 73-ФЗ разрешено вести деятельность, которая не противоречит требованиям сохранности ОКН. Это весьма субъективное условие. Эксперты и уполномоченный орган могут отказать в проведении строительных работ, если посчитают, что они (как и предстоящая деятельность) не соответствуют режиму охраны объекта.
Чтобы пройти согласования, вам нужно предоставить документы на само помещение/здание и на запланированные строительные работы. Для разработки проекта нам нужно провести обследования и составить акт. Там будет описан характер влияния работ на различные конструкции и элементы дома-памятника, на параметры безопасности и надежности. Акт обязательно проверят в ходе экспертизы и последующих согласований.
Также интересно, в каком виде можно подготовить проектную документацию. Возможны такие варианты:
- отдельный проект на работы по обеспечению сохранности (ОКН), а также проектная документация общего характера;
- проект с разделом на работы по обеспечению сохранности.
В обоих случаях согласование проходит через Мосгорнаследие. А вот ее порядок, в том числе по срокам вынесения решения, будет отличаться.
Какие органы участвуют в согласованиях
Полноценная реконструкция в жилых домах проводится крайне редко, поскольку для этого нужно вывести здание из эксплуатации, расселить жильцов. Если речь идет о перепланировке, капитальном или текущем ремонте, то в процессе согласования собственник обращается:
- в проектную компанию, имеющую лицензию Минкульта РФ;
- в ГБУ «Экспертный центр» за получением техзаключения о безопасности/допустимости работ (у автора проекта дома такой документ, скорее всего, уже не получить ввиду старого года постройки);
- в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку и акта приемки;
- напрямую в Мосгорнаследие для согласования документации на капитальный и текущий ремонт.
Я уже сказал выше, что по Постановлению № 508-ПП документы на согласование перепланировки в МКД (в том числе и для домов-памятников) подаем в Мосжилинспекцию. Оттуда их направят в Департамент культурного наследия столицы. Если же планировка не меняется, а проводится капитальный или текущий ремонт, то обращаемся на прямую в указанное ведомство.
После завершения работ, если изменились основные характеристики помещения (площадь, границы, конфигурация и т.д.), еще нужно пройти кадастровый учет в Росреестре. Документы туда подаст МЖИ с обязательным уведомлением собственника. А вот чтобы инспекция выдала приемочный акт, вы сначала заказываете технический план, подаете его с уведомлением о завершении работ. Это обычные процедуры, которые предусмотрены для любого изменения планировки.
Как получить заключение или разрешение в Департаменте культурного наследия Москвы
В самом простом случае, если не будет влияния на характеристики и внешний вид дома-памятника, ДКН выдаст положительное заключение (АКТ) о возможности производства работ. Это тоже согласование с проверками, т.е. от собственника нужна проектная документация. Если же работы окажут влияние на параметры объекта, то необходимо заказать историко-культурную экспертизу. Она проводится на основании Постановления № 530.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Эксперты сами проводят обследование, изучают представленные материалы и архивные документы. В заключении они укажут вывод о возможности производства работ, в том числе при определенных условиях. Если заключение содержит положительную оценку, то далее Мосгорнаследие выдаст свое заключение. В процессе работ будет осуществляться надзор, чтобы своевременно выявлять нарушения. Кстати, у подрядной организации тоже должна быть лицензия Минкульта РФ.
В практике компании АБ «МБР» достаточно часто встречаются кейсы по разработке проектов и сопровождению согласований на объектах культурного наследия. Хотя это очень сложная задача, мы успешно решаем ее. Только в 2024 года мы помогли согласовать перепланировки, капитальный и текущий ремонт почти на десятке ОКН. Чтобы заказать услуги, свяжитесь с экспертами Архитектурного бюро «МБР» по телефонам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ) о согласования в домах-памятниках
Что такое проект приспособления объекта культурного наследия под современные нужды?
Здесь речь идет о строительных работах и иных мероприятиях в помещениях объекта, которые можно будет использовать под коммерческую деятельность. На это есть много ограничений, что связано с особым статусом зданий и даже помещений в нем. Согласование проекта в столице проходит через Мосгорнаследие и экспертизу.
Можно ли сделать отделочный ремонт в помещении первого этажа дома-памятника?
Если бы помещение находилось в обычном МКД, то такие работы разрешены без согласований. Но для домов-памятников, которые отнесены к объектам культурного наследия, все иначе. В Постановлении № 508-ПП косметический и отделочный ремонт можно сделать только после согласования через МЖИ и Мосгорнаследие.
В какой срок проходит согласование строительных работ в помещениях дома-памятника?
На сайте ДКН есть более десяти онлайн-сервисов для согласования разных проектов и строительных работ. Сроки проверок по ним отличаются, поэтому единого ответа дать нельзя. Уточните, за каким разрешением вы будете обращаться. После этого в карточке сервиса можно посмотреть и срок процедуры.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Техническое заключение о состоянии несущих конструкций | от 45 000 руб. |
| 2 | Проект перепланировки | от 35 000 руб. |
| 3 | Разработка документов на работы по сохранности объекта культурного наследия | от 35 000 руб. |
| 4 | Технический план после перепланировки | от 45 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях МЖИ. Росреестр. | от 35 000 руб. |
Подведем итоги
- По своему статусу дом-памятник относится к объектам, имеющим культурное наследие.
- Все работы в помещениях дома-памятника можно выполнить после общих и специальных согласований.
- Всё, что связано с оценкой влияния на характеристики и внешний вид самого дома и его помещений, проверяет Мосгорнаследие.
- Во многих случаях для положительного согласования необходимо пройти историко-культурную экспертизу.
Прежде чем приступать к согласованиям любых работ в доме-памятнике, свяжитесь с нашими экспертами. Мы поможем выбрать оптимальную тактику действий и возьмем на себя все процедуры. Звоните +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург)!
