Согласование дополнительного входа в Москве и МО

Перепланировка в нежилом фонде

Дополнительный вход объекта недвижимости дает прямой доступ к местам общего пользования здания, либо непосредственно на улицу. Обустроить дополнительный вход можно только в результате строительных работ, в том числе при перепланировке и реконструкции. Это означает, что владельцу помещения придется проходить согласования проекта, получать разрешения на проведение строительных работ.

Что такое дополнительный вход, в чем разница между многоквартирными домами и нежилыми зданиями при создании входа , а также подробная инструкция по согласованию входа — подробнее в статье.

Зачем нужен дополнительный вход и как он увеличивает стоимость помещения на первом этаже

У каждого обособленного и изолированного помещения изначально есть один вход – к местам общего пользования, либо на улицу. В многоквартирном доме такие входы расположены на лестничных площадках. Отдельный вход можно обустроить в следующих случаях:

  • для обеспечения дополнительного варианта выхода на улицу (это особенно актуально для нежилых помещений, предназначенных для коммерческих целей);
  • для соблюдения требований закона (например, торговые точки в МКД должны иметь самостоятельный выход на улицу);
  • для перевода жилого помещения МКД в нежилое.

Закон не запрещает делать дополнительный выход даже в квартирах МКД. На практике, это необходимо только для последующего перевода квартиры в состав нежилого фонда, открытия бизнеса или сдачи в аренду. Если же типовым проектом дома изначально предусмотрено наличие нежилых помещений, они уже будут иметь отдельных вход с улицы.

Наличие дополнительного входа (выхода) существенно повышает инвестиционную привлекательность объекта:

  • принимая решение о покупке объекта для ведения бизнеса, предприниматель минимизирует денежные и временные расходы на согласования строительных работ;
  • отдельный вход гарантирует отсутствие проблем с проходом клиентуры в торговые и офисные точки, что станет дополнительным преимуществом при сдаче в аренду;
  • так как обустроить дополнительный вход можно только на первом этаже, ограниченное количество помещений в здании существенно повышает их стоимость.
До и после создания входа
До и после создания входа

В исключительных случаях можно сделать выход на улицу со второго этажа (например, если нижерасположенное помещение является нежилым). Однако получить такие согласования практически невозможно.

Комментарий эксперта. Устройство выхода на улицу изначально связано с изменением фасада здания. Поэтому придется согласовывать не только перепланировку (реконструкцию), но и получать разрешение в комитетах по архитектуре. При выдаче разрешения будут проверяться параметры крыльца и ограждающих конструкций, пределы допустимых нагрузок и проемов в несущей стене.

Дополнительный вход простым и юридическим языком

В зависимости от вида и статуса помещения, дополнительный вход может обустраиваться следующими способами:

  • в помещении внутри квартиры можно сделать новый вход без изменения фасадов, поэтому достаточно согласовать перепланировку;
  • если из квартиры делается дополнительный выход на лестничные площадки или на улицу, нужно получить согласие собственников МКД, согласовать перепланировку, фасадные работы;
  • для обустройства доп. входа нежилого здания проект перепланировки не нужно согласовывать в муниципальных ведомствах, однако придется получать разрешение на фасадные работы.

Также дополнительные входы могут предусматриваться проектом реконструкции (при расширении площади здания, пристройке). На такие виды работ нужно получать разрешение на строительство, что существенно сложнее.

Образец входа - который является реконструкцией
Образец входа — который является реконструкцией

В зависимости от указанных видов работ, для обустройства входа на объектах Москвы в 2020 году будут применяться следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ (для работ на жилых и нежилых помещениях в МКД);
  • Градостроительный кодекс РФ (если доп. вход предусмотрен проектом реконструкции);
  • Постановление Правительства Москвы № 508;

Устройство дополнительных входов в МКД проходит согласование в МЖИ и Комитете по архитектуре Москвы (МКА). Для нежилых помещений нужно обращаться только в МКА, так как проект утверждает сам собственник объекта.

Комментарий эксперта. В компании «МосОблРег» вы можете получить полный комплекс услуг по согласованию дополнительных входов. Мы разработаем проектную документацию в строгом соответствии с нормативной базу РФ и Москвы, поможем пройти все стадии согласования. На нашем сайте вы можете найти примеры выполненных работ, контакты для связи со специалистами.

Дополнительный вход в нежилом здании

Для собственников нежилых объектов согласование входов пройдет относительно просто. Не нужно проводить собрание жильцов дома, а проект перепланировки будет утверждать заказчик и проектировщик. Однако придется соблюсти требования к обустройству фасадов, пройти согласование в МКА, зарегистрировать изменения в Росреестре.

Образец согласованного входа компанией Энтвурф для Сбербанка
Образец согласованного входа компанией МосОблРег для Сбербанка

Регламенты и законы по нежилым зданиям

Для согласования проектной документации на дополнительные входы нежилых зданий в 2020 году применяются следующие акты:

  • Градостроительный кодекс РФ, если речь идет о реконструкции;
  • Постановление Правительства Москвы № 508;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ (для кадастрового учета изменений);
  • ГОСТ, СП и СНиП, которые должен учесть разработчик проекта.

Проектная документация должна оформляться через организацию, состоящую в СРО проектировщиков, имеющую допуск на указанный вид работ. Заказать проект и иные документы для согласований вы можете в «МосОблРег».

Согласования входа в Комитете по архитектуре (МКА)

На этапе подготовки к обустройству доп. входа нужно выполнить следующие действия:

  • получить согласие собственников объекта не перепланировку (если у здания только один собственник, он сам принимает единоличное решение);
  • заказать проект в проектной организации;
  • оформить техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • утвердить проект для последующей передачи его в МКА на согласование.

Перечень требований, которые будет проверять МКА, зависит от конструктивных особенностей здания, архитектурного облика объекта и прилегающих территорий. Если здание имеет историческую и культурную ценность, дополнительное разрешение нужно получать в КГИОП .

Проектировщик должен учесть следующие требования:

  • соответствие входа, его цветовых решений архитектурному и эстетическому облику объекта;
  • отсутствие помех для движения пешеходов, транспорта (например, не допустимо перегораживать конструкциями крыльца тротуары или дороги);
  • монтаж входа с уровня второго этажа разрешен только со стороны двора;
  • архитектурному облику должны соответствовать и иные элементы благоустройства входа (козырьки, навесы, маркизы и т.д.);
  • конструкции крыльца и входа должны обеспечивать безопасность посетителей и случайных прохожих;
  • необходимо оборудовать пандус для малоподвижных категорий граждан.

В проекте нужно предусмотреть и меры по благоустройству прилегающей территории, устранению последствий строительных работ.

Образец проекта на реконструкцию фасада
Образец проекта на реконструкцию фасада. Вход в многоквартирный дом. У МосОблРег согласование заказал Сбербанк

При соблюдении перечисленных и иных требований проект согласования в МКА пройдет без замечаний. Также заказчику (собственнику) нужно согласовать изменения цветового решения, если оно предусмотрено проектом. Для этого оформляются колерные бланки (паспорта) лицевых фасадов.

Комментарий эксперта. Специалисты МосОблРег возьмут на себя согласование проекта в МКА. Мы имеем большой опыт подобных работ, гарантируем строгое соблюдение нормативных актов, требований ГОСТ, СП и СНиП.

Регистрация изменений в Росреестре

Так как возведение нового входа влечет изменений характеристик здания и помещений, их нужно отразить в ЕГРН. Федеральным законом № 218-ФЗ предусмотрен следующий порядок внесения изменений в кадастровые сведения объекта:

  • после завершения строительных работ нужно получить акт приемочной комиссии;
  • с актом нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
  • в ходе обследования объекта кадастровый инженер получит фактические характеристики здания и помещений (с учетом построенного входа), отразит их на техплане;
  • с техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета.

После завершения кадастрового учета будет выдана выписка ЕГРН. Этот документ подтвердит, что все согласования прошли успешно, а в реестре отражены новые характеристики объекта.

Комментарий эксперта. Хотя согласовать вход в нежилом здании проще, чем в МКД, сделать это самостоятельно крайне сложно. Чтобы получить помощь профессионалов, устранить любые проблемы в согласованиях, обращайтесь в МосОблРег.

Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости
Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости

Дополнительный вход в многоквартирном доме

Согласовать отдельный вход в МКД существенно строже. При выводе выхода на улицу неизбежно будут проводиться работы на несущей стене здания, затрагиваться придомовая территория и общедомовое имущество. Это автоматически обязывает провести собрание собственников МКД, получить их согласие на перепланировку с изменением характеристик дома.

Юридическое описание процедуры согласования входа

Места расположения входов в МКД предусмотрены изначальным проектом дома. Он уже учитывает все требования, предусмотренные для проживания граждан. Поэтому отдельные входы делаются для помещений, в которых будет вестись предпринимательская деятельности (магазины, офисы и т.д.). Вот какие нюансы нужно учитывать при обустройстве и согласовании входа в МКД:

  • даже получив согласие жильцов примыкающих помещений, нужно провести общее собрание собственников МКД (одобрить решение о переводе квартиры в нежилое помещение должны 2/3 жильцов подъезда и более половины собственников дома);
  • на собрание собственников нужно представить готовый проект перепланировки с указанием места оборудования входа, требований безопасности, мероприятий по благоустройству).

Если помещение уже носит статус нежилого, получать согласие жильцов примыкающих квартир не нужно. Однако собрание собственников МКД все равно должно одобрить проведение строительных работ по перепланировке, иначе дальнейшее обращение бессмысленно.

Решение об изменениях в ограждающих конструкциях МКД и работах на местах общего пользования должны одобрить не менее 2/3 собственников дома. Итоги голосования фиксируются в протоколе, который нужно приложить к документам на согласование. Требования к порядку согласования перепланировок в помещениях МКД указаны в статьях 25-29 ЖК РФ.

Получение согласования в МКА

При любом изменении фасадов, в том числе для МКД, нужно получить задание на разработку проекта благоустройства в МКА. На основании полученного задания разрабатывается проект благоустройства элементов благоустройства, который нужно представить в МКА для окончательного согласования. После завершения работ через МКА будет оформляться приемка работ по размещению элементов благоустройства на фасаде здания.

Получение согласия собственников дома

Как указывалось выше, при проведении работ на ограждающих конструкциях МКД и на местах общего пользования нужно организовать собрание собственников, получить их согласие на перепланировку с устройством нового входа. Эта процедура проходит следующим образом:

  • инициатором проведения собрания будет собственник помещения, в котором предстоит обустроить новый вход;
  • всем жильцам дома направляются письменные уведомления о времени и месте собрания;
  • для принятия решение нужно набрать кворум собственников, владеющих не менее половиной площадей в МКД;
  • положительное решение должны одобрить более половины от участников собрания;
  • итоговое решение принимается в форме протокола, который нужно приложить к проекту для согласования в МЖИ.

Собственники вправе получать любую информацию о предстоящих работах на ограждающих конструкциях дома, изучать проект перепланировки. Более того, при проведении строительных работ жильцы могут подавать жалобы, если вы нарушите требования проекта.

Комментарий специалиста. Если собственники откажут в согласовании отдельного входа, их решение оспорить невозможно. Чтобы устранить риски потери денежных средств, вам придется договариваться с собственниками, доказывать безопасность работ, нужность нового объекта для жильцов дома и микрорайона.

Получения заключения СЭС

Специалисты СЭС (Центр гигиены и эпидемиологии) уполномочены следить за соблюдением санитарно-эпидемиологических и санитарно-гигиенических нормативов, иных правил безопасности. Согласовать предстоящие работы в СЭС нужно на стадии подготовки проекта. Также представители СЭС включаются в состав МЖИ и приемочной комиссии, будут участвовать в одобрении проекта и проверке соответствия работ нормативным актам.

Образец заключения СЭС
Образец заключения СЭС

Подача документов в в МЖИ и получение согласования

Для получения согласия на перепланировку и монтаж отдельного входа в МКД, нужно обратиться в местную администрацию, представить на рассмотрение МЖИ следующие документы:

  • заявление о согласование;
  • согласие собственников помещения на предстоящие работы;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • протокол собрания собственников МКД, лис регистрации участников.
  • правоустанавливающие документы на помещение.

Рассмотрение документов в МЖИ займет до 45 дней. Получив согласование, вы сможете приступить к строительным работам в строгом соответствии с проектом.

Комментарий специалиста. Основания для отказа в согласовании предусмотрены в ЖК РФ. Это может быть неполный комплект документов, нарушения при их оформлении. Чтобы избежать отказа, обращайтесь за помощью в наше бюро. Контакты для связи с нашими специалистами вы можете найти на сайте.

Регистрация изменений в ЕГРН

На заключительном этапе нужно внести изменения в характеристики помещения и МКД в реестр ЕГРН. Для этого нужно получить акт приемочной комиссии через МЖИ, заказать технический план у кадастрового инженера, пройти кадастровый учет в Росреестре. После получения выписки из ЕГРН с обновленными характеристиками объекта, можно приступать к открытию бизнеса, использованию входа по прямому назначению.

Что можно, а что нельзя делать при обустройстве входа

Для успешного согласования проекта на обустройство доп. входа ключевое значение имеет содержание проектной документации. Проектировщик должен учесть ряд ограничений и запретов, предусмотренных законами и строительными регламентами:

  • работы не должны вести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД;
  • обустройство входа не должно повлечь нарушение работы инженерных систем;
  • работы не должны вести к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
  • запрещено нарушать требования пожарной безопасности;
  • недопустимо ухудшать условия проживания в МКД, создавать помехи в пользовании общедомовым имуществом и территорией.
  • запрещено заделывать или ограничивать работы дымовых и вентиляционных каналов, их демонтаж или заделывание;
  • запрещено проводить работы, не предусмотренные проектом, превышающие допустимые нормы нагрузки на несущие конструкции МКД;
  • нельзя устанавливать устройства для ограничения подачи коммунальных ресурсов на общедомовые сети.

Это только основные запреты и ограничения, которые должен учесть проектировщик. Отдельные требования нужно предусмотреть для оборудования пандусов, выбора антигололедных покрытий ступеней на лестнице, возведение ограждающих конструкций на крыльце. Обращаясь в МосОблРег, вам гарантировано строгое соблюдение строительных регламентов и нормативных актов.

Образец как делать вход нельзя
Образец как делать вход нельзя

Сложности в согласовании входа

На каждом этапе согласований вы можете столкнуться с отказом или приостановкой рассмотрения документов. Выделим наиболее распространенные причины для вынесения отказных решений:

  • отсутствие согласия собственников в МКД на выполнение работ, если такое решение требуется по нормам ЖК РФ;
  • обустройство дополнительного входа без проекта, либо с отступлением от его требований;
  • изменения на фасадах без разрешения МКА;
  • нарушение правил противопожарной и санитарной безопасности.
  • нарушение нормативов и регламентов, СП, ГОСТ, СНиП, иных стандартов;
  • неполный комплект документов, поданных в МКА и МЖИ.

Только обращаясь к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, вы устраните такие проблемы. сэкономите время на согласованиях.

Стоимость согласования входа

В зависимости от вида и состава предстоящих работ, вам придется нести следующие расходы:

  • заказ проекта перепланировки и технического заключения (цена зависит от сложности и объекта проектных работ, срочности заказа, вида объекта);
  • изготовление технического плана (стоимость определяется по договору с кадастровым инженером);
  • строительные работы (их стоимость определяется сметами и расчетами, договором с подрядчиком).

Согласование в МКА и МЖИ, а также проведение кадастрового учета в Росреестре являются бесплатными услугами.

Выводы

Чтобы обустроить дополнительный вход в нежилом здании, нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение. Для строительства входа в помещениях МКД нужно получить согласие собственников дома, представить проект и техзаключение в МЖИ. Также все виды фасадных работ в Москве нужно согласовать через МКА.

Полный комплекс услуг по разработке документации на строительство отдельных входов мы можете заказать в МосОблРег. Мы соблюдем все требования законодательства на 2020 год, устраним основания для отказа и приостановки в согласованиях. Условия сотрудничества и контакты для связи вы можете найти на нашем сайте.

Перепланировка
Добавить комментарий

  1. Александр

    Спасибо!

    Ответить