Разработка технического плана в 2024 году

Одним из документов, на основании которых Росреестр осуществляет учет недвижимости, является технический план. Его разработка входит в полномочия кадастровых инженеров. Требования к оформлению документа и порядку сбора данных утверждены Приказом № П/0082. Обязательным условием для подготовки техплана является выезд на объект, проведение комплекса замеров и обследований. Оформление документа может требоваться для первичного учета недвижимости, для обновления ЕГРН после разных видов строительных работ.

Читайте, по каким основаниям необходимо заказывать техплан здания или помещения, как ведется разработка документа, что будет включено в содержание его разделов.

Что такое технический план

Технический план – это документ в сфере кадастра. Он не подтверждает права на недвижимость, а описывает ее характеристики, координаты, конфигурацию и место расположения (на участке или на этаже). Необходимость оформление техпланов связана с требованиями Закона № 218-ФЗ. На основании документа Росреестр:

• ставит на учет новые объекты (например, здание после завершения строительства, либо помещение после раздела или объединения);
• обновляет данные ЕГРН по мере изменения характеристик объектов (например, если будет изменена планировка помещения);
• уточняет сведения ЕГРН после устранения технических или реестровых ошибок (например, если выявлено несоответствие по координатам здания).

До 2015 года техплан помещения или здания не оформлялся. Основным документом для описания характеристики недвижимости являлся техпаспорт. Он оформлялся учреждениями БТИ, но не содержал данных о координатах. Техпланы стали оформляться после перехода на систему кадастрового учета.

Разъяснения эксперта. Законодательство предусматривает оформление технического плана части здания или помещения. Это специальное основание для внесения данных в ЕГРН. Часть объекта не отвечает таким признакам недвижимости, как обособленность, изолированность. Ее можно поставить только на временный учет, если она выделена для целей передачи в аренду. Но правила оформления разных видов техпланов едины, описаны в Приказе № П/0082.

Для чего нужен технический план

Это напрямую следует из норм Закона № 218-ФЗ. Техплан является основанием для учета недвижимости в ЕГРН. Документ будет нужен:

• чтобы Росреестр поставил на учет вновь образованный объект;
• чтобы в ЕГРН были внесены данные о новых параметрах недвижимости после перепланировки (переустройства), реконструкции;
• чтобы поставить на временный учет часть объекта, зарегистрировать договор аренды на него.

Одновременно с учетом может проводиться регистрация прав, договоров. Например, это требуется в отношении вновь построенного здания при приемке его в эксплуатацию. Заявитель подаст в Росреестр не только техплан, но и документы, подтверждающие права на строение.

Специальным основанием для подготовки техплана является устранение ошибок в сведениях ЕГРН. В документе будет указано, в чем заключалось несоответствие, какие данные позволят его устранить. Эта информация вносится в раздел технического плана и заключением кадастрового инженера.

В некоторых ситуациях техплан объекта может потребоваться при регистрации договоров на сделки:

• если недвижимость ранее не была поставлена на учет;
• если для целей продажи или сдачи в аренду была изменена планировка объекта;
• при выделении части под арендный договор.

Непосредственно за учетные действия в Росреестре госпошлина не уплачивается. Но если одновременно проводится регистрация, за нее необходимо заплатить пошлину. Например, за регистрационные действия при аренде или купле-продаже организации нужно оплатить 22 000 рублей.

Техплан не оформляется для целей технической инвентаризации. Она проводится в отношении новых и существующих объектов по линии БТИ, сопровождается подготовкой или изменением техпаспорта. Подробнее об этой процедуре читайте в нашем предыдущем материале.

Виды технических планов

Технический план для Росреестра не оформляется на участки. Для них аналогичным документом будет межевой план. В Законе № 218-ФЗ нет классификации техпланов по видам. Условно, их можно сгруппировать по типам объектов, на которые собирается информация:

• здания (сооружения);
• линейные объекты;
• помещения;
• части объектов;
• машино-места;
• объекты незавершенного строительства (ОНС).

Для полноценных объектов недвижимости в техплане указывается весь объем данных. Требования к составу информации инженер определяет по приказу № П/0082.

