Если владельцу помещения нужно создать несколько новых помещений из одного уже существующего, используют процедуру раздела нежилого помещения. Он осуществляется двумя путями — это может быть как реконструкция нежилого здания, так и перепланировка нежилого помещения.
Чтобы помещения при разделе обрели обоснованный правовой статус, на них необходимо оформить права и обособить друг от друга. Это делается в рамках кадастровых работ по новообразованным нежилым помещениями и регистрации в ЕГРН.
В этой статье мы рассказываем о том, какие варианты раздела помещений существуют, как их нужно оформить, как согласовать раздел помещения в рамках перепланировки и как согласовать раздел здания в рамках реконструкции. Также мы приложили чек-листы, которые помогут разобраться в процедурах и списки полезных документов.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- Что такое раздел нежилого помещения в МКД
- Особенности раздела нежилых помещений в МКД
- Какие документы нужны для согласования раздела нежилого помещения в МКД
- Каким образом проходит согласование раздела нежилого помещения в МКД
- Технический план для раздела нежилого помещения в МКД
- Стоимость и сроки согласования
- Кейсы
- Кейс 1. Помощь в оформлении временного кадастрового учёта на помещения
- Кейс 2. Помощь в создании новых помещений на базе старых в производственном здании
- Заключение
- Список источников
Что такое раздел нежилого помещения в МКД
Нежилые помещения используют для целей, которые никак не связаны с проживанием людей — это может быть офисное помещение, административное, магазин, производственное помещение или склад. Цель раздела нежилого помещения обычно связана с распоряжением несколькими помещениями, которые таким образом появляются.
Появившиеся после раздела помещения можно продать, сдать в аренду или использовать другим образом.
От эксперта. Раздел недвижимого имущества может быть следствием прекращения совместной деятельности несколькими владельцами помещения и продолжением самостоятельной работы в образовавшемся месте.
Существует две процедуры — это раздел нежилого помещения в многоквартирном доме и раздел нежилого помещения в нежилом здании. В этой статье мы расскажем о первом.
Особенности раздела нежилых помещений в МКД
У раздела нежилых помещений в многоквартирных домах существует ряд особенностей, о которых должен знать собственник. Для более подробного погружения в тему стоит обратиться за консультацией, однако основные особенности выглядят следующим образом:
- Полное прекращение существования объекта недвижимости. Первоначальное нежилое помещение перестаёт существовать фактически, сведения о нём получают статус архивных в ЕГРН, таким же образом поступают с данными кадастрового учёта. Уникальный кадастровый номер нежилого помещения при разделе получает статус архивного.
- Помещения заново ставятся на учёт и появляются в реестре после раздела. Образованные с помощью перепланировки помещения ставятся на кадастровый учёт. По сути, они образуются после раздела другого помещения заново после раздела. Также, одновременно с этим, происходит регистрация и данные о новых помещениях вносятся в ЕГРН. В выписках отражаются сведения о новых помещениях.
- Нужна полная изоляция помещений. Появляющиеся после раздела два (или больше) помещения должны быть обособленны друг от друга и изолированы, в противном случае их нельзя будет поставить на учёт в ЕГРН.
Соответственно, каждое помещение, получившееся после раздела, должно получить собственный технический план, технический паспорт и появиться в ЕГРН. Разница только в том, каким именно образом будет подготовлен раздел — с помощью перепланировки или с помощью реконструкции.
Проект раздела нежилого помещения в МКД с помощью перепланировки будет проходить согласование в Мосжилинспекции. В то же время проект реконструкции здания же будет проходить экспертизу и для него требуется разрешение на строительство от Госстройнадзора.
Какие документы нужны для согласования раздела нежилого помещения в МКД
Регистрация и постановка на кадастровый учёт для созданных на базе нежилого помещения новых объектов недвижимости происходит в соответствии с ФЗ №218-ПП. Чтобы образовать новые объекты недвижимости, нужно:
- Подготовить документы о праве собственности на исходный объект, который разделили. К этим документам относится выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Подготовить документы, связанные с другими собственниками. К этим документам относятся решение о разделе помещения, согласие собственников помещения и протокол общего собрания владельцев квартир МКД.
- Подготовить документы, подтверждающие раздел. К этим документам относится проект, документы о согласовании проекта, акт приёмки от МЖИ при перепланировке или разрешения на строительство.
- Подготовить техническую документацию на новые помещения. К ним относится технический план, технический паспорт, поэтажный план строения с внесенными изменениями о новых единицах учета, ведомость помещения.
В ряде случаев может потребоваться дополнительная документация, стоит уточнить у специалиста на консультации, описав индивидуальный случай.
Все документы, которые требуются для проведения и согласования раздела помещения, могут подготовить сотрудники архитектурного бюро «МБР». Также мы являемся одной из немногих компаний в Москве, которая может оказывать сопровождение по всем видам сделок с недвижимостью. Сотрудничая с нами, вы устраните любые сложности при обращении в Росреестр и быстро получите выписку ЕГРН.
Чтобы связаться с нами, просто позвоните по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru
Каким образом проходит согласование раздела нежилого помещения в МКД
Раздел нежилого помещения в многоквартирном доме — это проведение строительных работ. Они могут попасть под понятие реконструкции и перепланировки.
Под реконструкцией в случае раздела подразумевается изменение исходных характеристик и параметров целого здания или его части. Допустим, если при разделе проводится возведение новых несущих стен или создаётся пристройка — это реконструкция.
Под перепланировкой в случае раздела помещения подразумеваются менее радикальные работы. Если при разделе прорубают проёмы под окна и двери (в ряде случаев создание новых проёмов будет относиться к работе по реконструкции, лучше уточнить у специалиста), возводят ненесущие стены или монтируют перегородки — это перепланировка.
Согласование раздела нежилого помещения в МКД происходит следующим образом:
Этап №1. Оформление документов. Оформляется договор с проектной организацией, которая будет сопровождать раздел нежилого помещения в МКД.
Этап №2. Собрание собственников квартир МКД. В случаях, когда реконструкция или перепланировка затрагивают общедомовое имущество, необходимо провести собрание собственников многоквартирного дома и заручиться их согласием на строительные работы.
Этап №3. Заключение договора с проектной организацией. На этом этапе собственник заключает договор с проектной организацией, которая состоит в СРО и имеет допуск.
Этап №4. Решение о типе работ. Сотрудники проектной организации, исходя из требований владельца нежилого помещения, определяют будет ли оптимальна для данного помещения перепланировка или реконструкция. У нас работают только опытные проектировщики.
Этап №5. Создание проекта. В проекте подробно отражаются решения и виды работ. Также к нему прилагается техническое заключение о безопасности работ.
Этап №6. Согласование в МЖИ. На последнем этапе нужно согласовать раздел в Мосжилинспекции — если это перепланировка.
Этап №7. Завершить работы. В полном соответствии с проектной документацией. Важно, чтобы помещения были обособленными – имели отдельный вход и были отгорожены стенами от остального объёма помещения.
Этап №8. Получить акт приёмки в МЖИ. После того, как работы закончатся, действия тоже разнятся в зависимости от их типа. В случае перепланировки нужно обратиться в МЖИ и получить акт завершённой перепланировки.
Этап №10. Создание технических планов. После завершения перепланировки или реконструкции нужно, чтобы помещения, созданные после раздела, обзавелись техническими планами. В этом могут помочь кадастровые инженеры нашей компании.
Этап №11. Постановка на кадастровый учёт и внесение изменений в ЕГРН. После создания технических планов новых помещений можно ставить их на кадастровый учёт, а затем изменения будут автоматически внесены в ЕГРН.
От эксперта. Решение о разделе нежилого помещения принимают его собственники. Если у нежилого помещения несколько собственников, то придётся заручиться их согласием до проведения реконструкции или перепланировки.
Также они должны ознакомиться с проектной документацией и утвердить её.
У каждого помещения после раздела будут свои параметры, которые определяет кадастровый инженер – он создаст технический план на основе данных акта из МЖИ. Кадастровые инженеры отражают в планах характеристики, объём помещения, расположение стен и других конструкций.
Сотрудники архитектурного бюро «МБР» ответственно подходят к каждому этапу сопровождения реконструкции или перепланировки, которые проводятся для раздела нежилого помещения. Вся подготовленная нами проектная документация соответствует требованиям законодательства и успешно проходит все согласования.
Для заказа наших услуг звоните +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите info@mosoblreg.ru.
Технический план для раздела нежилого помещения в МКД
Технический план при разделе нежилого помещения в многоквартирном доме оформляется кадастровым инженером. Он предоставит план после заключения договора на выполнение кадастровых работ — и, собственно, их выполнения.
Кадастровый инженер для создания технического плана после раздела использует исходные сведения о помещении, в котором произошёл раздел, и о здании. Сведения получают из технической документации, ЕГРН и паспортов БТИ.
Создание новых технических планов на образуемые помещения в Москве регламентировано правилами, которые содержатся в Законе №218-ФЗ и в Приказе МЭР №953.
В плане должны содержаться актуальные кадастровые сведения о новых помещениях без несоответствий, поэтому технический план, по сути, полное описание характеристик и конфигурации объектов недвижимости, образованных после раздела нежилых помещений.
Форма технического плана, которая действует на основании приказа Минэкономразвития №953, в скором времени будет заменена новой. Новая форма технического плана будет предусмотрена приказом Росреестра от 15.03.2022 №П/0082.
Итак, когда технический план создан, он выдаётся в электронной форме, заверенной цифровой подписью инженера. Затем они направляются в Росреестр — орган кадастрового учёта.
Компания АБ «МБР» занимается разработкой технических планов для нежилых объектов недвижимости. Наши кадастровые инженеры имеют необходимые допуски и квалификацию для выполнения данной работы быстро и качественно. За более чем 10-летний опыт работы мы подготовили уже более 5000 технических планов.
Обращайтесь за подробной консультацией к нашим специалистам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите info@mosoblreg.ru.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Когда документы проверили, следует ряд действий по учёту нежилых помещений:
- новообразованные нежилые помещения получают собственные кадастровые номера;
- сведения об этих нежилых помещениях вносятся в ЕГРН;
- помещение, на базе которого провели раздел, меняет кадастровый номер, предыдущий архивируется;
- сведения об этом помещении становятся архивными в ЕГРН.
Собственники после всех этих процедур получают выписки из ЕГРН. В этих выписках содержатся данные о новых помещениях, которые сформировались в результате раздела. Соответственно, выписка подразумевает право собственности на эти помещения.
Стоимость и сроки согласования
Постановка на кадастровый учёт — как и согласование в Мосжилинспекции и получение разрешений от Росстройнадзора — являются бесплатными процедурами для собственника нежилого помещения.
Однако к списку расходов для заказчика можно отнести: проектировочные работы, изготовление технического плана и работы по регистрации прав на полученные в результате раздела помещения. Собственно, к этим же расходам относится пошлина — юридические лица за регистрацию в Росреестре платят 22 000 рублей.
С примерными расценками архитектурного бюро «МБР» по сопровождению раздела нежилых помещений можно ознакомиться в таблице ниже. Учтите, что все цены указаны ориентировочно.
| № п/п | Услуга или вид работ | Стоимость |
| 1 | Техническое заключение о состоянии несущих конструкций | от 55 000 |
| 2 | Проект перепланировки | от 40 000 |
| 3 | Технический план после перепланировки под ключ | от 150 000 |
| 4 | Помощь в согласовании с МЖИ и в получении разрешений от Госстройнадзора | от 35 000 |
Кейсы
Кейс 1. Помощь в оформлении временного кадастрового учёта на помещения
Специалисты бюро «МБР» помогли заказчику поставить части помещений на временный кадастровый учёт, а также оформить договор аренды. Для этого был подготовлен новый технический план на часть здания (арендуемую).
Кейс 2. Помощь в создании новых помещений на базе старых в производственном здании
К нам обратился заказчик — собственник производственного здания для проведения и согласования перепланировки. По результатам работ по проекту, подготовленному нашими проектировщиками, на первом этаже появилось 4 новых нежилых помещения. После проведения работ был подготовлен новый технический план, который был затем зарегистрирован в Росреестре. Таким образом, сведения о вновь образованных помещениях были внесены в ЕГРНи поставлены на кадастровый учёт.
Заключение
Раздел помещения — это процедура создания нескольких новых объектов недвижимости на базе существующего помещения. Раздел нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве проводится с помощью перепланировки.
Если нужно провести раздел нежилого здания, который подразумевает реконструкционные работы, то нужно:
- оформить проект;
- сделать негосударственную экспертизу проекта;
- получить разрешение на строительство в ГСН;
- после реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в ГСН.
Затем нужно подготовить технические планы для новообразованных помещений, поставить их на кадастровый учёт и обновить данные в ЕГРН.
Чтобы провести раздел нежилого помещения в многоквартирном доме Москвы через процедуру перепланировки, нужно согласовать проект в Мосжилинспекции, а затем получить акт завершённой перепланировки там же — уже после строительных работ. Также нужно создать новые технические планы, поставить помещение на кадастровый учёт и учёт в ЕГРН.
Есть также несколько разных моментов, касающихся процедур. Стоит обратить внимание на следующие:
- решение о разделе нежилого помещения в МКД собственники, если их несколько, принимают совместно;
- новые помещения ставятся на кадастровый учёт на основании нового технического плана;
- собственник получает выписки из ЕГРН на каждое новое обособленное помещение;
- для правильного раздела помещения каждый объект недвижимости должен быть обособлен.
В архитектурном бюро «МБР» работают специалисты, которые могут выполнить все работы, связанные с сопровождением раздела нежилых помещений в многоквартирном доме Москвы. Проектировщики и кадастровые инженеры компании готовы помочь подготовить документацию — технические планы, проекты и сопроводительную документацию — для раздела любой сложности.
Список источников
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Постановление №87 от 16.02.2008 г. «О составе разделов проектной документации (скачать);
- Приказ МЭР №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (скачать);
- ФЗ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
- ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать).
