Согласование перепланировки под ключ: в чем выгода для собственника?

Перепланировка в МКД

Перепланировка — комплексная процедура. Каждый из составляющих ее этапов требует составления специальной документации, а также взаимодействия с различными структурами и учреждениями. Обращение собственника недвижимости к поставщику сервиса перепланировки «под ключ» обеспечит проведение процедуры в оперативные сроки и в соответствии с требованиями законодательства. Больше о перепланировках узнаете из нашей статьи.

Перепланировка помещения — в чем сложность?

Перепланировка объектов недвижимости характеризуется:

  • наличием большого количества правовых норм и стандартов, которые, так или иначе, соответствующую процедуру регулируют;
  • отсутствием — несмотря на объемную нормативную базу, единого для строительной отрасли толкования термина «перепланировка».

Официальное определение данного термина содержится только в одной области законодательства — жилищном. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее отражения соответствующего изменения в техпаспорте. Перепланировка может включать перенос и удаление перегородок, проемов, расширение площади помещений за счет вспомогательных площадей, обустройство тамбуров (п. 1.7.1 Правил по постановлению Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Вместе с тем, проведение строительно-ремонтных работ, по существу соответствующих «жилищной» перепланировке, возможно в том числе на объектах нежилой недвижимости. Принцип законодательного регулирования данной процедуры необычен — он основан на применении положений ЖК РФ по принципу правовой аналогии. Специальных норм регулирования «нежилой» перепланировки в законодательстве нет.

В отношении объектов недвижимости, схожих по характеристикам, могут устанавливаться совершенно разные требования по подготовке документации в целях проведения перепланировки. Изменение конфигурации распространенных типов нежилых помещений — офисных, торговых, производственных, значительно отличается в сценариях:

  • расположения помещения в МКД;
  • расположения помещения в нежилом здании;
  • необходимости задействования общедомового имущества при перепланировке;
  • перепланировки на объекте недвижимости, который признан объектом культурного наследия;
  • перепланировки объектов со спорным статусом (например, апартаментов — нежилой недвижимости, в составе МКД).

Соответственно, будут разниться перечни и объемы документации, подготавливаемой для согласования и кадастрового учета перепланировки. Каждый случай потребует применения отдельных компетенций при разработке такой документации и ее применением в рамках предусмотренных законом процедур.

Опытные кадастровые инженеры АБ “МБР” окажут качественную и гарантированную услугу согласования перепланировки “под ключ”, а также сопроводят регистрацию в Росреестре. Мы согласуем перепланировку нежилого помещения любой сложности.

Для консультации достаточно связаться с нашими специалистами: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Перепланировка - это комплекс строительных работ, меняющих конфигурацию помещения
Перепланировка — это комплекс строительных работ, меняющих конфигурацию помещения

Ввиду размытости правового регулирования некоторых видов перепланировки совершенно правомерно говорить о том, что понятие «перепланировка» трактуется неоднозначно не только участниками рынка недвижимости, но даже органами власти — контрольно-надзорными структурами, судами.

Комментарий эксперта: на практике термин «перепланировка» часто неправомерно отождествляется с реконструкцией, капремонтом — несмотря на то, что данные процедуры существенно отличаются от нее как с технологической, так и с юридической точки зрения. Рядовой собственник объекта недвижимости имеет все шансы запутаться в хитросплетениях правовых норм, стандартов, как и совершенно не иметь представления о сложившихся на практике особенностях осуществления перепланировки. В результате, строительно-ремонтные работы превращаются в «долгострой» на время согласительных и прочих процедур. Возникают риски признания перепланировки незаконной.

Есть, условно говоря, сценарии планировки «упрощенные» и «усложненные». Даже при участии в первых собственник недвижимости может столкнуться со значительными сложностями — разрешить которые поможет только опытный и квалифицированный эксперт от проектной организации.

Рассмотрим алгоритм самого логичного и относительно проработанного на уровне законодательного регулирования вида перепланировки помещений — перепланировку жилой недвижимости, а также нежилых объектов, находящихся в одном помещении с жилыми (в многоквартирном доме). И убедимся в том, что самый выгодный для собственника вариант проведения процедуры — обращение к проектной организации в целях получения комплексной, оказываемой «под ключ» услуги по осуществлению перепланировки.

Как устроена перепланировка в МКД?

Рассматриваемый сценарий перепланировки — несмотря на отмеченную проработанность на законодательном уровне, имеет довольно сложную структуру и требует учета многих нюансов при осуществлении практических действий.

Так, нужно знать, что:

  1. Перепланировка в МКД в общем случае требует согласования (либо узаконивания) в рамках взаимодействия собственника помещения (его представителя) с муниципальными органами власти.

В этих целях требуется подготовить целый ряд документов. Среди них:

Комментарий эксперта: собственник помещения, не имеющий профильного образования и опыта, не сможет подготовить перечень документов для согласования самостоятельно — в силу того, что к каждому документу установлены строгие законодательные требования. В том числе — предусматривающие составление документации только проектными организациями, имеющими членство в СРО, как и прошедшими необходимые процедуры лицензирования.

При обращении к «специалистам» по объявлению или знакомству будет риск подготовки документации низкого качества. Как следствие, в согласовании либо узаконивании перепланировки будет отказано. Поэтому, в подготовке документации и согласовании перепланировки лучше доверять профессионалам. Обращайтесь за согласованием перепланировки в АБ «МБР». Наши специалисты проведут все предварительные обследования и подготовят нужную проектную документацию для согласования. Кроме того, можем согласовать перепланировку «под ключ» — от вас понадобиться только доверенность. Подробнее можно уточнить на предварительной консультации у наших экспертов по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

На примере - графический план в содержании проекта перепланировки
На примере — графический план в содержании проекта перепланировки
  1. Строительно-ремонтные работы, проведенные в рамках перепланировки, должны полностью соответствовать документации, учтенной при согласовании.

Дело в том, что орган, выдавший разрешение на перепланировку, должен по ее завершении также подписать акт о приемке работ, о завершении соответствующей процедуры (ст. 28 ЖК РФ). Регулятор не подпишет данный документ, если работы будут проведены в нарушение положений ранее согласованного проекта.

Комментарий эксперта: работники строительно-подрядных организаций, которые осуществляют практические действия по перепланировке, должны иметь высокий уровень подготовки и квалификации — чтобы обеспечить соответствие результатов проведения работы положениям проектной документации.

Если перепланировка узаконивается по факту ее проведения — то есть, без согласования, то требования к результатам проведенных работ также будут крайне строгими. Даже при детальной проработке ключевого документа, применяемого в данном случае — технического заключения, некачественные строительные работы могут стать поводом для отказа в узаконивании перепланировки.

  1. Результаты перепланировки необходимо отразить:
  • в техпаспорте помещения;
  • в Едином государственном реестре недвижимости.

Итоги перепланировки отражаются в техпаспорте

Для внесения изменений в техпаспорт нужно обращаться в БТИ — с учетом многих нюансов взаимодействия с данной структурой. Для отражения сведений о перепланировке в ЕГРН потребуется составить и направить в Росреестр сложный по составу документ — технический план помещения.

К техплану, аналогично, установлено большое количество законодательных требований (основной регулирующий норматив здесь — приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082). Отклонения от них повлекут отказ ведомства во внесении изменений в ЕГРН. Более того, даже при должным образом подготовленном техплане нужно учитывать практические особенности взаимодействия с ведомством — которые может знать только опытный и компетентный эксперт в области кадастрового учета.

Комментарий эксперта: Регулярно наблюдаются случаи, при которых Росреестр неправомерно отказывает во внесении изменений в ЕГРН после перепланировки даже при подготовке документации самого высокого качества. Подобные действия могут быть связаны с разными причинами — недостаточной компетентностью отдельных специалистов ведомства, их высокой загруженностью, особенностями характеристик объекта недвижимости — обуславливающих появление у Росреестра сомнений в обоснованности перепланировки.

На практике это означает, что собственнику недвижимости придется:

  • вступать в официальную переписку с Росреестром, посещать ведомство для разрешения спорных вопросов;
  • решать споры в судебном порядке (учитывая особенности составления апелляционных, кассационных жалоб, соблюдения процессуальных сроков).

Перепланировка — процедура не столько технологическая, сколько юридическая. По сути это означает, что ее проведение требует наличия широкого круга компетенций, в том числе в части разрешения правовых вопросов. Эксперты архитектурного бюро «МБР» обладают большим опытом в данной области правоотношений и готовы содействовать заказчикам в обеспечении законности перепланировки в любых сценариях. Также мы являемся одной из немногих компаний, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, которая может оказывать кадастровые услуги и услуги по проектированию для любой коммерческой недвижимости. Сотрудничая с нами, вы устраните любые сложности при обращении в Росреестр и быстро получите выписку ЕГРН с узаконенными изменениями.
Чтобы связаться с нами, просто позвоните по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.

Таким образом, обеспечение законности перепланировки — многоступенчатая процедура, предусматривающая, во-первых, подготовку большого перечня документов (которая возможна только при наличии определенного уровня квалификации занимающегося ими человека), во-вторых — регулярное взаимодействие с различными структурами, при котором важен практический опыт участия в подобных коммуникациях.

Поэтажный план после перепланировки
Поэтажный план после перепланировки

Незаконная перепланировка: риски для собственника

В случае, если какой-либо из этапов перепланировки — согласования (оформления акта приемки) или кадастрового учета, будет нарушен, выполнен не полностью — перепланировка будет считаться незаконной. При ее обнаружении (в рамках текущей проверки, или по итогам рассмотрении жалоб от граждан либо организаций) контрольно-надзорные органы выписывают крупные штрафы:

  • на основании положений КоАП РФ — до 50 тыс. рублей (ст. 7.21 Кодекса);
  • на основании положений региональных Кодексов (например, ст. 9.12 КоАП г. Москвы предусматривает штрафы за незаконную перепланировку до 350 тыс. рублей).

Получение указанных штрафов — не единственный риск, сопровождающий перепланировку «своими силами» и без должной подготовки. Владельца помещения могут в судебном порядке (и за его счет) обязать привести перепланированный объект недвижимости в первоначальное состояние.

Вероятность возникновения рисков признания перепланировки незаконной можно значительно снизить, обеспечив целостность и последовательность проведения данной процедуры за счет обращения к специальной услуге — перепланировке «под ключ», оказываемой компетентной проектной организацией.

Перепланировка «под ключ»: обязанности исполнителя

Архитектурное бюро «МБР» при оказании услуги по проведению перепланировки «под ключ» гарантирует:

  • подготовку образцовой документации для согласования, кадастрового учета перепланировки — при участии опытных и компетентных специалистов;
  • проведение строительно-ремонтных работ с привлечением квалифицированных работников, благодаря чему обеспечивается полное соответствие результатов перепланировки положениям проектной документации;
  • эффективное взаимодействие с регулирующими ведомствами в рамках решения спорных вопросов;
  • своевременное инициирование и сопровождение судебных исков на предмет оспаривания неправомерных действий официальных органов (и иных лиц, с которыми владелец недвижимости вступает в правоотношения на различных этапах перепланировки).

Ключевой принцип работы архитектурного бюро «МБР» — максимальная оперативность при сохранении высокого качества. Наш приоритет заключается в индивидуальном подходе к решению задач, поставленных заказчиком. Инженеры компании АБ “МБР” имеют большой опыт подготовки технических планов любой сложности. Работаем для вас с 2013 года и за это время мы успешно подготовили более 5 000 тех планов и нами были обследованы более миллиона квадратных площадей недвижимости. Мы знаем, как подготовить документацию так, чтобы она гарантированно прошла согласование в Росреестре.

Для заказа наших услуг позвоните по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.

Перепланировка помещения может сопровождаться его разделом. Пример раздела помещения указан на фото.
Перепланировка помещения может сопровождаться его разделом. Пример раздела помещения указан на фото.

Сколько стоит?

Обращение к услуге по проведению перепланировки «под ключ» образует прямую финансовую выгоду в сравнении с подходом, при котором отдельные услуги заказываются при обращении к разным подрядчикам. Цены на «разрозненные» сервисы могут оказаться необоснованно завышенными, качество — непредсказуемо разниться.

При перепланировке «под ключ» исключены риски увеличения расходов на перепланировку — поскольку итоговая стоимость соответствующего комплекса услуг фиксируется в договоре. Всегда возможно снижение отдельных показателей стоимости в индивидуальном порядке.

Ниже — основные составляющие отмеченной стоимости, которые могут присутствовать в соглашении с поставщиком услуги.

Услуга Стоимость (руб.)
Разработка технического плана от 45 000
Разработка технического заключения о допустимости работ от 45 000
Разработка проекта перепланировки от 35 000
Юридическое сопровождение этапов согласования (взаимодействие с Росреестром, Мосжилинспекцией, БТИ) от 50 000

В практике специалистов Архитектурного бюро «МБР» регулярно встречаются кейсы по узакониванию перепланировок. Даже если придется проходить процедуру через суд, с нашим сопровождением вы обязательно добьетесь вынесения положительного решения.

Закажите согласование перепланировки у профессионалов! Просто позвоните +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или оставьте свою заявку на info@mosoblreg.ru.

Документы

Перепланировка — комплексная процедура, и ключевой ее составляющей правомерно считать подготовку документации. Она задействуется в различных разновидностях практически на каждом этапе перепланировки — согласовании, фактическом проведении работ, а также при кадастровом учете.

Ниже вы можете ознакомиться с образцами ключевых документов, задействуемых при перепланировке (и составляемых в рамках сервиса «Перепланировка под ключ»).

Документ Ссылка
Технический план помещения Скачать
Проект перепланировки Скачать
Техническое заключение (для узаконивания перепланировки) Скачать
Технический паспорт Скачать

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1

Владелец продуктового магазина, расположенного на первом этаже МКД, решил перепрофилировать бизнес и открыть салон модной одежды. В этих целях ему потребовалось произвести масштабную перепланировку используемого торгового помещения: появилась необходимость обустроить примерочные, расширить пространство между торговыми рядами. Перестройку бизнеса нужно было провести срочно — пока действовало согласие банка на выдачу кредита, и предприниматель обратился в Архитектурное бюро «МБР» за услугой по проведению перепланировки «под ключ».

В течение 1 месяца наши специалисты осуществили (на основании полученной генеральной доверенности):

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • подготовку проекта перепланировки, сопутствующей документации;
  • согласование проекта в Мосжилинспекции;
  • регистрацию изменений в конфигурации помещения в Росреестре.

В рамках оказания услуги мы производили детальное консультирование заказчика по различным этапам реализации перепланировки, а также находились с ним на оперативной связи по возникающим вопросам.

Кейс 1

Перепрофилирование бизнеса — частый повод для перепланировки нежилых помещений (требующий при этом оперативности проведения процедур, составляющих ее)

Кейс 2 

Собственник офисного помещения, расположенного на цокольном этаже МКД, решил переоборудовать данный объект недвижимости в центр обучения иностранным языкам. Для этого потребовалось обустроить на месте относительно небольших офисных комнат подходящую по площади аудиторию для слушателей, гардероб и зону отдыха.

При содействии проектной организации, которую собственник нашел через знакомых, было проведено успешное и быстрое согласование перепланировки. Однако, Росреестр отказал во внесении изменений в ЕГРН, посчитав, что проведена не перепланировка, а реконструкция — процедура, требующая получения отдельного разрешения на проведение ремонтно-строительных работ. Действующий подрядчик отказался содействовать решению проблемы.

Собственник обратился в архитектурное бюро «МБР» для узаконивания перепланировки и воспользовался комплексной услугой перепланировки «под ключ». В рамках нее была произведена внимательная доработка имеющейся и разработка обновленной технической документации, направленная на обеспечение соответствия строительных работ критериям перепланировки. Опытные юристы нашего бюро смогли — основывая свои доводы на качественно подготовленной технической и проектной документации, в судебном порядке добиться проведения кадастрового учета результатов перепланировки.

Кейс 2

Даже согласованная перепланировка может потребовать узаконивания в судебном порядке — и тогда не обойтись без участия квалифицированных технических специалистов и юристов, оказывающих комплексную помощь в постановке помещения на кадастровый учет.

Вопрос-ответ

  1. В чем преимущества перепланировки «под ключ»?

Они заключаются:

  • в оперативности согласования, проведения работ, кадастрового учета — ключевых этапов перепланировки;
  • в обеспечении комплексной консультационной, правовой поддержки заказчика;
  • в делегировании подрядчику максимального объема юридически значимых действий — в том числе по взаимодействию с контролирующими органами.

Заказчик сможет сосредоточиться на своем бизнесе — доверив непростую процедуру согласования перепланировки профессионалам.

  1. Какие риски сопровождают перепланировку?

К их числу относятся:

  • отказ в согласовании вследствие ошибок, недочетов в документации;
  • несоответствие проведенных ремонтно-строительных работ положениям проекта (как следствие — неосуществление приемки работ);
  • отказ в кадастровом учете изменений в конфигурации помещения.

Комплексный подход к выполнению ключевых этапов перепланировки способствует снижению указанных рисков.

  1. В чем экономическая выгода в обращении за комплексной услугой?

В рамках оказания услуги «под ключ» исключается увеличение отдельно взятых статей расходов: общая стоимость перепланировки фиксируется в договоре. В нем закрепляется гибкая и удобная для заказчика схема оплаты услуг подрядной организации.

Источники

Источник Ссылка
Жилищный Кодекс России Скачать
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП Скачать
Приказ № П/0082 Скачать

 

Оцените статью
АБ МБР