Согласование реконструкции нежилого здания и объектов — полная инструкция для Москвы в 2020 году

Реконструкция объектов

Согласование реконструкции нежилого здания и объектов предусматривает получение положительного заключения экспертов, разрешения Госстройнадзора. Реконструкция объекта недвижимости это самый «серьезный» вид работ, так как он заключается в изменении основных характеристик строения или его части, замене или восстановлении конструкций. Для проведения таких работ недостаточно иметь проект, так как безопасность должна быть проверена экспертной организацией, Госстройнадзором.

Читайте в материале, как оформить все документы и получить разрешение на реконструкцию, что проверяется при согласовании, какие сложности могут возникнуть у собственника.

Что такое реконструкция

Официальное определение «реконструкция» содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Это строительные работы на объекте, которые предусматривают:

  • замену и (или) восстановление несущих конструкций (стены, опоры, фундамент, перекрытия и т.д.);
  • изменение исходных параметров строения или его части, высотности, площади, объема, количества этажей.

Реконструкция объекта недвижимости может предусматривать пристройку, надстройку новых этажей, что повлечет увеличение объема, площади. Также возможна перестройка здания, после чего изменятся его основные характеристики. Под реконструкцию подпадает и частичный демонтаж этажей, частей здания, когда будут уменьшены показатели площади, этажности, объема.

Учитывая потенциальную опасность указанных работ для безопасности всего строения, всегда требуется получить разрешение на реконструкцию. Этот документ выдается в рамках гос. строительного надзора. Чтобы подтвердить безопасность предстоящих работ, собственник должен заказать изыскания, обследования объекта, получить проект, пройти с ним государственную или негосударственную экспертизу. Требования к этапам согласования указаны в ГрК РФ.

Комментарий эксперта. Реконструкция нежилого помещения обычно связана с проведением работ на всем здании или его части. Например, если за счет пристройки планируется увеличить площадь отдельно взятого помещения, изменятся и общие параметры строения. Поэтому реконструкция нежилого помещения и здания проходит по одному проекту и разрешению Госстройнадзора.

Реконструкция может предусматривать замену и восстановление несущих конструкций, надстройку этажа, пристройку, другие работы
Реконструкция может предусматривать замену и восстановление несущих конструкций, надстройку этажа, пристройку, другие работы

Отличие реконструкции от перепланировки

Реконструкция, перепланировка и переустройство относятся к строительным работам, в ходе которых меняются характеристики объектов. Но разница между указанными понятиями существенна, как и процесс согласования:

  • при реконструкции меняются основные характеристики объекта, тогда как перепланировочные работы влекут только изменение конфигурации (например, перенос стены в пределах одного помещения, без увеличения площади или этажности строения);
  • получение разрешения на реконструкцию происходит в рамках государственного стройнадзора, тогда как согласование перепланировки в зданиях нежилого назначения происходит путем утверждения проекта собственником;
  • на период реконструкции здание или его часть обычно выводятся из эксплуатации, тогда как при перепланировках работы проводятся только в отдельных помещениях.

Если на объекте будет проводиться реконструкция, перепланировка обычно тоже входит в состав работ. Например, при надстройке может одновременно меняться конфигурация последнего этажа. В этом случае безопасность работ подтвердит экспертиза и разрешение на реконструкцию, а отдельное согласование перепланировки не требуется.

Согласование реконструкции нежилого здания и объектов. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Здравствуйте! Если для реконструкции нашего объекта не нужна экспертиза, можно сразу обращаться в Госстройнадзор?
Соловьев Петр
Да, если ГрК РФ не предусматривает экспертизу для проекта вашей реконструкции, можно сразу обращаться в Госстройнадзор за разрешением на строительство.
Добрый день! Если привлекли к ответственности за незаконную реконструкцию, нужно ли узаконивать ее?
Соловьев Петр
Даже если уже назначено наказание за незаконную реконструкцию, нужно пройти согласования, оформить разрешения. Иначе могут заставить вернуть объект в исходное состояние.
Добрый день! Где найти проектировщиков для подготовки проекта на реконструкцию?
Соловьев Петр
Вы можете сами выбрать проектную организацию через рекламу в интернете, через реестры СРО. В нашей компании можно заказать любые проектные работы, в том числе на реконструкцию.

