Собственник может изменить перепланировку помещения в любом здании. Но если оно включено в перечень объектов культурного наследия (ОКН), процесс согласований будет сложнее. Вполне возможно, что вы так и не получите заветного разрешения. Надзор за данным работами осуществляют уполномоченные органы, которым в столице относится Мосгорнаследие.
Если перепланировка не повлияет на характеристики и внешний вид объекта, ведомство подтвердит это заключением (актом). На практике, все очень субъективно, и вам предстоит обосновывать свои намерения, проходя несколько «кругов ада». Если необходимо провести работы по сохранению объекта, в Мосгорнаследии пройдет согласование проекта и его разделов. Все подробности в нашей статье.
В нюансах согласования перепланировки в культурном наследии разбирался я, Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». Как юрист, я изучил все нормативные акты Москвы по данному вопросу. О том, как все происходит на практике, и какие сложности могут возникать при согласованиях, мне разъяснили специалисты нашей компании.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
- Разрешена ли перепланировка в помещениях объекта культурного наследия
- Как проверить, включено ли здание в перечень объектов культурного наследия
- Особенности согласования перепланировки в МКД, отнесенном к объектам культурного наследия
- Обязательные документы
- Раздел проекта о работах по сохранности объекта
- Заключение и разрешение Мосгорнаследия
- Общие процедуры согласования
- Чем отличается согласование для помещений в нежилом здании
- Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ) о перепланировках в культурном наследии
- Какой размер госпошлины за согласование перепланировки в объекте культурного наследия?
- На какой срок выдают разрешение для перепланировки в культурном наследии?
- Нужен ли технический план для согласования перепланировки на объекте культурного наследия?
- Подведем итоги
Разрешена ли перепланировка в помещениях объекта культурного наследия
По своей сути, объект культурного наследия является зданием или сооружением. Таковым он становится с момента включения в специальный перечень (федерального или регионального уровня). Если многоквартирный дом или нежилое здание не числится в этой базе, то согласование перепланировки проходит по общим правилам. В столице они изложены в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года, а для помещений у в нежилом фонде – в Постановлении № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года.
Если объект имеет культурное значение, государство будет следить за его сохранностью. В отношении перепланировки вопрос решается там:
- при разработке проекта необходимо оценить степень и характер влияния строительных работ на характеристики, внешний облик здания;
- если перепланировка не повлияет на ОКН, то это нужно обосновать в проекте, чтобы Мосгорнаследие разрешило выполнение работ без дополнительных требований;
- если работы повлияют на характеристики и внешний вид здания, через ведомство нужно согласовать раздел проекта с мерами по сохранению объекта, получить разрешение и задание (помимо общих согласований).
Еще важно определить, возможны ли работы в принципе. На этот случай в нормативных актах есть большое количество ограничений и запретов. Их будет проверять Мосгорнаследие, когда получит проект, техническое заключение и иные документы от собственника, либо из МЖИ.
При самостоятельном согласовании перепланировки в культурном наследии у вас точно возникнут сложности. Поэтому лучше поручить это нашим специалистам, которые уже более 10 лет успешно решают указанные задачи. Мы подготовим все документы, которые нужды для МЖИ, Мосгорнаследия и других ведомств, добьемся выдачи разрешений. Чтобы заказать услугу или узнать о ней подробнее, звоните по телефонам компании АБ «МБР»: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или пишите на адрес электронной почты info@mosoblreg.ru.
Как проверить, включено ли здание в перечень объектов культурного наследия
В этом плане особых сложностей не возникнет. Все объекты поименно указаны в перечне на портале mos.ru. Их можно легко найти по адресу (вводим в форме вверху страницы). Если помещение расположено в объекте из перечня, то согласование всегда проходит с обращением в Мосгорнаследие. Если быть точнее, то для работ в многоквартирном доме запрос туда направит Мосжилинспекция.
Процесс принятия решений и включения объекта в перечень может занимать достаточно долгое время. Поэтому проверка в надзорном органе осуществляется на момент получения (регистрации) документов от собственника. Наши специалисты еще раз уточняются по данному вопросу именно при загрузке документов в сервис на сайте мос.ру (при обращении в МЖИ) или при выдаче готового проекта заказчику (для нежилых зданий).
Можно ли снять статус объекта культурного наследия, чтобы упростить согласование перепланировки?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании АБ «МБР». Исключение объекта из перечня возможно, но только по исключительным основаниям. Собственник помещения точно не сможет повлиять на это. Поэтому нужно смириться с тем, что на перепланировку придется получать разрешение или заключение от Мосгорнаследия. В целом, это не так уж и страшно, хотя на проверки уйдет дополнительное время. Но ни в коем случае нельзя приступать к работам без проекта, и тем более разрешений. Узаконить перепланировку в культурном наследии будет очень сложно.
