Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году

Раздел объекта недвижимости

Если владельцу помещения нужно создать несколько новых помещений из одного уже существующего, используют процедуру раздела нежилого помещения. Он осуществляется двумя путями — это может быть как реконструкция нежилого здания, так и перепланировка нежилого помещения.

Чтобы помещения при разделе обрели обоснованный правовой статус, на них необходимо оформить права и обособить друг от друга. Это делается в рамках кадастровых работ по новообразованным нежилым помещениями и регистрации в ЕГРН.

В этой статье мы рассказываем о том, какие варианты раздела помещений существуют, как их нужно оформить, как согласовать раздел помещения в рамках перепланировки и как согласовать раздел здания в рамках реконструкции. Также мы приложили чек-листы, которые помогут разобраться в процедурах и списки полезных документов.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Что такое раздел нежилого помещения в МКД

Нежилые помещения используют для целей, которые никак не связаны с проживанием людей — это может быть офисное помещение, административное, магазин, производственное помещение или склад. Цель раздела нежилого помещения обычно связана с распоряжением несколькими помещениями, которые таким образом появляются.

Появившиеся после раздела помещения можно продать, сдать в аренду или использовать другим образом.

От эксперта. Раздел недвижимого имущества может быть следствием прекращения совместной деятельности несколькими владельцами помещения и продолжением самостоятельной работы в образовавшемся месте.

Существует две процедуры — это раздел нежилого помещения в многоквартирном доме и раздел нежилого помещения в нежилом здании. В этой статье мы расскажем о первом.

Особенности раздела нежилых помещений в МКД

У раздела нежилых помещений в многоквартирных домах существует ряд особенностей, о которых должен знать собственник. Для более подробного погружения в тему стоит обратиться за консультацией, однако основные особенности выглядят следующим образом:

  1. Полное прекращение существования объекта недвижимости. Первоначальное нежилое помещение перестаёт существовать фактически, сведения о нём получают статус архивных в  ЕГРН, таким же образом поступают с данными кадастрового учёта. Уникальный кадастровый номер нежилого помещения при разделе получает статус архивного.
  2. Помещения заново ставятся на учёт и появляются в реестре после раздела. Образованные с помощью перепланировки помещения ставятся на кадастровый учёт. По сути, они образуются после раздела другого помещения заново после раздела. Также, одновременно с этим, происходит регистрация и данные о новых помещениях вносятся в ЕГРН. В выписках отражаются сведения о новых помещениях.
  3. Нужна полная изоляция помещений. Появляющиеся после раздела два (или больше) помещения должны быть обособленны друг от друга и изолированы, в противном случае их нельзя будет поставить на учёт в ЕГРН.

Соответственно, каждое помещение, получившееся после раздела, должно получить собственный технический план, технический паспорт и появиться в ЕГРН. Разница только в том, каким именно образом будет подготовлен раздел — с помощью перепланировки или с помощью реконструкции.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Проект раздела нежилого помещения в МКД с помощью перепланировки будет проходить согласование в Мосжилинспекции. В то же время проект реконструкции здания же будет проходить экспертизу и для него требуется разрешение на строительство от Госстройнадзора.

Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году
Пример из проекта перепланировки торговых помещений

Какие документы нужны для согласования раздела нежилого помещения в МКД

Регистрация и постановка на кадастровый учёт для созданных на базе нежилого помещения новых объектов недвижимости происходит в соответствии с ФЗ №218-ПП. Чтобы образовать новые объекты недвижимости, нужно:

  1. Подготовить документы о праве собственности на исходный объект, который разделили. К этим документам относится выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  2. Подготовить документы, связанные с другими собственниками. К этим документам относятся решение о разделе помещения, согласие собственников помещения и протокол общего собрания владельцев квартир МКД.
  3. Подготовить документы, подтверждающие раздел. К этим документам относится проект, документы о согласовании проекта, акт приёмки от МЖИ при перепланировке или разрешения на строительство.
  4. Подготовить техническую документацию на новые помещения. К ним относится технический план, технический паспорт, поэтажный план строения с внесенными изменениями о новых единицах учета, ведомость помещения.
Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году
Поэтажный технический план, где отметили местоположение новых объектов недвижимости

В ряде случаев может потребоваться дополнительная документация, стоит уточнить у специалиста на консультации, описав индивидуальный случай.

Все документы, которые требуются для проведения и согласования раздела помещения, могут подготовить сотрудники архитектурного бюро «МБР».

