Снижение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость

Снижение кадастровой стоимости недвижимости возможно после ее оспаривания по инициативе собственника. Основанием для этого является завышение цены в кадастре по сравнению с рыночной. Данный факт подтверждается отчетом независимого оценщика, состоящего в СРО. Для снижения кадастровой стоимости владелец недвижимости вправе обратиться в суд. Также законом предусмотрен внесудебный порядок оспаривания. Для снижения кадастровой стоимости предлагает воспользоваться услугами Архитектурного бюро «МСР».

Читайте, когда возможно снижение кадастровой стоимости недвижимости, какие действия нужно предпринять собственнику, как проводится процедура оспаривания.

Основания для снижения кадастровой стоимости недвижимости

Государство заинтересовано в высокой кадастровой стоимости, так как она является ключевым показателем для расчета налогов на землю, недвижимость. Хотя Закон № 237-ФЗ обязывает учитывать при оценке все основные ценообразующие факторы, на практике все иначе. В частности, оценщики бюджетных учреждений не используют данные о фактическом состоянии объектов, применяют массовый подход в оценочных работах. Это приводит к завышению кадастровой стоимости по сравнению с рыночной.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Собственник-организация использует данные из кадастра для расчета налогов и оформления отчетности. Если стоимость по ЕГРН превышает рыночную, можно подать документы на ее снижение. При успешном завершении процедуры кадастровую цену приравняю к рыночной. После этого новый показатель можно будет использовать для целей налогообложения.

Выделим несколько важных моментов, связанных со снижением кадастровой стоимости:

  • документы на оспаривание можно подать в любое время до проведения следующей государственной оценки (но лучше сделать это как можно раньше, чтобы избежать завышения налоговых платежей);
  • снижение допускается в отношении одного конкретного объекта (если их несколько, собственнику нужно подавать документы по каждому из них отдельно);
  • обновленная кадастровая стоимость начнет применяться с даты утверждения результатов последней оценки, т.е. фактически «задним числом» (в некоторых случаях это дает право на пересчет налогов за прошлые периоды).

Для снижения кадастровой стоимости недвижимости собственник может действовать через представителя. Такие услуги оказывает Архитектурное бюро «МСР». Наши эксперты помогут выбрать оптимальный вариант оспаривания, подготовят все необходимые документы.

Комментарий эксперта. До подачи документов на внесудебное или судебное оспаривание можно сделать предварительные расчеты по налогам. Это позволит оценить целесообразность процедуры. Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью минимальна, то рассчитывать на существенное уменьшение налоговых платежей не приходится.

В Москве кадастровую оценку проводит ГБУ "Городской центр имущественных платежей"
В Москве кадастровую оценку проводит ГБУ «Городской центр имущественных платежей»

Почему кадастровая стоимость может быть выше рыночной

Завышение кадастровой стоимости связано с особенностями государственной оценки:

  • за основу берется массовый подход, которые не учитывает индивидуальные характеристики объекта;
  • оценка ведется по ограниченному перечню ценообразующих факторов, что влечет ее необъективность;
  • бюджетные учреждения редко учитывают документы, поданные собственникам в ходе оценки.

В теории, кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Но по указанным выше причинам данное правило далеко не всегда реализуется на практике. Поэтому только действия собственника позволят добиться снижения стоимостных показателей.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Проверить кадастровую стоимость перед оспариванием можно через онлайн-сервис на сайте Архитектурного бюро «МСР». Также аналогичные ресурсы есть и на сайте Росреестра. Официальным документом, подтверждающим права на недвижимости и ее кадастровую стоимость, будет выписка ЕГРН.

Снижение кадастровой стоимости после государственной оценки

Рыночная цена недвижимости постоянно растет, что связано с объективными экономическими факторами. Соответственно, кадастровая стоимость тоже будет выше после каждой следующей государственной оценки. Ее снижение по итогам оценочных работ, выполненных бюджетным учреждением, крайне маловероятно.

Отметим, что при государственной оценке ГБУ обязаны учитывать материалы об оспаривании кадастровой стоимости. Но при этом не отменяются общие правила проведения оценочных работ, использование методик и подходов по приказам Росреестра. Поэтому по итогам оценки стоимость недвижимости в кадастре опять может существенно превышать рыночную. Чтобы снизить ее, владельцу объекта придется заново проходить оспаривание.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Описание документа Ссылки для скачивания
1 Техническое задание на рыночную оценку объекта (образец заполнения) Ссылка
2 Заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с ложными сведениями Ссылка
3 Методические указания о проведении оценки Ссылка
4 Заявление в Комиссию Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости Ссылка
5 Заявление в Комиссию Росреестра (образец заполнения) Ссылка
6 Образец отчета о рыночной цене Ссылка
7 Иск о снижении кадастровой стоимости Ссылка
8 Заявление о предоставлении выписки из ЕГРН Ссылка

Особенности снижения кадастровой стоимости недвижимости по инициативе собственника

Для оспаривания и снижения кадастровой стоимости недвижимости собственнику нужно:

  • выбрать один из доступных вариантов процедуры (они могут отличаться для разных регионов);
  • подготовить пакет обязательных документов, в том числе отчет о рыночной цене;
  • пройти процедуру оспаривания лично или при поддержке представителя.

В судебном порядке снижение кадастровой стоимости недвижимости может занять 1-2 месяца. Это связано с процессуальными особенностями рассмотрения дел. Внесудебная процедура длится до 30 дней. На практике, такой вариант менее эффективен, чем обращение в суд.

Комментарий эксперта. Для оказания услуг по снижению кадастровой стоимости недвижимости наши эксперты руководствуются не только законодательством. Важное значение имеет судебная практика по аналогичным делам, материалы о рассмотрения споров с сайта Росреестра. Используя указанные источники, специалисты АБ «МСР» добиваются положительного исхода практически в каждом деле.

На сайте Росреестра можно ознакомиться с итогами оценки по каждому региону
На сайте Росреестра можно ознакомиться с итогами оценки по каждому региону

Куда обращаться

С учетом практики рассмотрения споров по кадастровой стоимости, мы рекомендуем сразу подавать документы в суд. Данная процедура более объективна, чем внесудебная. Дело будет разбираться в суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта (участка). Основанием для обращения станет административный иск. От имени собственника его может подписать и подать представитель по доверенности.

Уполномоченный орган для рассмотрения спора и снижения кадастровой стоимости недвижимости определяется субъектом РФ. С учетом переходного периода по Закону № 237-ФЗ, это может быть:

  • комиссия, в состав которой входят представители органа власти, Росреестра, бюджетного учреждения и сообщества оценщиков;
  • бюджетное учреждение, которое ранее проводило оценочные работы.

Порядка 30 регионов уже передали полномочия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости бюджетным учреждениям. В их состав входит и Москва, где уполномоченным органом является ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Если собственник намерен сначала пройти внесудебную процедуру, необходимо уточнить в региональной нормативной базе, куда подавать документы.

Если комиссия или ГБУ вынесет отказ в снижении кадастровой стоимости недвижимости, его можно оспорить через суд. Соответственно, общая продолжительность процедуры увеличится. Это является еще одной причиной, по которой лучше обращаться сразу в судебные органы.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Документы для снижения кадастровой стоимости

Споры по кадастровой стоимости рассматривают на основании документов, представленных владельцем недвижимости. В их обязательный перечень входит:

  • административный иск или заявление (в зависимости от схемы оспаривания);
  • отчет о рыночной цене (в любом случае);
  • выписка из ЕГРН (в любом случае);
  • платежный документ на госпошлину (для судебной процедуры, размер составляет 6 000 рублей для предприятий);
  • доверенность (если интересы собственника защищает представитель).

Других документов для рассмотрения спора не требуется. Ключевое значение имеет содержание и форма отчета об оценке. Документ заполняется в соответствие с нормами Закона № 135-ФЗ, ряда федеральных стандартов ФСО.

Помимо прочего, оценщик обязан указать и обосновать в содержании отчета о рыночной цене:

  • сведения о характеристиках объекта или участка на момент осмотра;
  • методики и подходы, применявшиеся в оценке (обычно используется сравнительный подход);
  • информацию о ценообразующих факторах, собранных при анализе рынка сделок, предложений по аналогичным объектам;
  • объективность расчета рыночной цены, допустимые отклонения.

Если отчет не будет соответствовать обязательным требованиям, в снижении кадастровой стоимости недвижимости могут отказать. Более того, собственник вполне может получить отказ в принятии документов и возбуждении дела. Обратившись к оценщикам Архитектурного бюро «МСР», у вас не возникнет таких проблем. На нашем сайте можно посмотреть примеры кейсов по успешному оспариванию и снижению кадастровой стоимости.

Процедура рассмотрения споров

Для рассмотрения спора по кадастровой стоимости пакет документов можно подать:

  • почтовым отправлением;
  • через онлайн-сервисы на региональных порталах, на сайте Управления Росреестра (при внесудебном оспаривании);
  • через систему «Электронное правосудие» (в суд).

Заявитель получит уведомление о приеме документов, о дате и месте рассмотрения спора. По факту возбуждения дела в суде выносится определение.

Самый эффективный вариант оспаривания кадастровой стоимости - обращение в суд
Самый эффективный вариант оспаривания кадастровой стоимости — обращение в суд

Процесс рассмотрения спора о снижении кадастровой стоимости недвижимости включает следующие действия:

  • направление отчета в бюджетное учреждение для дачи заключения;
  • изучение кадастровых сведений, материалов об оценке;
  • сравнение показателей кадастровой и рыночной стоимости;
  • вынесение положительного решения по спору, которым кадастровую стоимость снизят до значения рыночной цены.

Допускается личное участие в заседаниях при внесудебной или судебной процедуре. Учитывая особенности таких споров, собственнику лучше вести дела через представителя.

Положительное решение направляется в адрес Управления Росреестра по субъекту РФ. Далее обновляются данные ЕГРН, после чего начнет применяться сниженный показатель кадастровой стоимости. Собственник сможет проверить эти данные через онлайн-сервисы, либо путем запроса выписки из реестра. Помощь в этом окажут специалисты Архитектурного бюро «МСР».

Как и где применяется кадастровая стоимость после снижения

Снизив кадастровую стоимость в судебном или внесудебном порядке, владелец недвижимости получит право:

  • использовать ее для расчета налогов за землю и имущество, оформление отчетности;
  • подать заявление о перерасчете налогов за 3 прошлых налоговых периода (в случаях, предусмотренных НК РФ).

Из-за снижения кадастровой стоимости может быть уменьшен и размер арендных платежей на государственное или муниципальное имущество. Но в данном случае оснований для перерасчета за прошлые периоды не возникнет. До проведения следующей государственной оценки будет действовать сниженное значение кадастровой стоимости.

Услуги Архитектурного бюро «МСР»

Сопровождение процедур оспаривания кадастровой стоимости – это одно из основных направлений работы экспертов АБ «МСР». В состав услуг входит:

  • консультационная поддержка собственников;
  • независимая оценка, оформление отчета о рыночной цене;
  • подготовка других документов, которые нужны для обращения в суд или внесудебные органы;
  • представительство интересов клиента на всех этапах оспаривания.

Также вы можете воспользоваться иными услугами в сфере кадастра, оценки и регистрации недвижимости, проектирования. Подробнее о перечне и стоимость услуг можно узнать через форму обратной связи, по телефону. Примерные цены на услуги смотрите ниже.

Описание услуги Стоимость услуги
1 Составление отчета о рыночной цене от 7 000 рублей
2 Заполнение искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости от 3 000 рублей
3 Запрос на получение выписки из ЕГРН 350 рублей
4 Сопровождение оспаривания в суде от 15 000 рублей
5 Сопровождение оспаривания в комиссии Росреестра от 12 000 рублей
Справочная информация о кадастровой стоимости на сайте Росреестра
Справочная информация о кадастровой стоимости на сайте Росреестра

Заключение

  • Снижение кадастровой стоимости возможно при положительном результате ее оспаривания. После рассмотрения спора стоимость в кадастре приравняют к рыночной цене, указанной в отчете оценщика.
  • Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости недвижимости, можно обратиться в суд, либо пройти внесудебную процедуру. Орган власти может передавать полномочия по рассмотрению споров бюджетному учреждению или специальной комиссии.
  • Самым важным документом для снижения кадастровой стоимости недвижимости является отчет о рыночной цене. Он оформляется оценщиком Архитектурного бюро «МСР» на основании договора с собственником.
  • Самым эффективным вариантом для снижения кадастровой стоимости недвижимости является обращение в суд. Также административный иск можно подать после отказа со стороны ГБУ или комиссии.

FAQ

Что дает снижение кадастровой стоимости недвижимости?

После снижения данные о новой кадастровой стоимости внесут в ЕГРН. Это позволит использовать показатель для расчета налогов за имущество и землю. Они станут ниже, что влечет прямую экономическую выгоду для собственника.

Как долго действует снижение кадастровой стоимости недвижимости?

Новое значение кадастровой стоимости будет действовать до проведения следующей государственной оценки. Ее периодичность составляет не чаще 1 раза в 2 или 4 года (в зависимости от региона).

Кто принимает решение о снижении кадастровой стоимости недвижимости?

В зависимости от вида процедуры, которую проходил собственник, решение будет выносить суд, бюджетное учреждение или комиссия. Исполнять решение будет Управление Росреестра по субъекту РФ.

Список источников

Закон № 218-ФЗ (скачать)

Закон № 237-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)

Оцените статью
АБ МБР