Особенности согласования перепланировки в МКД, отнесенном к объектам культурного наследия
Наша компания «работает» с перепланировками в нежилых помещениях. Они могут располагаться на первых этажах объектов, внесенных в перечень культурного наследия. Если проверка показала это, на начальном этапе сотрудничества мы:
- разъясняем клиенту, что согласование будет длиться дольше;
- уточняемся по перечню работ, поскольку многие из них будут запрещены для ОКН;
- проводим обследования и расчеты, чтобы оценить степень влияния работ на характеристики, параметры безопасности и надежности объекта.
Более-менее лояльные требования действуют для изменений внутри здания. В основном, они совпадают с обычными ограничениями для перепланировок. К примеру, работы по изменению формы и габаритов дверного проема в помещении не скажется на внешнем облике здания. Поэтому важно оценить, не ухудшится ли несущая способность конструкций (стена, перекрытие), и предусмотреть, по мере необходимости, усиления или иные компенсирующие меры. А вот в плане внешнего архитектурно-художественного решения (сам фасад, его колористика) специальных требований будет намного больше.
На нашем сайте есть много полезных статей о правилах разработки документов и согласования перепланировок. Если вы захотите узнать об этом подробнее, свяжитесь с экспертами АБ «МБР» по телефонам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Консультации бесплатно!
Обязательные документы
Итак, для согласования перепланировки вам всегда нужны документы. Их перечень будет одинаков даже для объекта культурного наследия:
- выписка из ЕГРН;
- проект, техническое заключение о допустимости/безопасности работ;
- учетно-технические документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план);
- согласие всех правообладателей помещения (по мере необходимости).
В МКД еще может потребоваться протокол с согласием всех собственников, если работы затрагивают общедомовое имущество, влекут изменение его характеристик. Кстати, в этой части с 1 марта 2025 года вступают в силу новые поправки. Помимо прочего, они допускают проведение голосований в электронной форме. Это будет удобнее и для действий перед согласованием перепланировки.
Теперь посмотрим, как перечисленные выше документы связаны с проведением работ в ОКН. Если работы предстоят в помещении МКД, то Мосжилинспекция сама направит документы с запросом в Мосгорнаследие (если проверка показала, что здание включено в соответствующий перечень). На этот случай в проекте перепланировки нужно (одно из двух):
- обосновать, что предстоящие работы никак не повлияют на характеристики, внешний вид объекта;
- включить раздел с описанием работ по сохранности объекта.
Если в проекте есть раздел с мерами по сохранности ОКН, проект будет проходить согласование по Постановлению Правительства Москвы № 723-ПП в редакции от 16.12.2024 года. Процедура предусматривает выдачу собственнику разрешения и задания, а после завершения работ – акта. Если меры по сохранности объекта не нужны, Мосгорнаследие выдаст заключение на основании Постановления № 508-ПП. Подробнее о процессе согласований читайте ниже.
Раздел проекта о работах по сохранности объекта
Если перепланировка может повлиять на характеристики ОКН, для согласования нужно:
- описать и обосновать в проекте все решения и строительные работы с точки зрения допустимости, безопасности (это будет указано и в техзаключении);
- указать в специальном разделе проекта работы по сохранению объекта (их рекомендуемый перечень есть в приложении № 3 к Постановлению № 949-ПП).
Тут важны отличия в перечнях допустимых работ для обычных зданий и ОКН. Характерный пример – для установки кондиционера в МКД теперь не нужно получать разрешение от Мосжилинспекции. Но для объекта культурного наследия это нужно описать и обосновать в проекте работ по сохранению. Такая норма предусмотрена Постановлением № 508-ПП. А вот еще несколько примеров из того же нормативного акта. Согласования в помещениях ОКН нужны:
- при выполнении отделочного (косметического) ремонта, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов и потолков;
- при остеклении балконов и лоджий.
Еще раз – согласование будет сложнее и дольше, чем при аналогичных работах в доме, не отнесенном к объектам культурного наследия.
Заключение и разрешение Мосгорнаследия
После обращения собственника помещения в ОКН, Мосжилинспекция сама направит запрос с документами в Мосгорнаследие. Далее, если работы по сохранности объекта не требуются, выдается положительное заключение (акт) об их допустимости. На этом основании МЖИ выдаст разрешение на перепланировку, если нет других оснований для отказа.
