Согласование проектной документации

Под согласованием проектной документации мы понимаем получение разрешений на строительные работы. Во многих случаях это обязательное требование, которое не обойти. Но вот порядок согласования напрямую зависит от того, какие работы описаны в проекте, что будет по их итогу. Самый сложный вариант – получение разрешений на реконструкцию или строительство. В этой статье я расскажу обо всех схемах согласований, о примерах их практики Архитектурного бюро «МБР».

Схемы согласования проектной документации – куда и когда обращаться

В зависимости от ситуации, согласование проектов проходит через федеральные, региональные или местные органы власти. Чем масштабнее объем работ и их потенциальные последствия, тем больше требований к собственнику, застройщику и подрядчику. Многое зависит и от степени опасности, которая может угрожать людям, имуществу, окружающей среде или существующей застройки. По таким признакам мы можем отнести строительные работы к следующим группам:

• появляется новое здание или меняются основные параметры существующего строения – это строительство или реконструкция, которые всегда согласовываем на основании федерального законодательства;
• меняются характеристики и конфигурация помещений, инженерных систем, но не здания в целом – это перепланировка с переустройством, для согласования которым применяем региональные нормативные акты;
• в ходе работ не происходит изменение характеристик здания или помещения – сюда относят текущий и капитальный ремонт внутри объекта, на его фасадах.

Проектная документация вам нужна во всех перечисленных случаях. В принципе, без нее можно обойтись при текущем ремонте. Но и здесь, если предстоят более-менее значительные работы, собственники стараются заказывать проект. Без него крайне сложно предъявить какие-либо претензии подрядчику, проверить объем и качество работ.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Еще проектная документация нужна многое виды специальных работ. Примеров несколько – снос или демонтаж здания, изменение внешнего архитектурного или колористического решения. Специальный порядок действует для согласования проектов на работы в объектах культурного наследия. Согласимся, что собственнику бывает сложно разобраться в тонкостях законодательства. Но все можно значительно упростить. Услуги по сопровождению согласований и получению разрешений предлагает Архитектурное бюро «МБР». На основании доверенности мы получим все необходимые разрешения, устраним возможные замечания и претензии к документам. О некоторых нюансах представительства при согласованиях я расскажу ниже.

В каких случаях отказ при согласовании проектной документации повлечет штраф?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Если вы не начнете строительные работы до завершения согласования (независимо от итога), никаких штрафов не будет. Ответственность наступает только за нарушение каких-либо норм законодательства, требований безопасности. Но вас точно накажут, если вы приступили к работам, не дождавшись ответа их гос. органа, либо после получения отказа. Такие факты выявляют очень оперативно. Размер штрафов для организаций может исчисляться десятками и сотнями тысяч рублей.

Строительство и реконструкция

Требований к проектной документации на строительство и реконструкцию мы найдем в федеральных законах. Основное в ГрК РФ, а в части содержания разделов проекта – в Постановлении Правительства РФ № 87. Ввиду значительной опасности указанных работ, согласование будет включать:

• прохождение экспертизы документов (практически во всех случаях, хотя есть и ряд исключений);
• получение разрешения на строительство/реконструкцию через надзорные ведомства (в столице таковым является Мосгосстройнадзор);
• получение свидетельства на архитектурно-градостроительное решение (АГР);
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (тоже через надзорный орган).

Общая продолжительность указанных процедур может составлять несколько месяцев. Еще ряд требований есть к компаниям, которые вправе разрабатывать проекты и проводить инженерные изыскания (самое главное – членство в СРО).

Если реконструкция или строительство не согласованы, то узаконить завершенные работы будет крайне сложно или вообще невозможно. Есть нормативные акты и судебная практика по порядке согласования самостроя. Но все будет зависеть от того, отвечают ли выполненные работы и параметры здания нормам безопасности. Без проекта добиться этого очень проблематично.

Не относится к согласованиям, хотя это тоже важная процедура – кадастровый учет после строительства или реконструкции. Его можно пройти после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и оформления технического плана (через кадастрового инженера АБ «МБР»).