Необходимые документы

Если вам предстоит реконструкция здания, порядок оформления и проверки документов должен соответствовать ГрК РФ. В частности, в ст. 51 ГрК РФ указан точный список документации, который требуется представить в Госстройнадзор:

  • документы на участок, строение;
  • схема размещения участка на кадастровом плане территории; градостроительный план участка (ГПЗУ);
  • материалы по итогам инженерных изысканий;
  • проектная документация;
  • экспертное заключение (за исключением строений, для которых не нужна экспертиза);
  • согласие от всех правообладателей строения.

В некоторых случаях потребуются дополнительные документы. Например, если предстоит реконструкция, перепланировка или переустройство объекта культурного наследия, оформляется специальное разрешение о возможности работ.

ГПЗУ

Согласование реконструкции нежилого здания должно учитывать исходные данные об участке, ограничениях по предельно допустимому строительству. Эта информация обобщается в ГПЗУ, который нужно получить для проектирования, прохождения экспертизы и оформления разрешения. Есть важный момент, указанный в ст. 51 ГрК РФ срок действия ГПЗУ составляет всего три года, после чего внести в него изменения будет крайне сложно. Поэтому целесообразно заранее провести обследование участка, изучить возможные ограничения, чтобы устранить их до выдачи генерального плана.

Форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя 741/пр (скачать). Получить документ можно в местной администрации или через сайт Госуслуг по ссылке. В содержании ГПЗУ будет указано:

  • номер и основания выдачи документа;
  • общие данные об участке;
  • чертеж местности, с указанием ландшафтных высот и меток;
  • сведения о градостроительном регламенте (если он утвержден в отношении участка);
  • перечень основных, вспомогательных и разрешенных видов использования;
  • допустимые параметры строительства (предельная высота и этажность, площадь объекта, перечень основных требований к архитектуре здания, иные условия);
  • перечень ограничений, установленных по участку (например, границы защитных и санитарных зон);
  • иные данные об участке.

По ГПЗУ осуществляется разработка проекта, его рассмотрение при экспертизе и оформлении разрешения на реконструкцию.

Изыскания

Инженерные изыскания являются обязательной стадией предпроектной подготовки. Они осуществляются в соответствие со ст. 47 ГрК РФ, Постановлением Правительства РФ 20 (скачать). Изыскания представляют собой обследования по следующим направлениям:

  • изучение особенностей участка, строения почвы и грунтов, в том числе в местах размещения существующих объектов;
  • анализ природных и климатических условий;
  • оценка факторов техногенного воздействия;
  • обоснование материалов, которые необходимо использовать для проведения работ.

Чтобы согласовать или узаконить реконструкцию, по итогам изысканий выдаются технические заключения и отчеты. По результатам работ проектировщики выбирают архитектурные, инженерные и другие решения, обосновывают меры безопасности. Материалы изысканий обязательно передаются в экспертную организацию, в Госстройнадзор.

Начинать работы при реконструкции можно только после оформления разрешения на строительство в Госстройнадзоре
Начинать работы при реконструкции можно только после оформления разрешения на строительство в Госстройнадзоре

Обследование здания

Реконструкция нежилого помещения и здания осуществляется на существующем объекте. Поэтому нужно оценить его фактическое состояние, обследовать конструкции и инженерные сети, выбрать безопасные виды строительных работ. Обследование включает:

  • визуальный осмотр здания и всех его внутренних помещений, коммуникаций;
  • контрольно-измерительные обследования, проверка конструкций и сетей на предмет дефектов и повреждений;
  • оценка фактического износа, определение конструкций и материалов для замены, восстановления.

Перечень видов и методик обследований зависти от сложности архитектуры строения, особенностей его планировки, количества помещений. По результатам обследований составляются акты, дефектные ведомости, заключения, отчеты.

