Раздел помещений и зданий в кадастровом учете и регистрация новых частей в Росреестре

Перепланировка в нежилом фонде

Под разделом недвижимости понимается комплекс строительных работ с образованием нескольких новых объектов. При этом исходное помещение после раздела прекратит свое существование, будет снято с кадастрового учета. При выделе, напротив, в характеристики первоначального объекта вносятся изменения, чтобы образовать один или несколько новых помещений.

Раздел и выдел могут происходить в результате перепланировки или реконструкции. Для узаконивания таких работ нужно заказать проект, пройти согласование или получить разрешение на строительство. Для временного выдела части помещения или здания заказывать проект и проходить согласования не обязательно.

Что такое раздел, как происходит процедура раздела помещений, нормативная база, госпошлины и цены — подробнее в статье.

Образец будущего раздела помещения. Синем цветом показано вспомогательное помещение
Образец будущего раздела помещения. Синем цветом показано вспомогательное помещение

Что такое раздел и выдел помещений

Каждое здание и помещение обладают определенными исходными характеристиками, в том числе внешними границами (они определяются в виде стен, перекрытий или перегородок). Поэтому раздел или выдел объектов возможен только при изменении указанных характеристик и, прежде всего, мест расположения ограждающих конструкций.

Простое описание раздела и выдела помещений

Раздел или выдел помещений заключается в фактическом разграничении их площади путем монтажа стен и перегородок, оборудования отдельных входов, оконных проемов и т.д. Чтобы в результате таких строительных работ образовался новый объект недвижимости, нужно соблюсти следующие требования:

  • определить техническую возможность раздела или выдела, заказать и согласовать проект (в зависимости от вида работ, нужно заказать проект перепланировки или реконструкции);
  • каждое вновь образуемое помещение должно отвечать признакам изолированности и обособленности, иначе оно не пройдет регистрацию и кадастровый учет в Росреестре (это требование не применяется при временном выделе части площади для сдачи в аренду);
  • для раздела или выдела жилых помещений должны соблюдаться правила эксплуатации жилищного фонда (например, требование о наличии окон для естественного освещения и т.д.).

Исходя из указанных правил, не является разделов определение долей на квартиру или нежилое помещение. В этом случае размер доли обычно имеет виртуальный характер, т.е. не сопровождается образованием двух новых объектов недвижимости.

Допускается и обратная процедура, т.е. объединение двух и более помещений. Для этого разбираются стены, демонтируются дверные проемы, проводятся иные работы. Все требования к проведению таких работ будут указаны в проекте перепланировки или реконструкции.

Комментарий специалиста. Для проведения раздела или выдела нужно получить согласие всех собственников помещения. Оно оформляется в заявлении на согласование перепланировки, либо в виде отдельного документа. После завершения раздела каждый из собственников может зарегистрировать права на вновь образованное помещение. Для этого оформляется соглашение, проводится регистрация и кадастровый учет в Росреестре.

Юридическое описание раздела и выдела

Официальным языком раздел недвижимости заключается в образовании двух или более новых объектов. При этом исходный объект утрачивает физическое существование, снимается с кадастрового учета, исключается из ЕГРН. Все вновь образованные помещения пройдут кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

Выдел заключается в образовании нового помещения, при котором исходный объект сохраняет физическое существование с измененными характеристиками. Поэтому после завершения работ будет проводиться кадастровый учет исходного и вновь образованно объекта.

Для подготовки проектной документации на раздел или выдел помещений применяются строительные своды правил, ГОСТ. Также требования к этой процедуре предусмотрены:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Постановлением Госстроя РФ № 2003;
  • Федеральным законом № 218-ФЗ.

Если раздел осуществляется в ходе реконструкции, для получения разрешения на строительство применяются нормы Градостроительного кодекса РФ.

При согласовании проектной документации в Москве применяются и региональные нормативные акты.

Комментарий специалиста. Раздел допускается только для однородных объектов. Поэтому понятие «раздел здания на помещения» некорректен. В пределах объема здания можно образовать новые помещения, которые будут рассматриваться как объект недвижимости после кадастрового учета и внесения сведений в ЕГРН. Подробнее о нюансах раздела и выдела вы можете узнать на консультации у специалистов МосОблРег.

Основные требования для раздела и выдела помещений

Ключевыми требованиями для образования новых объектов в результате раздела и выдела будет их изолированность и обособленность. Об этом прямо сказано в Федеральном законе № 218-ФЗ – при отсутствии признаков изолированности и обособленности будет оказано в кадастровом учете и регистрации. Вот что означает изолированность и обособленность:

  • помещение будет считаться изолированным, если оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.), имеют отдельный вход;
  • обособленное помещение должно не только отграничиваться его от остального объема здания, но и иметь собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Предусмотреть эти требования должен проектировщик при разработке проекта перепланировки или реконструкции. После завершения работ нужно зафиксировать характеристики каждого образованного объекта. Для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Для раздела и выдела жилых помещений нужно учитывать дополнительные требования и ограничения по Постановлению Госстроя РФ № 2003 и СП 5.413330.2011. Например, минимальная площадь жилых помещений должна составлять 8 кв.м., при ширине не менее 2.25 м. Если вновь образованный объект не соответствует таким параметрам, проводить работы по разделу или выделу нельзя.

Не применяются такие требования для временного выдела части помещения или здания. В этом случае достаточно заключить договор аренды, указать на техническом плане виртуальные границы выделенной площади. Такой объект будет поставлен на временный кадастровый учет.

Комментарий специалиста. Оформление техплана является обязательным требованием для внесения любых изменений в характеристики объектов недвижимости. Технический план может сделать только кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Если вам нужно согласовать раздел или выдел помещений в Питере, обращайтесь в МосОблРег. Мы соблюдем все требования законодательства РФ и Москвы, согласуем документы в муниципальных ведомствах, внесем изменения в кадастр.

Пример раздела помещения. Будет подготовлен проект перепланировки, так как на месте обозначенных блоков появятся стены
Пример раздела помещения. Будет подготовлен проект перепланировки, так как на месте обозначенных блоков появятся стены

Для чего делают раздел и выдел помещений. Как можно уменьшить кадастровую стоимость объекта за счет его раздела

Раздел или выдел помещений используется в следующих целях:

  1. урегулирование спорных вопросов между собственниками (при наличии технической возможности раздела в натуре);
  2. для распределения торговых, офисных и производственных площадей;
  3. для продажи помещений;
  4. для избавление от долевки и перераспределения между собственниками;
  5. для временного выдела части помещения или зданий при сдаче в аренду.

Путем раздела или выдела можно уменьшить кадастровую стоимость объекта. Типичным примером такой процедуры является разделение единой торговой площади здания на несколько помещений с разным целевым назначением. Например, собственник может указать при обращении в региональную Комиссию при Росреестре или в суде, что вновь образованные помещения носят вспомогательный характер, либо вовсе относятся к льготному целевому назначению. 

Совет специалиста. Оспаривание кадастровой стоимости здания или помещений достаточно сложная процедура. Если граждане могут предъявлять такие требования сразу в суд, то юридическим лицам нужно обязательно обращаться в Комиссии при Росреестре. Рекомендуем воспользоваться услугами наших специалистов, чтобы добиться внесения в кадастр обновленных данных о государственной оценке недвижимости в Москве.

Образец вспомогательного помещения в торговом центре в центре Санкт-Петербурга. Кадастровая стоимость была уменьшена в 5 раз.
Образец вспомогательного помещения при разделе в торговом в центре Москвы. Кадастровая стоимость была уменьшена в 5 раз.

Технический план для раздела и выдела

Чтобы внести сведения о вновь образованных помещениях в ЕГРН, нужно заказать техплан через кадастрового инженера, представить документ в Росреестр. Технический план отражает фактические характеристики объекта недвижимости. Чтобы получить этот документ, нужно:

  • заключить договор с кадастровым инженером, представить ему документы на объект;
  • обеспечить инженеру доступ для обследования здания или помещения;
  • получить технический план в электронной форме (для получения письменного документа нужно включить такое условие в договор).

Технический план будет оформляться для каждого вновь образованного помещения. При выделе техплан выдается и на исходный объект, чьи характеристики были изменены. Для внесения изменений в кадастр нужно представить техплан в Росреестр или МФЦ (учреждения МФЦ функционируют в каждом районе Питера).

Комментарий специалиста. В ЖК РФ указано предписание о внесении изменений в технический паспорт объекта. Для обращения в Росреестр и внесения обновленных данных в кадастр технический паспорт не нужен. В 2020 году аналогом технического паспорта является техплан. На нашем сайте вы можете найти типовую форму технического плана, образцы его заполнения.

Образец технического плана:

Технический план здания образец

Выдел части для регистрации аренды

Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет обойтись без постоянного раздела с монтажом стен при передаче в аренду части помещения (здания). Как правило, это необходимо при аренде небольших площадей в торговых центрах или залах. В 2020 году порядок выдела части объекта для аренды заключается в следующем:

  • собственник и арендатор оформляют договор аренды, указывают площади и местоположение арендуемой части;
  • на основании договора кадастровый инженер отразит арендуемую часть в текстовой и графической части технического плана;
  • на основании техплана будет проведена регистрация договора аренды, временный кадастровый учет;
  • после завершения договора временный кадастровый номер части объекта будет аннулирован автоматически.

Для аренды части здания и помещения не обязательно устанавливать даже временные ограждения или перегородки. В техническом плане будут указаны границы такого временного объекта, его площадь, месторасположение на схеме исходного помещения.

Комментарий специалиста. При постановке части объекта не временный кадастровый учет в Росреестре не будут проверяться признаки изолированности и обособленности. Это существенно упрощает процесс передачи в аренду, так как не нужно проводить строительные работы, заказывать и согласовывать проект перепланировки.

Часть помещения из технического плана для регистрации аренды
Часть помещения из технического плана для регистрации аренды

Кадастровый учет раздела и выдела помещений

Обязательным требованием Федерального закона № 218-ФЗ является кадастровый учет каждого объекта недвижимости. Эта процедура проводится через Росреестр или МФЦ по следующим правилам:

  • можно одновременно пройти регистрацию и кадастровый учет (например, если при разделе помещений будет перерегистрироваться право на вновь образованный объект);
  • для кадастрового учета нужен технический план, правоустанавливающие документы на недвижимость, договоры;
  • для проведения кадастрового учета подается заявление, форма которого утверждена Приказом МЭР № 529.

Форма заявления, которая применяется для регистрации и кадастрового учета, одинакова для всех регионов страны, в том числе для Москвы. Для договоров аренды регистрация проводится только в случае, если их срок превышает 1 год.

Регистрация новых частей в Росреестре

Порядок кадастрового учета и регистрации вновь созданных объектов недвижимости также предусмотрен Федеральным законом № 218-ФЗ. Однако в этом случае будут обязательно проверяться признаки изолированности и обособленности. В процессе регистрации возможны следующие варианты:

  • регистрация прав на того же собственника, которому принадлежал исходный объект;
  • перерегистрация прав на отдельных собственников, если они были совладельцами исходного объекта (для этого нужно составить соглашение);
  • каждому вновь образованному объекту будет присвоен уникальный кадастровый номер.

Отдельное заявление о регистрации нужно подавать на каждый вновь образованный объект после раздела или выдела. В 2020 году надлежащим правоустанавливающим документом является только выписка ЕГРН, которая будет выдана на каждое новое помещение.

Образец выписки ЕГРН
Образец выписки ЕГРН

Когда требуется согласование перепланировки при регистрации раздела объекта недвижимости

Зарегистрировать раздел объекта без предварительного согласования перепланировки невозможно. Это связано с обязательным изменением конфигурации и характеристик исходного помещения. Например, установка новых стен или перегородок однозначно будет отнесена к перепланировке. Если же при разделе меняются характеристики целого здания, в том числе с увеличением его площади и этажности, нужно согласовывать реконструкцию.

На территории Москвы согласование проходит в МВК, если раздел осуществляется в помещения многоквартирных домов. Для нежилых зданий все намного проще, так как проект должны согласовать только проектировщик и сам собственник. Однако завершающая стадия согласования будет одинакова для всех объектов. Нужно получить технический план, пройти регистрацию и кадастровый учет в Росреестре.

Комментарий специалиста. От правильности составления проекта и технического плана зависит положительный результат согласования. В МосОблРег работают опытные и профессиональные специалисты,которые оформят всю необходимую документацию в максимально сжатые сроки.

Образец красных линий в нежилом здании
Образец красных линий в нежилом здании

Стоимость и сроки раздела помещений и зданий: госпошлина и услуги

При обращении в МВК для согласования проекта (для помещений в многоквартирных домах) и при проведении кадастрового учета госпошлина не платится. Однако за прохождение иных процедур придется платить:

  • стоимость изготовления проекта и технического заключения на раздел объект определяется рыночными ценами (например, в Питере стоимость проектирования составляет от 12 тыс. руб. для жилых объектов и от 50 тыс. руб. для нежилых объектов);
  • также по рыночным ценам определяется стоимость изготовления технического плана (например, в МосОблРег заказать техплан можно от 20 тыс. руб.);
  • при регистрации права собственности или договора аренды в Росреестре нужно заплатить госпошлины 2000 руб. (для граждан) или 22 000 руб. (для предприятий).

Уточнить расценки можно только после ознакомления с правоустанавливающими и техническими документами. Для этого обращайтесь на консультацию к специалистам МосОблРег.

Выводы

Раздел иди выдел объекта недвижимости подразумевает образование новых помещений за счет исходной площади. Для этого проводится перепланировка или реконструкция, которые нужно согласовать с внесением сведений в ЕГРН. После завершения раздела нужно зафиксировать характеристики каждого вновь образованного помещения. Для этого заказывается технический план у кадастрового инженера.

Помощь с подготовкой документации на раздел, выдел и объединение объектов недвижимости окажут специалисты МосОблРег. Мы предложим оптимальные условия сотрудничества, окажем содействия в согласовании и регистрации. Подробнее обо всех нюансах раздела и выдела можно уточнить на консультации.

Перепланировка
Добавить комментарий