Перепланировка и переустройство

Некоторые нормы о перепланировке и переустройстве можно найти в федеральном законодательстве. Но они относятся только к работам в помещениях многоквартирных домов. К примеру, в ЖК РФ есть понятие перепланировки, перечень ее признаков. В КоАП РФ включен состав правонарушения – изменение планировки помещения в МКД без разрешения.

Основной объем правил по согласованию проектов перепланировки будет в нормативных актах региона. Приведу для примера Москву, где действуют Постановления № 508-ПП и № 432-ПП. Власти столицы утвердили и административный регламент согласования, но только для помещений в жилфонде:

• разрешение на работы выдает Мосжилинспекция (полный состав документов, кроме проекта, можно найти в Постановлении № 508-ПП);
• разрешение на изменение фасадов выдает Москомархитектура (но запрос с документами туда подаст МЖИ);
• акт приемки на завершенные работы тоже выдаст МЖИ (для этого необходимо направить готовый техплан).

Отметим, что в 508-ПП есть в требования к содержанию проекта на перепланировку, описание допустимых и запрещенных работ. Именно по данному нормативному акту проводятся почти все проверки при согласованиях.

Стоит знать, что перепланировку без разрешения вполне возможно узаконить. На этот случай применяются специальные правила. Они не предусматривают оформление проекта. Вместо него собственник заказывает и подает на проверку техническое заключение. Документ опишет все завершенные работы, подтвердит допустимость и безопасность с точки зрения закона.

Правила согласования для помещений в нежилом фонде кардинально отличаются. Если быть точнее, то разрешений на такие работы получать не нужно. Если у собственника есть проектная документация и техзаключение, то можно начинать перепланировку и/или переустройство. Исключением может быть только изменение фасадных решений, но не во всех случаях. Подробнее об этом расскажу в следующих параграфах статьи.

Снос или демонтаж объектов недвижимости

Это еще один потенциально опасный вид строительных работ. При сносе или демонтаже важно действовать по проекту, чтобы не допустить причинения вреда и ущерба. Основным документом станет проект организации работ. Его разрабатываем на основании ГрК РФ и Постановления № 509. Согласование включает такие процедуры:

• подача уведомления за 7 дней до начала сноса (по общему правилу в местную администрацию, а в столице – в Мосгосстройнадзор);
• подача уведомления о завершении сноса, тоже в течение 7 дней (аналогичный порядок).

Как таковое, разрешение на снос не выдают. Вместо этого (если проверка прошла успешно), сведения о поданных уведомлениях вносят в информационную систему.

Отмечу, что к согласованиям сноса можно условно отнести еще получение и закрытие ордеров на земляные работы. В Москве для этого обращаемся в ОАТИ. Основанием для подачи запроса станет график выполнения работ, включенный в проект. При закрытии ордера ОАТИ проверит, выполнены ли все обязательные требования (в частности, по освобождению территории от мусора). Если есть нарушения, то наличие незакрытого ордера фактически повлечет отказ при проверке уведомления о завершении сноса. Это не позволит снять здание с учета.

Как и при строительстве (реконструкции), после завершения сноса нужно обращаться в Росреестр. Но для этого вы заказываете не технический план, а акт обследования. Документ подготовит кадастровый инженер АБ «МБР». Только сняв здание с учета вы сможете построить на участке новый объект, избежать оплаты имущественного налога.

В каких случаях можно разработать проектную документацию самостоятельно?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Особенность любого проекта в том, что его может оформить только организация, имеющая специальные допуски (обычно это членство в СРО). При перепланировке иногда можно пройти согласование по эскизу. Но он тоже входит в систему проектной документации и разработать его своими силами не получится. Такие требования вполне разумны. Проектная компания отвечает за каждое решение в документах.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Специальные правила согласования проектов на отдельные виды работ

Для некоторых строительных работ и проектов на них предусмотрены специальные согласования. В этом могут участвовать следующие гос. органы (на примере Москвы):

• Москомархитектура – для проектов с разделом на изменения фасадов, но только если это предусмотрено Постановлением № 94-ПП;
• Мосгорнаследие (Департамент культурного наследия) – если проводится перепланировка или фасадные работы в зданиях, имеющих соответствующий статус;
• Москомархитектура – для проектов на изменение колористических решений фасада (правила описаны в Постановлении № 114-ПП).