Для какого объекта вы заказывать проект реконструкции?
Многоквартирный дом
0%
Торговый объект
0%
Производственное здание
0%
Другой объект
0%
Проголосовало: 0

Право на земельный участок

Получение разрешения на реконструкцию доступно только собственнику строения и участка, либо их уполномоченным лицам. Для подтверждения прав на согласование передаются выписки ЕГРН, свидетельства о праве, договоры. Если работы будет проводить арендатор объекта, ему нужно получить доверенность или согласие от правообладателя.

Комментарий специалиста. Чтобы успешно пройти согласование реконструкции нежилого здания, важно сразу правильно подготовить все документы. Поручив это специалистам нашей компании, вы устраните проблемы и сложности при прохождении экспертизы, получении разрешения в Госстройнадзоре.

Порядок согласования реконструкции

Получение разрешения на реконструкцию позволяет приступить к строительным работам на здании. Однако общий алгоритм согласований включает еще ряд обязательных стадий, которые должен пройти заказчик. Ниже расскажем об основных этапах проектирования и согласования.

Разработка АГР (если меняются фасады)

В каждом городе действуют свои правила архитектурно-художественного облика застройки. Более того, отдельные нормы могут действовать для разных кварталов и районов населенного пункта. Чтобы подтвердить, что облик реконструируемого здания будет соответствовать указанным требованиям, необходимо разработать и зарегистрировать АГР (Архитектурно-градостроительное решение).

В АГР описывается фактическое состояние фасадов и архитектурного облика здания, делаются фотомонтажи, фасадные разверстки по всем улицам, описываются характеристики строительных и отделочных материалов, цветовые решения. В столице АГР нужно регистрировать через МосКомАрхитектуру. Если представленные материалы подтверждают соответствие, выдается свидетельство о регистрации АГР. Чтобы узаконить реконструкцию, после завершения работ будет проверяться соответствие внешнего вида и компоновки здания содержанию АГР.

Если в ходе реконструкции меняются фасады, необходимо разработать и согласовать АГР
Если в ходе реконструкции меняются фасады, необходимо разработать и согласовать АГР

Разработка всех разделов по 87 ПП

Если проектом предусмотрена реконструкция здания, порядок оформления документов должен соответствовать Постановлению Правительства РФ 87 (скачать). В нем указан обязательный перечень разделов проекта, основные требования к их заполнению. Разрешение на реконструкцию нежилого здания будет выдано, если в проекте заполнены следующие разделы:

  • пояснительная записка с описанием исходного состояния реконструируемого строения;
  • разделы с архитектурными, конструктивными, планировочными и объемными решениями;
  • разделы на все инженерные системы здания (электричество, отопление, водоснабжение, вентиляция, кондиционирование и т.д.);
  • требования для обеспечения доступа маломобильным категориям граждан;
  • мероприятия и системы в сфере пожарной безопасности;
  • сметы и расчеты, проект организации строительства;
  • рабочая документация.

В каждый раздел обязательно включаются графические материалы (чертежи, схемы, планы). По ним будет осуществляться реконструкция нежилого помещения и здания подрядчиком. Заполнение разделов проекта должно соответствовать материалам и результатам инженерных изысканий, обследований здания.

Получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию

Получив проект, заказчик представляет его на государственную или негосударственную экспертизу. Эта проверка проводится в соответствии со ст. 49 ГрК РФ. В указанной норме есть ряд исключений, при которых экспертизу проходить не требуется (например, это не нужно для объектов с этажностью меньше 2 и площадью меньше 1500 кв. м, если они не будут использоваться под производство). Наши специалисты разъяснят, в каких случаях нужно проходить экспертизу, а когда можно сразу обращаться в Госстройнадзор и получать разрешение на реконструкцию нежилого здания.

Экспертная организация рассматривает проект, материалы инженерных изысканий, другую документацию, представленную заказчиком. Если подтверждено соответствие нормативам строительной безопасности, оформляется положительное заключение. Для проверки эксперты используют Федеральный закон № 384-ФЗ, СП, ГОСТ, СНиП, НПБ, другие нормативные акты и стандарты.

