Согласование перепланировки и переустройства нежилого помещения в 2020 году

Перепланировка в нежилом фонде

Перепланировка помещения — это работы по изменению конфигурации, характеристик конструкций. Переустройство – это работы, при которых меняется перечень, местоположение внутренних сетей, оборудования. Согласование перепланировки и переустройства нежилого помещения в 2020 году допускается по одному проекту. Если работы запланированы в МКД, нужно пройти согласование через жилинспекцию Москвы. Разрешение на перепланировку нежилого строения не требуется, а проектную документацию может утвердить сам правообладатель.

Читайте, как согласовать перепланировку, с какими документами нужно обращаться в МЖИ, другие инстанции, когда можно узаконить фактически сделанные изменения.

Что такое перепланировка и переустройство помещения

Юридические термины регламентированы статьей 25 ЖК РФ. Для нежилых строений специальной трактовки этих определений нет, поэтому они применяются по аналогии. Вот в чем заключается разница между указанными видами ремонтов:

  • перепланировка помещения — это изменение параметров,  конфигурации (возведение, разборка, перенос стен, работы на проемах для дверей, окон, обустройство отдельного выхода и т.д.);
  • переустройство – работы на внутренних сетях, оборудовании, когда меняется их состав, местоположение;
  • проект перепланировки нежилого помещения может включать переустройство.

Выполнить работы можно с соблюдением норм безопасности. Эти нормы есть в ЖК РФ, СП, ГОСТ, Законах № 384-ФЗ (скачать) и 123-ФЗ, других руководящих документах. Регионы могут принимать свои акты, правила согласований, перечни допустимых, запрещенных работ. Например, согласование перепланировки нежилого помещения в Москве осуществляется по Постановлению № 508-ПП (скачать), Постановлению № 432-ПП (скачать).

Как узаконить перепланировку, если ремонт с изменением характеристик сделан без согласований? Эта процедура осуществляется по проекту, техплану. Документы должны подтвердить, что не ухудшились характеристики, несущая способность конструкций.

Вывод специалиста. Перепланировка нежилого здания обычно не требует дополнительных разрешений через государственные, муниципальные инстанции. Об этом сказано в Постановлении № 432-ПП. Однако разрешение может потребоваться для работ на фасадах. Также всегда нужно согласие правообладателя, если ремонт проводит арендатор.

Перепланировка в нежилом помещении может предусматривать демонтаж и установку стен. перегородок, работы на дверных и оконных проемах
Перепланировка в нежилом помещении может предусматривать демонтаж и установку стен. перегородок, работы на дверных и оконных проемах

Чем перепланировка отличается от реконструкции

Реконструкция представляет собой строительные работы, предусматривает замену, восстановление несущих конструкций, изменение параметров строения, отражение их в техплане, учете в ЕГРН. Реконструкция  выполняется по решению владельца, на основании проекта. Но есть ряд важных отличий:

  • суть реконструкции — изменение исходных параметров целого здания (например, пристройка, возведение этажа), замена конструкций, узлов с несущими функциями;
  • нужно пройти экспертизу проекта, получить разрешение Госстройнадзора;
  • реконструкция может включать перепланировочные работы, тогда как обратная ситуация невозможна.

Предписаний к безопасности реконструкции намного больше. Поэтому такие работы сопровождаются экспертизой проекта, получением разрешения Госстройнадзора. Разрешение на перепланировку в МКД оформляется МЖИ. По Постановлению № 432-ПП для нежилых строений это не нужно.

Согласование перепланировки и переустройства нежилого помещения в 2020 году. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Если проводится перепланировка нежилого помещения на первом этаже МКД, всегда нужно согласование?
Соловьев Петр
Да, для любых видов перепланировки и переустройства проект нужно согласовать в МЖИ. Это не требуется только для нежилых зданий.
Добрый день! А можно самостоятельно подготовить проект на перепланировку нежилого помещения. если его не нужно согласовывать?
Соловьев Петр
Нельзя. Даже если перепланировка проводится в нежилом здании, проект может оформить только проектная организация, состоящая в СРО.
Здравствуйте! Если после начала работ решили сделать еще несколько изменений в помещении, нужно заново делать проект перепланировки?
Соловьев Петр
Любые виды работ при перепланировке могут проводиться только на основании проекта. Поэтому в него нужно внести изменения, указать дополнительные работы.

