Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) в 2024 году

Кадастровый учет и Кад ошибка

Введение

Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) – это не что иное, как постановка его на кадастровый учет в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).

Лишь в ряде случаев закон требует ставить на учет недостроенное сооружение, а это:

  • продажа земли с незаконченной постройкой;
  • проведение оценки объекта незавершенного строительства, например, для оформления пакета документов, для кредитования или инвестиционного проекта;
  • подготовка к торгам по банкротству, в исполнительном производстве;
  • появление нового правообладателя, принудительно оценивают строение и признают право собственности за кем-либо из сторон судебного производства.

Во всех остальных случаях постановка незавершенного строения на кадастровый учет является правом заявителя, но не его обязанность. (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Понятие «Объект незавершенного строительства»

Четкого определения «Объекта незавершенного строительства» законодательные и нормативные документы нам не дают, однако согласно некоторым выдержкам мы можем такие объекты классифицировать, характеризовать и определять.

Таким образом, п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ отнес недостроенные объекты в один ряд со зданиями, строениями и сооружениями в одну категорию — это объекты капитального строительства. Определяют их основной общей характеристикой — наличие фундамента, стен и несущих конструкций. Хотя, как показывает судебная практика, даже наличие фундамента и свай не является препятствием в аннуляции статуса капитального строения.

Таким образом, объект незавершенного строительства – это объект капитальной застройки.

Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) в 2024 году
Незавершенное строительство

Так же п. 1 ст. 130 ГК РФ дает определение понятию «недвижимость», которое в полном объеме относится к недостроенному капитальному строению. К недвижимому имуществу «…относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»

Из этого следует, что ОНС — это недвижимое имущество и объект капитальной застройки. Следовательно, он требует обязательной постановки на кадастровый учет. Так ли это?!

Этапы регистрации постройки

На любое капитальное здание и/или сооружения, прежде чем начать какие-либо строительные работы, сначала разрабатывается и оформляется ряд проектной и разрешительной документации. Все это оформляется должным образом и в дальнейшем, в случае сделок с этим имуществом — передается новым владельцам. ч

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Один из первостепенных документов — разрешение на строительство на вверенной вам земле. Это разрешение дает вам право на возведение капитального здания. С момента его получения ваш кусок земли уже не просто участок, а земля под застройкой.

Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) в 2024 году
Разрешение на строительство

Документально ОНС станет полноценным сооружением, когда все работы по строительному проекту будут закончены и потребуется ввести в эксплуатацию соответствующим актом (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), который в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗвдальнейшем является необходимым для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на готовое здание.

Соответственно, здание (у которого возведены фундамент, сваи, стены, несущие и конструктивные элементы) имеющее разрешение на строительство, но еще не введенное в эксплуатацию считается объектом незаконченного капитального строительства.

Самовольные постройки, в том числе ОНС

Так как ранее мы уже пришли к выводу, что объект незавершенного строительства — это тоже недвижимость, как и любой иной жилой дом, промышленное помещение и прочие постройки, он так же может быть признан самовольной постройкой, если к моменту проверки будут отсутствовать какие — либо документы подтверждающие ваши права на землю, на право строительства, на право подведения/подключение тех или иных инженерных коммуникаций и пр.

При признании объекта самовольно возведенным Росреестр может отказать в регистрационных действиях с ним.

п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Как и с любым иным объектом самовольной постройки, так и в случае с объектом недостроенной капитальной застройки, зарегистрировать права возможно только судебным путем, подтвердив, что вы имеете отношение к данной земле и данному ОНС.

Однако, есть судебная практика, когда одновременно с оформлением участка в собственность, находящегося под недостроенным домом, единовременно выдали разрешение на строительство и признали уже имеющуюся на земле постройку — ОНС, зарегистрировав ее как новый кадастровый объект. Но этот пример скорее исключение, нежели правило.

Требуется экспертиза и оценка вашего строения? Постановка на кадастровый учет?

Звоните! Специалисты Архитектурного бюро «МБР» готовы помочь!

Оценка степени завершенности строительства

В некоторых случаях, например, в судебных спорах, требуется актировать степень готовности постройки. В таких актах могут указать процент завершенности (готовности) работ, согласно проекту, или указать стадии строительства.

Для осуществления корректной оценки были изданы Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 18.01.2001 N 91-р. (Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательствах)

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Опираясь на данный методический материал можно определить следующие стадии строительства:

  • начальная стадия: готовится проект, сметы, найдены подрядчики; оборудуется строй площадка;
  • средняя стадия: готов проект; закупка материалами и инструментами; заложен фундамент и несущие конструкции; оборудована строй площадка; начаты работы по оборудованию инженерных систем;
  • высокая стадия: основные и несущие конструкции полностью возведены; работы по монтажу инженерных система выполнены на 50 — 75%; начаты отделочные работы;
  • завершающая стадия: Инженерные системы полностью готовы; отделочные работы на объекте готовы на 50 — 99%; начаты пусконаладочные работы на объекте.

Очевидно, что здание можно считать заложенным лишь со второй, а возможно даже и с третьей стадии, когда окончена проектная деятельность и возведены основные несущие конструкции. На первых стадиях лишь можно получить разрешение на строительство.

К сожалению, так же отсутствует четкая законодательная база, регламентирующая степень готовности для того, чтобы какой-то объект уже стал считаться недвижимым имуществом, а соответственно – объектом незаконченного строительства (ОНС).

Мы лишь можем опираться на судебную практику в данном вопросе. Согласно ей, наличие фундамента или свай — весьма относительный признак капитальности застройки.

Пример 1. Ранее было зарегистрировано право собственности на фундамент в котловане, как на ОНС, но в судебном порядке этот факт был признан, как неправомерный:

«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).

Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:

«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).

Правовое признание прав собственности на долю в ОНС (части помещения, коммерческого в том числе)

Ситуация порой складывается так, что степень законченности (стадия завершенности) строительства играет ключевую роль и прибегают к услугам независимых экспертов для ее оценки.

В зависимости от того, в какой стадии готовности находится здание, могут быть удовлетворены требования о признании прав собственности на данный объект незавершенного строительства (доли в нем) третьих лиц.

Как пример подобной ситуации — недобросовестные застройщики, заключившие с покупателями ДДУ и избегающие исполнения своих обязательств по сдаче жилья/помещения в срок.

Пример. В п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.

Правовые последствия регистрации ОНС

Основные последствия, и, как правило, цель постановки недостроенного здания на кадастровом учете – это возможность совершения каких-либо сделок, то есть – участие данного сооружения в гражданском обороте. Получив свидетельство на право собственности, вы имеете право продать его, сделать предметом залога, сдать в аренду и пр.

Так же, как только регистрируются права собственника на ОНС и у него появляется кадастровая стоимость, он встает на учет в ЕГРН — становится предметом налогообложения, но не ранее, чем со дня его государственной регистрации.

НО! Важно не забывать про п. 21 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

В данном письме четко изложена позиция законодательства в отношении неоконченного, но все еще действующего строительства.

Если на объект еще оформлены и действуют договора подряда, соответственно еще ведутся строительные работы. А в этом случае Росреестр откажет в регистрационных действиях, безусловно принимая в расчет право подрядчика осуществлять договорные обязательства и менять как конструктив в целом, так и некоторые его части, изменяя, достраивая тем самым регистрируемый объект.

Во избежание подобных недоразумений, прежде всего стоит расторгнуть все действующие договоры с подрядными строительными организациями.  

Документы, необходимые для регистрации объекта неоконченного строительства

Объект неоконченного строительства можно поставить на учет, только подтвердив законные основания использования земель под ним.

Для регистрации объекта требуются:

  • проект объекта капитальной застройки, а также детальное описание ОНС (оценка);
  • документы, подтверждающий ваше право пользования на землю (право собственности, аренда);
  • разрешение на строительство;
  • технический план;
  • акт о консервации или акт о приостановлении работ на объекте;
  • межевой план строительного участка или план его границ.
Регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) в 2024 году
Технический план для объекта строительства (пример оформления)

Так же допускается, единовременное оформление и земли, и недостроенного строения на ней в собственность одновременно.

Сбор подобных бумаг занимает огромное количество нервов и сил даже для самого маленького дачного домика. Если вопрос встал о промышленном или коммерческом объекте, то самостоятельно можно безуспешно биться в закрытые двери Государственных бюджетных учреждений.

Опыт нашего Архитектурного бюро «МБР» показал, что коллектив опытных специалистов быстрее и эффективнее:

  • подготовит нужную проектную и техническую документацию,
  • проведем техническую инвентаризацию вашего объекта;
  • проведет аудит имеющихся на объект и землю разрешительных и регистрационных документов;
  • согласуем перепланировки, реконструкции или снос во всех инстанциях государственных органов;
  • «под ключ» зарегистрируем любой недостроенный объект.

Записаться на личный прием к инженеру или получить бесплатную консультацию можно по телефону: +7 (495)-129-16-28

Заключение

Регистрация объекта незаконченного строительства в собственность, ставить его на кадастровый учет, платить налог, до введения его в эксплуатацию – это право, а не обязанность, ст. 131 (пункт 2) ГК, подобная регистрация имеет добровольный характер.

Однако, отсутствие регистрации, исключает признание прав на объект незавершенного строительства, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК).

Так же, если окажется, что постановка на учет и сдача объекта в эксплуатацию умышленно затягиваются с целью уклонения от уплаты налогов, то в силу вступает статья КоАП 19.21. Это чревато штрафом, в размере: на юридическое лицо — 30-40 тысяч рублей; для должностного лица — 3-4 тысячи рублей.

Если все-таки вам потребовалось прибегнуть к регистрационной процедуре, то рекомендуем обратиться к специалистам для экономии времени и сил.

Часто задаваемые вопросы
Всегда ли нужно ставить на учёт объект незавершенного строительства?
Какой главный документ стоит оформить для разработки проектной документации?
На какой стадии строительства здание считается заложенным?
Какой пакет документов требуется для регистрации объектов незавершенного строительства?

 

Оцените статью
АБ МБР