Можно ли согласовать реконструкцию гостиницы в апарт комплекс

Согласовать реконструкцию гостиницы в апарт-комплекс в Москве и Московской области в 2026 году напрямую, по старой схеме с продажей номеров как отдельных апартаментов, практически нельзя: с октября 2024 года город не согласовывает проекты новых апартаментов, а создание и перепланировка апартаментов допускаются только в объектах, которые классифицированы как средство размещения и внесены в реестр. Рабочих вариантов остается четыре: сохранить гостиничный статус и перейти в формат апарт-отеля, разделить здание на нежилые помещения без смены гостиничной функции, добиваться регистрации раздела через арбитражный суд или переводить объект в жилье через изменение ВРИ и ПЗЗ. Выбор между ними определяется тремя вещами: меняются ли параметры здания, какой ВРИ у участка и готов ли девелопер работать с объектом как с гостиницей. Ниже разобрано, где проходит граница между реконструкцией, перепланировкой и разделом, что проверить в ГПЗУ до концепции и какие кадастровые последствия несет раздел здания на помещения. Таблица стоимости и сроков на 2026 год, образцы заявлений и ответы на частные вопросы девелоперов - во второй половине статьи.

Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Работает в компании с 2016 года. Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.

Что изменилось для апартаментов в Москве и Московской области с октября 2024 года

23 октября 2024 года заместитель мэра Москвы по градостроительной политике Владимир Ефимов объявил, что город больше не согласовывает проекты новых апартаментов. Причина, которую назвали власти: апартаменты не являются жильем, в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства, а застройщик апарт-комплекса не обязан строить школы, детские сады и парковки. Проекты, получившие разрешение на строительство раньше, достраиваются, девелоперам предложено переводить их в жилье там, где это допускают градостроительные правила.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Для владельца гостиницы это означает простую вещь: апарт-комплекс как новый продукт, где каждый номер становится отдельным объектом недвижимости для продажи частным покупателям, город не согласует ни через разрешение на строительство, ни через перепланировку. Запрет касается не только нового строительства. В практике 2025-2026 годов под ограничение попадают раздел существующих помещений на апартаменты, их перепланировка и регистрационные действия, которые создают новые апартаменты.

Оговорка 432-ПП: апартаменты только в классифицированных средствах размещения

Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП регулирует перепланировку нежилых помещений и перечень работ, для которых не нужно разрешение на строительство. В редакции от 24.10.2024 в него внесены изменения по помещениям и зданиям для временного проживания людей. По ним любые изменения, связанные с созданием и перепланировкой апартаментов, допускаются только тогда, когда объект имеет классификацию как гостиница и содержится в реестре классифицированных средств размещения. Если объекта в реестре нет, инспектор при согласовании запрашивает подтверждение статуса гостиницы и без него комплект не принимает.

Порядок классификации гостиниц с 2025 года определяет постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения». Понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» из Положения исключены: такие объекты классифицируются как гостиницы с категорией от одной до пяти звезд. С 1 сентября 2025 года оказывать услуги размещения без включения сведений в реестр нельзя, штраф для юридического лица - от 300 000 руб.

Региональная специфика: 432-ПП - московский документ и в Московской области не применяется. Но по нашей практике 2025-2026 годов позиция области по апартаментам совпадает с московской: разрешения на строительство апарт-комплексов не выдаются, а раздел помещений на апартаменты регистраторы в административном порядке не проводят. Для объекта в Подмосковье на старте стоит закладывать те же ограничения, что и для Москвы, и отдельно проверять местные ПЗЗ.

Проверить статус своей гостиницы можно самостоятельно: реестр классифицированных средств размещения открыт, поиск идет по адресу или наименованию объекта. От ответа зависит, какой из сценариев ниже вообще доступен.

Реконструкция, перепланировка или раздел: какой вид работ нужен гостинице

Девелоперы часто называют реконструкцией любой перевод гостиницы в апартаменты, но в документах это три разных вида работ с разными органами и сроками. Реконструкция по пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ - изменение параметров здания: высоты, количества этажей, площади, объема, включая надстройку и расширение. Она требует разрешения на строительство по статье 51 ГрК РФ, проектной документации и ввода в эксплуатацию. Перепланировка внутри нежилого здания в Москве идет по 432-ПП без разрешения на строительство. Раздел здания на помещения - кадастровые работы: техплан, кадастровый учет и регистрация прав в Росреестре.

В реальном проекте эти виды работ часто идут цепочкой: например, надстройка мансардного этажа (реконструкция), затем новая нарезка номеров (перепланировка) и в конце раздел здания на самостоятельные помещения. Каждый шаг проверяется отдельно, и ограничение по апартаментам может остановить любой из них.

Из таблицы видно, что на апартаменты ограничение накладывается на каждом уровне, кроме перевода в жилье. Поэтому первым шагом определяется не вид работ, а целевой статус объекта после проекта: гостиница, набор нежилых помещений или жилой дом.

Гостиница без изменения параметров здания в большинстве проектов обходится без реконструкции: новая нарезка номеров, объединение смежных номеров в апартамент с кухонной зоной или перенос мокрых зон оформляются проектом перепланировки и техническим заключением о состоянии несущих конструкций. На плане этажа демонтируемые перегородки показываются красным, возводимые - зеленым, и уже по этому листу инспектор видит, появляются ли в номерах признаки отдельных жилых единиц.

Граница с реконструкцией проходит по параметрам: если проект добавляет площадь (антресоль в номерах двойной высоты, надстройку, пристройку ресторана), нужен полный разрешительный цикл. Проверить исходные параметры здания можно по выписке ЕГРН и поэтажному плану с экспликацией: площадь, этажность и назначение там указаны прямо.

Четыре рабочих сценария для девелопера после моратория на апартаменты

Все четыре сценария законны, но дают разный продукт на выходе. Критерий выбора - что девелопер собирается делать с объектом: управлять им как гостиницей, продавать или сдавать помещения крупными блоками, продавать отдельные юниты частным покупателям или выходить в жилье.

Сценарий 1. Апарт-отель как классифицированная гостиница

Объект остается гостиницей, проходит классификацию по Положению, утвержденному постановлением № 1951, и попадает в реестр средств размещения. После этого оговорка 432-ПП перестает работать против проекта: номера можно перепланировать под формат апартаментов с кухонной зоной, а к объекту применяются требования к гостинице, а не к апартаментам. Это единственный сценарий, в котором слово «апартаменты» остается в концепции без суда.

Ограничение сценария в том, что объект обязан работать как гостиница: с обязательными услугами средства размещения, классификацией, проверками и налоговыми последствиями гостиничного бизнеса. Собственники небольших зданий, которые в нашей практике изучали этот путь со своими юристами, выбирали раздел, а не классификацию: продажа юнитов частным покупателям с гостиничной моделью совмещается плохо. Для крупного комплекса под управлением одного оператора сценарий подходит.

Сценарий 2. Раздел здания гостиницы на помещения без смены функции

Здание остается гостиницей, но вместо одного объекта в ЕГРН появляется набор самостоятельных нежилых помещений: номерной фонд, ресторан, конференц-зона, торговые площади, технические помещения. Такой раздел не создает апартаменты, поэтому решает задачи владельца без конфликта с ограничением: регистрацию прав за несколькими лицами, оптимизацию налога на имущество, регистрацию договоров аренды на отдельные части.

Кейс из практики: здание действующей гостиницы 4* площадью более 30 000 м² в ТиНАО, 2018 год. Задача - разделить здание на помещения для регистрации прав за несколькими субъектами, оптимизации налогообложения и регистрации договоров аренды. Обмеры, абрисы, поэтажные планы и технические планы подготовили за 14 календарных дней, весь цикл до выписок ЕГРН занял 1 месяц. За 2018-2019 годы собственник сэкономил более 13 000 000 руб. налога на недвижимость, более 300 000 руб. на технических планах под отдельные договоры аренды и в первый месяц после раздела заключил более 20 договоров аренды. Кейс выполнен до моратория, но схема раздела без создания апартаментов работает и в 2026 году.

Сценарий 3. Раздел на апартаменты через арбитражный суд

Если цель - продать номера как отдельные апартаменты, административный путь закрыт: заявление о кадастровом учете и регистрации образуемых помещений с планировкой апартаментов получает приостановку. Основания в уведомлении формальные, например требование уточнить координаты здания, хотя работы их не затрагивают, и после устранения одного основания появляется следующее. Рабочий путь - оспаривание приостановки и отказа Росреестра в арбитражном суде, а после решения суда - исполнение через службу судебных приставов, если регистратор продолжает приостанавливать регистрацию уже по судебному акту.

Кейс из практики: апартамент на верхнем этаже апарт-комплекса в Московской области, раздел на 5 самостоятельных помещений. Регистрация в административном порядке была невозможна, поэтому техплан на раздел прошел через арбитражный суд, который признал отказ регистратора незаконным. По нашему графику такая процедура вместе с апелляцией и исполнительным производством занимает от 8 месяцев до года, финальный этап - выписки ЕГРН на образованные помещения.

Сценарий подходит для отдельных помещений и небольших серий. Для целой гостиницы на сотни номеров он превращается в многолетний судебный проект с непредсказуемым итогом по каждому объекту, и девелопер должен закладывать это в финансовую модель.

Сценарий 4. Перевод гостиницы в жилье через изменение ВРИ и ПЗЗ

Город сам предлагает девелоперам переводить проекты апартаментов в жилье там, где это допускают градостроительные правила. Для гостиницы на участке с ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание» это означает смену вида разрешенного использования, а она почти всегда требует внесения изменений в ПЗЗ. Изменение ПЗЗ приравнивается к изменению местного нормативного акта: заявления нескольких правообладателей объединяют в одни публичные слушания, от подачи заявления до слушаний проходят месяцы, полгода и больше, и по итогам администрация может отказать.

Кроме ВРИ, жилой дом должен соответствовать жилищным нормам, которых у гостиницы может не быть: инсоляция, требования к квартирам, нагрузка на социальную инфраструктуру. Поэтому перевод в жилье, как правило, сопровождается реконструкцией и полным разрешительным циклом.

Когда перевод гостиницы в апарт-комплекс не подходит

Есть ситуации, в которых от идеи апарт-комплекса разумнее отказаться до заказа проекта:

• цель - продажа юнитов частным покупателям с регистрацией по месту жительства: апартаменты этого не дают, а ограничение по апартаментам в Москве и МО действует и на создание, и на перепланировку;
• участок имеет в ПЗЗ индекс «Ф» по высоте и плотности, а концепция предполагает надстройку: предельные параметры приравнены к фактическим, и разрешение на строительство на дополнительный этаж не выдадут;
• здание стоит на участке, арендованном у города, а проект меняет площадь застройки: потребуется изменение договора аренды земли, и без этого реконструкция превращается в спор с ДГИ;
• объект нужен девелоперу как актив для быстрой продажи: судебный раздел на апартаменты занимает от 8 месяцев до года на каждый объект.

Если хотя бы одно из условий совпадает, рабочими остаются сценарии 1 и 2, а концепцию лучше пересобирать вокруг гостиничного формата или раздела на крупные блоки.

Градостроительная проверка до концепции: ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ и индекс «Ф»

ВРИ указан в выписке ЕГРН отдельно на здание и на земельный участок, и оба значения должны укладываться в территориальную зону по ПЗЗ. В Москве ПЗЗ утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП: в нем для каждой зоны заданы допустимые ВРИ, минимальная и максимальная площадь участка и максимальный процент застройки. Гостиница обычно стоит на участке с ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание» или на участке общественно-деловой зоны, где этот вид допускается.

Для реконструкции главный документ - градостроительный план земельного участка. В Москве его готовит Москомархитектура бесплатно, заявление подается только в электронном виде, и получить градостроительный план земельного участка на mos.ru может правообладатель участка или его представитель по доверенности. В ГПЗУ видны зона, ВРИ, предельные параметры и ограничения, по которым проектировщик понимает, можно ли вообще увеличивать площадь и этажность.

На карте ПЗЗ Москвы у большинства участков в коде подзоны стоит индекс «Ф» - фактическое использование. Он означает, что плотность, высота и процент застройки для участка приравнены к существующим параметрам. Для гостиницы с индексом «Ф» надстройка этажа или пристройка в обычном разрешительном порядке невозможна, изменить параметры можно только отдельной процедурой изменения ПЗЗ или через суд.

Как проверить гостиницу перед концепцией апарт-комплекса: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Заказать свежие выписки ЕГРН на здание и земельный участок, выписать назначение здания, ВРИ участка, площадь, этажность, обременения (аренда, ипотека).
2. Шаг 2. Проверить объект в реестре классифицированных средств размещения по адресу: есть ли гостиница в реестре и какая у нее категория.
3. Шаг 3. Открыть карту ПЗЗ, найти участок по кадастровому номеру, выписать код зоны, допустимые ВРИ и наличие индекса «Ф» в подзоне.
4. Шаг 4. Проверить права на землю: собственность или аренда у города. При аренде сверить в договоре разрешенное использование участка и условия о строительных работах.
5. Шаг 5. Сопоставить концепцию с таблицей видов работ: меняются ли параметры здания (реконструкция), только планировка (перепланировка) или только состав объектов в ЕГРН (раздел).
6. Шаг 6. Выбрать сценарий из четырех и только после этого заказывать ГПЗУ, обмеры и проект.

По итогам этой проверки у девелопера на руках появляется короткий список: какой статус объекта допустим, какие параметры можно менять и где нужен суд или изменение ПЗЗ. С этим списком разговор с проектировщиком и инвестором идет о реальном продукте, а не о концепции, которую город не согласует.

Порядок реконструкции гостиницы с изменением параметров

Если проект меняет параметры здания, порядок один для любого функционального сценария: ГПЗУ, проектная документация, экспертиза, разрешение на строительство, строительные работы, технический план, разрешение на ввод, кадастровый учет. Для реконструкции разрешение так и называется - разрешение на строительство, отдельного разрешения на реконструкцию нет. В Москве его выдает Мосгосстройнадзор, в Московской области надзор за строительством ведет Главгосстройнадзор МО.

Граница с перепланировкой проходит по конкретным порогам. Например, антресоль в номерах двойной высоты по СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» не должна превышать 40% площади пола помещения: антресоль больше этого порога считается уже реконструкцией, а не перепланировкой. Пути эвакуации с антресоли и из номеров проверяются по СП 1.13130.2020, нагрузки на перекрытия - по СП 20.13330.2016.

После строительных работ кадастровый инженер выходит на объект, делает обмеры, координирует здание на участке и готовит технический план для ввода в эксплуатацию. В техплане описываются не только характеристики здания, но и все помещения, если они ставятся на учет: для гостиницы с номерным фондом это может быть документ на сотни позиций.

Важный нюанс из практики: если гостиница стоит на участке, арендованном у города, реконструкция с увеличением площади застройки требует изменения договора аренды земли. Договоры ДГИ допускают отказ в продлении или изменении договора при нарушении условий землепользования, а собственникам нередко озвучивают многомиллионную плату за внесение изменений. Статья 17 часть 2 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» устанавливает только две формы платы за землю - земельный налог и арендную плату, и суды поддерживают арендаторов, которые отказываются платить иные суммы. Спор о продлении или изменении договора в этом случае решается отдельным иском.

Образцы заявлений и проектной документации для реконструкции гостиницы

Комплект соответствует цепочке разрешительных документов, начинать стоит с формы заявления о выдаче разрешения на строительство: по ее полям видно, какие сведения о проекте нужны заранее.

Раздел здания гостиницы на помещения: кадастровые последствия

Корректно говорить не «раздел здания», а переход от права собственности на здание к праву собственности на помещения в нем. В заявлении одновременно прекращается право на здание и регистрируются права на образованные помещения: владеть и зданием, и помещениями в нем одновременно нельзя. Помещения образуются одним техническим планом, после учета собственник получает столько выписок ЕГРН, сколько помещений указано в техплане. Для зданий в Москве часть регистраторов просит отдельный техплан на каждое помещение, поэтому этот вопрос закладывается в сроки заранее.

Нежилое помещение должно иметь выход на улицу или в место общего пользования. В гостинице это означает, что поэтажные коридоры становятся помещениями вспомогательного использования, а каждый номер с отдельной дверью в коридор - самостоятельным объектом. Если девелопер хотел выделить один блок номеров и оставить остальное единым помещением, после выделения коридора остаток распадается на несколько объектов. Смежные номера с дверью между собой, наоборот, образуют одно помещение, пока дверь не заложена проектом перепланировки.

Лестничные клетки при разделе по этажам не делятся: марши связывают этажи, и лестница целиком с первого этажа до кровли становится местом общего пользования. Регистратор оформляет ее в общую долевую собственность владельцев помещений: при первом разделе у единственного собственника доля «1/1», после продажи первого помещения доли пересчитываются между владельцами.

С 2025 года госпошлина за образование одного нового объекта для юридического лица составляет 66 000 руб., для физического лица и ИП - 6 000 руб. При разделе пошлина платится за каждое помещение: гостиница, разделенная на 10 помещений, - это 660 000 руб. только пошлин, на 100 помещений - 6 600 000 руб. При объединении платится одна пошлина за итоговый объект. Действующие размеры проверяются в таблице госпошлин на сайте Росреестра до подачи.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Или закажите обратный звонок.

Все консультации бесплатны.

Сколько стоит ошибка в выборе сценария

Ошибка в порядке работ обходится дороже самого проекта. Типовые случаи из практики:

• проект перепланировки номеров под апартаменты заказан до проверки реестра средств размещения: в Москве инспектор ссылается на 432-ПП, и проект приходится переделывать под другой сценарий;
• схема раздела не учитывает правило выхода в места общего пользования: число образуемых помещений вырастает, и за каждое лишнее помещение юридическое лицо платит 66 000 руб. пошлины;
• здание разделено при действующих договорах аренды и ипотеке: договоры аренды нужно регистрировать заново на новые кадастровые номера, по залогу требуется согласие банка и новая закладная;
• гостиница фактически используется под апартаменты на участке, где такой вид использования не разрешен: для юридического лица в Москве это штраф за нецелевое использование земли по КоАП города Москвы от 200 000 до 300 000 руб., а на участке в аренде у города - еще и риск отказа ДГИ в продлении договора.

Порядок работы по проекту перевода гостиницы

Проект по гостинице начинается не с обмеров, а с выбора сценария: от него зависит, какие документы готовить, и нужен ли в цепочке суд или изменение ПЗЗ.

Как мы работаем: от исходных документов до выписок ЕГРН

1. Запрашиваем у заказчика выписки ЕГРН на здание и участок, технический паспорт БТИ или поэтажные планы с экспликацией, договор аренды земли при наличии, сведения о действующих договорах аренды помещений и залогах.
2. Сверяем ВРИ участка с картой ПЗЗ, проверяем подзону на индекс «Ф» и статус гостиницы в реестре средств размещения. По итогам отдаем заказчику письменный вывод: какой из четырех сценариев доступен и где нужен суд или изменение ПЗЗ.
3. Получаем от заказчика схему раздела или новой планировки в любом виде, от эскиза от руки до чертежа, и прорабатываем ее по правилам изолированности и выхода в места общего пользования. Итоговую схему заказчик подписывает на самом эскизе, она становится техническим заданием.
4. Заранее считаем госпошлины по числу образуемых помещений и включаем их в бюджет заказчика отдельной строкой.
5. Выполняем обмеры, готовим проект перепланировки, техническое заключение, документы по пожарной безопасности и технический план, при реконструкции - комплект для разрешения на строительство и техплан для ввода.
6. Сопровождаем кадастровый учет и регистрацию до получения выписок ЕГРН, а по апартаментам - судебный этап и исполнительное производство.

На выходе заказчик получает выписки ЕГРН на образованные помещения или на реконструированное здание и полный комплект проектной и кадастровой документации для последующих сделок.

Стоимость согласования реконструкции гостиницы и раздела на помещения

Итоговая цена зависит от сценария, площади здания, числа образуемых помещений и того, меняются ли параметры здания. Цены актуальны на 2026 год.

Госпошлины за образование помещений и судебные расходы в эти суммы не входят и оплачиваются заказчиком. Раздел на апартаменты через арбитражный суд рассчитывается индивидуально по параметрам объекта, как и комплексный проект с несколькими сценариями: предварительную сумму по площади и составу работ можно получить в калькуляторе стоимости работ по реконструкции и разделу.

Типичные объекты, состав работ и фактические сроки по реконструкциям и разделам собраны в кейсах бюро по коммерческой недвижимости.

Оценки заказчиков по завершенным проектам, включая разделы зданий и регистрацию в ЕГРН, опубликованы в отзывах о выполненных работах.

Выводы

Гостиница в Москве и Московской области после октября 2024 года не превращается в апарт-комплекс по прежней схеме: создание и перепланировка апартаментов доступны только классифицированным средствам размещения, а раздел на апартаменты регистрируется через суд. Остальные пути законны, но дают другой продукт: апарт-отель с гостиничной классификацией, набор нежилых помещений без апартаментов или жилье через изменение ВРИ и ПЗЗ. Выбор делается до проекта, по выпискам ЕГРН, карте ПЗЗ, ГПЗУ и реестру средств размещения, а реконструкция нужна только там, где меняются параметры здания.

АБ МБР ведет такие проекты от градостроительной проверки и выбора сценария до выписок ЕГРН: проектирование, кадастровые работы, пожарная безопасность и судебный этап выполняются одной командой, поэтому документы с первого шага готовятся под тот путь, которым объект реально пройдет.

Частые вопросы о переводе гостиницы в апартаменты

Можно ли сохранить право на здание гостиницы и одновременно оформить помещения в нем?

Нет. Регистрация прав на образованные помещения идет одновременно с прекращением права на здание как объект: собственник владеет либо зданием, либо помещениями в нем. Если часть площадей нужно оставить за собой, она оформляется отдельным помещением или группой помещений в том же техническом плане.

Что происходит с договорами аренды и ипотекой после раздела здания?

Договор аренды привязан к кадастровому номеру исходного объекта, после раздела этот номер прекращает существование. Для аренды тех же площадей договоры регистрируются заново на новые помещения, допсоглашение к старому договору Росреестр, как правило, не регистрирует. При ипотеке раздел требует согласия залогодержателя, банк оформляет новую закладную на образованные объекты, и срок этого этапа зависит от банка.

Сколько времени занимает кадастровый учет и регистрация при разделе без суда?

Сроки установлены 218-ФЗ и зависят от вида действия, при разделе кадастровый учет и регистрация прав идут одновременно. На практике процедура занимает от 7 до 15 рабочих дней. Приостановка возможна по любому основанию, указанному в уведомлении: после ее получения техплан исправляют и подают дополнительные документы в пределах срока приостановки.

Нужно ли включать апарт-отель в реестр, если номера сдаются посуточно?

Да, если объект оказывает услуги средства размещения. Классификация проводится по Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951, апарт-отели классифицируются как гостиницы. С 1 сентября 2025 года услуги размещения без сведений в реестре запрещены, штраф для юридического лица - от 300 000 руб. Отдельные квартиры и отдельные апартаменты средствами размещения по туристическому законодательству не считаются.

Что делать, если реконструкция гостиницы уже выполнена без разрешения?

Самовольная реконструкция легализуется только в суде. До иска подаются документы в Госстройнадзор на ввод объекта: отказ во вводе подтверждает попытку оформить объект в административном порядке по статье 222 ГК РФ. В Москве заинтересованным лицом по самовольному строительству выступает ДГИ. Суд назначает судебную строительно-техническую экспертизу, ключевой вопрос для признания права - безопасность здания в новых параметрах, которую подтверждают техническое заключение о состоянии конструкций, документы по пожарной безопасности и кадастровые документы.

Можно ли разделить гостиницу по этажам и продать этажи разным покупателям?

Можно, если каждый этаж имеет выход в места общего пользования или на улицу. Лестничные клетки и лифтовые холлы, связывающие этажи, в состав этажей не включаются: они становятся местами общего пользования в общей долевой собственности владельцев помещений. Если здание уже находится в долевой собственности нескольких лиц, к техплану прикладывается решение собственников о разделе в свободной форме с перечнем помещений, которые закрепляются за каждым.