Чтобы приступить к строительным работам на реконструируемом объекте, нужно иметь разрешение Госстройнадзора. Для этого в ведомство передается проект, заключение экспертизы, другая документация. В разрешении будет указан срок, в течение которого заказчик будет обязан завершить работу. По разрешению может проводиться реконструкция объекта недвижимости в строгом соответствии с проектом.

Чтобы узаконить реконструкцию после окончания работ проходят следующие этапы согласования:

  • необходимо обратиться в Госстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию (документ будет выдан после проверок, обследований, подтверждения требованиям безопасности);
  • нужно заключить договор с кадастровым инженером, чтобы получить техплан на реконструированное здание (база данных по всем кадастровым инженерам доступна по ссылке);
  • для изготовления техплана инженер изучит исходную документацию и проект на объект, запросит кадастровые данные ЕГРН, проведет обследования и обмеры всех изменений в помещениях и здании;
  • техплан выдается заказчику на диске, содержит текстовое и графическое описание объекта.

Когда будет завершена реконструкция здания, технический план нужно представить в Росреестр. Специалисты ведомства проведут учет, актуализируют ЕГРН, внесут в него новые характеристики строения. После завершения процедуры учета выдается выписка ЕГРН. Учет в Росреестре нужен и в случаях, когда требуется узаконить реконструкцию, проведенную без разрешения Госстройнадзора.

Комментарий эксперта. Если проводится реконструкция здания, технический план можно получить только через кадастрового инженера. Важно правильно выбрать этого специалиста, чтобы избежать проблем и сложностей при обращении в Росреестр. Инженеры нашей компании имеют многолетний опыт подготовки технической и кадастровой документации на реконструкцию здания. Подробнее о наших услугах и работах можно узнать на бесплатной консультации по телефону.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается Госстройнадзором после проверки соответствия проекту
Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается Госстройнадзором после проверки соответствия проекту

Ограничения на реконструкцию

При строительстве и реконструкции объектов всегда нужно учитывать ограничения и запреты. Они могут быть указаны в нормативных актах, СП и СНиП, градостроительной документации региона или населенного пункта. Наличие некоторых ограничений потребует дополнительных согласований или расходов заказчика. О некоторых сложностях при согласовании реконструкции расскажем ниже.

Буква Ф на ПЗЗ

При получении ГПЗУ указываются основные параметры участка, в том числе виды разрешенного землепользования. Они берутся из местных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ на отдельные участки или кварталы может стоять буква «Ф». Это означает «зона сохраняемого землепользования». При наличии такого обозначения нельзя получить разрешения на пристройку новых частей строения, на ряд других работ при реконструкции.

Чтобы обойти наличие буквы «Ф», требуется внести изменения в ПЗЗ. Сделать это сложно, так как предстоит готовить проект изменений в правила, проводить общественные слушания. Поэтому для собственника здания может оказаться выгоднее выбрать другие проектные решения. Помощь в этом окажут проектировщики нашей компании.

Для безопасности работ при реконструкции в проекте предусматриваются меры по усилению несущих конструкцию, возведению дополнительных опор и балок
Для безопасности работ при реконструкции в проекте предусматриваются меры по усилению несущих конструкцию, возведению дополнительных опор и балок

Чужая земля

Если вам предстоит реконструкция здания, порядок оформления предусматривает получение разрешения от собственника земли. Если строение и участок находятся в собственности одного лица, проблем с получением разрешения не возникает. Для арендуемого здания разрешение должен давать арендодатель (например, Департамент городского имущества или коммерческая структура). Обязать собственника или арендодателя дать разрешение на строительные работы невозможно, поэтому придется договариваться.

Большое количество собственников здания

Учитывая изложенные выше правила, согласие на реконструкцию нужно получать у всех правообладателей здания. Для этого составляется письменный документ, где описывается состав и содержание предстоящих работ, перечень будущих изменений строения. Если хотя бы один из правообладателей откажется дать согласие на реконструкцию, дальнейшее обращение на экспертизу и в Госстройнадзор бесполезно.

Комментарий эксперта. Даже если ограничение нельзя устранить, опытные проектировщики всегда предложат альтернативные варианты работ, решений. Например, при невозможности сделать пристройку из-за наличия защитной зоны на участке, можно возвести аналогичную площадь в виде дополнительного этажа. С помощью наших экспертов вы не только сможете устранить ограничения и сложности, но и сэкономить время и деньги при согласованиях.

Незаконная реконструкция и что за это бывает

Реконструкция будет признана незаконной при выявлении следующих обстоятельств:

  • отсутствие согласия всех собственников объекта;
  • отсутствие проектной документации, заключения экспертизы, разрешения на строительство;
  • отступления от требований проекта, разрешения на строительство, федеральных нормативных актов, стандартов (при выявлении этих недостатков невозможно получить разрешение на ввод в эксплуатацию);
  • отступления от положений ОГР (если это необходимо);
  • несоблюдение ограничений и запретов, указанных в ГПЗУ.

Это далеко не полный перечень случаев, когда могут привлечь к ответственности за незаконную реконструкцию. Выявить нарушения могут специалисты Госстройнадзора, других надзорных ведомств. Санкции за незаконную реконструкцию предусмотрена ст. 9.5. КоАП РФ. Организациям грозит штраф от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. В отдельных случаях нарушителя могут обязать вернуть строение и его параметры в первоначальное состояние.

Также в ст. 9.5. КоАП РФ есть еще ряд оснований для привлечения к ответственности. Например, собственника или подрядчика могут оштрафовать за нарушение сроков подачи уведомлений о начале строительных работ либо об их завершении. Чтобы избежать проблем с наложением штрафов, своевременно оформляйте проектную и иную документацию в надежной компании. У нас вы можете заказать проектирование и согласование реконструкции «под ключ», от инженерных изысканий до получения выписки ЕГРН.

Пример и образец согласования реконструкции наши кейсы

Предлагаем ознакомиться с примерами документов на реконструкцию, подготовленных нашими специалистами. Эти документы успешно прошли согласования экспертизы и Госстройнадзора, а заказчик получил разрешение на реконструкцию нежилого здания и ввод в эксплуатацию.

Образец 1. Получено положительное заключение экспертизы для реконструкции нежилого здания.

Образец

Образец 2. Успешно получено разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-центра.

Образец 2

Стоимость и цена согласования реконструкции

ГПЗУ, разрешение Госстройнадзора на реконструкцию нежилого здания и ввод его в эксплуатацию выдаются бесплатно. Также не придется платить пошлины и сборы при прохождении кадастрового учета в Росреестре. В состав обязательных расходов заказчика будет входить:

  • проведение инженерных изысканий, проектирование;
  • получение экспертного заключения;
  • изготовление техплана.

Обратившись к нам, вы всегда получите доступные тарифы за изготовление проектной и технической документации без навязывания дополнительных услуг. Чтобы согласовать цены за работу, нужно представить исходные сведения и документы на объект и участок. Подробнее о стоимости и сроках работы наших специалистов можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Выводы

  • Реконструкция нежилого здания – это строительные работы, в ходе которых меняются параметры строения, происходит замена или восстановление несущих конструкций.
  • Для согласования реконструкции необходимо получить проект, экспертное заключение, разрешения, техплан, иные документы.
  • Если проводится реконструкция здания, технический план оформит кадастровый инженер, укажет в документе новые параметры строения.
  • Финальной стадией согласований является обращение в Росреестр, прохождение учета и получение выписки ЕГРН.

Полный комплекс услуг по проектированию реконструкции вы можете заказать в компании Архитектурное бюро МСР. Всю необходимую информацию об условиях сотрудничества можно получить на бесплатной консультации.

Что такое реконструкция?
Реконструкция нежилого здания – это строительные работы, в ходе которых меняются параметры строения, происходит замена или восстановление несущих конструкций
Где согласовать реконструкцию нежилого здания?
Проект реконструкции направляется на экспертизу. Через Госстройнадзор нужно получить разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию.
Сколько стоимость согласования реконструкции нежилого здания?
Выдача разрешений в Госстройнадзоре осуществляется бесплатно. Заказчик должен оплатить изготовление проекта и технического плана, проведение экспертизы.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: