Согласование и узаконивание перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры

Перепланировка — это работы, в ходе которых меняется конфигурация квартиры, места расположения стен и перегородок, размеры проемов под окна и двери. Чтобы законно провести перепланировочные работы, требуется заказать проект, подготовить комплект обязательных документов, согласовать их через МосЖилИнспекцию. Незаконная перепланировка, проведенная без разрешения МЖИ, повлечет наложение штрафа. При подготовке проекта учитывается ряд ограничений на работы, которые допустимо проводить в квартирах. Согласование и узаконивание перепланировки квартиры в Москве осуществляется через Мосжилинспекцию.

Читайте в статье, как проходит оформление документов и где их можно заказать, что требуется для согласования перепланировки, какие нормативные акты предусматривают правила этой процедуры.

Что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от реконструкции и переустройства

Перепланировка — это только один из возможных видов работ, подлежащих согласованию. По схожим правилам оформляется разрешение на переустройство (его можно объединить с перепланировочными работами). При переустройстве речь идет об изменениях инженерного и сантехнического оборудования, переносе его мест размещения. Самый «серьезный» вид работ – это реконструкция. Она проводится в здании, предусматривает изменение его основных параметров (высоты, площади, этажности), замену конструкций. В квартирах реконструкциях не проводится.

Перепланировка жилого помещения всегда связана с изменением конфигурации (ст. 25 ЖК РФ). Такие работы затрагивают стены, перегородки, проемы под окна и двери, антресольные площадки, иные конструкции и элементы. Проведение перепланировочных работ без проектирования и согласований может ухудшить показатели надежности и безопасности дома, создать угрозу разрушения или повреждения. Поэтому незаконная перепланировка всегда влечет штрафные санкции, а продать такую квартиру будет невозможно.

Существенная разница между перепланировкой, реконструкцией и переустройством заключается не только в перечне работ, но и в порядке согласования:

  • проект перепланировки и переустройства (либо единый) нужно согласовать в МЖИ (Мосжилинспекция);
  • при реконструкции проект проходит обязательную экспертизу, после чего оформляется разрешение Госстройнадзора;
  • если реконструкция включает работы по перепланировке, общее согласование осуществляется через экспертизу, разрешение Госстройнадзора.

Обычно переустройство и перепланировка жилого помещения согласовываются до начала работ. Есть вариант с узакониванием выполненных работ, если подтвердить их соответствие строительным нормативам, безопасность здания. О том, как узаконить перепланировку в помещении, читайте ниже.

Перепланировка заключается в изменении конфигурации квартиры
Перепланировка заключается в изменении конфигурации квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире в 2020 году — основные этапы

Перепланировка жилого помещения может проводиться только по решению собственника. Если квартира в найме или аренде, на проведение любых работ требуется согласие правообладателя. В ряде случаев требуется согласие общего собрания собственников МКД. Например, если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение, оформление требует согласия всех жильцов, так как затрагиваются конструкции общедомового имущества.

Переустройство и перепланировку жилого помещения можно согласовать по следующим этапам:

  • принятие собственниками решения о проведении работ;
  • заказ проекта;
  • получение техпаспорта в БТИ;
  • получение техзаключения автором проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»;
  • согласование с СЭС по санитарным и гигиеническим нормам;
  • подача документов в МЖИ;
  • получение согласования на проект;
  • выполнение работ;
  • обращение в МЖИ за оформлением акта приемочной комиссии;
  • заказ технического плана на квартиру;
  • внесение изменение в техпаспорт БТИ;
  • обращение в Росреестр для внесения новых данных в ЕГРН.

Как узаконить перепланировку, если работы уже проведены без согласования с МЖИ? Для этого также нужно заказать техзаключение, подтверждающее безопасность выполненных работ, представить документацию в МЖИ. Если проверка подтвердит, что изменения в квартире не угрожают надежности и целостности здания, работы будут узаконены. Если специалисты МЖИ вынесут отказ, его можно обжаловать через суд. Но в этом случае нужно представить доказательства, что работы проведены с соблюдением норм безопасности.

Комментарий эксперта. Хотя общие требования к согласованию перепланировки едины для всех типов МКД, при выборе и обосновании безопасности есть множество отличий. Например, перепланировка в новостройке позволяет провести намного больше изменений в конфигурации квартиры. Перепланировка панельной квартиры, напротив, намного сложнее, так как почти все внутренние стены являются несущими. Но есть и общие запреты, характерные для всех типов домов – объединение газифицированной кухни и комнаты, размещение мокрых зон над жилыми помещениями. Подробнее об этих нюансах вам расскажут эксперты компании Архитектурное бюро МСР, если вы закажете у нас оформление перепланировки.

Согласование и узаконивание перепланировки квартиры в Москве. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Добрый день! Как часто можно делать перепланировку квартиры? Или таких ограничений нет?
Соловьев Петр
Ограничений по количеству перепланировок в одной квартире нет. Это решает сам собственник.
Подскажите, если отказали в согласовании перепланировки. можно это обжаловать?
Соловьев Петр
Любое решение государственных и муниципальных органов можно обжаловать. Но рекомендуем проверить, что в проекте и техническом заключении строго соблюдены нормы безопасности для перепланировки.
Здравствуйте! Сколько нужно платить за согласование перепланировки в МЖИ?
Соловьев Петр
Рассмотрение документов и согласование в МЖИ осуществляется бесплатно.

Пакет документов для согласования перепланировки

Чтобы проверить, что перепланировка жилого помещения осуществляется строго в соответствии с нормами безопасности, в МЖИ нужно представить комплект обязательных документов. При подготовке документов для объектов на территории столицы нужно применять:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановления Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки…» (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП «О порядке организации технического учета…» (скачать).

Самостоятельно проект не оформить. Это может сделать только проектная организация, состоящая в СРО. Вы можете заказать проект перепланировки и подготовку всех остальных документов в компании Архитектурное бюро МСР. Также мы окажем услуги по прохождению всех стадий согласования.

Новые характеристики квартиры после перепланировки указываются в техническом плане кадастрового инженера
Новые характеристики квартиры после перепланировки указываются в техническом плане кадастрового инженера

Обмерные планы при перепланировке

В проекте содержится не только описание и обоснование строительных работ. Проектировщик должен получить данные об исходном состоянии конфигурации квартиры. Для этого изучается документация и кадастровые сведения на объект, проводятся обмерные работы. В ходе обмеров определяется местоположение всех конструкций на начало работ, описываются характеристики помещений, стен, материалов. Также обмерные планы используются для отображения будущего состояния квартиры, с учетом запланированных работ.

Пример абриса
Пример абриса

Для изменения в техпаспорте БТИ обмеры проводятся в соответствие с Приказом Минземстроя РФ № 37 (Инструкция о проведении учета жилфонда в РФ). Скачать документ в последней редакции можно по ссылке.Требование о внесении изменений в техпаспорта после перепланировки указано в ст. 25 ЖК РФ.

В каком объекте вы согласовывали перепланировку?
В квартире
0%
В нежилом помещении МКД
0%
В нежилом помещении или здании
0%
Проголосовало: 0

Проект перепланировки квартиры

Переустройство и перепланировка жилого помещения может осуществляться только по проекту. В документе будут указаны следующие данные:

  • описание характеристик и фактического состояния помещения до начала работ;
  • разделы на строительные работы, которые будут выполняться при перепланировке (электроснабжение, сантехническое оборудование, изменение планировки помещений и т.д.);
  • меры по обеспечению безопасности;
  • основные характеристики материалов, которые нужно применять при проведении работ;
  • планы и схемы с отображением текущего и будущего состояния квартиры.

Требования к содержанию проекта на перепланировку указаны в Постановлении № 508-ПП. Проект перепланировки нужен не только для согласования. Проводя работы в квартире, нужно строго следовать предписаниям проектировщика, не делать изменений, не оговоренных в проекте. В противном случае возникнут проблемы при получении акта приемочной комиссии и оформлении технического плана.

Образец технической части проекта:

Образец проекта 1 Образец проекта 2 Образец проекта 3 Образец проекта 4 Образец проекта 5 Образец проекта 6 Образец проекта 7

Техническое заключение

Обязательным документом для успешного согласования является техническое заключение. Его оформление предусмотрено Постановлением № 508-ПП. Этим документом эксперты подтверждают, что фактическое состояние конструкций позволяет провести запланированные работы.

Для подготовки заключения проводится обследование конструкций, делаются расчеты и измерения несущей способности, проверяется соответствие по нормам безопасности СП, СНиП, ГОСТ, других нормативных актов. Для обеспечения безопасности будут указаны рекомендации по усилению конструкцию, по видам и характеристикам материалов.

Образец технического заключения:

Техзаключение 1Техзаключение 1Техзаключение 2

Документы БТИ при согласовании перепланировки

Для обращения с документами в МЖИ нужно получить техпаспорт. Этот документ выдается БТИ. Регламентом Постановления № 508-ПП предусмотрено, что если техническая документация на дом включена в столичный регистр, техпаспорт будет получен специалистами МЖИ. Согласно п. 2.10.3 Постановления № 508-ПП, для согласования нужно представить техпаспорт квартиры. Для нежилых помещений нужен поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание, справка БТИ о состоянии объекта.

Так как перепланировочные работы влекут изменение конфигурации квартиры, это нужно зафиксировать в техническом паспорте БТИ. После завершения работ и получения акта о приемке, необходимо обратиться в БТИ и внести изменения в техпаспорт. Согласование проекта и работ через БТИ делать не нужно, так как это компетенция МЖИ.

При проведении работ нужно учитывать запреты и ограничения на отдельные виды работ
При проведении работ нужно учитывать запреты и ограничения на отдельные виды работ

Технические план перепланировки квартиры

Техплан необходимо заказать после завершения ремонта и получения акта комиссии. Оформить документ вправе только кадастровый инженер. Для этого изучается документация, согласованная МЖИ, проводятся обмеры и обследования помещений. В техплане будут отображены и описаны фактические параметры квартиры, указано местоположение стен, перегородок и иных элементов на схемах, поэтажном плане МКД. На основании технического плана можно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и обновить информацию в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Продажа квартиры с согласованной перепланировкой не вызовет проблем. В договоре будут указаны фактические характеристики, отраженные в ЕГРН. Проблемы возникнут, если договором предусмотрена продажа квартиры с перепланировкой, не прошедшей согласование. В этом случае банк откажет в выдаче ипотеки, покупатель может требовать снижения цены. Если вы обратитесь в компанию Архитектурное бюро МСР, наши специалисты разъяснят, как узаконить перепланировку после покупки квартиры.

Образец технического плана:

Технический план 1 Технический план 2 Технический план 3 Технический план 4 Технический план 5 Технический план 6 Технический план 7 Технический план 8 Технический план 9 Технический план 10

Основные вопросы при перепланировке и переустройстве квартиры

Большинство проблем при проведении и согласовании работ связано с правильным выбором решений, соблюдением ограничений и запретов. В Москве все допустимые работы при перепланировке указаны в Постановлении № 508-ПП.

Перенос стен в квартире

Чаще всего перепланировка заключается в проведении работ на внутренних стенах. Если стены не являются несущими, проблем с их демонтажом, переносом или возведением практически не возникает. Если стена несущая, т.е. принимает на себя нагрузки от перекрытий или других узлов здания, нужно учитывать нормы безопасности. Вот самые важные моменты, связанные с переносом стен:

  • даже при переносе ненесущих стен нельзя уменьшать жилую площадь квартиры (увеличивать можно, в том числе за счет площади некоторых вспомогательных помещений);
  • перенос несущих стен обычно не допускается, однако в них можно делать, переносить или расширять дверные проемы (для этого проектом будет предусмотрено необходимое усиление стены);
  • запрещен полный снос несущих стен, так как это всегда влечет угрозу безопасности дома.

Сложнее всего спроектировать и согласовать перенос, изменение стен, если предстоит перепланировка панельной квартиры. В панельных домах почти все стены являются несущими, входят в единую систему конструкций здания. В домах новых серий таких проблем обычно не возникает, так как несущие стены в пределах границ квартир располагаются редко. Поэтому перепланировка в новостройке может предусматривать множество работ с возведением, сносом или перестановкой перегородок, стен.

После внесения изменений в ЕГРН после перепланировки собственник получит выписку из реестра
После внесения изменений в ЕГРН после перепланировки собственник получит выписку из реестра

Перепланировка газовых труб или перенос газовой плиты

Газовое оборудование и коммуникации не могут располагаться в жилах комнатах. Поэтому нельзя объединять кухню или иные места, где размещены газовые устройства, с жилыми помещениями. Более того, при подготовке проекта нужно учесть, что вход в газифицированную кухню всегда должен иметь дверь, а в самом помещении нужно обеспечить надлежащую вентиляцию. Перенос труб и газовой плиты является переустройством. Такие работы можно запланировать в общем проекте с перепланировкой.

Объединение кухни и коридора

Коридоры и кухни относятся к вспомогательным помещениям квартиры. Прямого запрета на объединение площади коридора и кухни нет, так как они не являются жилыми помещениями. При проектировании объединения нужно учесть следующие нюансы:

  • необходимо обеспечить работоспособность вентиляции;
  • нельзя разбирать стены и перегородки, ограничивающие площадь газифицированной кухни;
  • запрещено увеличивать коридоры и кухни за счет жилой площади;
  • в перечень работ для согласований будет входить изменение характеристик и высоты полов, особенно если они отличаются для кухни коридора.

Наши специалисты помогут выбрать оптимальный вариант объединения коридора и кухни, с учетом запретов и ограничений.

Объединение мокрых точек и жилых комнат — почему нельзя

Мокрыми точками условно именуются границы санузлов, ванных и душевых помещений. Их особенностью является обеспечение специальных гидроизоляционных свойств, препятствующих проникновению влаги в другие помещения. Выносить мокрые точки на площадь вспомогательных помещений можно только в исключительных случаях, с проектированием, согласованием новой гидроизоляции.

С жилыми комнатами объединить помещение мокрых точек нельзя. В этом случае возникает угроза для безопасности нижерасположенных жилых помещений. Если выполнить указанные работы без согласований и проекта, собственника обязательно накажут за незаконную перепланировку, заставят восстановить исходное состояние.

Комментарий эксперта. Если вам предстоит перепланировка панельной квартиры или помещений в других типах зданий, наши специалисты учтут все действующие запреты и ограничения. Квалификация наших проектировщиков гарантирует, что вы успешно пройдете согласование МЖИ, сможете избежать штрафов.

Незаконная перепланировка в квартире

Незаконная перепланировка выявляется на основании жалоб от жильцов дома, в ходе плановых и внеочередных проверок МЖИ. Под незаконную перепланировку подпадают следующие случаи:

  • работы, выполненные без проекта и согласования;
  • работы, выполненные с отступлением от проектной документации;
  • работы, повлекшие угрозу безопасности, целостности и устойчивости МКД.

В конце апреля были приняты поправки в ст. 7.21 КоАП РФ в части штрафов на незаконную перепланировку. Для граждан штраф остался на прежнем уровне – от 2000 до 2500 руб. Для организаций и должностных лиц штрафы увеличились. С юридических лиц и ИП могут взыскать штраф от 40 до 50 тыс. руб. С должностных лиц штраф составляет от 4000 до 5000 руб.

Узаконить выполненные работы можно, если подтвердить их безопасность. Такие выводы должны указать специалисты при подготовке проекта и техзаключения. Продажа квартиры с перепланировкой, не прошедшей согласование, может не пройти регистрацию в Росреестре. При проверке договора и других документов сотрудники Росреестра могут выявить расхождение сведений ЕГРН и фактических характеристик объекта. Устранить такие проблемы помогут специалисты компании Архитектурное бюро МСР.

Стоимость и цены согласования перепланировки квартиры

За согласование в МЖИ и получение комиссионного акта не нужно платить пошлины. В состав обязательных расходов собственника входит:

  • оплата проекта;
  • оплата техзаключения от авторов дома или ГБУ «Экспертный центр»;
  • оплата при получении документов БТИ;
  • оплата при согласовании проекта в СЭС;
  • оплата за изготовление технического плана.

В нашей компании можно заказать проектирование, сопровождение согласований и получение документов, изготовление техплана. Расценки за эти работы определяются после предварительного изучения документов на квартиру, особенностей планировки, перечня предстоящих работ. Наши специалисты предложат оптимальные цены, без навязывания дополнительных услуг. Подробнее о вариантах сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Образец и примеры согласования перепланировки — наши кейсы

Предлагаем ознакомиться с двумя примерами согласования перепланировочных работ, выполненных нашими специалистами.

Образец 1: Перепланировка в панельном доме.

Пример

Образец 2: Перепланировка в новостройке.

Пример 2

Выводы

  • Перепланировка квартиры — это работы, в ходе которых меняется ее конфигурация, местоположение стен, размеры дверных и оконных проемов, возведение или демонтаж антресоли и т.д.
  • Согласование перепланировки в Москве проходит через МЖИ.
  • Для обращения в жилинспекцию нужен проект и техзаключение, заключение СЭС, техпаспорт БТИ.
  • Незаконная перепланировка, проведенная без разрешения уполномоченных ведомств, повлечет взыскание штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ.

Обращайтесь в компанию Архитектурное бюро МСР, если вам нужно согласовать перепланировку в Москве. Обо всех деталях сотрудничества мы расскажем на предварительной консультации.

Часто задаваемые вопросы
Что такое перепланировка квартиры в Москве?
Перепланировка - это работы, в ходе которых меняется конфигурация квартиры, места расположения стен и перегородок, размеры проемов под окна и двери.
Где согласовать перепланировку в Москве?
Согласование и узаконивание перепланировке в Москве осуществляется через МЖИ (Мосжилинспекция).
Сколько стоимость согласования перепланировки?
Согласование в МЖИ и кадастровый учет в Росреестре бесплатны. Оплатить нужно изготовление проекта, технического плана, технического заключения.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: