Регистрация договора аренды в Росреестре

Под государственной регистрации договора подразумевается внесение в Единый государственный реестр недвижимости (“ЕГРН”) информации о заключении соглашения между сторонами, в том числе основные сведения по достигнутым договоренностям и иные данные.

Данная процедура имеет свои особенности.

Какие именно сведения вносятся в ЕГРН, как провести регистрацию договора в Росреестре, какие документы для регистрации договора аренды будут необходимы и многое другое, читайте в этой статье.

Договор аренды – основные понятия

Понятие аренды раскрывается в статье 606 ГК РФ. Согласно данной норме, под ней подразумевается передача имущества арендодателем арендатору во временное владение и/или пользование.

В свою очередь, под арендодателем понимается собственник или лицо, которое уполномочено законом или собственником сдавать имущество. В свою очередь под арендатором подразумевается любое лицо, которое арендует имущество.

Перечень объектов, которые возможно передать во временное владение и/или пользование, установлен в статье 607 ГК РФ. Это здания, сооружения, оборудования, предприятия и иные объекты.

В соглашении указывается информация об имуществе, которое подлежит передаче. Госрегистрация в ЕГРН обязательна, с некоторыми исключениями.

Какие договоры подлежат регистрации

Статьей 609 ГК предусмотрена обязательная письменная форма соглашения и госрегистрация, если оно заключено на срок более года, но с некоторыми исключениями.

К исключению, в данном случае, можно отнести положения пункта 2 статьи 651 ГК, а именно обязательная государственная регистрация договора аренды, который заключен на срок более 12 месяцев. Соответственно, если срок соглашения на здание или сооружение менее года, оно может не регистрироваться.

Для чего нужна регистрация договора аренды

Госрегистрация необходима в следующих случаях:

• требование законодательства. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор на здание со сроком более года считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, заинтересованные стороны, в целях официального признания достигнутых договоренностей, должны будут обратиться в Росреестр;
• по желанию, например, в целях обезопасить себя от действия третьих лиц. Ситуации могут быть разные. К примеру, арендатор добросовестно пользуется помещением много лет, но арендные отношения так и не удалось зарегистрировать. Стороны периодически пролонгируют краткосрочные договоренности. В определенный момент собственник меняется и встает вопрос о “выселении” арендатора, так как новый собственник не планирует более сдавать помещение. В данном случае, арендатор может отстоять свои права только в суде, но положительный исход не гарантирован. Ситуация могла бы быть иначе, если бы арендные отношения были зарегистрированы;
• при необходимости предоставить подтверждение долгосрочного сотрудничества третьему лицу. Например, арендатор планирует заниматься торговлей алкоголем. На данный вид деятельности нужна будет алкогольная лицензия. Однако, в перечень документов на получение лицензии входит “зарегистрированное соглашение об аренде”. Таким образом, госрегистрация в Росреестре обеспечит подготовку необходимого пакета документов для получения лицензии;
• в иных случаях.

Комментарий специалиста. В настоящее время, сложилась практика заключения соглашений на срок до одного года, с целью избежать бюрократической волокиты в Росреестре и сэкономить деньги. Однако, такая позиция может наоборот привести к еще большим расходам.

Незарегистрированные договоренности в Росреестре могут быть оспорены, сторона может отказаться от своих обязательств и т.п. Во избежание негативных последствий советуем взвесить все за и против и определить, что для вас будет самым выгодным.

Юристы компании Архитектурное бюро “МБР” проконсультируют вас по всем возникающим вопросам. Мы имеем многолетний опыт сопровождения регистрации в Росреестре.

Договор субаренды

Под субарендой понимается заключение соглашения на уже ранее арендованное имущество, то есть вторичная аренда. В данном случае сторонами являются:

• арендатор (можно обозначить также, как арендодатель) — арендующий имущество у собственника по основному соглашению и передающий объект по субаренде;
• субарендатор — тот кто арендует объект.

При таком виде арендных отношениях важно учитывать:

• предметы основного соглашения и субаренды должны быть идентичны;
• срок субаренды не может быть больше, чем срок, указанный в основном соглашении.

Регистрировать субаренду будет возможно, если пройдена регистрация долгосрочного договора аренды. Например, компания “Ромашка” передает в аренду нежилое здание ООО “Тюльпаны” (заключается арендное соглашение (основное)). Далее ООО “Тюльпаны” передает в субаренду часть арендованного здания ООО “Хризантема” (оформляются субаренда).

Таким образом, регистрировать последние договоренности будет возможно только после внесения в ЕГРН сведений об основном арендном соглашении.

Подготовка технического плана

Под техническим планом понимается документ, в котором указаны данные о характеристиках объекта. В рамках регистрации аренды нежилого помещения, технический план будет необходим в следующих случаях:

• если объект недвижимости ранее не был учтен;
• в отношении помещения была произведена реконструкция, перепланировка;
• иное.

Он готовится, в соответствии с требованиями статьи 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ и приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Требования к техническому плану

План составляется на основании сведения из ЕГРН. Подробные требования указаны в Приказе № П/0082. В частности, в Приказе обозначены условия заполнения граф, частей плана.

Технический план состоит из:

• графической части (включает разделы: план помещения, координаты местоположения здания/помещения иные сведения);
• текстовой части (включает: исходные данные, характеристики объекта, общие сведения о работах и иные разделы).

Технический план готовится в электронном виде на основании проведенного обследования помещения. План подготавливает специалист, обладающий специальными познаниями.

Кто готовит технический план

Специалистом, осуществляющим подготовку тех плана является кадастровый инженер. Деятельность инженера регулируется ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Согласно данному закону, кадастровым инженером может быть гражданин России, который имеет высшее образование и числится в СРО.

Комментарий специалиста. Для подготовки технического плана привлекают компании, специализирующиеся в данном вопросе.

При выборе компании оцените опыт, квалификацию работающих там специалистов.

Кадастровые инженеры компании АБ “МБР” имеют многолетний опыт подготовки технических планов любой сложности. Обратитесь к нашим экспертам и получите полную консультацию.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Зарегистрировать возможно, если соблюсти определенные требования и условия. В частности, в Росреестр требуется подать определенный пакет документов.

По итогу рассмотрения документации, регистрирующий орган выносит соответствующее решение.

Порядок регистрации договора аренды в Росреестре

Заявление подается через Многофункциональный центр или через личный кабинет (на сайте Росреестра).

Уполномоченный орган при получении заявления анализирует представленные документы, а также сведения из ЕГРН. Если поданный пакет соответствует требованиям законодательства, а также указанные сведения не противоречат данным из ЕГРН, выносится решение — госрегистрация.

В противном случае, может быть вынесено:

• решение о приостановлении (не представлены все необходимые сведения и т.п.);
• решение о возврате заявления (не уплачена государственная пошлина, заявление подано неуполномоченным лицом и т.п.);
• решение об отказе (не устранены причины приостановки).

Важно отметить, что подтверждением проведения регистрации договора аренды в Росреестре является выданная выписка из ЕГРН с информацией об обременении.

Пояснение от эксперта. Необходимо подойти к процессу подготовки пакета для Росреестра с особым вниманием. Если изначально документация будет подана не в полном объеме или с ошибками, процесс может затянуться ни на один месяц. Обращение к специалистам, сэкономит силы и время.

Юристы, кадастровые инженеры компании Архитектурного бюро “МБР” помогут осуществить процедуру госрегистрации быстро, с полным сопровождением и  гарантией.

Сроки

Согласно, статьи 16 ФЗ-218, госрегистрация осуществляется в определенные сроки. В частности:

• при подаче заявления через МФЦ — до 9 рабочих дней;
• при представлении заявления о государственном кадастровом учете к сроку рассмотрения заявления прибавляется еще 5 дней.

По окончании установленного срока, Росреестр должен вынести соответствующее решение.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Зарегистрировать арендное соглашение возможно путем подачи заявления.

К заявлению прикладываются документы, предусмотренные законодательством.

В основной пакет входят:

Могут быть предоставлены и иные сведения (ст. 18 ФЗ-218). С полным списком можно ознакомиться на сайте  Росреестра.

Комментарий специалиста. С принятием ФЗ № 449, Росреестр перешел на безбумажный документооборот. Если раньше МФЦ отправлял бумажный вариант представленного пакета в уполномоченный орган, то теперь туда отправляются только сканы документов. Эти изменения отменили “синий штамп” на документах. Сейчас госрегистрация подтверждается путем выдачи выписки из ЕГРН. Она выдается по итогу окончания процедуры.

Нужна помощь?

Обратитесь в компанию АБ “МБР”. Мы умеем договариваться с государственными органами и даем гарантированный результат.

Как зарегистрировать дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение регистрируется в том же порядке, что и основной договор. Однако, имеются определенные особенности:

• дополнительное соглашение подлежит регистрации только если зарегистрирован договор, к которому оно заключено.

Порядок следующий:

1. Готовится пакет документов (оригинал дополнительного соглашения, документация связанная с произведенными изменениями и т.п).
2. Оплачивается государственная пошлина (согласно подпункт 27.2 пункт 1 ст.333.33 НК РФ сумма госпошлины составляет 350 рублей, для физических лиц, 1000 рублей, для организаций).
3. Подготовленный пакет вместе с заявлением передается в Росреестр (через МФЦ или через личный кабинет Росреестра).
4. Уполномоченный орган рассматривает документы и в течение 9-12 дней выносит соответствующее решение (госрегистрация, о приостановлении, о возврате, об отказе).
5. В случае положительного решения выдается выписка из ЕГРН о произведенных изменениях.

Стоимость услуг

Полезные документы

Кейсы по госрегистрации договора аренды

Компания Архитектурное бюро “МБР” оказывает услуги проектирования, сопровождения перепланировок, госрегистрации аренды любых объектов. Ниже можно ознакомиться с примерами наших работ.

Кейс 1.  Госрегистрация аренды части помещения с согласованием перепланировки

Поступила заявка от нашего постоянного клиента, владельца нескольких зданий. Заказчик планировал сдать часть помещения в долгосрочную аренду, но проблема заключалась в том, что произведенные перепланировки (раздел помещения) не были ранее учтены.

Потенциальный арендатор отказывался подписывать что-либо, пока все изменения не будут зарегистрированы в установленном порядке. Наши кадастровые инженеры оперативно провели обследование помещения, подготовили проектную документацию, технический план. Подготовленный пакет был сдан в Росреестр. По истечении 12 дней Клиент получил выписку с внесенными изменениями. В тот же день, Заказчик заключил долгосрочное арендное соглашение.

Кейс 2. Сопровождение процедуры регистрации и устранение приостановки Росреестра

Заказчик (арендатор нежилого помещения) обратился с просьбой помочь устранить причины приостановки. Ранее им был подан пакет документов на регистрацию договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Однако было вынесено решение о приостановлении.

Ввиду невозможности связаться с уполномоченным органом, заказчик не смог определить причины приостановки. После обращения к нам, за дело взялись наши юристы. Они определили основные причины приостановления — отсутствие технического плана и согласия залогодержателя.

Пока клиент оформлял согласие, кадастровые инженеры АБ “МБР” подготовили технический план. Собранный пакет был подан на рассмотрение. В течение 12 дней, Росреестр проанализировал новые документы и вынес решение о регистрации. Заказчик смог впоследствии передать арендованное помещение в долгосрочную субаренду.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре происходит согласно требованиям законодательства. Госрегистрация обязательная для соглашений со сроком действия более года. В пакет на подачу входят заявление, договор (не менее 2-х экземпляров), госпошлина, технический план и иные документы. По итогу рассмотрения пакета, Росреестр выносит соответствующее решение и выдает выписку из ЕГРН.

Для экономии сил и времени, обратитесь в компанию АБ “МБР” для быстрого и успешного прохождения процедуры.

Список использованных источников

1. ФЗ № 218-ФЗ.
2. Приказ Росреестра № П/0082.
3. Гражданский кодекс.
4. Приказ Росреестра № П/0241.
5. Налоговый кодекс.
6. ФЗ № 449-ФЗ.