На специальные виды недвижимости, в том числе временные части, требования к оформлению техплана отличаются:

• для машино-мест и частей помещений указываются условные границы на этаже;
• для ОНС техплан будет содержать данные о проценте готовности здания, его основных конструкций.

При этом во всех случаях технически план заполняется по единой форме, утвержденной Приказом № П/0082.

Разделы технического плана

Согласно Приказа № П/0082, технический план сооружения, помещения или иного вида недвижимости будет содержать следующие разделы:

• информация о работах общего характера (сведения об инженере, заказчике);
• вводные данные и документы, которые применялись при кадастровых работах;
• информация о пунктах геосети (является основой для координирования), об измерительном оборудовании;
• местоположение строения (контур, глубина и высоты, характерные точки и т.д.);
• местоположение машино-места (расстояния, в том числе между метками и характерными точками, координаты);
• сведения о параметрах объекта (отдельно указываются данные о новых характеристиках после реконструкции);
• информация о частях объекта (описание контура);
• заключение инженера (заполняется по мере необходимости);
• геодезические построения в виде схемы;
• схемы расположения строения на земле;
• планы (целого здания. части или фрагмента, этажа).

Заполнение дополнительных разделов законодательством не предусмотрено. Некоторые разделы заполняются только в случае, если это требует специфика работ.

Разъяснения эксперта. Инженер не может произвольно менять форму техплана, так как она утверждена нормативным актом. Отклонения по содержанию и форме могут являться основанием для приостановки, а затем и отказа в учете. Поэтому крайне важно выбирать опытного кадастрового инженера, который знает все нюансы оформления техпланов, взаимодействия с Росреестром.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Технический план и технический паспорт в чем разница

Это принципиально разные документы. Отличия в правовом статусе и порядке оформления заключаются в следующем:

• техпаспорт необходим для целей инвентаризации недвижимости, тогда как технический план применяется при кадастровом учете;
• техплан может оформить исключительно кадастровый инженер, причем у него должен быть действующий аттестат о квалификации;
• в техпаспорте не указываются данные о координатах недвижимости, тогда как для техплана это один из обязательных разделов;
• техпаспорт хранится на постоянной основе в учреждении БТИ, тогда как техплан утратит силу после завершения учетных действий в Росреестре.

Иногда встречается еще одно наименование — кадастровый план помещения. Но оформление такого вида документа законодательством не предусмотрено. До 2018 года применялись кадастровые паспорта, но сейчас эти документы уже не выдаются.

Техплан может потребоваться для обновления технического паспорта БТИ. Например, такое требование предусмотрено для перепланировок в жилом фонде. Изменения будут внесены в инвентарное дело и в техпаспорт.

Требования к техническому плану

Алгоритм подготовки техплана примерно одинаков для всех объектов. Инженер выполняет работы на основании договора с собственником. Этапы действий:

• изучаются исходные данные на объект (например, кадастровые сведения ЕГРН на существующее здание/помещение);
• проводится комплекс работ с выездом на место (обследование, измерения, заполнение абрисов и схем);
• данные, полученные на объекте, обрабатываются в профессиональных программах, вносятся в соответствующие разделы техплана;
• документ изготавливается в цифровом виде, удостоверяется ЭЦП инженера (в бумажном варианте техплан можно получить, если это было прямо указано в договоре);
• готовый документ направляется в Росреестр через электронный сервис, проходит проверку в системе;
• если проверка прошла успешно, сведения из разделов техплана будут перенесены в ЕГРН;
• заявитель или его уполномоченный представитель получит выписку из госреестра (она может быть направлена в личный кабинет портала Госуслуг).

Без измерений и обследований техплан не оформить. Инженеру необходимо собрать полные, точные и достоверные данные о параметрах объекта. Например, если изменена планировка нежилого помещения ,то могут быть определены новые места размещения перегородок, измерены габариты проемов и т.д. Измерительное оборудование, которое применяется для работ, должно быть поверено и аттестовано. Об этом указывается в одном из разделов готового техплана.

У каждого объекта уникальный набор характеристик. Если они изменены после реконструкции или перепланировки, инженер укажет в техплане новые параметры, координаты и габариты, конфигурацию. Документ нужно заказать после каждого проведения работ, меняющих исходные кадастровые сведения о недвижимости.

Где получить технический план

Еще раз отметим, что техплан невозможно получить без обращения к кадастровому инженеру. Сведения обо всех этих специалистах можно найти на портале Росреестра. При заключении договора и изготовлении техплана необходимо указывать реквизиты квалификационного аттестата. Если у инженера его нет, он не вправе выполнять кадастровые работы.

Рекомендуем заказывать технические планы только в проверенных организациях. Архитектурное бюро «МБР» выполняет кадастровые работы всех видов. Наши преимущества:

• сжатые сроки оформления техпланов (в большинстве случаев – 2-3 дня);
• наличие аттестатов у штатных инженеров, большой опыт их практической работы (с 2013 года);
• выполнение работ на объектах любой сложности;
• дополнительные услуги, в том числе сопровождение кадастровых процедур, проектирование и т.д.

Не менее важно, что у кадастровых инженеров АБ «МБР» есть практический опыт взаимодействия с Росреестром. Это позволяет избежать приостановок и отказов. Но в ряде ситуаций, когда чиновники ведомства неправильно трактуют закон, может возникнуть необходимость обращения в суд.

Разъяснения эксперта. После обращения в Росреестр и получения выписки ЕГРН заявителю не выдадут техплан. Этот документ фактически утратит правовую силу, так как сведения из него будут перенесены в госреестр недвижимости. Но собственник может использовать копию техплана для своих целей. По мере изменения параметров объектов документ придется заказывать заново.

Стоимость услуг

Инженер выполняет работы с оформлением техплана на основании договора. Цена за подготовку документа зависит:

• от вида объекта, его технической сложности и характеристик;
• от целей проведения кадастровых работ;
• от места расположения объекта;
• от сезонности выполнения работ (выезд инженера в зимнее время и на удаленный объект будет стоить дороже).

Чтобы рассчитать стоимость техплана, инженеры АБ «МБР» изучат исходные данные и документацию на объект. Примерные цены мы указали в таблице ниже.

Кейсы

Кейс 1. После перепланировки в нежилом здании собственник заказал техплан у инженера АБ «МБР». Документ был оформлен за 2 дня. После обновления данных в ЕГРН заказчик заключит договор аренды с ежемесячным доходом от 120 000 рублей.

В ходе работы было установлено, что изменилась планировка трех помещений на первом этаже. В техплане была описана новая конфигурация указанных объектов. Также в содержание документа вошел поэтажный план.

Инженер АБ «МБР» направил техплан в Росреестр через онлайн-сервис. Выписка ЕГРН была выдана после обновления данных. Оснований для приостановки учета не возникло.

Кейс 2. Владелец торгового центра заказал техплан на часть первого этажа, которая передавалась в аренду предпринимателю. Инженер АБ «МБР» изготовил документ через 2 дня. После этого собственник начал получать арендную плату в размере 32 000 рублей в месяц.

Условные границы части были описаны в приложении к договору аренды. Но для Росреестра необходимо подтвердить, что для выделения использовались некапитальные ограждающие конструкции. В данном случае это были гипсокартонные перегородки со стеклянными вставками.

После заполнения техплана он был направлен в Росреестр. Замечаний к форме и содержанию документа не возникло. Одновременно, при поддержке кадастрового инженера АБ «МБР», ведомство зарегистрировало арендный договор.

Выводы

• Технический план входит в перечень кадастровых документов. Сведения в нем Росреестр переносит в ЕГРН на основании заявления собственника.
• Техплан может потребоваться для первичного учета недвижимости, обновления ЕГРН после перепланировок, реконструкции. Специальным основанием является изготовление документа на арендуемую часть объекта.
• Разработка техплана осуществляется в соответствие с Приказом № П/0082. Документ можно заказать только у кадастрового инженера.

FAQ

Список использованных источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 221-ФЗ (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать)