Вы решили открыть ресторан. Первое, с чего вы начнете — это поиск подходящего помещения. У вас есть выбор — подобрать готовое помещение под “заведение общественного питания” или изменить имеющееся коммерческое помещение по своему видению и в соответствии с законом. В статье расскажу, как согласовать перепланировку в ресторане в Москве. Рассмотрю варианты расположения ресторана как в многоквартирном доме, так и в отдельном нежилом здании.
Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировки с возведением антресолей для нежилых помещений. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.
Подробнее можно уточнить на предварительной консультации у наших экспертов по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@mosoblreg.ru.
- Насколько важно провести законную перепланировку для открытия ресторана
- Ресторан в многоквартирном доме
- Согласование перепланировки ресторана в жилом фонде
- С чего начать перепланировку ресторана
- Антресоль в ресторане в МКД
- Список полезных документов
- Техническое заключение для перепланировки ресторана
- Экспертное заключение
- Завершение согласования перепланировки в ресторане
- Перепланировка в ресторане в нежилом здании
- Кейсы Архитектурного бюро «МБР» о перепланировке в ресторанах и кафе
- Кейс о переводе жилого помещения в нежилое и перепланировке под кафе
- Кейс о перепланировке ресторана
Насколько важно провести законную перепланировку для открытия ресторана
Как заведение общепита, ресторан — серьезное дело во всех аспектах. К нему предъявляется множество требований по соблюдению норм безопасности. Ресторанный бизнес требует больших вложений и порой долго окупается. Поэтому важно все продумать на стадии проектирования.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Внутренняя перепланировка поможет сделать ресторан более комфортным и удобным. А также перепланировкой оформляется ряд работ, которые обязан провести собственник бизнеса (например, устройство пандуса).
Деятельность заведения контролируется Роспотребнадзором. Он проверяет соблюдение санитарных, гигиенических и эпидемиологических норм. Надзорные органы могут запросить документы и сведения о планировке помещения. В каких случаях это возможно:
- если помещение изначально не предназначалось для заведения общепита;
- в нем проведена перепланировка (надзорный орган наверняка об этом узнает);
- надзор предполагает, что была перепланировка (обновлена входная группа, возведена антресоль);
- проверяет соблюдение других норм (правильно ли установлена вентиляция, соблюдаются ли минимальные значения площадей, предусмотрены ли меры по звукоизоляции).
Роспотребнадзор или иной госорган запросит выписку из ЕГРН, технический паспорт БТИ или иные материалы, проверит законность перепланировки. Поэтому, основное, с чего следует начать, это узаконение выполненной перепланировки или согласование будущих изменений.
Ресторан в многоквартирном доме
Особое внимание следует уделить ресторанам, которые располагаются в многоквартирных домах. Какие есть особенности:
- Ресторан можно открыть на первом, подвальном/цокольном этаже, а также в пристройках. Но на придомовой территории нельзя.
- Мангал в жилом здании запрещен.
- Хозяйственный двор (приемно-разгрузочная зона + мусор) не должен размещаться со стороны окон и входов квартир. Это делается с торца здания.
- Нужно предусмотреть парковочные места (в том числе для маломобильных граждан). При этом нельзя чинить препятствия жильцам для проезда в свой двор.
- Ресторан должен иметь отдельный вход, изолированный от жилых помещений.
- Вход для посетителей должен быть доступен для людей с ограниченными возможностями.
- Количество посадочных мест — не более 50.
Существуют нормы площадей помещений внутри ресторана. Нужно предусмотреть планировочные решения для соблюдения санитарных и гигиенических требований (шумоизоляция, отдельная вентиляционная система). Не менее важна пожарная безопасность, ведь в ресторане будет много людей. Все правила следует учесть на этапе планирования, чтобы получить разрешения и не нарушить законы.
