Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре в 2021 году

Кадастровый учет

Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.

Варианты раздела недвижимости

К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:

  • путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
  • путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
  • путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.

Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.

Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.
Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.

Раздел с выделением долей

Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:

  • на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
  • по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
  • на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.

В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.

Комментарий эксперта. Раздел недвижимости по долям возможен в любой момент по требованию каждого из совладельцев. Для этого нужно направить требованием всем остальным собственникам, подготовить проект соглашения. Если договориться о разделе не удалось, можно обратиться с иском в суд. Если вам нужно разделить недвижимость с образованием долей, помощь в подготовке документов и прохождении процедур окажут юристы нашей компании.

№ п/п Документы, которые используются при согласовании раздела помещений Описание
1 Правоустанавливающий документ Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2 Согласие собственников На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3 Проект перепланировки или реконструкции Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4 Техническое заключение Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5 Акт приемочной комиссии Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6 Технический план. Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Раздел с образованием новых объектов

Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:

  • необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
  • чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
  • раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.

Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.

Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.

Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.
Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.

Когда и зачем нужна регистрация раздела в Росреестре

Регистрация в Росреестре нужна для всех видов недвижимости, так как государство ведет учет каждого объекта. Сведения о виде и основных характеристиках объекта фиксируется в ЕГРН. В этом же реестре для каждого объект есть уникальный идентификатор – кадастровый номер.

Если раздел осуществлялся путем перераспределения или определения долей, в ЕГРН изменится только информация о правах собственников. Если же раздел предусматривал образование новых объектов, при учете и регистрации им присвоят кадастровые номера, включат информацию в реестр. Автоматически будут удалены данные о помещении, которое было разделено на новые объекты.

В каком здании вам нужно провести раздел недвижимости?
Производственный объект
0%
Нежилое помещение в МКД
0%
Помещения в нежилом здании
100%
Торговый центр
0%
Проголосовало: 1

Основания и условия для регистрации

Чтобы пройти регистрацию и/или кадастровый учет после раздела недвижимости, нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. Для этого подается заявление, к которому нужно приложить:

  • договор, соглашение или судебный акт, на основании которых проведен раздел по долям;
  • соглашение, договор, технический план, если при разделе образовались новые помещения;
  • платежку об оплате пошлины, если проводится регистрация прав (за кадастровый учет пошлина не платится).

Информация о характеристиках новых объектов после раздела будет указана в технических планах. Их нужно заказать, когда строительные работы будут завершены. В частности, в техплане должны подтверждаться признаки обособленности и изолированности, иначе Росреестр откажет в регистрации и учете.

Комментарий эксперта. Пройти регистрацию в Росреестре можно через представителя по доверенности. Наши специалисты оказывают такие услуги юридическим и физическим лицам, предпринимателям. Сопровождение в Росреестре поможет избежать отказа в регистрации, проблем при подготовке документов.

Строительные работы при разделе всегда предусматривают возведение стен, чтобы отгородить каждое новое помещение от остального объема здания/помещения
Строительные работы при разделе всегда предусматривают возведение стен, чтобы отгородить каждое новое помещение от остального объема здания/помещения

Как правильно провести раздел

Делить недвижимость можно с согласия всех правообладателей, а при его отсутствии – на основании решения суда. Если собственник один, он сам принимает указанное решение. Отметим, что при наличии нескольких собственников практически невозможно сделать раздел точно по размерам долей. Поэтому владельцам исходного объекта придется договариваться о порядке раздела. Например, можно предусмотреть денежную выплату, чтобы компенсировать разницу в площади вновь образованного объекта и размере доли.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Как можно и нельзя проводить раздел недвижимости

Раздел в натуре возможен, если можно обеспечить изолированность и обособленность на образуемых объектов. Эти признаки заключаются в наличие отдельного выхода к местам общего пользования здания или напрямую на улицу, в ограждении внутреннего объема помещения конструкциями. Добиться соблюдения этих требований можно далеко не для каждого объекта. Поэтому на начальном этапе эксперты, техники. проектировщики, инженеры проводят обследования, изучают возможность раздела, его варианты.

Есть ряд запретов и ограничений, связанных с определенными типа объектов, их обязательными характеристиками. Например, при разделе квартир нужно обеспечить минимально требуемую жилую площадь и нормы естественной освещенности, наличие кухни и санузла для каждого нового объекта, соответствие по санитарным и гигиеническим требованиям. Поэтому жилую недвижимость можно разделить только в исключительных случаях, а без согласования с жилинспекцией это сделать вообще невозможно.

На каждое новое помещение после раздела нужно изготовить технический план. По этому документу Росреестр поставит объект на кадастровый учет.
На каждое новое помещение после раздела нужно изготовить технический план. По этому документу Росреестр поставит объект на кадастровый учет.

Какой проект нужно заказать

Если раздел недвижимости осуществляется путем образования новых объектов, строительные работы можно проводить только по проектной документации. В зависимости от перечня предстоящих работ и особенностей объекта, нужно заказать проект:

  • на реконструкцию, если в результате работ будут меняться основные характеристик здания (например, если при образовании новых помещений делает пристройка, возводится новый этаж);
  • на перепланировку/переустройство, так как образование новых объектов связано с изменением конфигурации исходного помещения, переносом сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций.

В перечисленных двух случаях перечень работ и требования к их безопасности существенно отличаются. Например, провести реконструкцию без временного вывода объекта из эксплуатации практически невозможно, а начинать работы можно только после экспертизы проекта, получения разрешения в госстройнадзоре. Перепланировка, напротив, проводится в пределах одного помещения или с частичным воздействием на общедомовое имущество МКД, несущие конструкции и внешние стены здания. Поэтому согласовать такие работы проще.