Порядок обращения в указанные ведомства тоже может отличаться. Как я сказал выше, при перепланировке с изменением фасадов в МКД запрос на разрешение Москомархитектура получит из Мосжилинспекции. Но если аналогичные работы предстоят в нежилом здании, то собственник сам обращается в МКА.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Еще есть процедуры, которые тоже можно условно назвать согласованиями. Кроме получения и закрытия ордеров на земляные работы, о чем сказано выше, сюда отнесем:

• согласование работ с коммунальными службами (например, отключение или временное подключение объекта);
• согласование работ на уровне собственников помещений МКД (требуется, если перепланировка проводится с задействованием общедомового имущества);
• согласование с ГИБДД и организациями, отвечающими за эксплуатацию дорог (в частности, они согласовывают временное изменение схемы движения).

При перепланировке в нежилых помещениях МКД мы обращаемся за заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Строго говоря, это не согласование, а экспертиза на соответствие санитарным нормам. Но если заключение будет отрицательным, то разрешение в Мосжилинспекции не получить.

Итак, крайне важно определить, в каких ведомствах необходимо согласовать проект на определенные виды работ. В этом вам помогут специалисты Архитектурного бюро «МБР». Мы предложим оформить доверенность с полномочиями на подачу и получение документов, взаимодействие с чиновниками. Для собственника это станет отличным решением, ведь ему не придется тратить свое время, опасаться необоснованных отказов и приостановок.

Когда согласование проектной документации не требуется

Вполне возможно, что проект на строительные работы вообще не нужно передавать на согласование. Вот перечень таких ситуаций:

• перепланировка и переустройство в помещениях нежилых зданий (без изменения фасадных решений);
• изменение фасадных решений в зданиях на улицах, не внесенных в Постановление № 508-ПП;
• капитальный и текущий ремонт, так как эти работы не влекут изменения характеристик объекта, конструкций и инженерных систем;
• возведение или снос «некапитальных» построек, т.е. при отсутствии у них признаков объектов капитального или незавершенного строительства.

В упрощенном порядке проходит согласование на перепланировку по типовым проектам. Но это правило актуально только для жилых помещений в некоторых сериях многоквартирных домов.

Что поможет пройти согласование с положительным результатом и без отказа

Иногда сложности возникают даже при отсутствии нарушения и ошибок в проектной документации. Но, в основном, с приостановками или отказами можно столкнуться:

• если содержание и состав разделов проекта не соответствует нормативным актам;
• если проект разработала организация, у которой нет соответствующего допуска;
• если проектные решения противоречат правовым и нормативно-техническим актам;
• если при выполнении работ подрядчик допускал отступления от проекта.

Еще приостановка наверняка последует, если до согласования проект не прошел обязательные экспертизы (актуально для некоторых видов работ).

Услуги специалистов Архитектурного бюро «МБР» помогут избежать сложностей. Мы достаточно давно работаем на рынке проектирования строительных работ и знаем, на что обращают внимание при проверках. Даже если неправомерные замечания не получится снять перепиской или личным взаимодействием с чиновниками, мы можем оспорить решение в суде.

Заключение – коротко о главном

• Согласование проектной документации проходит через федеральные, региональные и местные органы власти. Все зависит от характера работ и требований нормативных актов.
• Всегда нужно согласовать проектную документацию на реконструкцию или строительство, снос или демонтаж здания, на перепланировку в помещениях МКД.
• Получить проектную документацию, которая точно пройдет согласования, вы можете в Архитектурном бюро «МБР».