Согласование перепланировки ресторана в жилом фонде
Согласование перепланировки в МКД — довольно сложная процедура. Добавим сюда множество требований, которые нужно учесть, когда планируете открыть ресторан. Поэтому очень важно обратиться за помощью к грамотным специалистам, которые учтут нюансы и оформят документы наилучшим образом.
Мы поможем успешно пройти все согласования! Звоните по телефонам компании АБ «МБР»: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
С чего начать перепланировку ресторана
Первое, с чего начинается работа, это изучение исходных документов помещения. По ним инженеры получают представление об объекте и примерно намечают какие работы можно провести по желанию заказчика, а какие необходимо по требованию закона. Также проверяют, нет ли неузаконенной на данный момент перепланировки. А если ресторан будет располагаться подвале, проверим, не относится ли данный подвал к общему имуществу собственников квартир МКД.
Далее специалисты выезжают на место, осматривают состояние конструкций, выполняют обмеры, выполняют абрисы. На основе собранных данных начинается разработка документов для перепланировки в ресторане Собрав информацию, приступают к разработке проекта перепланировки. Итак, какие же работы можем предусмотреть проектом: — монтаж и демонтаж перегородок, устройство входной группы с пандусом и вентиляционных коробов, многое другое.
Не лишним будет сделать шумоизоляцию. Голоса гостей, шум от миксеров, соковыжималок и другого кухонного оборудования, от кондиционеров и вентиляции, от посуды и уборки — все вместе может нарушить допустимый уровень шума. Лучше предпринять меры заранее, чем впоследствии разбираться с жильцами и их жалобами. Сама шумоизоляция не относится к перепланировке, ее не описывают в проекте. Однако наличие шумоизоляции может сузить и без того узкие проходы. Дабы не нарушить минимальные нормы, просчитываем заранее.
Комментарий эксперта. Говоря о нормах площадей, отмечу следующее. Ни одно помещение в ресторане не должно быть менее 5 кв. м. Ширина основного прохода должна быть более 1,2 метра, а дверного проема — более 0,9 метра. Кроме того, площадь обеденного зала рассчитывается по нормативу 1,8 кв. м. на 1 посадочное место.
Предусматриваем помещения для гостей — вестибюль, санузел, основной зал. Возможно — зал для особых гостей, игровая комната. Продумываем производственные помещения — горячий и холодные цеха, склад/холодильная камера, раздаточная зона, мойка посуды. Подсобные помещения, офис.
Приямки у входов и окон ресторана, если он находится в подвальном помещении. Их устройство не является обязательным. Однако приямки делают фасад более аккуратным, эстетичным. Также улучшают циркуляцию воздуха и увеличивают количество естественного света в ресторане. Не обойтись без установки или переноса санитарно-технического (раковины, мойки, санузлы), технологического оборудования (плиты, печи, камеры).
Меры пожарной безопасности – им уделяем особое внимание. Ресторан считается общественным местом с высокой пожарной нагрузкой, потому требует особых требований к его проектированию. Противопожарные меры включают огнестойкость конструкций, системы безопасности, эвакуационные выходы и т. д. Зоны с повышенным риском возгорания (например, кухни) отделяются от других помещений огнестойкими перегородками и дверями. Полы на пути к выходу не должны иметь ступеней и препятствий. Обязательна установка пожарная сигнализация. Важно обучить персонал. Эти и другие возможные противопожарные мероприятия описываются в проекте перепланировки.
Возведение антресоли — про него расскажу отдельно. так как это решение стало весьма популярным в последнее время. Вы можете узнать подробнее о нем на бесплатной консультации у экспертов компании АБ «МБР» +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
Антресоль в ресторане в МКД
Во многих коммерческих помещениях жилых домов в последнее время делают высокие потолки — более 4,5 метров. Если вы счастливый обладатель такого помещения, вы можете возвести в своем ресторане второй уровень — антресоль. Тем самым вы значительно увеличите полезную площадь помещения и рационально используете пространство. На антресоли можно расположить посадочные места, дополнительный зал, игровую комнату. А можно сделать полноценные комнаты и разместить в них кабинет, офис, комнату отдыха персонала — все, что угодно.