Согласования, строительные работы

Для раздела при реконструкции проект нужно направить на экспертизу. После получения положительного экспертного заключения необходимо обращаться в госстройнадзор, получать разрешение на строительные работы. После завершения работ это же ведомство оформляет разрешение на ввоз в эксплуатацию. Дополнительные согласования могут потребоваться с ресурсоснабжающими организациями, другими ведомствами.

При перепланировках для раздела согласования могут потребоваться:

  • с собственниками МКД, так как необходимо провести работы на общедомовом имуществе, обеспечить отдельные выходы из каждого нового объекта;
  • с жилищной инспекцией, если раздел проводится в МКД;
  • с СЭС, если нужно подтвердить соответствие по санитарным, эпидемиологическим и гигиеническим нормативам.

Для согласований могут потребоваться документы из БТИ (техпаспорт, поэтажные планы), техническое заключение экспертов о безопасности несущих конструкций. Чтобы ускорить процесс согласований и избежать отказов, лучше воспользоваться услугами наших специалистов.

Вновь образуемое помещение должно быть изолированным и обособленным. Для этого делается отдельный выход на улицу или к местам общего пользования в здании.
Вновь образуемое помещение должно быть изолированным и обособленным. Для этого делается отдельный выход на улицу или к местам общего пользования в здании.

Технические планы на новые объекты

Раздел с перераспределением долей не влечет изменений характеристик и конфигурации недвижимости. Поэтому в таких случаях не нужно обращаться к кадастровому инженеру и заказывать технический план. Для каждого вновь образованного помещения, напротив, без этого документа не пройти учет и регистрацию в Росреестре.


Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Для изготовления техпланов инженер проведет замеры и обследования, укажет координаты и характеристики каждого помещения в текстовом описании и на поэтажных планах. Сведения, указанные в техплане, будут перенесены в ЕГРН сотрудниками Росреестра. В нашей компании вы можете заказать технические планы на любые объекты недвижимости, в том числе при их разделе.

Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре. Вопросы эксперту
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Можно ли начинать раздел недвижимости, если второй собственник отказывается подписать соглашение? Можно обязать его сделать раздел через суд?
Соловьев Петр
Прежде чем начинать проектирование и работы по разделу, нужно урегулировать разногласия между собственниками. В частности, в суде можно определить особенности раздела, точный размер площади для каждого собственника, другие нюансы. На основании решения суда можно заказывать проект и приступать к работам.
Росреестр отказал нам в кадастровом учете помещений после раздела. Мы представили проект и акт приемки работ, а с нас требуют технические планы. Прав ли Росреестр?
Соловьев Петр
Да, в данном случае отказ в кадастровом учете после раздела является законным. Основанием для постановки на кадастровый учет нового объекта является технический план. Его нужно оформить на каждое новое помещение после раздела.
В законе сказано, для объект недвижимости должен быть изолированным и обособленным. При разделе эти признаки тоже проверяются?
Соловьев Петр
Да, это обязательные требования для признания новых помещений самостоятельными объектами недвижимости. Признаки обеспечиваются путем возведения ограждающих конструкций, обустройства отдельного выхода.
Когда можно продать или сдать в аренду помещение, образованное после раздела недвижимости?
Соловьев Петр
Любые сделки с недвижимостью допускаются только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре. Сведения об объекте и его кадастровом номере должны быть в ЕГРН.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического заключения
2 Скачать Образец выписки ЕГРН
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8 Скачать Образец технического задания о перепланировке

Порядок учета и регистрации в Росреестре

Учет и регистрация в Росреестре является заключительным этапом раздела. По итогам процедур возникают следующие последствия:

  • вносятся изменения в ЕГРН относительно нового размера долей собственников;
  • аннулируются сведения об объекте, который был разделен на новые;
  • вновь образованным помещениям присваиваются кадастровые номера, а их основные характеристики и идентификаторы вносятся в ЕГРН.

Заявителям Росреестр выдаст выписки ЕГРН, в которых будут указаны новые размеры долей, сведения о вновь образованных объектах после раздела.

Комментарий эксперта. Мы рассказали только об основных нюансах и вариантах раздела недвижимости. Без привлечения специалистов и прохождения согласований раздел провести невозможно. Наша компания оказывает услуги по разделу недвижимости под ключ, поможет оформить документы и пройти все стадии согласования. вплоть до учета и регистрации в Росреестре. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации наших экспертов.

Сроки и стоимость

Стоимость и сроки всех процедур и услуг зависят от особенностей раздела, перечня необходимых работ и документов. Обратитесь к нашим специалистам, которые изучат все нюансы предстоящего раздела недвижимости, определят необходимые согласования, оценят сроки выполнения всех работ. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки или реконструкции для раздела от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2 Сопровождение согласований перепланировки или реконструкции от 10000 руб.
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Оформление технического заключения от 15000 руб.

Выводы

  • Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем образования двух и более новых объектов, либо путем определения долей в праве собственности.
  • Для раздела с образованием новых объектов осуществляется на основании проекта. После проведения работ должны появиться изолированные и обособленные помещения.
  • Росреестр проводит регистрацию долей, либо поставит на кадастровый учет вновь образованные объекты.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг - здесь


Сопровождение всех процедур, связанных с разделом недвижимости и регистрации в Росреестре, можно заказать в ООО Смарт Вэй. Звоните, мы расскажем подробнее обо всех вариантах раздела и требованиях к документам.

Часто задаваемые вопросы
Что такое раздел недвижимости с регистрацией в Росреестре?
Что нужно для согласования раздела недвижимости и регистрации в Росреестре?
Где заказать проект на раздел недвижимости?

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: