Перепланировка — комплексная процедура. Каждый из составляющих ее этапов требует составления специальной документации, а также взаимодействия с различными структурами и учреждениями. Обращение собственника недвижимости к поставщику сервиса перепланировки «под ключ» обеспечит проведение процедуры в оперативные сроки и в соответствии с требованиями законодательства.
Перепланировка помещения — в чем сложность?
Перепланировка объектов недвижимости характеризуется:
- наличием большого количества правовых норм и стандартов, которые, так или иначе, соответствующую процедуру регулируют;
- отсутствием — несмотря на объемную нормативную базу, единого для строительной отрасли толкования термина «перепланировка».
Официальное определение данного термина содержится только в одной области законодательства — жилищном. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее отражения соответствующего изменения в техпаспорте. Перепланировка может включать перенос и удаление перегородок, проемов, расширение площади помещений за счет вспомогательных площадей, обустройство тамбуров (п. 1.7.1 Правил по постановлению Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Вместе с тем, проведение строительно-ремонтных работ, по существу соответствующих «жилищной» перепланировке, возможно в том числе на объектах нежилой недвижимости. Принцип законодательного регулирования данной процедуры необычен — он основан на применении положений ЖК РФ по принципу правовой аналогии. Специальных норм регулирования «нежилой» перепланировки в законодательстве нет.
В отношении объектов недвижимости, схожих по характеристикам, могут устанавливаться совершенно разные требования по подготовке документации в целях проведения перепланировки. Изменение конфигурации распространенных типов нежилых помещений — офисных, торговых, производственных, значительно отличается в сценариях:
- расположения помещения в МКД;
- расположения помещения в нежилом здании;
- необходимости задействования общедомового имущества при перепланировке;
- перепланировки на объекте недвижимости, который признан объектом культурного наследия;
- перепланировки объектов со спорным статусом (например, апартаментов — нежилой недвижимости, в составе МКД).
Соответственно, будут разниться перечни и объемы документации, подготавливаемой для согласования и кадастрового учета перепланировки. Каждый случай потребует применения отдельных компетенций при разработке такой документации и ее применением в рамках предусмотренных законом процедур.
Ввиду размытости правового регулирования некоторых видов перепланировки совершенно правомерно говорить о том, что понятие «перепланировка» трактуется неоднозначно не только участниками рынка недвижимости, но даже органами власти — контрольно-надзорными структурами, судами.
Комментарий эксперта: на практике термин «перепланировка» часто неправомерно отождествляется с реконструкцией, капремонтом — несмотря на то, что данные процедуры существенно отличаются от нее как с технологической, так и с юридической точки зрения. Рядовой собственник объекта недвижимости имеет все шансы запутаться в хитросплетениях правовых норм, стандартов, как и совершенно не иметь представления о сложившихся на практике особенностях осуществления перепланировки. В результате, строительно-ремонтные работы превращаются в «долгострой» на время согласительных и прочих процедур. Возникают риски признания перепланировки незаконной.
Есть, условно говоря, сценарии планировки «упрощенные» и «усложненные». Даже при участии в первых собственник недвижимости может столкнуться со значительными сложностями — разрешить которые поможет только опытный и квалифицированный эксперт от проектной организации.
Рассмотрим алгоритм самого логичного и относительно проработанного на уровне законодательного регулирования вида перепланировки помещений — перепланировку жилой недвижимости, а также нежилых объектов, находящихся в одном помещении с жилыми (в многоквартирном доме). И убедимся в том, что самый выгодный для собственника вариант проведения процедуры — обращение к проектной организации в целях получения комплексной, оказываемой «под ключ» услуги по осуществлению перепланировки.
Как устроена перепланировка в МКД?
Рассматриваемый сценарий перепланировки — несмотря на отмеченную проработанность на законодательном уровне, имеет довольно сложную структуру и требует учета многих нюансов при осуществлении практических действий.
Так, нужно знать, что:
- Перепланировка в МКД в общем случае требует согласования (либо узаконивания) в рамках взаимодействия собственника помещения (его представителя) с муниципальными органами власти.
В этих целях требуется подготовить целый ряд документов. Среди них:
- проект перепланировки;
- техническое заключение (для узаконивания);
- техпаспорт;
- эскизы, поэтажные планы.
Комментарий эксперта: собственник помещения, не имеющий профильного образования и опыта, не сможет подготовить перечень документов для согласования самостоятельно — в силу того, что к каждому документу установлены строгие законодательные требования. В том числе — предусматривающие составление документации только проектными организациями, имеющими членство в СРО, как и прошедшими необходимые процедуры лицензирования.
При обращении к «специалистам» по объявлению или знакомству будет риск подготовки документации низкого качества. Как следствие, в согласовании либо узаконивании перепланировки будет отказано.
- Строительно-ремонтные работы, проведенные в рамках перепланировки, должны полностью соответствовать документации, учтенной при согласовании.
Дело в том, что орган, выдавший разрешение на перепланировку, должен по ее завершении также подписать акт о приемке работ, о завершении соответствующей процедуры (ст. 28 ЖК РФ). Регулятор не подпишет данный документ, если работы будут проведены в нарушение положений ранее согласованного проекта.
Комментарий эксперта: работники строительно-подрядных организаций, которые осуществляют практические действия по перепланировке, должны иметь высокий уровень подготовки и квалификации — чтобы обеспечить соответствие результатов проведения работы положениям проектной документации.
Если перепланировка узаконивается по факту ее проведения — то есть, без согласования, то требования к результатам проведенных работ также будут крайне строгими. Даже при детальной проработке ключевого документа, применяемого в данном случае — технического заключения, некачественные строительные работы могут стать поводом для отказа в узаконивании перепланировки.
- Результаты перепланировки необходимо отразить:
- в техпаспорте помещения;
- в Едином государственном реестре недвижимости.
Итоги перепланировки отражаются в техпаспорте
Для внесения изменений в техпаспорт нужно обращаться в БТИ — с учетом многих нюансов взаимодействия с данной структурой. Для отражения сведений о перепланировке в ЕГРН потребуется составить и направить в Росреестр сложный по составу документ — технический план помещения.
К техплану, аналогично, установлено большое количество законодательных требований (основной регулирующий норматив здесь — приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082). Отклонения от них повлекут отказ ведомства во внесении изменений в ЕГРН. Более того, даже при должным образом подготовленном техплане нужно учитывать практические особенности взаимодействия с ведомством — которые может знать только опытный и компетентный эксперт в области кадастрового учета.
Комментарий эксперта: Регулярно наблюдаются случаи, при которых Росреестр неправомерно отказывает во внесении изменений в ЕГРН после перепланировки даже при подготовке документации самого высокого качества. Подобные действия могут быть связаны с разными причинами — недостаточной компетентностью отдельных специалистов ведомства, их высокой загруженностью, особенностями характеристик объекта недвижимости — обуславливающих появление у Росреестра сомнений в обоснованности перепланировки. На практике это означает, что собственнику недвижимости придется:
- вступать в официальную переписку с Росреестром, посещать ведомство для разрешения спорных вопросов;
- решать споры в судебном порядке (учитывая особенности составления апелляционных, кассационных жалоб, соблюдения процессуальных сроков).
Перепланировка — процедура не столько технологическая, сколько юридическая. По сути это означает, что ее проведение требует наличия широкого круга компетенций, в том числе в части разрешения правовых вопросов. Эксперты архитектурного бюро «МБР» обладают большим опытом в данной области правоотношений и готовы содействовать заказчикам в обеспечении законности перепланировки в любых сценариях.
Таким образом, обеспечение законности перепланировки — многоступенчатая процедура, предусматривающая, во-первых, подготовку большого перечня документов (которая возможна только при наличии определенного уровня квалификации занимающегося ими человека), во-вторых — регулярное взаимодействие с различными структурами, при котором важен практический опыт участия в подобных коммуникациях.
Незаконная перепланировка: риски для собственника
В случае, если какой-либо из этапов перепланировки — согласования (оформления акта приемки) или кадастрового учета, будет нарушен, выполнен не полностью — перепланировка будет считаться незаконной. При ее обнаружении (в рамках текущей проверки, или по итогам рассмотрении жалоб от граждан либо организаций) контрольно-надзорные органы выписывают крупные штрафы:
- на основании положений КоАП РФ — до 50 тыс. рублей (ст. 7.21 Кодекса);
- на основании положений региональных Кодексов (например, ст. 9.12 КоАП г. Москвы предусматривает штрафы за незаконную перепланировку до 350 тыс. рублей).
Получение указанных штрафов — не единственный риск, сопровождающий перепланировку «своими силами» и без должной подготовки. Владельца помещения могут в судебном порядке (и за его счет) обязать привести перепланированный объект недвижимости в первоначальное состояние.
Вероятность возникновения рисков признания перепланировки незаконной можно значительно снизить, обеспечив целостность и последовательность проведения данной процедуры за счет обращения к специальной услуге — перепланировке «под ключ», оказываемой компетентной проектной организацией.
Перепланировка «под ключ»: обязанности исполнителя
Архитектурное бюро «МБР» при оказании услуги по проведению перепланировки «под ключ» гарантирует:
- подготовку образцовой документации для согласования, кадастрового учета перепланировки — при участии опытных и компетентных специалистов;
- проведение строительно-ремонтных работ с привлечением квалифицированных работников, благодаря чему обеспечивается полное соответствие результатов перепланировки положениям проектной документации;
- эффективное взаимодействие с регулирующими ведомствами в рамках решения спорных вопросов;
- своевременное инициирование и сопровождение судебных исков на предмет оспаривания неправомерных действий официальных органов (и иных лиц, с которыми владелец недвижимости вступает в правоотношения на различных этапах перепланировки).
Ключевой принцип работы архитектурного бюро «МБР» — максимальная оперативность при сохранении высокого качества. Наш приоритет заключается в индивидуальном подходе к решению задач, поставленных заказчиком.
Сколько стоит?
Обращение к услуге по проведению перепланировки «под ключ» образует прямую финансовую выгоду в сравнении с подходом, при котором отдельные услуги заказываются при обращении к разным подрядчикам. Цены на «разрозненные» сервисы могут оказаться необоснованно завышенными, качество — непредсказуемо разниться.
При перепланировке «под ключ» исключены риски увеличения расходов на перепланировку — поскольку итоговая стоимость соответствующего комплекса услуг фиксируется в договоре. Всегда возможно снижение отдельных показателей стоимости в индивидуальном порядке.
Ниже — основные составляющие отмеченной стоимости, которые могут присутствовать в соглашении с поставщиком услуги.
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Разработка технического плана | 12 000 |
| Разработка технического заключения о допустимости работ | 15 000 |
| Разработка проекта перепланировки | 20 000 |
| Юридическое сопровождение этапов согласования (взаимодействие с Росреестром, Мосжилинспекцией, БТИ) | 50 000 |
Документы
Перепланировка — комплексная процедура, и ключевой ее составляющей правомерно считать подготовку документации. Она задействуется в различных разновидностях практически на каждом этапе перепланировки — согласовании, фактическом проведении работ, а также при кадастровом учете.
Ниже вы можете ознакомиться с образцами ключевых документов, задействуемых при перепланировке (и составляемых в рамках сервиса «Перепланировка под ключ»).
| Документ | Ссылка |
| Технический план помещения | Скачать |
| Проект перепланировки | Скачать |
| Техническое заключение (для узаконивания перепланировки) | Скачать |
| Технический паспорт | Скачать |
Кейсы
Кейс 1. Владелец продуктового магазина, расположенного на первом этаже МКД, решил перепрофилировать бизнес и открыть салон модной одежды. В этих целях ему потребовалось произвести масштабную перепланировку используемого торгового помещения: появилась необходимость обустроить примерочные, расширить пространство между торговыми рядами. Перестройку бизнеса нужно было провести срочно — пока действовало согласие банка на выдачу кредита, и предприниматель обратился в Архитектурное бюро «МБР» за услугой по проведению перепланировки «под ключ».
В течение 1 месяца наши специалисты осуществили (на основании полученной генеральной доверенности):
- подготовку проекта перепланировки, сопутствующей документации;
- согласование проекта в Мосжилинспекции;
- регистрацию изменений в конфигурации помещения в Росреестре.
В рамках оказания услуги мы производили детальное консультирование заказчика по различным этапам реализации перепланировки, а также находились с ним на оперативной связи по возникающим вопросам.
Перепрофилирование бизнеса — частый повод для перепланировки нежилых помещений (требующий при этом оперативности проведения процедур, составляющих ее)
Кейс 2 Собственник офисного помещения, расположенного на цокольном этаже МКД, решил переоборудовать данный объект недвижимости в центр обучения иностранным языкам. Для этого потребовалось обустроить на месте относительно небольших офисных комнат подходящую по площади аудиторию для слушателей, гардероб и зону отдыха.
При содействии проектной организации, которую собственник нашел через знакомых, было проведено успешное и быстрое согласование перепланировки. Однако, Росреестр отказал во внесении изменений в ЕГРН, посчитав, что проведена не перепланировка, а реконструкция — процедура, требующая получения отдельного разрешения на проведение ремонтно-строительных работ. Действующий подрядчик отказался содействовать решению проблемы.
Собственник обратился в архитектурное бюро «МБР» для узаконивания перепланировки и воспользовался комплексной услугой перепланировки «под ключ». В рамках нее была произведена внимательная доработка имеющейся и разработка обновленной технической документации, направленная на обеспечение соответствия строительных работ критериям перепланировки. Опытные юристы нашего бюро смогли — основывая свои доводы на качественно подготовленной технической и проектной документации, в судебном порядке добиться проведения кадастрового учета результатов перепланировки.
Даже согласованная перепланировка может потребовать узаконивания в судебном порядке — и тогда не обойтись без участия квалифицированных технических специалистов и юристов, оказывающих комплексную помощь в постановке помещения на кадастровый учет.
Вопрос-ответ
- В чем преимущества перепланировки «под ключ»?
Они заключаются:
- в оперативности согласования, проведения работ, кадастрового учета — ключевых этапов перепланировки;
- в обеспечении комплексной консультационной, правовой поддержки заказчика;
- в делегировании подрядчику максимального объема юридически значимых действий — в том числе по взаимодействию с контролирующими органами.
Заказчик сможет сосредоточиться на своем бизнесе — доверив непростую процедуру согласования перепланировки профессионалам.
- Какие риски сопровождают перепланировку?
К их числу относятся:
- отказ в согласовании вследствие ошибок, недочетов в документации;
- несоответствие проведенных ремонтно-строительных работ положениям проекта (как следствие — неосуществление приемки работ);
- отказ в кадастровом учете изменений в конфигурации помещения.
Комплексный подход к выполнению ключевых этапов перепланировки способствует снижению указанных рисков.
- В чем экономическая выгода в обращении за комплексной услугой?
В рамках оказания услуги «под ключ» исключается увеличение отдельно взятых статей расходов: общая стоимость перепланировки фиксируется в договоре. В нем закрепляется гибкая и удобная для заказчика схема оплаты услуг подрядной организации.
Источники
| Источник | Ссылка |
| Жилищный Кодекс России | Скачать |
| Постановление Правительства Москвы № 508-ПП | Скачать |
| Приказ № П/0082 | Скачать |