3 условия для возведения антресоли:
- Антресоль не может занимать более 40% от общей площади ресторана.
- Высота каждого уровня должна быть достаточной для того, чтобы прошел человек.
- Несущие конструкции МКД должны выдержать увеличение нагрузки.
Возведение антресоли — задача не из лёгких. Часто нужно менять внутренние перегородки, прорубать новые окна или корректировать старые, чтобы обеспечить нужное освещение и вентиляцию. Иногда приходится пересматривать противопожарные меры. Также важно найти место для лестницы. В общественном помещении лестница должна соответствовать стандартам по ширине, высоте ступеней и ограждений. Все изменения в конструкции антресоли и помещения должны быть согласованы между собой, и для этого необходимы квалифицированные проектировщики.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о проведении экспертизы и обследований | Скачать |
| 4 | Рекомендации о подготовке документов на экспертизу | Скачать |
| 5 | Образец акта освидетельствования скрытых работ | Скачать |
| 6 | Техническое задание на разработку проекта | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец технического заключения о состоянии несущих конструкций | Скачать |
Техническое заключение для перепланировки ресторана
Параллельно с проектом перепланировки разрабатываем техническое заключение. Этим документов подтверждаем, что конструкции дома позволяют провести задуманные работы. И изменения никак не повлияют на конструктивную безопасность, дом выдержит.
Если мы запланировали работы, в которых задействуем несущие конструкции, то проект должна разработать организация — автор проекта дома или ГБУ “Экспертный центр”. Например, новые проемы в несущих стенах, новые окна или вход.
Когда дело касается ресторана, вам с большой вероятностью понадобится получить согласие собственников квартир многоквартирного дома. Примеры:
- перевод жилого помещения в нежилое;
- любые работы на фасаде — новая входная группа, оконные проемы, установка вентиляционного оборудования на внешних стенах, устройство приямков, рекламная вывеска на фасаде.
Однако граждан может насторожить открытие пункта питания в их доме. Они, как правило, опасаются ухудшения санитарно-гигиенических условий (шум, запахи, грызуны и т. д.) и нарушения их спокойствия в вечернее время.
В такой ситуации важно настроить диалог с соседями наилучшим образом. Нужно развеять их сомнения, подтвердить документально, что предприняты все меры безопасности. Также можно предложить, к примеру, обустроить территорию, заранее компенсируя их беспокойства. Когда речь идет о многоквартирном доме, закон на стороне жильцов, а не бизнеса. Не договорившись изначально, вы находитесь в очень уязвимом положении. Поскольку жильцы могут бесконечно жаловаться в надзорные органы и вам не избежать проверок.
Согласие жильцов оформляется протоколом общего собрания собственников. Собрание можно провести в заочной и очно-заочной форме. Разрешение Москомархитектуры потребуется при любых изменениях фасада. А в проекте особое внимание нужно уделить графической части и визуализации фасадных решений.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Экспертное заключение
Обращаемся за разрешением в ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”. Специалисты проверят соответствие проекта нормам закона по освещенности, звукоизоляции, кондиционированию и тому подобное. Цель — проконтролировать сохранность комфортных условий жизни в МКД после будущих изменений. Здесь важно, что ведомство проверит именно влияние перепланировки. Например, достаточно ли света на 2м уровне антресоли, не будет ли превышен уровень шума от установленного оборудования, достаточно ли проветриваются производственные помещения. Санитарные условия, непосредственно связанные с деятельностью ресторана, будут проверяться и контролироваться Роспотребнадзором.
Завершение согласования перепланировки в ресторане
Когда все документы собраны, обращаемся с заявлением на согласование в МЖИ. А после — регистрируем изменения в Росреестре. Подробно об этой процедуре вы можете узнать из предыдущих материалов на нашем сайте. Процесс не отличается от перепланировки других коммерческих помещений в МКД.
Перепланировка в ресторане в нежилом здании
Процедура оформления перепланировки ресторана в нежилом здании гораздо проще и быстрее, по сравнению с МКД. Здесь не нужно получать разрешений и согласований. Разработку проекта никто не проверяет. Однако вы сам должны быть заинтересованы в грамотном планировании помещения, чтобы не нарушить требования, установленные именно для ресторанов. Например, по площадям проходов или внутренних помещений.
Единственный момент, к которому нужно отнестись внимательно, это перечень работ, которые вы планируете провести. существует постановление № 432 – ПП в редакции от 24.10.2024 года, которое устанавливает перечень работ, для которых не требуется разрешение на строительство. То есть они относятся к перепланировке. Если вы не выходите за пределы, то изменения можно проводить без каких-либо предварительных согласований.
Однако есть то, что согласуется заранее — это изменения фасадов здания. Но только лишь тех, что находятся по определенным адресам. По Постановлению Правительства Москвы от 02.02.2022 года № 94 — ПП, если здание находится в пределах внешних границ Садового кольца и ряда улиц и магистралей, то необходимо получить разрешение Москомархитектуры.
Список этих улиц уточняем в п.1 приложения к постановлению 94 — ПП. Если же здание не входит в перечень, то разрешение МКА не требуется.
Кейсы Архитектурного бюро «МБР» о перепланировке в ресторанах и кафе
Компания АБ «МБР» является членом СРО по проектным работам. Имеет в штате опытных специалистов. Поэтому к нам обращаются собственники коммерческих помещений и владельцы бизнеса для грамотного и оперативного решения проектных вопросов. В том числе при перепланировке ресторанов и кафе.
Кейс о переводе жилого помещения в нежилое и перепланировке под кафе
В Архитектурное бюро «МБР» обратился собственник жилого помещения в МКД площадью 400 кв. м. Квартира находится на 1 этаже, что могло сделать прибыльным открытие в ней заведения общественного питания. Самым важным шагом на пути к цели было поменять назначение помещения. Специалисты АБ «МБР»:
- разработали проектную документацию и техническое заключение на устройство отдельного входа;
- инициировали собрание собственников и получили их согласие на изменение фасада;
- получили согласие собственников смежных помещений на перевод;
- получили разрешение санитарно-эпидемиологической службы.
Специалисты компании подобрали грамотные конструктивные решения. А также разработали документы, полностью соответствующие закону. В результате собственник получил возможность заниматься предпринимательской деятельностью в своем помещении. И, что важно, избежал штрафов за незаконную перепланировку.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Обследование несущих конструкций при перепланировке | от 25 000 руб. |
| 2 | Инженерные изыскания с обследованием конструкций | от 45 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
| 3 | Обследование при проведении экспертиз | от 25 000 руб. |
| 4 | Оформление технического заключения | от 45 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях документации | от 35 000 руб. |
Кейс о перепланировке ресторана
- В АБ «МБР» обратился собственник помещения. Объект площадью 1200 кв. м. сдавался в аренду под ресторан. Арендатору требовалось выполнить перепланировку.
- Инженеры ООО “Смарт Вэй” разработали проектную документацию. В результате изменились внутренние перегородки и частично — фасад второго этажа. Перепланировка прошла регистрацию в Росреестре. Между собственником и арендатором подписано дополнительное соглашение с актуальной планировкой.
- В результате собственник продолжил сдавать в аренду помещение, получать арендные платежи. А также он сохранил взаимовыгодные отношения с арендатором.
Если вы хотите сделать перепланировку в нежилом помещении под ресторан, обращайтесь в Архитектурное бюро «МБР». Наши контакты: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург), адрес электронной почты info@mosoblreg.ru.
