Разработка АГР/АГО

Заглавная Реконструкция фасадов

Единство градостроительных решений в черте города или его отдельных районов достигается сразу несколькими способами. Прежде всего, застройщик обязан соблюдать допустимые показатели строительства, определенные по ГПЗУ. Не менее важно соблюсти требования к художественному и архитектурному облику здания, к его силуэту. С этой целью на новые и реконструируемые здания, а также на некоторые другие объекты инфраструктуры, разрабатывается АГР (Архитектурно-градостроительное решение). На основе АГР будет оформляться проект здания, проводиться строительные работы. В столичном регионе АГР разрабатываются в соответствии с Постановлением № 284-ПП.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Читайте в статье, когда необходимо оформить и когда не требуется разработка АГР, чем этот документ отличается от АГО, что входит в решения объекта.

Что такое АГР простыми словами

Основные цели градостроительной сферы описаны в ГрК РФ. Этими полномочиями наделены органы власти регионов, а в некоторых случаях и муниципальных образований. В частности, каждый субъект РФ вправе принять нормативный акт и установить единые требования к застройке городов, отдельных районов и кварталов. Также допускается установить правила, по которым компетентные органы будут выбирать между несколькими вариантами застройки.

У каждого объекта недвижимости если определенное архитектурно-градостроительное решение. Простыми словами, это его внешний вид, композиция и силуэт, характеризующий и выделяющий здание среди другой застройки. После возведения здания уже не имеет смысла анализировать внешний вид и образ объект. Поэтому на этапе проектных работ оформляется АГР (Архитектурно-строительное решение) будущего объекта. Для существующего здания также может потребоваться АГР, если в ходе реконструкции будет изменена его архитектура, компоновка, этажность, другие параметры.

АГР описывает внешний облик нового или реконструируемого здания, особенности его планировки и архитектуры.
АГР описывает внешний облик нового или реконструируемого здания, особенности его планировки и архитектуры.

По АГР видно, как будет выглядеть здание после завершения полного цикла строительных работ. Для объектов, расположенных далеко за чертой городской застройки, это не столь актуально. Но для зданий в границах населенных пунктах, и особенно в их деловой, исторической или культурной части, это крайне важно. Власти города и региона формируют единый архитектурно-художественный облик населенных пунктов, которого должны придерживаться все застройщики.

Комментарий эксперта. Власти региона вправе сами определять наименование документа, описывающего внешний вид и особенности архитектуры будущего здания. Поэтому вы можете встретить такие понятия как АГО (Архитектурно-художественный облик), архитектурная концепция объекта и т.д. Это все равнозначные понятия и определения. Принципиальной разницы в названии и содержании указанных документов нет.

№ п/п Основные материалы в содержании АГР, паспорта фасадов и колористического паспорта Описание
1 Разверстки фасадов Описывают внешний вид фасада здания с каждой прилегающей улицы. Заполняется с учетом будущего облика после завершения работ.
2 Описание фасадов Содержит описание всех элементов фасада – окон, дверных проемов, малых архитектурных форм, балконов, рекламных вывесок.
3 Колористические решения Содержит описание цветов на всех фасадах здания. Колористические решение выбираются по альбомам или по индивидуальным решениям, должны соответствовать международной классификации цветов.
4 Ведомости оконных и дверных проемов Описывают размеры и местоположение оконных и дверных проемов на фасадах здания.

С какой целью оформляется АГР

Для ответа на этот вопрос приведем определения из Постановления № 284-ПП. Они применяются для изготовления и согласования АГР в столичном регионе. К основным целям оформления указанного документа относится:

  • формирование единой концепции застройки столицы, требований к внешнему виду, силуэту, композиционному облику объектов;
  • формирование художественно-архитектурного облика города или его отдельных районов, что распространяется на цветовое оформление зданий;
  • преемственность в развитии города, когда вновь возводимые объекты будут соответствовать композиции и облику ранее построенных зданий;
  • введение единых требований к застройщикам при согласовании документов, связанных с внешним видом объектов.

Не менее важна и такая цель, как учет всех АГР на территории города. На основе этих данных можно работать на перспективу, т.е. определять требования к объектам будущей застройки.

Когда можно обойтись без разработки АГР

В Постановлении № 284-ПП регламентирован перечень объектов, на которые нужно разрабатывать АГР:


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


  • объекты капитального строительства;
  • линейные объекты транспортной инфраструктуры (станции метро, мосты, эстакады и т.д.);
  • части объектов, влияющие на художественно-архитектурное восприятие города, района или отдельной улицы.

По указанному перечню АГР нужно оформлять для целей строительства и реконструкции. При этом специальные требования предусмотрены для АГР объектов, расположенных в черте ЦАО или за его пределами. Для застройки в границах ЦАО Москвы предусмотрены максимально жесткие требования по архитектуре, внешнему виду, этажности и т.д.

Для разработки АГР применяются методические указания по Постановлению № 284-ПП.
Для разработки АГР применяются методические указания по Постановлению № 284-ПП.

В 284-ПП прямо указан перечень объектов, на которые не требуется разработка АГР:

  • строения, не отнесенные к объектам капитального строительства;
  • здания культурного наследия;
  • объекты частной (жилой) застройки;
  • здания, возводимые на территории, для которой утвержден отдельный проект планировки по нормативным актам Москвы.

Таким образом, департаменты столицы не могут произвольно требовать от застройщика АГР, если это не предусмотрено Постановлением № 284-ПП. В обратной ситуации, застройщик никогда не получит разрешение на строительство, если ему откажут в согласовании АГР, когда это требуется по 284-ПП.

Комментарий эксперта. Все решения, указанные в АГР, будут воспроизведены в проекте на строительство или реконструкции. Отступать от решений АГР нельзя. В некоторых случаях допускается указать вариативные решения, но при согласовании будет сразу указано. при каких условиях проектировщик может менять исходные данные по архитектуре и внешнему виду. Например, может допускаться увеличение суммарной площади по некоторых архитектурным фрагментам, но не более чем на 5% от первоначальных значений.

Нормативные акты

Постановление № 284-ПП (скачать) является важным, но не единственным нормативным актом для разработки АГР. Также проектировщикам нужно соблюдать нормы:

Важные исходные данные для разработки АГР можно найти в документах градостроительного планирования, правилах землепользования и застройки. Эти документы утверждаются по итогам общественных слушаний, доступны на сайтах Правительства Москвы, муниципальных органов власти. Например, по градостроительному плану определяются допустимые параметры зданий в определенных частях города. Выписка ГПЗУ, где фиксируются эти данные, обязательно входит в содержание документов АГР.

В содержание АГР входят разрезы фасадов со всех прилегающих улиц.
В содержание АГР входят разрезы фасадов со всех прилегающих улиц.

На каком этапе разрабатывается АГР

АГР/АГО разрабатывают на подготовки основного проекта строительства или реконструкции. При этом у разработчиков уже должны быть в распоряжении материалы инженерных изысканий, обследований, предварительных согласований. Например, изыскания всегда включают изучение особенностей застройки и параметров близлежащих зданий, природных объектов. Это повлияет на выбор решений АГР по архитектуре и внешнему виду проектируемого здания.

Комментарий эксперта. Не требуется АГР на здания с площадью до 1500 кв. м. и с этажностью не более двух, если оно строится или реконструируется за пределами ЦАО. Подразумевается, что объекты с такими параметрами незначительно влияют на художественно-архитектурное восприятие застройки. Более того, за пределами ЦАО активно строятся многоэтажные здания типовых серий, среди которых относительно маленькие объекты будут не видны. В любом случае, специалисты проектной организации всегда определят, требуется ли разработка АГР, либо можно обойтись без оформления этого документа.

На какой объект вам нужно разработать АГР?
На многоквартирный дом
0%
На нежилое производственное здание
0%
На торговый центр
0%
На административно-общественное здание
0%
Проголосовало: 0

Порядок разработки АГР

Эксперты ООО Смарт Вэй на постоянной основе разрабатывают АГР и проекты объектов в Москве. С примерами наших работ можно ознакомиться ниже, в разделе «Наши кейсы». Подготовка АГР является достаточно длительной процедурой. Но при оформлении АГР можно одновременно начать разработку некоторых разделов основного проекта. В конечном итоге, эти работы могут идти параллельно, особенно в отношении общих архитектурных, конструктивных и планировочных решений.

Предпроектные работы, инженерные изыскания

Инженерные изыскания являются предварительным этапом перед проектированием. Отчеты и заключения изыскателей будут важны и для подготовки АГР. В частности, по этим документам видно:

  • особенности размещения близлежащих объектов и их параметры;
  • особенности ландшафта и строения участка, что может сказаться на выборе места расположения и позиционировании здания;
  • особенности расположения объектов наземной и подземной инфраструктуры, элементов благоустройства территории.

Изыскания могут показать, что на определенной части участка здание вообще нельзя строить. Это напрямую повлияет на архитектуру и компоновку объекта, так как придется сокращать площадь или перемещать пятно застройки.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


На эскизах и графических материалах описываются колористические решения фасадов.
На эскизах и графических материалах описываются колористические решения фасадов.

Градостроительные требования

Архитектура, внешний вид и композиция здания должна соответствовать градостроительным требованиям города. Если колористические решения выбрать достаточно просто (либо из можно изменить уже после ввода в эксплуатацию), то градостроительные требования нужно учитывать по следующим направлениям:

  • по высоте и этажности зданий на определенной территории;
  • по плотности застройки;
  • по архитектуре зданий в черте района, микрорайона, квартала, улицы;
  • по отступам от границ участка, по расстояниям до других зданий;
  • по запретам на размещение объекта на определенном месте участка;
  • по требованиям к объектам в исторических и культурно значимых районах города.

Требования к художественно-архитектурному облику и композиции зданий также могут существенно отличаться для разных районов и даже улиц. Например, среди массива многоквартирных домов вряд ли будет разрешено строительство большого производственного сооружения или складского ангара.

Все архитектурные и градостроительные решения должны не только вписываться в общую концепцию развития города. Приоритет сейчас отдается созданию и развитию комфортной городской среды. Это означает, что новое здание:

  • должно соответствовать современным эстетическим требованиям, логично вписываться в существующую застройку и городскую среду;
  • не должно создавать дополнительных препятствий для передвижения пешком, наземным транспортом;
  • должно быть доступным для людей с ограниченными возможностями, предусматривать достаточное количество парковочных мест.

Нельзя строить хаотично и без разрешений. Это касается и внешнего вида зданий. Если согласовать АГР, но при строительстве нарушить ранее утвержденные решения, объект никогда не введут в эксплуатацию. В лучшем случае, придется проводить дополнительные работы и устранять нарушения. В худшем случае могут вынести предписание на снос, если застройщик еще и нарушил требования строительной безопасности.

В содержание АГР входят материалы на благоустройство прилегающей территории.
В содержание АГР входят материалы на благоустройство прилегающей территории.

Форма и содержание АГР

Вновь обратимся в Постановлению № 284-ПП. Там описано требование к содержанию АГР, к его основным разделам и приложениям, графическим материалам. До начала разработки АГР делается фотофиксация участка, существующих объектов, элементов инфраструктуры. Фотофиксация нужна, чтобы показать общую картину в месте предстоящих работ.

В состав основных разделов АГР/АГО обязательно входит:

  • пояснительная записка — описывает все решения по архитектурному облику, компоновке, композиции, стилю, внешнему виду, колористическим решениям;
  • ситуационный план, ГПЗУ, схема организации участка, в том числе с описанием транспортных путей;
  • чертежи по всем внешним фасадам объекта;
  • комплект разверсток фасадов со всех улиц;
  • фотофиксация территории, прилегающих зданий и объектов городской инфраструктуры;
  • фотомонтаж, визуализация объекта после строительства или реконструкции;
  • схемы разрезов по высотным отметкам строения;
  • схемы первого и всех неповторяющихся этажей;
  • схемы всех подземных этажей и уровней.

По визуализации, фотомонтажам, схемам и чертежам будет виден облик здания после окончания работ. Эти данные будут сверены с градостроительными требованиями, с нормативами по художественно-архитектурному облику.

Комментарий эксперта. После согласования АГР нужно строго следовать его решениям. Если застройщик решил внести какие-либо изменения в композицию, стиль или иные направления АГР, документы нужно переделать и направить на повторное согласование. Сведения обо всех АГР и их содержании вносятся в столичный регистр. Поэтому реальный внешний вид здания после застройки будет легко проверен надзорными и контролирующими органами.

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере графические материалы из АГР на будущий производственный объект. АГР успешно прошло согласование с оформлением свидетельства.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Кейс 1 АГР

Кейс 2. В 2020 году эксперты Смарт Вэй разрабатывали АГР на объектов жилого квартала. Все согласования прошли успешно и с первого раза.

Кейс 2 АГР

Согласование АГР

Полномочия по проверке и выдаче согласований АГР в Москве есть только у Департамента архитектуры (МКА, Москомархитектура). Алгоритм согласований включает следующие стадии:

  • документы подаются в электронном виде через портал mos.ru (для этого нужна регистрация на сайте, учетная запись ЕСИА или ЭЦП);
  • для рассмотрения документов собирается Архитектурно-художественный совет МКА;
  • срок проверки документов и вынесения решения не превышает 17 рабочих дней;
  • если АГР соответствует всем градостроительным требованиям, оформляется свидетельство;
  • сведения о свидетельстве АГР вносятся в столичный регистр.

Свидетельство АГР нужно будет включать в комплект документов для согласования проекта, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. У документа фактически нет срока действия, так как он напрямую связан с разработкой проекта строительства, реконструкции. Использовать АГР для проектирования другого здания нельзя.

Разработка АГР/АГО. Вопросы эксперту
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
В какой срок нужно разработать АГР после ввода объекта в эксплуатацию?
Соловьев Петр
АГР разрабатывается и проходит согласование до оформления проекта на строительство или реконструкцию. При вводе в эксплуатацию будет проверяться соответствие решений в АГР и внешнего вида здания.
Нужно ли менять АГР, если в процессе строительства были внесены корректировки в проект?
Соловьев Петр
Да, если меняется проект, то может потребоваться и повторная разработка АГР. Это требуется, если будут изменены параметры и внешний вид фасадов, всего здания.
Нужно ли получать согласование АГР для частного жилого дома? Или для этих объектов нужны другие документы?
Соловьев Петр
В Постановлении № 284-П прям о указано, что АГР не требуется для частных домов индивидуальной жилой застройки, независимо от их характеристик и местоположения.
Где хранится АГР после согласования?
Соловьев Петр
Москомархитектура ведет реестр Архитектурно-градостроительных решений и выданных свидетельства. По этому реестру можно проверить законность выдачи АГР.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец паспорта фасадов Скачать
2 Образец колористического паспорта Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о кадастровом учете Скачать
6 Форма колористического паспорта Скачать
7 Инструкция по заполнению заявления на колористический паспорт Скачать
8 Заключение об утверждении паспорта фасадов Скачать

Наши услуги

Все виды проектных работ можно заказать в ООО Смарт Вэй. Не является исключением и разработка АГР для объектов в Москве. Также мы предлагаем:

  • услуги по согласованию проектной документации, АГР и других документов при строительстве;
  • помощь в получении разрешений на ввод в эксплуатацию, постановке на учет;
  • услуги по обследованию, обмерам, кадастровым работам, инвентаризации недвижимости.

Подробнее об услугах и примерах ранее выполненных работ уточняйте у экспертов ООО Смарт Вэй.

№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Разработка АГР от 25 000 руб.
2 Разработка колористического проекта от 60 000 руб.
3 Сопровождение согласования АГР от 10 000 руб.
4 Разработка колористического паспорта от 20 000 руб.
5 Разработка проекта фасадов от 20000 руб.

Заключение

  • АГР представляет собой пакет документов, схем и визуализации, описывающих стиль, архитектуру, композицию и другие особенности внешнего вида здания.
  • АГР в Москве оформляется по Постановлению № 284-ПП. После согласования документа выдается свидетельство АГР.
  • Содержание АГР включает описание всех решений внешнего вида объекта, его визуальное представление.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Заказать разработку АГР и услуги по его согласованию можно в ООО Смарт Вэй. мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Список использованной литературы