Регистрация дополнительного соглашения проводится, если основной договор по сделке с недвижимостью регистрировался в Росреестре. Такое требование распространяется на куплю-продажу, дарение и мену, а также на долгосрочные договоры аренды. Соглашением можно дополнить, изменить или отменить определенные условия первоначального договора. Заключить допсоглашение можно по договоренности сторон, на основании решения суда.
Читайте в статье, когда нужно дополнительное соглашение и по каким вопросам его можно составить, как пройти регистрацию документа в Росреестре и избежать ошибок.
- Что такое дополнительное соглашение
- По каким вопросам может оформляться допсоглашение
- Когда нужно регистрировать допсоглашение
- Когда не нужно регистрировать дополнительное соглашение
- Порядок оформления и регистрации допсоглашений в Росреестре
- Основания для подготовки соглашения
- Что может потребоваться для оформления и регистрации допсоглашения
- Оформление документа
- Список полезных документов
- Куда обращаться для регистрации
- Регистрация, выдача готовых документов
- Кейсы АБ «МБР»
- Кейс 1. Оформление технических планов за 3 дня и регистрация аренды для помещений аптечной сети
- Кейс 2. Регистрация перепланировки и аренды помещений под магазины
- Выводы
Что такое дополнительное соглашение
Условия любой сделки с недвижимостью описываются в договоре. Основные требования к документу можно найти в ГК РФ (скачать), но большинство пунктов и положений стороны определяются самостоятельно и по своему усмотрению. Все договоры, связанные с переходом прав на недвижимое имущество, должны пройти регистрацию в Росреестре. Такое же правило распространяется на аренду, если срок действия договора превышает 1 год.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
В период действия договора стороны могут менять, отменять и дополнять его условия. При этом весь договор переделывать не нужно, особенно если изменения касаются 1-2 пунктов. Стороны могут оформить дополнительное соглашение и указать, в каких пунктах первоначального договора меняются условия и формулировки.
Основные моменты, которые нужно знать при оформлении и регистрации дополнительных соглашений по аренде недвижимости:
- соглашение можно заключить в любой момент, пока не истек срок действия основного договора;
- чтобы изменить условия договора, соглашение должны одобрить и подписать обе стороны (исключением является случай, когда изменения нужно внести по решению суда);
- допсоглашение не может менять предмет сделки, т.е. при замене арендуемого объекта на другой необходимо оформлять новый договор.
После подписания и/или регистрации дополнительное соглашение вступит в юридическую силу и будет применяться вместе с исходным договором. В период аренды допускается неоднократное изменение условий сделки. Поэтому и количество допсоглашений зависит только от намерений и договоренностей сторон. В обратной ситуации, если у сторон нет намерения менять условия договора, дополнительное соглашение оформлять не нужно.
Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:
| № п/п | Условия договора аренды | Описание |
| 1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
| 2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
| 3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
| 4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
По каким вопросам может оформляться допсоглашение
За исключением предмета сделки, т.е. арендуемого объекта, по дополнительному соглашению можно менять, вносить или отменять любые условия договора. Вот основные вопросы, по которым можно оформить допсоглашение по аренде:
- изменение сроков действия договора (например, его продление еще на 1 год);
- изменение порядка оплаты, размера арендных платежей (например, по договоренности сторон можно снизить или увеличить арендную плату);
- изменение характеристик объекта, если это требуется арендатору (например, если арендатор сменит вид деятельности, он может провести перепланировку по согласованию с арендодателем);
- возложение дополнительных обязанностей на арендатора или арендодателя, либо освобождение от них (например, если арендатор согласится принять на себя обязательство по капитальному ремонту при условии снижение арендной платы, это можно отразить в соглашении).
Ничто не мешает указать в дополнительном соглашении сразу несколько из перечисленных вопросов.
Комментарий эксперта. Инициатором заключения допсоглашения может быть любая сторона по аренде. Например, арендатор может быть заинтересован в продлении срока действия договора, поэтому сам выйдет с таким предложением. Арендодатель может предложить арендаторы провести капитальный или текущий ремонт, снизив размер платежей или освободив от них на несколько месяцев. В любом случае, рекомендуем вести переговоры и готовить соглашение при поддержке юристов.
Такие услуги вы можете заказать в нашей компании. Юристы АБ «МБР» не только могут помочь в подготовке грамотного проекта договора аренды, но и согласовать все нюансы, провести дополнительные обмеры и зарегистрировать договор в Росреестре.
Звоните и получите консультацию прямо сейчас — это бесплатно! +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
Когда нужно регистрировать допсоглашение
Случаи, когда договоры по сделкам с недвижимостью подлежат регистрации, описаны в Гражданском кодексе РФ. Сама регистрация осуществляется согласно Закону № 218-ФЗ (скачать). Дополнительное соглашение нужно регистрировать только в случае, если эту процедуру проходил основной договор. Например, это всегда требуется для аренды, если срок ее действия превышает 1 год.
Когда не нужно регистрировать дополнительное соглашение
Как указывалось выше, не нужно регистрировать договор и все дополнительные соглашения к нему, если срок аренды не превышает 1 год. Также не требуется регистрация, если договор аренды заключен на неопределенный срок. В перечисленных случаях все документы вступают в силу сразу после подписания обеими сторонами.
Порядок оформления и регистрации допсоглашений в Росреестре
Чтобы не обращаться в Росреестр при каждом изменении договора аренды, нужно сразу указать их в дополнительном соглашении. Естественно, соглашение не должно противоречить содержанию и смысла основного договора. Ниже расскажем о порядке согласования условий допсоглашений, особенностях регистрации его в Росреестре.
Основания для подготовки соглашения
В большинстве случаев дополнительные соглашения к договорам заключаются путем взаимных переговоров, согласования условий документа. Если же возник спор, который нельзя разрешить по договоренности, заинтересованная сторона может обратиться в суд. Но в судебном порядке можно добиться возложения обязанности заключить соглашение, если условия основного договора противоречат закону, ставят одного из контрагентов в заведомо неблагоприятное положение.
Что может потребоваться для оформления и регистрации допсоглашения
В зависимости от причин и оснований, по которым сторонам нужно оформить и зарегистрировать дополнительное соглашение, может потребоваться:
- проведение переговоров, в том числе с участием юристов, экономистов, специалистов по недвижимости;
- обмен документами (например, актами сверки взаиморасчетов, документами по итогам обследований арендованных помещений);
- разработка и согласование проектной документации на перепланировку или переустройство, проведение текущего или капитального ремонта;
С подготовкой проектной документации, а также согласованием перепланировки и переустройства нежилых помещений могут помочь кадастровые инженеры и проектировщики АБ «МБР». Оказываем услуги в согласовании уже выполненных перепланировок любой сложности, поможем узаконить дополнительные дверные проемы и работы на фасадах.
Чтобы связаться с нами, просто позвоните по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.
- проектирование и монтаж систем пожарной безопасности, если это является условием по дополнительному соглашению;
- проведение кадастровых работ и оформление технического плана, если в помещениях делалась перепланировка и ее нужно узаконить через Росреестр.
Сложно заранее предвидеть, по каким условиям и вопросам вам будет необходимо оформить дополнительное соглашение. Поэтому искать готовый образец документа под ваши задачи практически бесполезно. В таблице ниже вы можете скачать типовой бланк, который необходимо заполнить под вашу индивидуальную ситуацию.
Помощь в подготовке и последующем согласовании аренды в Росреестре могут оказать юристы и эксперты по недвижимости АБ «МБР». Мы подготовим всю необходимую документацию за вас. Кроме того, оказываем услуги по согласованию «под ключ». Чтобы заказать услуги у нас, звоните — +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или оставьте заявку на e-mail: info@mosoblreg.ru.
Оформление документа
После согласования условий, которыми нужно дополнить основной договор аренды, необходимо оформить дополнительное соглашение. В перечень обязательных пунктов входит:
- дата и место оформления документа;
- реквизиты и данные сторон, представителей (при наличии);
- ссылка на основной договор, к которому оформляется соглашение;
- перечень и описание условий, которые вносятся в договор;
- ссылка на приложения (при необходимости);
- дата, с которой дополнительное соглашение вступает в силу;
- подписи сторон.
Перечень приложений, которые можно использовать при оформлении допсоглашений, зависит от интересов сторон и положение договора. Сюда могут входить акты, схемы, расчеты. другие материалы.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец договора аренды |
| 2 | Скачать | Образец технического плана на часть помещения |
| 3 | Скачать | Образец технического плана |
| 4 | Скачать | Образец заявления о кадастровом учете |
| 5 | Скачать | Образец выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре |
| 7 | Скачать | Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию |
| 8 | Скачать | Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды |
Куда обращаться для регистрации
Регистрацией договоров по следках с недвижимостью занимается Росреестр. Дополнительное соглашение можно представить непосредственно в Росреестр, либо подать документы через МФЦ. Если сделка проходил нотариальное удостоверение, документы на регистрацию может направить нотариус.
От имени организации заявление, допсоглашение и другие документы может подать руководитель. Он действует без доверенности, поэтому нужно приложить документ, подтверждающий полномочия. Также в Росреестр или МФЦ может обратиться представитель с нотариальной доверенностью.
Регистрация, выдача готовых документов
Регистрация дополнительного соглашения, как и основного договора, займет 7 дней (при обращении напрямую в Росреестр) или 9 дней (при обращении через МФЦ). Если подаются документы, удостоверенные нотариусом, срок регистрации составит 5 рабочих дней.
Дольше времени займет регистрация дополнительного соглашения, если одновременно нужно провести кадастровый учет. В этом случае срок процедуры составит 10 дней (через Росреестр) или 12 дней (через МФЦ). После завершения регистрации заявителю выдается заверенный экземпляр дополнительного соглашения, выписка ЕГРН.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. Даже если вы имеете опыт в подготовке договоров и дополнительных соглашений, проходили регистрацию и кадастровый учет, лучше воспользоваться услугами юристов. Наши специалисты представят ваши интересы в переговорах, разработают документы в строгом соответствии с законодательством и вашими интересами. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации с нашими экспертами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
Предварительные цены за услуги юристов и экспертов нашей компании.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Разработка договора аренды | от 25 000 руб. |
| 2 | Разработка договора аренды на часть помещения или здания | от 25 000 руб. |
| 3 | Оформление технического плана на сдаваемое помещение | от 45 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 40 000 руб. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Кейсы АБ «МБР»
Кейс 1. Оформление технических планов за 3 дня и регистрация аренды для помещений аптечной сети
В АБ «МБР» обратилась довольно крупная сеть аптек. Так как она постоянно расширяет территорию свой деятельности в Московской области и Москве, то для открытия нового аптечного пункта им потребовались следующие услуги:
- изготовление технических планов на помещение торгово-развлекательного центра;
- оформление договора долгосрочной аренды с владельцем ТРК;
- услуги по регистрации договора аренды и постановки на кадастровый учет помещений аптеки.
По итогу обследований и обмеров кадастровыми инженерами АБ МБР был изготовлен технический план. Для оформления документа были использованы кадастровые сведения ЕГРН на здание торгово-развлекательного центра. Регистрация договора и кадастровый учет помещений прошли за 12 рабочих дней. После завершения регистрации заказчик получил договор аренды с отметкой Росреестра, выписку ЕГРН.
Кейс 2. Регистрация перепланировки и аренды помещений под магазины
В компанию АБ «МБР» обратилась компания, занимающаяся розничной продажей товаров в Москве. По мере развития бизнеса необходимо расширение торговых площадей. Поэтому потребовалась аренда новых нежилых помещений — для открытия там новых магазинов. Задача, поставленная перед АБ «МБР» — произвести обмеры помещения, подготовить поэтажный план, проект перепланировки и зарегистрировать его и договор аренды в Росреестре.
Для оформления необходимой документации был организован выезд специалистов на место, произведены замеры помещения, подготовлен поэтажный план. Далее специалисты нашей компании подготовили технический план в течение 3 рабочих дней. Как видите, это очень оперативно. Далее быль подготовлен и сам договор аренды.
После завершения процедуры регистрации технического плана и постановки на кадастровый учет, заказчик получил готовый договор аренды с отметкой Росреестра, а также обновленную выписку ЕГРН с указанием аренды. Срок осуществления регистрационных процедур в Росреестре составил всего 12 рабочих дней.
Выводы
- Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре осуществляется в случае, если ранее регистрировался долгосрочный договор аренды.
- Дополнительное соглашение можно оформить, чтобы дополнить, изменить или отменить определенные условия первоначального договора. Заключить допсоглашение можно по взаимной договоренности, по решению суда.
- После завершения регистрации заявитель получить зарегистрированный экземпляр соглашения, выписку ЕГРН.
Чтобы избежать проблем и сложностей при регистрации дополнительных соглашений в Росреестре, обращайтесь к нашим специалистам. Все интересующие вопросы вы можете задать по телефону или через форму обратной связи.