Если работы по сохранности нужны, то Мосгорнаследие оформляет задание и разрешение на их проведение. Далее собственник получает еще и уведомление о возможности перепланировки от МЖИ. При приемке работ проверять их соответствие будут комиссия с участием представителей обоих ведомств. Соответственно, если нарушены решения из раздела по сохранению ОКН, то и Мосжилинспекция откажет в выдаче акта.
В какой срок выдают заключение о возможности перепланировки в культурном наследии?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании АБ «МБР». Если работы по сохранности ОКН не нужны, действует единый срок согласования – до 24 дней. Сюда входит и информационное взаимодействие между Мосгорнаследием, МЖИ и иными ведомствами. Если же проводится согласование раздела с работами по сохранению, то разрешение выдадут в течение 19 дней (если не требуется заключение историко-культурной экспертизы) или 24 дня (если указанное заключение требуется).
Общие процедуры согласования
Общие правила согласования применяются и в случаях, если предстоит перепланировка в культурном наследии. Помимо прочего, сюда входит:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
- получение разрешения в МЖИ на основании электронного заявления;
- производство работ в строгом соответствии с проектом, выданными разрешениями;
- получение технического плана через кадастрового инженера АБ «МБР»;
- подача заявления и техплана в МЖИ для оформления акта приемки;
- направление документов в Управление Росреестра для обновления сведений в ЕГРН.
Все указанные процедуры вам помогут пройти специалисты нашей компании. Для согласования условий сотрудничества и консультации звоните по телефонам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург), либо пишите на электронную почту info@mosoblreg.ru.
Чем отличается согласование для помещений в нежилом здании
Перепланировку в нежилом фонде не нужно согласовывать через МЖИ. Но обращение в Мосгорнаследие будет обязательно, если помещение расположено в объекте культурного наследия. Как я указал выше, собственник получит заключение (акт) о допустимости перепланировки, либо разрешение и задание о выполнении работ по сохранению ОКН. После их завершения нужно вновь обратиться в ведомство для получения акта.
В остальном, порядок действий (особенно после перепланировки), будет таким же. Собственник получает технический план и сам подает его на кадастровый учет через МФЦ. Далее, после обновления данных в реестре, будет выдана выписка из ЕГРН.
Буквально в конце 2024 года мы помогли собственнику двух помещений нежилого здания (объект 1908 года постройки в самом центре Москвы) согласовать перепланировку. Речь шла только о внутренних изменения – демонтаж и перенос перегородок. Влияние на характеристики объекта отсутствовало. Поэтому по нашему запросу Мосгорнаследие выдало положительное заключение.
Ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ) о перепланировках в культурном наследии
Каждая ситуация, связанная с согласованием перепланировок в культурном наследии, уникальна. Ниже вы увидите ответы на несколько самых распространенных вопросов, связанных с этими процедурами.
Какой размер госпошлины за согласование перепланировки в объекте культурного наследия?
Проверка документов и согласование относится к государственным услугам, за которые не нужно платить пошлину. Поэтому в состав расходов будет входить только оплата услуг проектной организации, работы кадастрового инженера, ряд иных затрат.
На какой срок выдают разрешение для перепланировки в культурном наследии?
Общий срок действия разрешения на перепланировку составляет до 18 месяцев. Точнее будет указано в уведомлении от Мосжилинспекции и/или Мосгорнаследия.
Нужен ли технический план для согласования перепланировки на объекте культурного наследия?
Этот документ нужен уже после завершения работ, так как содержит описание новых характеристик помещения. Техплан необходимо подавать в МЖИ или напрямую в Росреестр (через МФЦ).
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Техническое заключение о состоянии несущих конструкций | от 45 000 руб. |
| 2 | Проект перепланировки | от 35 000 руб. |
| 3 | Разработка документов на работы по сохранности объекта культурного наследия | от 35 000 руб. |
| 4 | Технический план после перепланировки | от 45 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях МЖИ. Росреестр. | от 35 000 руб. |
Подведем итоги
- При согласовании перепланировки в культурном наследии нужно дополнительно обращаться в Мосгорнаследие (помимо стандартных процедур).
- В зависимости от ситуации, ведомство выдаст положительное заключение на проект, либо разрешение и задание на работы по сохранности объекта.
- После перепланировки собственник обращается за актом. Для этого обязательно нужен технический план.
Обратившись в компанию АБ «МБР», вы сможете успешно пройти все обязательные согласования перепланировки в культурном наследии. Звоните прямо сейчас: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
