Согласование антресоли или нового этажа в Москве

Перепланировка в нежилом фонде

Стандартная планировка жилого или нежилого помещения может быть изменена, если возвести и согласовать антресоль. Этот элемент планировки представляет собой площадку (возвышение) над уровнем пола, которая фактически расширяет площадь помещения. Дополнительный этаж здания также подразумевает увеличение общей площади объекта, однако подлежит согласованию в рамках реконструкции.

Что такое антресоль, юридическим и простым языком, с примерами, а также о всей процедуре согласования — подробнее в статье.

Антресоль в нежилом помещении
Антресоль в нежилом помещении

Что такое антресоль и чем она отличается от дополнительного этажа

Желание улучшить характеристики жилого или нежилого помещения, максимально эффективно использовать внутреннюю площадь, может быть реализовано в виде антресоли. Согласно СНиП, этот элемент представляет собой площадку на возвышении, которая не является самостоятельным помещением. Еще один важный признак антресоли – она не должна занимать более 40% общей площади основного объекта.

Хотя по своим характеристикам антресоль похожа на дополнительный этаж, между ними есть ряд кардинальных отличий:

  • возведение антресоли является изменением конфигурации помещения, но не меняет основные характеристики здания, т.е. подпадает под понятие перепланировки;
  • дополнительный этаж, напротив, влечет увеличение базовой площади здания и его этажности, а, следовательно, относится к реконструкции;
  • размеры антресоли всегда ограничены 40% от площади основного помещения, поэтому превышение этого показателя повлечет отказ в согласовании, либо необходимость узаконить целый этаж;
  • антресоль возводится в пределах высоты помещения, тогда как новый этаж заведомо выходит за исходную высоту здания.

Сходством антресоли и этажа является расширение площади исходного объекта. Однако перечень работ для возведения этих элементов будет существенно отличаться. Перепланировка проводится с минимально допустимым воздействием на несущие конструкции (их определит проектировщик). При обустройстве дополнительного этажа необходим капитальный ремонт с работами на несущих конструкциях. Такой масштабный ремонт можно проводить только на основании разрешения на строительство.

Комментарий специалиста. Вне зависимости от высоты и площади антресоли, строительные работы по ее возведению придется согласовывать. Для этого оформляется проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Полный комплекс документов для согласования антресоли можно заказать в МосОблРег. Мы согласуем или узаконим перепланировку любой сложности, устраним любые замечания и претензии поверяющих органов.

Как показывается антресоль на плане этажа нашего клиента
Как показывается антресоль на плане этажа нашего клиента

Простым языком описание антресоли и примеры, описание этажа

Под бытовым описанием антресоли нередко понимаются верхние шкафы встроенной или обычной мебели. Особенно это характерно для домов старых серий, когда за счет таких шкафов увеличивалась полезная площадь для хранения вещей. Однако в сфере архитектуры и градостроительства антресоль является именно мини-этажом в пределах жилого или нежилого помещения.

Выделим ряд примеров, которые раскрываются данное понятие:

  • антресольные площадки нередко используют как вариант оптимизации площади в небольших помещениях (например, такие работы могут включаться в дизайн-проекты, чтобы расширить небольшую площадь квартиры или дома);
  • монтаж антресоли может происходить на опоры, либо на вертикальные балки (во втором случае нужно заранее предусмотреть балки в проектной документации на объект);
  • антресоль может представлять собой декоративный элемент для размещения вещей, бытовой техники или иных предметов, либо полноценное жилое или рабочее место (например, второй вариант позволит создать уникальный дизайн детской комнаты).

В нежилых здания и помещениях антресоли могут использоваться для создания дополнительных офисных площадей, зон отдыха. Фактически, рабочей зоной будет не только сама антресольная площадка, но и область под ней.

Дополнительные этажи в многоквартирных зданиях (МКД) возводятся крайне редко. Это связано с ограничениями, которые накладывает типовой проект или серия МКД, градостроительные правила. В нежилом здании доп. этаж позволяет расширить рабочую или торговую площадь, влечет увеличение стоимость объекта.

Комментарий специалиста. Как и в иных случаях изменения конфигурации помещений, несвоевременное согласование антресоли будет означать незаконную (самовольную перепланировку). Помимо угрозы безопасности для жильцов, за такой самострой грозит административный штраф, иск о возврате исходного состояния объекта.

Обращаясь в МосОблРег, вы устраняете такие проблемы. Мы делаем проекты любой сложности, на любых типах и сериях МКД, согласуем их в максимально сжатые сроки и в строгом соответствии с нормативной базой РФ.

Юридическим языком

Понятие антресоли содержится в строительных сводах правил и СНиП. Например, по СП 54.13330.2016 «Здания жилые». Под антресолью понимается «площадка, разграничивающая высоту помещения на разные уровни, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается». Аналогичное определение для нежилых объектов содержится в СНиП 31-03-2001 «Производственные здания», однако ограничение по максимальной площади отсутствует.

В этих же сводах правил содержится и описание этажа – «пространство с помещениями между высотными отметками верха перекрытия (или пола по грунту) и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия кровли)» (СП 54.13330.2016). Естественно, при возведении дополнительного этажа, вышерасположенные перекрытия будут монтироваться в процессе реконструкции.

Комментарий специалиста. Что будет, если антресоль превысит показатель 40% от площади помещения? Это не означает, придется обязательно согласовывать дополнительный этаж. Такое превышение является незаконным, т.е. перепланировку вы согласовать не сможете. Поэтому от квалификации и профессионализма проектировщика зависит точность определения видов работ и изменений в планировке помещения. Иначе ваша перепланировка будет считаться незаконной, а согласовать ее невозможно даже через суд.

Как согласовывается антресоль в Москве

Так как возведение антресоли подпадает под понятие перепланировки, такие виды работ нужно согласовать через муниципальные ведомства. Можно узаконить и самовольную перепланировку, однако сделать это сложнее. Порядок согласования будет существенно отличаться для помещений в жилых и нежилых зданиях.

Антресоль в нежилом здании

Нежилые здания изначально не предназначены для проживания людей. Следовательно, любые виды работ, кроме реконструкции, можно проводить без получения разрешения на строительство. Алгоритм действий для согласования антресоли в 2020 году будет заключаться в следующем:

  • нужно заказать проект перепланировки (этот документ может оформить только проектная организация, состоящая в профильной СРО);
  • проектная организация должна оформить и техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • подавать проект на согласование в муниципальные органы не нужно, а требования безопасности к проведению работ подтверждает проектировщик и заказчик;
  • после выполнения строительных работ нужно подписать акт, обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана;
  • технический план с обновленными характеристиками помещения нужно представить на регистрацию в Росреестр или МФЦ (будет проведен кадастровый учет с внесением изменений в ЕГРН);
  • по итогам кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН.

Ключевым моментом для законного проведения перепланировки в нежилых объектах является соответствие строительным нормативам и правилам. Если проектировщик точно рассчитает площадь антресоли, а подрядчик реализует их при проведении ремонта, проблем с незаконной перепланировкой не возникнет.

Антресоль в нежилом помещении или в квартире в многоквартирном доме

Чтобы согласовать или узаконить антресоль в МКД, нужно руководствоваться нормами ЖК РФ. Это означает, что для согласования придется обращаться в межведомственную комиссию, которая будет оценивать проектную документацию. Важно, что с 2019 году для жилых и нежилых помещений в МКД действуют одинаковые правила согласования перепланировки:

  • нужно заказать проект в проектной организации, получить техзаключение о состоянии несущих конструкций;
  • проект и техзаключение нужно подать в администрацию района, после чего документы будет рассматривать межведомственная комиссия;
  • после того, как вы сделаете монтаж антресоли по проекту, нужно обратиться за актом приемочной комиссии;
  • за изготовлением техплана нужно обращаться к кадастровому инженеру, которые зафиксирует новые характеристики помещения;
  • на заключительном этапе будет проведен кадастровый учет в Росреестр, а собственник получит выписку ЕГРН.

Межведомственная комиссия будет проверять, не нарушает ли перепланировка правила пользования жилфондом. ЖК РФ и Приказ Госстроя № 2003 запрещают ухудшение условий проживания в результате перепланировочных работ.

Комментарий специалиста. Возведение антресоли в МКД возможно только с согласия всех собственников жилого или нежилого помещения. Такое согласие фиксируется в заявлении на перепланировку, либо в виде отдельного документа. Если антресоль или иной архитектурный элемент будет возводиться на площадях общедомового имущества (лестницы, тамбуры в подъезде и т.д.), нужно получить разрешение от всех собственников МКД. Для этого проводится общее собрание, оформляется протокол.

Как избежать проблем при перепланировки
Как избежать проблем при перепланировки

Антресоль в жилом здании

Площадку (антресоль) можно возвести и в частном жилом доме. Более того, именно в этом случае можно максимально использовать все преимущества такого способа благоустройства. На проведение строительных работ в частных домах, в том числе при перепланировке, не распространяются нормы ЖК РФ. Например, в ст. 25 ЖК РФ дается четкое понятие, что общий процесс согласований распространяется только на помещения МКД.

Как узаконить антресоль в частном доме? Для этого не нужно обращаться в МЖИ или иные муниципальные ведомства. Собственнику дома нужно соблюсти общие строительные нормативы и правила, в том числе по максимальному соотношению площади антресоли и помещения (40%). Сделать это можно путем заказа проекта, строгого его соблюдения при монтаже антресоли.

Совет эксперта.После завершения работ нужно заказать технический план. Обращаться в Росреестр для проведения кадастрового учета нужно на финальном этапе узаконивания. Если вам нужен проект на антресоль для частного дома, воспользуйтесь услугами МосОблРег. Мы делаем типовые и индивидуальные проекты любой сложности, оформим всю документацию под ключ.

Как согласовывается дополнительный этаж

При согласовании дополнительных этажей здания нужно применять нормы Градостроительного кодекса РФ. Обязательным условием для этого является получение разрешения на строительство.

Предварительно получение разрешения на реконструкцию

Строительство новых этажей подпадает под понятие реконструкции. Поэтому сроки согласования документов будут значительно больше, нежели при перепланировке. Порядок получения и утверждения документов в 2019 году предусматривает следующие этапы:

  • получение согласия собственников здания и всех его помещений;
  • обращение в проектную организацию для изготовления проекта реконструкции;
  • оформление технического заключения о состоянии несущих конструкций;
  • проведение экспертизы проекта;
  • обращение в органы жилищного надзора для получения разрешения на строительство (срок выдачи этого документа может достигать 60 дней);
  • после получения разрешения, выполняется монтаж этажа, замена или восстановление несущих конструкций, их усиление;
  • после завершения работ оформляется акт ввода в эксплуатацию;
  • для регистрации изменений в характеристиках здания нужно обращаться к кадастровому инженеру за техпланом, а затем и в Росреестр.

Перепланировку и реконструкцию не нужно согласовывать в БТИ. При необходимости, проектировщик и кадастровый инженер могут сами запросить технический паспорт на помещение или здание, если это нужно для подготовки документов. Однако учреждения БТИ не участвуют в процедуре согласования, а технические паспорта по итогам работ не выдаются.

Образец технического плана:

Технический план здания образец

Узаконивание через суд

Если вы получили отказ государственных и муниципальных ведомств в узаконивании дополнительного этажа, можно обратиться с аналогичным вопросом в суд. Положительное решение будет вынесено:

  • если проект и техзаключение были составлены в строгом соответствии с Градостроительным кодексом РФ, СНиП и иными правилами;
  • если при возведении этажа не были нарушены требования проекта, правил безопасности;
  • если у кадастрового инженера не возникло замечаний после обследования объекта, оформления техплана.

Судебное решение также является основанием для кадастрового учета и регистрации в Росреестре. Если у вас возникли проблемы при стандартной процедуре узаконивания, мы окажем содействие в подготовке материалов в суд.

Узаконивание через комиссию по самостроям

Госкомиссия по недвижимости периодически проводит заседания специальных комиссий, уполномоченных разбирать вопросы с самостроем. Это касается стихийно возведенных палаток и торговых центром, самовольных пристроек к зданиям, мансард и этажей.

Теоретически, можно представить в Комитет документацию, подтверждающую соблюдение всех требований к возведению доп. этажей. Однако на практике решения Комитета и его комиссий носят рекомендательный характер, которые не обязательно учитываются другими муниципальными и государственными ведомствами.

Какие ограничения есть при размещении антресоли в здании

Нельзя возводить антресоли с нарушением СНиП, иных строительным и нормативных актов. Также нельзя отступать от предписаний проектировщика, которые не сделал после оценки всех критериев безопасности.

В нежилом здании

При выполнении любых строительных работ в нежилых зданиях нужно учитывать нормы СНиП 31-03-2001. Хотя для возведения антресолей предусмотрено не так много ограничений, выделим наиболее важные из них:

  • не допускается выполнение работ, влекущих угрозу целостности и надежности здания;
  • нельзя нарушать нормы пожарной безопасности, в том числе перекрывать антресолями дополнительные пути эвакуации, пожарные лестницы и т.д.;
  • согласно СНиП 31-03-2001, антресоли, площадки и ярусы этажерок рассматриваются в проекте как дополнительный этаж, если их площадь на любой отметке высоты превышает 40% площади здания.

Естественно, соблюсти все эти ограничения должен проектировщик, а затем и подрядчик. Мы делаем проекты любой сложности под ключ, гарантируем соблюдение всех нормативных ограничений.

В многоквартирном доме

Перечень ограничений по возведению антресолей в жилых помещениях и зданий существенно шире. Вот что указано в СП 54.13330.2016 по этому поводу:

  • высота внутриквартирныхантресолей должна определяться условиями безопасности передвижения людей, не может быть менее 2.1 м.;
  • запрещено оборудовать на антресольной площадке ванную комнату и санузел, размещать электрические и газовые плиты, обустраивать кухню;
  • допускается возведение только одной антресоли в пределах помещения.

Естественно, монтаж антресоли не должен привести к ухудшению условий проживания граждан. Проверять соблюдение правил будет межведомственная комиссия, суд (если узаконивание проходит в судебном порядке).

Комментарий специалиста. Если вам требуется оформление и согласование документации на антресоли и дополнительные этажи, обращайтесь в МосОблРег. На консультации наших специалистов или на сайте можно уточнить, сколько стоит изготовление документации под ключ, ознакомиться с примерами и образцами предыдущих работ, посмотреть фото материалы.

антресоль в квартире
антресоль в квартире

Стоимость и сроки согласования антресоли или дополнительного этажа

Как узнать, сколько стоит согласование дополнительных этажей и антресолей? Стоимость изготовления проектов, технических заключений и планов зависит от сложности и сроков работы, характеристик объекта, иных факторов. Приведем средние цены на указанные виды работ для Москвы:

  • стоимость проекта составит от 40 тыс. руб. (для жилых объектов) или от 80 тыс. руб. (для нежилых объектов);
  • стоимость технического плана составить от 15 тыс. руб. (для жилых помещений), от 30 тыс. руб. (для нежилых объектов);
  • цена за согласование под ключ определяется исходя из общего объема и срока работ.

Согласование проекта в МЖИ и кадастровый учет осуществляется бесплатно. Обращайтесь на консультацию к нашим специалистам, уточняйте сколько стоит согласование антресоли в вашем случае. Мы предложим оптимальные условия сотрудничества!

Список документов для согласования в нежилом здании и многоквартирном доме

Перечень документов для согласования перепланировки антресоли или доп. этажа включает:

  • согласие собственников помещения или здания;
  • правоустанавливающие документы на объект (выписка ЕГРН);
  • проект перепланировки или реконструкции;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • заявление о согласовании проекта;
  • разрешение на строительство (для реконструкции);
  • акт приемочной комиссии;
  • технический план;
  • судебное решение (для согласования неузаконенных работ);
  • заявление о проведении кадастрового учета;
  • выписка ЕГРН по итогам кадастрового учета.

В дополнительный перечень документов могут входить технические паспорта БТИ, поэтажные планы и экспликации. На нашем сайте вы можете найти фото и  образцы всех необходимых документов, примеры их заполнения.

Образец выписки ЕГРН
Образец выписки ЕГРН

Сложности и риски при согласовании антресоли или дополнительного этажа

Самостоятельное согласование документации на антресоли и дополнительные этажи грозит приостановкой или отказом уполномоченных ведомств. Учтите, что неузаконенные изменения в характеристиках объекта неизбежно влечет наложение штрафа. Выделим наиболее распространенные случаи, когда вы можете столкнуться с отказами или приостановками:

  • неполный комплект документов;
  • нарушение требований СНиП и нормативных актов, в том числе по площади антресолей (при обращении в наше бюро это исключено);
  • отсутствие согласия всех собственников помещения или здания на монтаж антресоли или возведение этажа;
  • несоответствие данных в технической документации сведениям кадастрового учета (типичным примером является ранее неузаконенная перепланировка по техническому паспорту БТИ).

Заранее учесть все возможные причины отказа можно только при поддержке профессиональных специалистов. Мы согласуем всю документацию в максимально сжатые сроки, поможет получить разрешения на неузаконенные работы в жилых и нежилых объектах.

Штрафы за незаконную антресоль или этаж

При несогласованном возведении антресолей грозит административный штраф, иные санкции:

  • за самовольную перепланировку в жилых и нежилых помещения МКД наступает ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — штраф составит от 2 до 2.5 тыс. руб.;
  • через суд взыскиваются расходы на устранение нарушений;
  • вам обяжут восстановить исходное состояние объекта.

За незаконную реконструкцию, в том числе несогласованное возведение этажа, ответственность наступает по ст. 9.5 КоАП РФ. Штраф составит:

  • для граждан от 2 до 5 тыс. руб.;
  • для должностных лиц от 20 до 50 тыс. руб.;
  • для ИП – от 20 до 50 тыс. руб.
  • для ООО и иных юридических лиц – от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб.

Гарантией устранения таких существенных штрафов будет обращение в МосОблРег.

Выводы

Антресолью является площадка выше уровня пола (перекрытия), не превышающая 40% площади основного помещения. Для возведения антресоли нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение, согласовать в МЖИ (кроме нежилых зданий). Дополнительный этаж можно возвести только в рамках реконструкции. Для этого нужно не только заказать проектную документацию, но получить разрешения на строительство.

Полный комплекс услуг по разработке документов и согласованию антресоли или дополнительного этажа можно получить в МосОблРег. На нашем сайте вы можете ознакомиться с ценами на все виды услуг, образцами документов, примерами и фото предыдущих работ. Подробнее обо всех условиях сотрудничества можно узнать по одному из наших телефонов.

Перепланировка
Добавить комментарий