Регистрации договора аренды и технический план для части помещения

Регистрация аренды

Договор аренды регистрируется в Росреестре, если срок его действия превышает 1 год. В противном случае условия договора не повлекут юридических последствий для третьих лиц. Если в аренду передается объект после перепланировки, либо часть помещения, при регистрации договора нужно представить технический план.

На период действия зарегистрированного договора в ЕГРН будут внесены сведения об обременении права. Подробнее о том, как составить договор аренды, какие есть нормативные и законодательные требования, что такое технический план и как он оформляется — подробнее в статье.

Договор аренды
Договор аренды

Что такое договор аренды простым и юридическим языком

Аренда подразумевает передачу движимого или недвижимого имущества другому лицу (арендатору) за вознаграждение. Выделим ключевые правила совершения таких сделок в 2019 году:

  • передать имущество в аренду может только собственник, либо уполномоченное им лицо (если у объекта несколько собственников, все они должны участвовать в заключении договора, либо выдать доверенность на одно лицо);
  • договор заключается в письменной форме, а его условия стороны определяют по взаимной договоренности;
  • срок действия договора законом не ограничен, а для аренды недвижимости на период более 1 года обязательным требованием является регистрация в Росреестре.

В аренду можно передать жилое или нежилое помещение, здание, часть объекта недвижимости. На срок арендных отношений возникает временное ограничение права собственности. Это не запрещает собственнику продавать объект, однако арендатор сохранит право пользования на весь срок договора.

Краткосрочный договор недвижимости (менее 1 года) не нужно регистрировать, а вступает в силу он с момента подписания сторонами. Долгосрочный договор подлежит обязательной регистрации, а в подтверждение этого факта стороны получат выписку ЕГРН.

Правила заключения, исполнения и расторжения договоров аренды определены главой 34 ГК РФ. Для аренды зданий, сооружений и предприятий предусмотрены специальные правила (параграфы 4 и 5 главы 34 ГК РФ). Правила регистрации определены нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Комментарий специалиста. Не зарегистрировав долгосрочный договор, вы не сможете защитить свои интересы при нарушениях со стороны контрагента. На такой договор нельзя ссылаться в суде, а доказывание договорных отношений иными способами будет крайне сложно. Мы рекомендуем соблюдать все требования ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, чтобы избежать потери денежных средств и иных неблагоприятных последствий.

Нормативное регулирование регистрации договора и части помещения по ФЗ № 218

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ был существенно изменен порядок регистрации договоров с недвижимостью:

  • распоряжаться, в том числе передавать в аренду, можно только объект, поставленный на кадастровый учет (если учет не был проведен ранее, это можно сделать одновременно с регистрацией аренды);
  • разрешено сдавать в аренду часть помещения или здания даже без соблюдения правил изолированности и обособленности (часть объекта будет поставлены на временный кадастровый учет, который аннулируется после прекращения срока договора);
  • если для целей арендатора была проведена перепланировка помещения, ее можно согласовать путем кадастрового учета одновременно с регистрацией.

В ст. 24 Закона № 218-ФЗ предусмотрены требования к специальному документу, который может потребоваться при регистрации – техническому плану. Этот документ является основанием для первичного кадастрового учета недвижимости, для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки или переустройства, для регистрации аренды на часть помещения. Изготовить техплан может только кадастровый инженер, а правила подготовки документа содержатся в Приказе МЭР от 18.12.2015 № 953.

Комментарий специалиста. Если по договору передается объект, ранее поставленный на кадастровый учет, заказ технического плана потребуется только для перепланировки, либо в отношении части помещения. Если же объект вообще не проходил кадастровый учет, это будет сделано одновременно с регистрацией.

Технический план вы можете заказать в МосОблРег. Наши специалисты обладают аттестатом кадастрового инженера, который дает право проводить обследования недвижимости, выдавать технические планы. Все документы будут оформлены в максимально сжатые сроки.

Требования для долгосрочного договора – срок его действия, порядок регистрации

Если ваш договор заключен на срок более 1 года, вам придется подавать заявление в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Для того, чтобы договор без проблем прошел регистрацию, в нем нужно указать описание объекта, подтвердить полномочия собственника по распоряжению имуществом. Если от имени арендодателя или арендатора выступает представитель, в документе нужно указать реквизиты нотариальной доверенности.

В период действия договора стороны могут менять его условия по взаимной договоренности. Для этого заключается дополнительное соглашение. Если основной договор проходит госрегистрацию, такую же процедуру нужно провести и юля допсоглашения. Следовательно, каждое дополнительное соглашение нужно изложить в письменной форме, представить в Росреестр или МФЦ.

При оформлении договора нужно проанализировать содержание выписки ЕГРН. Если в ней указаны действующие обременения (ограничения) права собственности, в регистрации может быть отказано. Например, при наличии судебного ареста любые способы распоряжения недвижимостью запрещены. Также возникнут проблемы, если нежилое помещение находится в залоге. Чтобы сдать его в аренду или изменить характеристики, нужно получить согласие (разрешение) залогодержателя.

Комментарий специалиста. Все требования к содержанию договора аренды можно соблюсти только при сопровождении юриста. Если же необходимо оформить технический план, изменить характеристики объекта, выделить часть площади для арендатора, не обойтись без обращения к кадастровому инженеру. Полноценную поддержку при оформлении договоров и дополнительных соглашений вы сможете получить в МосОблРег.

Что такое технический план и почему он требуется при регистрации договора

Как указывалось выше, без оформления техплана можно обойтись, если объект уже проходил кадастровый учет, а при сдаче в аренду не меняются характеристики помещения. По нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, технический план нужно представить вместе с договором в следующих случаях:

  • если арендодатель провел перепланировку или переустройство, чтобы сдать объект в аренду;
  • если собственник передает арендатору объект, ранее не проходивший кадастровый учет и регистрацию права собственности;
  • если предметом договора выступает часть помещения (здания).

Для изготовления техплана можно выбрать любого кадастрового инженера. При подписании договора нужно убедиться, что у специалиста есть аттестат кадастрового инженера. Если вы обращаетесь в организацию, она должна состоять в СРО кадастровых инженеров, а ее специалисты обязаны подтвердить свою квалификацию аттестатом. Наличие членства в СРО кадастровых инженеров будет отражен в содержании техплана.

Выделим наиболее важные правила оформления технических планов, которые отражены в ст. 24 Закона № 218-ФЗ и в Приказе МЭР № 953:

  • кадастровый инженер запрашивает исходные кадастровые сведения ЕГРН, т.е. уточняет характеристики помещения до внесения изменений;
  • фактические характеристики объекта определяются по итогам обследований и обмеров в натуре (естественно, собственник должен обеспечить инженеру доступ к объекту);
  • техплан будет содержать текстовой и графический блок, с описанием фактических параметров объекта, отражением его границ на схемах и поэтажных планах;
  • для регистрации техплан изготавливается в электронной форме, передается инженером в Росреестр по онлайн-каналам (если заказчику нужен техплан в письменной форме, такое условие нужно оговорить в договоре).

Приведем пример, если в аренду сдается часть нежилого помещения (торговой площади). В этом случае не обязательно проводить перепланировку, огораживать часть площади конструкциями, стенами или перегородками. Инженер определит виртуальные границы временного объекта, отразит их на схемах, опишет в текстовом блоке техплана.

После кадастрового учета технический план утратит ситу. При последующих изменениях в характеристиках объекта нужно заказывать новый техплан. Например, если допсоглашение предусматривает изменение площади арендуемого объекта, кадастровый инженер отразит все изменения в новом документе.

В Архитектурном МосОблРег вы можете заказать техплан на максимально выгодных условиях. У наших специалистов есть аттестат кадастровых инженеров, что гарантирует законность выданных документов. Мы окажем содействие в регистрации договоров и допсоглашений, устраним основания для приостановки или отказе в проведении кадастрового учета.

Часть помещения из технического плана
Часть помещения из технического плана

Одновременная регистрации договора и технического плана

Одним из ключевых преимуществ, которые дает Закон № 218-ФЗ, является возможность одновременно провести регистрацию и кадастровый учет. Для этого нужно представить в МФЦ:

  • заявление о регистрации и кадастрового учета (образец заявления утвержден Приказом МЭР от 08.12.2015 № 920);
  • не менее 2 подлинных экземпляров договора аренды, субаренды или допсоглашения (в зависимости от того, по какому вопросу вы обращаетесь в МФЦ);
  • технический план в электронной форме, подписанный ЭЦП кадастрового инженера;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • документы, подтверждающие полномочия сторон (паспорт гражданина, приказ на руководителя организации, доверенность на представителя);
  • платежное поручение госпошлины.

Сроки проведения процедур будут отличаться. В зависимости от варианта подачи документов. Если вы сдавали документы в МФЦ, регистрация и кадастровый учет пройдут за 12 рабочих дней. При обращении через Росреестр срок будет меньше  — не более 10 рабочих дней.

Образец договора аренды

Законом не утвержден типовой образец договора аренды. Учитывая требования ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, в тексте документа нужно предусмотреть следующие условия:

  • дата и место заключения (как правило, по месту нахождения объекта недвижимости);
  • сведения об арендодателе и арендаторе, их представителях по доверенности;
  • описание объекта, который передается во временное пользование арендатору – адрес, кадастровый номер, основные характеристики (эти данные заполняются по выписке ЕГРН);
  • срок действия договора;
  • порядок, размер и сроки выплаты арендных платежей (аренда относится к возмездным сделкам, а размер выплат стороны могут определить по взаимной договоренности);
  • возможность передать объект в субаренду (если такое правило не указать, субаренда будет невозможна);
  • целевое назначение, по которому арендатор может использовать объект (например, для размещения магазина или офиса);
  • распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта объекта;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора (например, пени или неустойка);
  • распределение расходов на регистрацию договора (например, порядок оплаты госпошлины);
  • иные положения, по которым стороны достигли договоренности.

Специалисты Росреестра будут проверять только обязательные условия договора, которые нужны для регистрации. Например, для регистрации или кадастрового учета не имеют значения условия об оплате, ответственности сторон.

Образец договора аренды нежилого помещения

Комментарий специалиста. Внимательно проверяйте реквизиты оплаты госпошлины. При непоступлении платежа в бюджет, регистрационные действия будут приостановлены. Это может существенно затянуть процесс выдачи готовых документов.

Образец технического плана

Форма технического плана утверждена Приказом МЭР № 953. Типовой образец этого документа можно найти на нашем сайте.

Технический план здания образец

Сложности при регистрации долгосрочных договоров. Приостановки Росреестра по основаниям Закона № 218-ФЗ

Отказать в регистрации договора аренды могут только в случае, если стороны не устранят замечания специалистов Росреестра, вынесенные при приостановлении этой процедуры. Выделим наиболее распространенные примеры, когда допускается приостановка по ст. 26 Закона № 218-ФЗ:

  • отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение недвижимостью (например, если помещение сдается в субаренду при отсутствии такого разрешения в основном договоре);
  • если представлен неполный комплект документов (например, при отсутствии техплана, когда это требуется для кадастрового учета изменений объекта);
  • если на объект уже установлено обременение права по другому арендному договору (закон не позволяет сдавать один объект двум разным арендаторам);
  • если право собственности на объект обременено или ограничено по основаниям, указанным в законе, судебном акте;
  • если имеются противоречия между исходными кадастровыми сведениями и фактическими характеристиками объекта (например, если владелец недвижимости не обращался на кадастровый учет после перепланировки).

Это только примерный перечень оснований приостановки, с которыми могут столкнуться арендодатель и арендатор. Обращаясь в МосОблРег, вы устраните любые проблемы для быстрой регистрации договора аренды.

Образец приостановки

Одно из решений борьбы с приостановками — апелляция Росреестра

Стоимость изготовления технического плана и регистрации договора аренды

Кадастровые инженеры оказывают услуги по рыночным ценам. На стоимость изготовления технических планов влияет множество факторов, от вида и размера площади объекта до срочности выполнения работ. Актуальную цену на изготовление техплана уточняйте на нашем сайте или на консультации у специалистов МосОблРег. Средняя стоимость работ составляет от 12000 до 25000 рублей.

Выводы

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. Подать документы на регистрацию можно в указанное ведомство, либо через МФЦ. При оформлении договора нужно соблюдать требования ГК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ.

При регистрации договора аренды может потребоваться изготовление технического плана:

  • если проведена перепланировка или переустройство арендуемого объекта;
  • если арендатору передается объект, ранее не проходивший кадастровый учет;
  • если предметом договора выступает часть помещения (здания)

Получить техплан можно через организации и специалистов, состоящих в СРО кадастровых инженеров.

Полный комплекс услуг по изготовлению технических планов, оформления и регистрации договоров аренды оказывает МосОблРег. Уточнить цены и сроки оказания услуг, иные условия сотрудничества, вы можете на сайте, либо на консультации наших специалистов.

Перепланировка
Добавить комментарий