Согласование по 94-ПП занимает не более 20 рабочих дней. Столько административный регламент отводит на рассмотрение проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания, считая со дня регистрации запроса. В эти 20 дней входят межведомственные запросы и согласование с Департаментом культурного наследия. Не входят приостановка сроком до 60 рабочих дней, подготовка проекта и технического заключения, сами работы и последующий кадастровый учет. Реальный срок для девелопера зависит от того, попадает ли здание под действие постановления, запланированы работы или уже выполнены и находится ли объект рядом с объектом культурного наследия. Во второй половине статьи - пошаговая инструкция, стоимость работ на 2026 год и ответы на вопросы, которые обычно возникают уже после получения решения.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Регламентный срок согласования по 94-ПП: 20 рабочих дней по этапам
Постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. № 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве» вступило в силу 1 августа 2022 года. Оно состоит из двух частей: Положения с требованиями к работам, проекту и техническому заключению и административного регламента госуслуги. Срок в регламенте задан как предельный. Общий срок не может превышать 20 рабочих дней при обращении за решением о согласовании проекта (далее - Решение), за заключением о выполненных работах (далее - Заключение) и за заключением в отношении ранее выполненных работ. Запрос на продление Решения рассматривают до 9 рабочих дней. Текст с приложениями опубликован на сайте Мэра Москвы: постановление № 94-ПП с административным регламентом госуслуги, раздел 2.7 и пункты 3.2-3.5 регламента.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Внутри 20 рабочих дней время распределено по административным процедурам, и у каждой свой предельный срок.
| Этап рассмотрения | Предельный срок | Что происходит |
|---|---|---|
| Прием и регистрация запроса | 1 рабочий день | Проверка оснований для отказа в приеме; отказ направляется в личный кабинет в тот же срок |
| Обработка документов | 16 рабочих дней | Межведомственные запросы (ЕГРН, документы МосгорБТИ, ФНС), проверка проекта и технического заключения, при необходимости согласование ДКН |
| Согласование Департамента культурного наследия (ДКН) | 10 рабочих дней внутри общего срока | Только для объектов в границах территорий ОКН, на связанных с ними участках и в зонах охраны; без ответа в срок проект считается согласованным |
| Формирование результата | 2 рабочих дня | Проверка и подписание Решения или отказа электронной подписью |
| Направление результата заявителю | 1 рабочий день | Решение с согласованным проектом поступает в личный кабинет на mos.ru |
| Итого | до 20 рабочих дней | Без учета срока приостановки |
Отсчет идет со дня регистрации запроса в ведомственной системе, а не со дня нажатия кнопки на портале. Отказ в приеме - самый короткий по времени ответ и самый дорогой: после исправления комплект подается новым запросом, и 20 рабочих дней начинаются сначала. Если вы получили отказ в приеме, сверьте текст отказа с исчерпывающим перечнем оснований в пункте 2.8.1 регламента: других оснований регламент не предусматривает.
Кто принимает решение, в 2026 году стоит проверять отдельно. В декабре 2025 года Москомархитектуру присоединили к Департаменту градостроительной политики, и департамент стал правопреемником комитета по всем правам и обязанностям. В тексте 94-ПП орган по-прежнему называется Москомархитектурой, фактически запросы по фасадам рассматривает ДГП. Подача возможна только в электронной форме через портал госуслуг Москвы: бумажный путь регламент не предусматривает.
Факт: госпошлины за согласование изменения фасада нет, как и за согласование колористического паспорта. Заявление подается через mos.ru, платными остаются только проектные работы, технический план и регистрационные действия в Росреестре.
В практике АБ МБР срок для заказчика мы считаем от выезда на объект, а не от подачи запроса. 20 рабочих дней - только часть цикла. До подачи нужно выполнить обмеры и фотофиксацию, разработать проект и техническое заключение. После выполнения работ предстоит получить Заключение и внести изменения в ЕГРН через технический план. Каждый из этих этапов мы планируем отдельно и заранее показываем заказчику, где срок зависит от регламента, а где от готовности документов.
Попадает ли здание под 94-ПП: проверка до расчета срока
Если здание не подпадает под постановление, 20 рабочих дней к нему не относятся вовсе. Действие 94-ПП ограничено двумя условиями, и оба должны выполняться одновременно.
Первое условие - функциональное назначение. Положение распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Назначение определяется по 306-ПП от 21 мая 2015 г. «О функциональном назначении объектов капитального строительства в городе Москве» либо по документам технической инвентаризации. Проверить его можно по выписке ЕГРН, поэтажному плану и экспликации БТИ до заказа проекта.
Второе условие - адрес. Здание должно находиться в пределах внешних границ Садового кольца, включая само кольцо, или на одной из улиц и магистралей, перечисленных в пункте 1.2.2 Положения. Перечень включает 15 групп улиц, среди них Новый Арбат с Кутузовским проспектом и Можайским шоссе, Тверская-Ямская с Ленинградским проспектом, проспект Мира с Ярославским шоссе, Люсиновская улица с Варшавским шоссе, Ленинский проспект, Профсоюзная улица, Каширское шоссе. Адрес объекта сверяется с полным перечнем в тексте постановления, а не с картой районов.
Полезно знать: производственные здания, склады, отели, апарт-отели и общежития с нежилым назначением в перечень 94-ПП не входят. Согласование в Москомархитектуре для них не проводится даже в центре: проект изменения фасада разрабатывается и прикладывается к техническому плану.
Когда согласование по 94-ПП не нужно или невозможно
Положение прямо исключает из своего действия четыре группы случаев. Для них регламентный срок 94-ПП не применяется, и планировать бюджет и график нужно по другой процедуре.
- Объекты культурного наследия и выявленные ОКН. Изменение фасада памятника требует разрешения на реставрационные работы, это лицензируемая деятельность с отдельным порядком.
- Здания, возведенные с нарушением требований к использованию земельного участка, а также объекты из перечней 819-ПП о незаконном (нецелевом) использовании земельных участков. Решение для них не оформляется.
- Работы, требующие разрешения на строительство. Все, что выходит за рамки работ без разрешения по 432-ПП, согласуется как реконструкция: устройство фундамента, организация нового помещения, капитальная пристройка.
- Замена инженерных систем и оборудования. Перенос или установка инженерного, технологического, электрического и сантехнического оборудования, наружных блоков кондиционеров, водостоков по 94-ПП не согласуется.
Отдельная граница - помещения в многоквартирных домах. Постановление касается нежилых зданий, строений, сооружений и помещений в них. Изменение фасада нежилого помещения в МКД идет по 508-ПП через Мосжилинспекцию, со своими сроками; эта процедура разобрана ниже, в разделе о помещениях в МКД. Если здание вне территории действия 94-ПП, согласование в Москомархитектуре не проводится, но для внесения изменений в ЕГРН проект изменения фасада все равно нужен: его прикладывают к техническому плану.
Кейс из практики: арендатор магазина автозапчастей площадью 594 м² на юге Москвы, вне территории действия 94-ПП, самостоятельно выполнил перепланировку, которая затронула и фасад. Мы подготовили проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение о безопасности выполненных работ и технический план. Регистрация изменений в Росреестре прошла с первого раза без приостановок, весь комплекс от обмеров до выписки ЕГРН занял меньше 1 месяца.
Что удлиняет срок согласования по 94-ПП
Предельные 20 рабочих дней соблюдаются, если комплект принят с первого раза и у органа нет оснований для приостановки. На практике срок растет в трех точках: соседство с объектами культурного наследия, натурное обследование при оформлении Заключения и отказ с повторной подачей.
Объект культурного наследия рядом: ДКН и раздел ОСОКО
Если здание находится в границах территории ОКН или выявленного ОКН, на земельном участке, непосредственно связанном с такой территорией, или в зоне охраны ОКН, проект уходит на согласование в Департамент культурного наследия. ДКН рассматривает его до 10 рабочих дней, и этот срок входит в общие 20. Если ответа нет, проект считается согласованным. Мотивированный отказ ДКН - самостоятельное основание для отказа в Решении. При повторной подаче согласование ДКН не требуется, если в проект не вносили изменений и с прошлого согласования прошло не более 6 месяцев.
Само здание при этом может не быть памятником. Для объектов в границах территорий ОКН и на связанных с ними участках в проект включается раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия (ОСОКО) с оценкой воздействия работ. Проверку мы выполняем до начала проектирования на портале открытых данных Москвы, в наборах о границах зон охраны объектов культурного наследия и границах их территорий. Поиск по адресу там не работает: здание находят на карте и смотрят, какие объекты и зоны примыкают к участку.
Натурное обследование и приостановка до 60 рабочих дней
При оформлении Заключения о выполненных работах уполномоченная организация выезжает на объект не позднее 6 рабочих дней со дня регистрации запроса. Если при обследовании обнаружены пристройки или надстройки, которые затрагивают внешний облик и на которые не представлены правоустанавливающие документы, орган направляет запрос в Госинспекцию по недвижимости и приостанавливает услугу. Приостановка длится до 60 рабочих дней и в общий срок 20 рабочих дней не входит. Если Госинспекция подтвердит незаконное использование участка или незаконно размещенный объект, последует отказ.
Еще два основания для отказа в Заключении возникают на обследовании: несоответствие выполненных работ согласованному проекту и отсутствие доступа на территорию. До подачи запроса стоит сверить фактически смонтированные двери, витражи и козырьки с листами проекта и договориться с арендаторами и управляющей компанией о допуске.
Сроки по видам обращений
Регламент предусматривает четыре вида обращений, и у каждого свои срок и ограничения.
| Цель обращения | Срок рассмотрения | Что влияет на срок и результат |
|---|---|---|
| Решение о согласовании проекта (до начала работ) | до 20 рабочих дней | Состав проекта и технического заключения, членство проектной организации в СРО, согласование ДКН |
| Заключение о выполненных работах | до 20 рабочих дней плюс приостановка до 60 | Запрос подается не позднее 3 месяцев после окончания срока действия Решения; натурное обследование в течение 6 рабочих дней |
| Решение о продлении срока действия Решения | до 9 рабочих дней | Продлевается один раз, не более чем на 1 год; запрос подается не позднее последнего дня действия Решения |
| Заключение в отношении ранее выполненных работ | до 20 рабочих дней | Сроки обращения истекли: 1 октября 2023 г. для Садового кольца, 1 января 2026 г. для улиц и магистралей из перечня |
В 2026 году у девелопера на практике остаются три рабочих сценария: Решение до начала работ, продление и Заключение после работ. Путь узаконивания уже выполненных изменений через Заключение в отношении ранее выполненных работ по датам, установленным постановлением, закрыт.
Во что обходится ошибка в проекте
Отказ по существу означает новый цикл из 20 рабочих дней. Если проект после отказа исправили, ДКН рассматривает его заново, а фотофиксацию, сделанную больше 2 месяцев назад, приходится переснимать. Чаще всего к отказу ведут решения, прямо запрещенные разделом 2 Положения: вход с улицы на второй и вышерасположенные этажи (кроме эвакуационных выходов), входная группа, после которой ширина тротуара становится меньше нормативной, перекрытие декора, адресных знаков и мемориальных досок, окраска облицовки из камня, плитки или кирпича, глухие двери во входах, совмещенных с витринами. На практике МКА не согласует крыльцо или лестницу, если для прохода пешеходов остается меньше 1,5 м.
Отдельный риск для девелопера, который делит здание на блоки под продажу или аренду: у одного нежилого помещения допускается только одна входная группа, если иное не требуется по пожарной безопасности. При разделе одного помещения на три с тремя отдельными входами согласование в МКА становится маловероятным, и этот вопрос нужно решать на стадии концепции раздела, а не после подачи проекта.
Внимание: по 94-ПП согласовываются только планируемые работы. Если фасад уже изменен, Москомархитектура откажет и потребует привести его в соответствие. За незаконное изменение фасада Кодекс города Москвы об административных правонарушениях предусматривает для юридических лиц штраф до 500 000 руб.
Полный цикл для девелопера: от обмеров до сведений в ЕГРН
Решение действует 1 год со дня принятия. Срок можно продлить один раз, не более чем на 1 год, если запрос подан не позднее последнего дня действия Решения; после истечения срока в продлении откажут, и понадобится новое Решение с полным циклом рассмотрения. Работы по согласованному проекту выполняются в этот период, а запрос на Заключение о выполненных работах подается не позднее 3 месяцев со дня окончания срока действия Решения. Работы считаются выполненными по правилам 94-ПП только при наличии Заключения.
Заключение - основание для внесения сведений в учетно-техническую документацию: поэтажный план, экспликацию, технический паспорт здания. Если изменились входы, проемы или конфигурация помещения, для ЕГРН готовится технический план, к которому прикладывается проект изменения фасада. Для нежилых зданий обращение в БТИ не обязательно: основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН, технический паспорт обновляют по желанию собственника или по требованию вышестоящей организации.
Как пройти согласование по 94-ПП без повторной подачи: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте назначение объекта по выписке ЕГРН и документам технической инвентаризации и сверьте адрес с перечнем улиц пункта 1.2.2 Положения. Если здание не подпадает под 94-ПП, процедура в Москомархитектуре не нужна.
- Шаг 2. Проверьте на карте открытых данных Москвы, не находится ли участок в границах территории ОКН, на связанном с ней участке или в зоне охраны. От этого зависят раздел ОСОКО в проекте и согласование ДКН.
- Шаг 3. Сверьте планируемые работы с запретами раздела 2 Положения: этаж входа, ширина тротуара, одна входная группа на помещение, работы без фундамента и без организации нового помещения.
- Шаг 4. Закажите проект изменения внешнего архитектурного решения и техническое заключение у проектной организации, которая состоит в СРО. Фотографии для проекта должны быть сделаны не ранее чем за 2 месяца до подачи, файлы готовятся в PDF из векторных программ с разрешением не менее 300 точек на дюйм.
- Шаг 5. Подайте запрос на mos.ru с усиленной квалифицированной электронной подписью. Интересы юридического лица может представлять только другое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, физическое лицо по доверенности запрос от компании не подаст.
- Шаг 6. После получения Решения выполните работы в течение срока его действия. Если работы не укладываются в год, подайте запрос на продление до истечения срока.
- Шаг 7. Не позднее 3 месяцев после окончания срока действия Решения подайте запрос на Заключение и обеспечьте доступ на объект для натурного обследования.
- Шаг 8. С Заключением и проектом закажите технический план и подайте документы на кадастровый учет изменений в Росреестр.
Как мы работаем с объектами по 94-ПП
Начинаем с выезда инженера на объект: фотофиксация, обмеры, обследование конструкций. На месте определяем, укладываются ли работы в перечень 94-ПП или это уже реконструкция с изменением объема здания или положения на участке. По итогам выезда инженер готовит эскиз, где зафиксировано фактическое состояние фасада и планируемые изменения.
Затем проверяем назначение объекта и адрес по перечню постановления, а соседство с ОКН - по карте data.mos.ru. Проект и техническое заключение разрабатываем по составу разделов 3 и 4 Положения: планы до и после работ с экспликацией, план монтажа и демонтажа, чертежи фрагментов фасадов, фотомонтаж, ведомость материалов с марками цветов по NCS и RAL. Если меняемый элемент фасада несущий, выполняем расчет конструктивных решений, чтобы подтвердить допустимость нагрузок.
Подаем запрос через mos.ru и сопровождаем рассмотрение. После выполнения работ оформляем Заключение, готовим технический план и сдаем его в Росреестр. На выходе заказчик получает Решение с согласованным проектом, Заключение о выполненных работах и выписку ЕГРН с актуальными сведениями об объекте.
Образцы для подготовки проекта изменения фасада
Начните с технического задания: оно фиксирует перечень элементов фасада, от которого зависят объем проекта и срок его разработки; сам запрос в 2026 году подается только через электронную форму на mos.ru.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Техническое задание на проектирование фасада и входной группы | Скачать |
| Образец обращения в Москомархитектуру о согласовании проекта фасада | Скачать |
Помещение в МКД и объекты вне зоны 94-ПП: какие сроки действуют
Для нежилого помещения в многоквартирном доме изменение фасада согласуется в составе перепланировки по 508-ПП от 25 октября 2011 г., разрешение выдает Мосжилинспекция. К комплекту добавляется решение общего собрания собственников: при изменении фасада как общего имущества нужно не менее двух третей голосов собственников всех помещений, жилых и нежилых. Москомархитектура участвует и здесь, а для торговых помещений отдельно проверяются санитарные требования.
В практике АБ МБР показателен проект двух нежилых помещений под магазины в МКД 2016 года постройки в историческом центре. Изменение входных групп предполагало объединение двери с окном, а в этом месте фасада проходит несущая конструкция. Такое вмешательство требует заключения специализированного государственного учреждения, и именно этот этап сильнее всего увеличивает срок. Без работ с несущими элементами ориентир до получения разрешения МЖИ составляет 2,5-3 месяца. Здание не было памятником, но стояло в окружении объектов под охраной, поэтому в проект сразу включили раздел ОСОКО.
Лайфхак: общее собрание собственников можно запускать по эскизу фасада, не дожидаясь полного проекта. Эскиз прикладывается к материалам собрания, чтобы собственники видели планируемые изменения, а обмеры, обследование и разработка остальной документации идут параллельно.
Если здание вне территории действия 94-ПП или его назначение не входит в перечень, изменения фасада без разрешения на строительство выполняются по 432-ПП. Согласования в Москомархитектуре нет, но проект изменения фасада все равно разрабатывается: его подписывает проектная организация, согласовывает заказчик, и документ включается в технический план. Срок в этом сценарии определяется подготовкой документации и кадастровым учетом.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
94-ПП, АГР и колористический паспорт: разные процедуры
Смена цвета или материала отделки без новых проемов и входов оформляется колористическим паспортом по 114-ПП от 28 марта 2012 г. Паспорт согласуется в Москомархитектуре, в ЕГРН и в БТИ не отражается и к техническому плану не прикладывается. Когда меняются этажность, объем и облик здания в целом, речь идет о реконструкции и архитектурно-градостроительном решении (АГР). АГР включает и колористику, и изменения фасадов, отдельный паспорт в этом случае не нужен. Проект по 94-ПП занимает промежуточное положение: проемы, входные группы, тамбуры, витрины и козырьки без устройства фундамента и организации новых помещений.
Стоимость согласования по 94-ПП и сопутствующих работ
Стоимость зависит от количества элементов фасада или его площади, если меняется почти весь фасад, от необходимости расчетов по несущим конструкциям, раздела ОСОКО и от того, входят ли в заказ технический план и кадастровый учет.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование изменений фасадов | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Колористический паспорт и проект | от 90 000 руб. | от 30 дней |
| Обмеры, технический паспорт, инвентаризация | от 30 руб. за м2 | от 1 дня |
| Кадастровый учет, кадастровая ошибка | от 90 000 руб. | от 10 дней |
| Перепланировка в нежилом здании под ключ | от 1 200 000 руб. | от 30 дней |
| Перепланировка помещения в МКД под ключ | от 1 500 000 руб. | от 30 дней |
| Реконструкция, согласование под ключ | от 500 000 руб. | от 30 дней |
Цены и сроки указаны на дату публикации. Срок от 30 дней по согласованию фасадов учитывает регламентные 20 рабочих дней рассмотрения, итоговая сумма складывается из проекта, технического заключения, дополнительных расчетов и сопровождения в ведомствах. Предварительную смету по параметрам вашего объекта можно получить в калькуляторе стоимости проектных и согласовательных работ.
Какие объекты бюро уже провело через согласование фасадов и перепланировок, в какие сроки и с каким результатом, показано на странице выполненных работ и отзывов заказчиков.
Как заказчики оценивают соблюдение сроков и работу с ведомствами, можно прочитать в отзывах клиентов АБ МБР.
Выводы
Регламент ограничивает рассмотрение проекта по 94-ПП 20 рабочими днями, но для девелопера это только средний отрезок пути: до него лежат проверка назначения и адреса, поиск объектов культурного наследия рядом и разработка проекта с техническим заключением, после него - работы в течение года действия Решения, Заключение и кадастровый учет. Сроки растягивают согласование ДКН, приостановка при натурном обследовании и отказы из-за решений, прямо запрещенных Положением. Уже выполненные изменения фасада административно в 2026 году не оформить, поэтому решение по фасаду принимается до начала работ.
Архитектурное бюро МБР ведет такие объекты от выезда инженера до выписки ЕГРН: проверяем применимость 94-ПП, готовим проект и техническое заключение по составу Положения, сопровождаем рассмотрение и регистрацию изменений.
Частые вопросы о согласовании фасадов по 94-ПП
Можно ли начать работы на фасаде, пока запрос еще на рассмотрении?
Нет. Работы из пункта 1.4 Положения выполняются на основании Решения о согласовании проекта. Работы, начатые до Решения, переводят объект в категорию уже выполненных изменений, а для них оформление через Заключение в отношении ранее выполненных работ после 1 октября 2023 г. (Садовое кольцо) и 1 января 2026 г. (улицы и магистрали из перечня) не предусмотрено.
Нужно ли согласие других собственников здания, если у меня одно помещение?
Да, если в здании несколько собственников. Пункт 1.15 Положения устанавливает, что Решение не дает права выполнять работы по проекту до получения согласия всех собственников нежилого объекта. Подать запрос может один из собственников, но к работам можно приступать только после получения согласия остальных.
Что делать, если работы не завершены за год действия Решения?
Подать запрос на продление до окончания срока: последний допустимый день - последний день действия Решения. Продление рассматривают до 9 рабочих дней, срок продлевается один раз и не более чем на 1 год. Если Решение уже истекло, в продлении откажут, и потребуется новое Решение с рассмотрением до 20 рабочих дней.
Может ли сотрудник компании подать запрос по доверенности как физическое лицо?
Нет. По пункту 2.4.2 регламента интересы юридического лица или индивидуального предпринимателя представляет только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Запрос подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью, а подача через личный кабинет компании на mos.ru требует квалифицированного сертификата ключа электронной подписи.
Какой площади тамбур можно пристроить по 94-ПП без реконструкции?
Общая площадь нового тамбура не может превышать 15 м², для конструкций доступа маломобильных групп на объектах социальной инфраструктуры - 40 м². Тамбур выполняется из сборно-разборных конструкций без фундамента, высота тамбура входной группы не выше линии перекрытия между первым и вторым этажами. При изменении существующих тамбуров их общая площадь не может превышать площадь, учтенную в документах технического учета.
Согласуются ли по 94-ПП кондиционеры и вентиляционные короба на фасаде?
Нет. Замена, перенос и установка инженерного оборудования, включая наружные блоки кондиционеров и водостоки, из действия 94-ПП исключены пунктом 1.3.4 Положения. С мая 2025 года 432-ПП прямо относит устройство, изменение и ликвидацию вентиляционных, технических и декоративных коробов на фасадах к работам, не требующим разрешения на строительство, поэтому их отражают в проекте и на планах.