Каким образом проходит согласование раздела нежилого помещения в МКД

Раздел нежилого помещения в многоквартирном доме — это проведение строительных работ. Они могут попасть под понятие реконструкции и перепланировки.

Под реконструкцией в случае раздела подразумевается изменение исходных характеристик и параметров целого здания или его части. Допустим, если при разделе проводится возведение новых несущих стен или создаётся пристройка — это реконструкция.

Под перепланировкой в случае раздела помещения подразумеваются менее радикальные работы. Если при разделе прорубают проёмы под окна и двери (в ряде случаев создание новых проёмов будет относиться к работе по реконструкции, лучше уточнить у специалиста), возводят ненесущие стены или монтируют перегородки — это перепланировка.

Согласование раздела нежилого помещения в МКД происходит следующим образом:

Этап №1. Оформление документов. Оформляется договор с проектной организацией, которая будет сопровождать раздел нежилого помещения в МКД.

Этап №2. Собрание собственников квартир МКД. В случаях, когда реконструкция или перепланировка затрагивают общедомовое имущество, необходимо провести собрание собственников многоквартирного дома и заручиться их согласием на строительные работы.

Этап №3. Заключение договора с проектной организацией. На этом этапе собственник заключает договор с проектной организацией, которая состоит в СРО и имеет допуск.

Этап №4. Решение о типе работ. Сотрудники проектной организации, исходя из требований владельца нежилого помещения, определяют будет ли оптимальна для данного помещения перепланировка или реконструкция. У нас работают только опытные проектировщики.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Этап №5. Создание проекта. В проекте подробно отражаются решения и виды работ. Также к нему прилагается техническое заключение о безопасности работ.

Этап №6. Согласование в МЖИ. На последнем этапе нужно согласовать раздел в Мосжилинспекции — если это перепланировка.

Этап №7. Завершить работы. В полном соответствии с проектной документацией. Важно, чтобы помещения были обособленными – имели отдельный вход и были отгорожены стенами от остального объёма помещения.

Этап №8. Получить акт приёмки в МЖИ. После того, как работы закончатся, действия тоже разнятся в зависимости от их типа. В случае перепланировки нужно обратиться в МЖИ и получить акт завершённой перепланировки.

Этап №10. Создание технических планов. После завершения перепланировки или реконструкции нужно, чтобы помещения, созданные после раздела, обзавелись техническими планами. В этом могут помочь кадастровые инженеры нашей компании.

Этап №11. Постановка на кадастровый учёт и внесение изменений в ЕГРН. После создания технических планов новых помещений можно ставить их на кадастровый учёт, а затем изменения будут автоматически внесены в ЕГРН.

От эксперта. Решение о разделе нежилого помещения принимают его собственники. Если у нежилого помещения несколько собственников, то придётся заручиться их согласием до проведения реконструкции или перепланировки.

Также они должны ознакомиться с проектной документацией и утвердить её.

У каждого помещения после раздела будут свои параметры, которые определяет кадастровый инженер – он создаст технический план на основе данных акта из МЖИ. Кадастровые инженеры отражают в планах характеристики, объём помещения, расположение стен и других конструкций.

Сотрудники архитектурного бюро «МБР» ответственно подходят к каждому этапу сопровождения реконструкции или перепланировки, которые проводятся для раздела нежилого помещения.

Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году
Нежилое помещение можно разделить, создав несколько

Технический план при разделе нежилого помещения в многоквартирном доме оформляется кадастровым инженером. Он предоставит план после заключения договора на выполнение кадастровых работ — и, собственно, их выполнения.

Кадастровый инженер для создания технического плана после раздела использует исходные сведения о помещении, в котором произошёл раздел, и о здании. Сведения получают из технической документации, ЕГРН и паспортов БТИ.

Создание новых технических планов на образуемые помещения в Москве регламентировано правилами, которые содержатся в Законе №218-ФЗ и в Приказе МЭР №953.

В плане должны содержаться актуальные кадастровые сведения о новых помещениях без несоответствий, поэтому технический план, по сути, полное описание характеристик и конфигурации объектов недвижимости, образованных после раздела нежилых помещений.

Форма технического плана, которая действует на основании приказа Минэкономразвития №953, в скором времени будет заменена новой. Новая форма технического плана будет предусмотрена приказом Росреестра от 15.03.2022 №П/0082.

Итак, когда технический план создан, он выдаётся в электронной форме, заверенной цифровой подписью инженера. Затем они направляются в Росреестр — орган кадастрового учёта.

Когда документы проверили, следует ряд действий по учёту нежилых помещений:

  • новообразованные нежилые помещения получают собственные кадастровые номера;
  • сведения об этих нежилых помещениях вносятся в ЕГРН;
  • помещение, на базе которого провели раздел, меняет кадастровый номер, предыдущий архивируется;
  • сведения об этом помещении становятся архивными в ЕГРН.

Правообладатели после всех этих процедур получают выписки из ЕГРН. В этих выписках содержатся данные о новых помещениях, которые сформировались в результате раздела. Соответственно, выписка подразумевает право собственности на эти помещения.

Стоимость и сроки согласования

Постановка на кадастровый учёт — как и согласование в Мосжилинспекции и получение разрешений от Росстройнадзора — являются бесплатными процедурами для собственника нежилого помещения.

Однако к списку расходов для заказчика можно отнести: проектировочные работы, изготовление технического плана и работы по регистрации прав на полученные в результате раздела помещения. Собственно, к этим же расходам относится пошлина — юридические лица за регистрацию в Росреестре платят 22000 рублей.

С примерными расценками архитектурного бюро «МБР» по сопровождению раздела нежилых помещений можно ознакомиться в таблице ниже.

№ п/п

Услуга или вид работ

Стоимость

1

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций От 15000

2

Проект перепланировки От 25000

3

Технический план после перепланировки От 15000

4

Помощь в согласовании с МЖИ и в получении разрешений от Госстройнадзора От 12000

Кейсы

Кейс 1. Помощь в оформлении временного кадастрового учёта

Специалисты бюро «МБР» помогли поставить части помещений на временный кадастровый учёт и помогли оформить договор аренды. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу МЭР №953.

Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году
План арендуемых помещений

Кейс 2. Помощь в создании новых помещений на базе старых в производственном здании

По результатам работ по проекту, созданному нашими проектировщиками, на первом этаже появилось 4 новых нежилых помещения. Сведения о них были внесены в ЕГРН, мы сделали на помещения технические планы и поставили их на кадастровый учёт.

Раздел нежилых помещений в МКД в Москве в 2024 году
Помещения до и после перепланировки (схема)
Часто задаваемые вопросы
Нужно разделить здание на помещения, но везде получаю отказ, говорят, что это невозможно. В чём может быть проблема?
Мы планируем разделить помещение в нежилом здании. Нам нужно согласовывать что-то?
На сколько помещений можно разделить нежилое помещение?
Нужно обращаться в БТИ для раздела нежилого помещения?
Я могу заставить второго собственника разделить общее помещение на два новых?

Заключение

Раздел помещения — это процедура создания нескольких новых объектов недвижимости на базе существующего помещения. Раздел нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве проводится с помощью перепланировки.

Если нужно провести раздел нежилого здания, который подразумевает реконструкционные работы, то нужно:

Затем нужно создать технические планы для новообразованных помещений, поставить их на кадастровый учёт и обновить данные в ЕГРН.

Чтобы провести раздел нежилого помещения в многоквартирном доме Москвы через процедуру перепланировки, нужно согласовать проект в Мосжилинспекции, а затем получить акт завершённой перепланировки там же — уже после строительных работ. Также нужно создать новые технические планы, поставить помещение на кадастровый учёт и учёт в ЕГРН.

Есть также несколько разных моментов, касающихся процедур. Стоит обратить внимание на следующие:

  • решение о разделе нежилого помещения в МКД собственники, если их несколько, принимают совместно;
  • новые помещения ставятся на кадастровый учёт на основании нового технического плана;
  • собственник получает выписки из ЕГРН на каждое новое обособленное помещение;
  • для правильного раздела помещения каждый объект недвижимости должен быть обособлен.

В архитектурном бюро «МБР» работают специалисты, которые могут выполнить все работы, связанные с сопровождением раздела нежилых помещений в многоквартирном доме Москвы. Проектировщики и кадастровые инженеры компании готовы помочь подготовить документацию — технические планы, проекты и сопроводительную документацию — для раздела любой сложности.

Перечень полезных документов

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
  • Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
  • Постановление №87 от 16.02.2008 г. «О составе разделов проектной документации (скачать);
  • Приказ МЭР №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (скачать);
  • ФЗ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
  • ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать).
Оцените статью
АБ МБР