Согласование антресоли без реконструкции

Антресоль

Антресоль, как элемент конфигурации помещения, можно возвести в рамках перепланировки или реконструкции. Первый вариант существенно проще и быстрее в части согласований, так как не придется проходить экспертизу, получать разрешение от Мосгосстройнадзора. Для перепланировок в нежилом здании, в том числе с сооружением антресолей, вообще не требуется предварительное согласование. Но по тогам работ необходимо обновить данные в ЕГРН (кадастровый учет), что может создать определенные сложности.

Читайте, при каких условиях допускается согласование антресоли без реконструкции, чтобы входит в состав обязательных документов и действий, как обойти проблемы при учете в кадастре.

Содержание
  1. Можно ли возвести и согласовать антресоль без реконструкции
  2. При каких условиях антресоль не будет рассматриваться как реконструкция
  3. Список полезных документов
  4. Ключевые особенности согласования антресоли без реконструкции
  5. Обязательные документы на антресоль
  6. Обязательные процедуры
  7. Действия собственника после устройства антресоли
  8. Какие проблемы возникают при согласовании антресоли без реконструкции и как их решить
  9. Кейсы АБ «МБР»
  10. Кейс 1. Документы на сооружение антресоли в АБ «МБР» заказал владелец крупного ТЦ. Проект был оформлен за 4 дня. За счет изменения планировки собственник вынес сервисную службу на вновь возведенную площадку. Техплан после окончания работ также подготовил инженер Архитектурного бюро «МБР».
  11. Кейс 2. За счет антресоли, спроектированной специалистами АБ «МБР», полезная площадь объекта увеличилась на 20%. Поверхность площадки была использована под складирование материальных ценностей. Проектная документация изготовлена за 3 дня.
  12. Заключение
  13. FAQ
  14. Список источников

Можно ли возвести и согласовать антресоль без реконструкции

Исходные параметры объекта могут менять в ходе различных видов строительных работ. Это может быть перепланировка и/или переустройство, реконструкция, фасадные работы. Вид работ и характер изменений на объекте напрямую влияет на требования к документам, на правила согласования. Антресоль, которая представляет собой площадку на возвышении в границах помещения, можно возвести:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  • в ходе реконструкции, наряду с иными изменениями в параметрах здания, его помещений;
  • путем перепланировки, по итогам которой исходные параметры строения не изменятся.

В некоторых случаях устройство антресоли изначально возможно только в рамках реконструкции (например, для ее возведения к зданию делается пристройка, либо проект предусматривает полную замену несущих конструкций).

В большинстве ситуаций указанные работы можно провести как перепланировку. Это дает следующие преимущества:

  • упрощается процесс согласований, получения разрешений;
  • сокращается время на оформление документов;
  • снижаются затраты, так как не придется проводить полноценные инженерные изыскания и экспертизу, выводить объект из эксплуатации.

Оценить, возможно ли согласовать антресоль без реконструкции, помогут проектировщики АБ «МБР». В нашей практике есть примеры проведения данных работ путем перепланировки.

Комментарий эксперта. У перепланировки и реконструкции разное нормативное регулирование. Для первого вида работ основные руководящие документы принимают органы власти субъектов РФ. При реконструкции, напротив, необходимо следовать нормам федерального законодательства. Это напрямую влияет на требования к документам и на регламент действий по согласованиям.

На данном примере под антресолью организованы места для стоянки автомобилей
На данном примере под антресолью организованы места для стоянки автомобилей

При каких условиях антресоль не будет рассматриваться как реконструкция

Чтобы избежать согласования антресоли через реконструкцию, должны соблюдаться следующие условия:

  • работы по проекты не должны повлечь изменения основных параметров строения (высотность, этажность, объем и т.д.);
  • работы не должны сопровождаться заменой или полным восстановлением несущих конструкций;
  • антресоль должна отвечать обязательным техническим характеристикам (размер до 40% от площади помещения и т.д.).

Владелец объекта, который намерен возвести антресоль, может не разбираться в отличиях между разными видами работ. Ему важно точно составить техническое задание, указать перечни работ и изменений в характеристиках недвижимости. Далее проектировщики АБ «МБР» оценят, соответствуют ли требования по ТЗ законодательству о перепланировке.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Если возможно согласование антресоли без реконструкции, собственнику не придется:

  • заказывать инженерные изыскания на объекте, прилегающей территории;
  • получать проектную и рабочую документацию на реконструкцию (требований к ней значительно больше, чем к проекту перепланировки);
  • проходить экспертизу проекта (это достаточно сложная и длительная процедура);
  • выводить объект из эксплуатации (при перепланировке здание можно эксплуатировать и при проведении работ);
  • получать разрешения от органа стройнадзора до и после завершения реконструкции.

Таким образом, согласование антресоли без реконструкции всегда проще и быстрее, менее затратно по деньгам.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец договора аренды
2 Скачать Образец технического плана на часть помещения
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете
5 Скачать Образец выписки ЕГРН
6 Скачать Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию
8 Скачать Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

Ключевые особенности согласования антресоли без реконструкции

Так как речь идет о перепланировке, то необходимо учитывать требования законодательства субъекта РФ. Вот как трактует возведение антресоли нормативная база Москвы:

  • на изменение планировки помещений в МКД требуется разрешение жилинспекции (устройство антресоли напрямую указано в Постановлении № 508-ПП);
  • аналогичные работы в нежилом здании можно выполнить только по проекту и без разрешения (но нужно учитывать, что в Постановлении № 432-ПП нет ни слова об антресолях, что создает проблемы в ходе кадастрового учета);
  • после окончания работ, в обоих вариантах, необходимо пройти учет в кадастре и обновить данные в ЕГРН (это уже требование федерального, а не регионального законодательства).

В помещениях МКД возвести антресоль можно крайне редко. Это связано не с ограничениями в законодательстве, а с особенностями технических характеристик помещений. Высота помещений в МКД обычно не позволяет установить антресоль таким образом, чтобы под и над ней было место для доступа граждан, ведения деятельности. Поэтому чаще всего указанные работы подходят только для нежилых зданий с соответствующей высотностью помещений.

Комментарий эксперта. Зачастую можно встретить определение «антресольный этаж». Это в корне не верно по своей сути! Одно из ключевых требований к антресоли – она не является этажом здания. Только при соблюдении этого условия возможно согласование без реконструкции. Если размер антресоли превышает 40% от площади помещения, она считается этажом. Такие работы не согласовать путем перепланировки.

В данном случае на антренсоли размещены места для работы офисных сотрудников
В данном случае на антренсоли размещены места для работы офисных сотрудников

Обязательные документы на антресоль

Учитывая особенности нормативной базы Москвы, для устройства антресоли без реконструкции может требоваться:

  • проектная документация (обязательно для перепланировки);
  • техзаключение (требуется, если проводятся работы с задействованием несущих конструкций);
  • документ, подтверждающий права на недвижимость;
  • согласие всех собственников объекта на производство перепланировки;
  • техплан (оформляется уже после окончания работ).

Нередко требуются и иные документы. Например, это может быть заключение СЭС (Роспотребнадзор) о соответствии эпидемиологическим и санитарным нормам. После оформления оно включается в состав проектной документации. Подробнее о составе и порядке подготовки документов на перепланировку читайте в нашей статье.

Обязательные процедуры

Рассмотрим процесс согласования антресоли без реконструкции на примере работ в нежилом здании. Алгоритм действий владельца объекта:

  • нужно заключить договор на проектирование перепланировки с организаций, состоящей в СРО (такие услуги можно заказать в АБ «МБР»);
  • проект оформляется на основании данных, собранных в ходе обследований, осмотра помещения, расчетов;
  • если требуется, оформляется техзаключение о допустимости и безопасности работ (подробнее о документе читайте по ссылке);
  • если проект предусматривает работы по изменению фасада, то нужно получить разрешение по линии Москомархитектуры (по сути, это единственно «настоящее» согласование, которое может потребоваться заказчику);
  • после оформления проекта можно начинать работы по перепланировке с устройством антресоли.

Все перечисленные формальности можно соблюсти достаточно быстро. Проектировщики АБ «МБР» оформляют проекты на перепланировки в течение 3-5 дней (за исключением сложной проектной документации).

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Комментарий эксперта. Разрешение МЖИ для работ в жилом фонде оформляется на основании заявления, проекта, техзаключения. Правила согласования описаны в Постановлении № 508-ПП. Подробнее об этом рекомендуем посмотреть в наших материалах. Помощь в согласовании окажут специалисты АБ «МБР».

При проектировании антресоли необходимо выбрать вариант для подъема на высоту
При проектировании антресоли необходимо выбрать вариант для подъема на высоту

Действия собственника после устройства антресоли

Когда работы по перепланировке с антресолью будут завершены, владельцу объекта необходимо:

  • заключить договор с кадастровым инженером, передать документацию на объект и завершенные работы;
  • предоставить доступ в помещение для проведения осмотра, замеров, обследования;
  • дождаться изготовления техплана, где будет описана фактическая планировка объекта с возведенной антресолью;
  • направить документ в Росреестр самостоятельно или через инженера.

Кадастровые работы с оформлением техплана проводятся в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Приказом № П/0082. Помимо прочего, инженер опишет местоположение помещения в новой конфигурации (в текстовых материалах, на поэтажном плане). Документ заверяется ЭЦП, так как оформляется в электронном виде. Инженер АБ «МБР» сам направит документ для проведения кадастрового учета через сервис Росреестра.

Указанные выше действия подходят и для варианта с узакониванием перепланировки с антресолью, если она была выполнена без проекта. Инженер подтвердит в документе, что завершенные работы отвечают требованиям безопасности. Но несмотря на возможность узаконивания, рекомендуем проводить работы по обычной схеме, т.е. с получением проекта до начала перепланировки.

Какие проблемы возникают при согласовании антресоли без реконструкции и как их решить

Выше мы рассказали об особенностях нормативного регулирования перепланировки с антресолью в Москве. Они будут важны и при прохождении учета в кадастре по линии Росреестра. Вот как складывается практика в столичном управлении ведомства:

  • если на учет подаются документы о перепланировке с антресолью в МКД, то проблем с прохождением процедуры не возникает;
  • если представлен техплан на помещение в нежилом здании, где сооружена антресоль, то чиновники трактуют такие работы как перепланировку (ввиду отсутствия прямых норм в Постановлении № 432-ПП);
  • отказное решение по учету можно оспорить в судебном порядке (с этой целью подается исковое заявление, техплан, иные документы);
  • в судебном процессе можно доказать, что сооружение антресоли относится к изменению планировки, а не к реконструкции;
  • на основании решения суда ведомство проведет учет, обновит ЕГРН и выдаст подтверждающую выписку.

Отметим, что данные нюансы пока характерны для Москвы. В других регионах может отличаться нормативная база или правоприменительная практика Росреестра.

Так как антресоль возводится в рамках перепланировки, собственнику нужно заказать проект
Так как антресоль возводится в рамках перепланировки, собственнику нужно заказать проект

Можно ли решить проблему без обращения в суд? На данный момент оснований для этого нет. Ситуацию может изменить:

  • внесение в нормативную базу столицы уточнений об отнесении устройства антресоли в нежилых зданиях к перепланировке;
  • изданием обзора судебной практики по данному вопросу, после сего Росреестр будет обязан применять ее в своей работе;
  • изданием разъяснение от руководства Росреестра (на основе сложившейся судебной практике).

К сожалению, количеству судебных дел об оспаривании незаконного отказа Росреестра не очень много. Поэтому о кардинальном изменении ситуации пока говорить не приходится. Но проектировщики, инженеры и юристы АБ «МБР» имеют положительную практику в судах, чтобы завершить кадастровый учет после перепланировки с антресолью.

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1. Документы на сооружение антресоли в АБ «МБР» заказал владелец крупного ТЦ. Проект был оформлен за 4 дня. За счет изменения планировки собственник вынес сервисную службу на вновь возведенную площадку. Техплан после окончания работ также подготовил инженер Архитектурного бюро «МБР».

На фото ниже видно, что представляет собой антресоль по проекту, разработанному АБ «МБР». На ней было образовано 3 новых помещения, что допускается законодательством. Описание характеристик антресоли было отражено в материалах техплана.

Кейс 1

Кейс 2. За счет антресоли, спроектированной специалистами АБ «МБР», полезная площадь объекта увеличилась на 20%. Поверхность площадки была использована под складирование материальных ценностей. Проектная документация изготовлена за 3 дня.

Проект разработан в строгом соответствии со строительными нормами. Так как Управление Росреестра отказано в учете (отнесло работы к реконструкции), юрист АБ «МБР» успешно оспорил решение через суд. В общей сложности это заняло 2 месяца.

Кейс 2

Заключение

  • Согласование антресоли без реконструкции возможно при соблюдении ряда условий. Проект не должен предусматривать изменение параметров строения, демонтаж или замену несущих конструкций. Также необходимо обеспечить соответствие по техническим характеристикам антресоли.
  • Без реконструкции согласовать антресоль можно по правилам перепланировки. Для этого необходимо заказать проект, а после завершения работ – техплан.
  • Отказ в учете Росреестра может быть вынесен из-за отсутствия норм об отнесении работ по возведению антресоли к перепланировке в нежилом здании. Указанное решение можно оспорить через судебные инстанции. Продолжительность этой процедуры может составить 2-3 месяца.

Полезную информацию о правилах проведения и согласования перепланировок с антресолями можно найти на сайте АБ «МБР». Предварительные цены за услуги юристов и экспертов нашей компании.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Разработка договора аренды от 5000 руб.
2 Разработка договора аренды на часть помещения или здания от 5000 руб.
3 Оформление технического плана от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4 Сопровождение кадастрового учета и регистрации от 15000 руб.
5 Разработка проектной документации от 25 000 рублей

FAQ

Часто задаваемые вопросы
Что включает согласование антресоли без реконструкции?
В данном случае владелец объекта проводит перепланировку. Для этого необходимо заказать проект, а после завершения работ – техплан. Разрешение на работы с антресолью в нежилом здании не требуются. Итоговой процедурой будет прохождение учета по линии Управления Росреестра.
Какие преимущества дает согласование антресоли без реконструкции?
Это упрощает все процессы, кроме прохождения учета в Росреестра. Нет необходимость проводить изыскания на участке и объекте, направлять документы на экспертизу, получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. По сути, для начала работ в нежилом строении требуется только проект.
Как долго идет согласование антресоли без реконструкции?
Проект на перепланировку в нежилом помещении (здании) оформляется, в среднем, в срок до 5 дней. Техплан изготавливается примерно в те же сроки. Кадастровый учет занимает от 3 до 5 дней. Но если требуется судебное оспаривание, то его срок может составить до 2-3 месяцев.

Список источников

Оцените статью
АБ МБР