Пакет документов для согласования перепланировки помещения

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве осуществляется путем подготовки, представления, проверки документов в МЖИ (Мосжилинспекция). Но это правило действует только для МКД. Для работ в здании нежилого назначения тоже нужен проект, но утверждает этот документ сам заказчик (собственник). Это указано пунктом 2.2 Постановления № 432-ПП. Ниже расскажем об особенностях подготовки наиболее важных документов.

Проект перепланировки

Проект перепланировки нежилого помещения обязательно нужен для работ в МКД, любых других типах строений. Получить документ можно через организацию, состоящую в СРО проектировщиков. Компания Архитектурное бюро МСР поможет разработать проект перепланировки любых видов недвижимости.

Проект перепланировки нежилого помещения содержит следующие разделы:

  • описание первоначального состояния объекта, его параметров до начала работ;
  • описание и обоснование всех работ, которые запланированы заказчиком;
  • решения, направленные на обеспечение безопасности конструкций (расчеты усилений, рекомендации по выбору стройматериалов и т.д.);
  • требования к безопасному проведению работ;
  • спецификации стройматериалов;
  • сметы, расчеты для подрядчика.

Когда нужно узаконить перепланировку нежилого помещения, т.е. проведенные работы, также заказывается проект. Им будет подтверждено, что изменения не повлекли угрозу целостности, прочности, устойчивости строения.

Перепланировка нежилого здания также требует разработки проекта. В проекте будут описаны работы сразу по нескольким помещениям, либо вообще по всем площадям здания. При проектировании важно заранее определить, не подпадают ли работы под реконструкцию (нередко различия могут заключаться только в деталях). Обратившись к нам, вы получите проект, строго соответствующий строительным нормативам.

В проекте перепланировки описывается состояние помещения до и после проведения работ
В проекте перепланировки описывается состояние помещения до и после проведения работ

Техническое заключение

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве требует оформления техзаключения, если работы будут проводиться в МКД. Это правило регламентировано Постановлением № 508-ПП. Вот ключевые особенности оформления техзаключения:

  • эксперты обследуют конструкции в местах запланированных работ;
  • при обследовании определяется фактическое состояние материалов и конструкций, рассчитывается их текущая и допустимая нагрузка;
  • проверяется соответствие запланированных работ нормам СП, СНиП, ГОСТ, другим нормативным актам в сфере безопасности строительства;
  • по итогам расчетов делаются выводы о возможности работ, предусматриваются требования к усилению конструкций, выбору специальных решений и материалов.

Готовый документ прикладывается к проекту для МЖИ. Перепланировка нежилого здания осуществляется без подготовки заключения.

На какой объект вы заказывали проект перепланировки?
Нежилое помещение МКД
0%
Нежилое помещение в нежидом здании
0%
Нежилое здание
0%
Проголосовало: 0

Технический план

Когда перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, в МКД будет завершена, необходимо зафиксировать сделанные изменения. С этой целью оформляется комиссионный акт приемки работ, заказывается техплан. Особенности разработки документа заключаются в следующем:

  • техплан разрабатывается по итогам изучения документов, обследований и обмеров в отремонтированном помещении;
  • заполнение документа осуществляется в соответствии с Приказом МЭР № 953;
  • документ может изготовить только кадастровый инженер.

Техплан необходим не для подачи в МЖИ, а для актуализации сведений ЕГРН. Эта процедура проводится в Росреестре. По итогам учета будет выдана выписка ЕГРН. В ней указываются реальные параметры помещения после окончания работ.

Как узаконить перепланировку, нужен ли для этого техплан? Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по проекту, техплану. Для работ в МКД эта процедура осуществляется через МЖИ. Отказное решение можно оспорить через судебные органы. Для нежилых строений узаконивание предусматривает подготовку проекта, техплана, обращение в Росреестр.

Вывод специалиста. Самовольная перепланировка нежилого помещения влечет штраф собственнику, возмещение ущерба (при его наличии). Пытаясь сами узаконить самовольные работы, вы рискуете получить отказ с привлечением к ответственности. Чтобы устранить такие проблемы, воспользуйтесь услугами компании Архитектурное бюро МСР. Мы разъясним, как узаконить перепланировку максимально быстрым и эффективным способом, поможем пройти все этапы этой процедуры.

Образец технического плана:

Технический план 1 Технический план 2 Технический план 3 Технический план 4 Технический план 5 Технический план 6 Технический план 7 Технический план 8 Технический план 9 Технический план 10

Перепланировка в многоквартирном доме

Разрешение на перепланировку в МКД всегда обязательно, даже если работы предстоят на нежилых помещениях. Согласование проходит в МЖИ, куда заказчик должен подать проект, техзаключение, другую документацию. Дополнительным условием для положительного решения может быть согласие от собственников дома. Подробнее об этом расскажем ниже.

Чем отличается от нежилого здания

Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме проводится намного проще, чем аналогичные работы в МКД. Вот самые важные отличия:

  • заказчику не нужно обращаться в МЖИ за согласованием;
  • не требуется оформлять техзаключение, тогда как для МКД это обязательно;
  • не нужно проходить согласование в БТИ, СЭС;
  • после завершения работ акт оформляется непосредственно между заказчиком  и подрядной организацией, а обращаться в МЖИ не нужно.

Есть и общие черты для перепланировочных работ в МКД и нежилых строениях. В обоих случаях нужно заказать проект и техплан, пройти учет Росреестра. Итогом обоих вариантов будет получение выписки ЕГРН. Также перепланировка нежилого помещения в нежилом доме проходит через проверку МосКомАрхитектуры, если планируются фасадные работы.

Требования МосЖилИнспекции

Для работ в нежилых помещениях МКД нужно учитывать ограничения, запреты Постановления № 508-ПП. Соблюдение этих норм будет проверять МЖИ. Вот наиболее важные требования:

  • нельзя заделывать или демонтировать общую систему вентиляции МКД;
  • для ведения коммерческой деятельности на нежилых площадях в большинстве случаев необходимо делать отдельный выход;
  • для работ на общедомовом имуществе нужно получить согласие собственников дома;
  • для подтверждения, что несущие конструкции не пострадают, требуется техзаключение.

По указанным причинам узаконить перепланировку нежилого помещения намного сложнее. Например, получить «задним числом» протокол с одобрением собственников МКД нереально. Более того, как только начнутся несогласованные работы, наверняка поступит жалоба, а владельца привлекут к ответственности.

Технический план кадастрового инженера зафиксирует все изменения после перепланировки
Технический план кадастрового инженера зафиксирует все изменения после перепланировки

Когда требуется проект от автора дома

Если будут проводиться работы на несущих конструкциях МКД, либо дом отнесен к объектам исторической застройки, проект необходимо заказать у автора здания. Это указано в Приложении 4 Постановления № 508-ПП. Для квартир ситуация проще, так как можно выбрать один из типовых вариантов перепланировки, избежать обращения к авторам дома. Если дом построен давно, а получить проект у авторов невозможно, необходимо обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Эта организация аккредитована МЖИ на выдачу техзаключений о безопасности работ для несущих конструкций.

Когда требуется согласие собственников

Если работы затрагивают общее имущество МКД, всегда проводится собрание жильцов, чтобы получить их согласие. Это может стать серьезной проблемой, так как заставить дать согласие нельзя. Типичным примером, когда необходимо получить указанное согласие, является обустройство отдельного выхода на улицу. Положительное решение на такие работы должны принять не менее 2/3 собственников дома, правообладателей квартир в подъезде.

По указанным причинам самовольная перепланировка нежилого помещения может стать неразрешимой задачей. Если заказать проект и техзаключение достаточно просто, то без протокола с согласием жильцов обращаться в МЖИ бесполезно. Обжаловать отказ собственников нельзя даже через суд, поэтому заказчику придется договариваться, предлагать взаимовыгодные варианты решения спора.

Сложности при согласовании перепланировки нежилого помещения

Изменения характеристик помещений могут повлиять на безопасность здания. При согласованиях эти моменты будут проверяться сотрудниками МЖИ. Вот с какими сложностями может столкнуться заказчик, если его помещение расположено в МКД:

  • отсутствие согласия от собственников помещения;
  • самовольная перепланировка нежилого помещения, т.е. отсутствие проекта, его согласования на момент начала работ;
  • ветхое, изношенное состояние конструкций, что существенно ограничивает виды работ, требует разработки дополнительных усилений;
  • возникновение угрозы для безопасности конструкций и здания при узаконивании, из-за чего придется проводить дополнительные работы;
  • вынесение предписания МЖИ или Госинспекции по недвижимости Москвы о необходимости привести помещение в первоначальное состояние.

Также возникнут проблемы, если проверкой проекта выявлены ошибки, нарушение строительных норм и правил. Поэтому крайне важно правильно выбрать проектную организацию. Наши специалисты знают, какие требования предъявляет МЖИ к документам и проводимым работам. Мы разъясним, как согласовать все максимально быстро, с экономией денег.

После внесения изменений в ЕГРН после перепланировки собственник получит выписку из реестра
После внесения изменений в ЕГРН после перепланировки собственник получит выписку из реестра

Согласование перепланировки в БТИ и Росреестре

Так как перепланировочные работы влекут изменение исходных параметров помещения, итоговым этапом согласований станет обращение в БТИ, Росреестр. Для этого нужно иметь техплан, оформленный инженером. В БТИ будут обновлены данные техпаспорта здания, его поэтажных планов. В Росреестре проведут учет изменений, актуализируют информацию ЕГРН. После прохождения процедур перепланировка будет считаться окончательно узаконенной.

Пример и образец согласования перепланировки в Москве — наши кейсы

Компания Архитектурное бюро МСР занимается проектированием, сопровождением перепланировок для любых типов зданий. Ниже можно ознакомиться с примерами выполненных работ.

Образец 1. Выполнена перепланировка для офисных помещений крупного банка Москвы.

Пример

Образец 2.

Пример 2

Стоимость и цены на согласования перепланировки в Москве

Проверка документов МЖИ не предусматривает оплату пошлин, сборов. Однако в перечень расходов входит:

  • оплата за разработку проекта;
  • оплата пошлины за согласование СЭС;
  • расходы на оплату техзаключения от авторов дома или ГБУ «Экспертный центр»
  • изготовление  технического плана.

Обратившись в компанию Архитектурное бюро МСР, вам не придется переплачивать за подготовку документов. Мы выберем оптимальный вариант, как согласовать перепланировку, поможем сэкономить ваше время и деньги. Информацию о предварительных ценах предоставят наши консультанты.

Выводы

  • Перепланировка – работы по изменению конфигурации помещения, характеристики стен, проемов, иных параметров.
  • Переустройство – работы, связанные с изменением сетей, оборудования.
  • Для перепланировки в МКД нужен проект, техзаключение, согласование в МЖИ.
  • Перепланировка в нежилом здании осуществляется на основании проекта, утвержденного собственником.

Наша компания поможет быстро разработать документацию для любых видов перепланировочных работ. Обращайтесь, по всем интересующим вопросам мы проконсультируем бесплатно!

Что такое перепланировка нежилого помещения?
Перепланировка нежилого помещения – работы по изменению конфигурации помещения, характеристики стен, проемов, иных параметров.
Где согласовать перепланировку нежилого помещения?
Если нежилое помещение находится в МКД, согласование проходит через Мосжилинспекцию. Если работы проводятся в помещениях нежилых зданий, проект утверждает сам заказчик.
Сколько стоит согласование перепланировки нежилого помещения?
В стоимость согласования входит оплата услуг по изготовлению проекта, технического заключения, технического плана.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: