Раздел нежилого здания и помещения или объединение нежилых помещений

Реконструкция объектов

Раздел нежилого здания и помещения – это проведение работ и оформление документов, после чего из исходного объема помещения или строения образуется два и более новых объекта. Объединение нежилых помещений, напротив, приводит к образованию нового объекта. Раздел помещений заключается в возведении новых стен и перегородок, обустройстве отдельных выходов и оконных проемов, проведении других видов работ. Чтобы по итогам раздела можно было поставить на учет и зарегистрировать права на новые объекты, они должны соответствовать признакам изолированности, обособленности.

Читайте в статье, при каких условиях можно провести объединение или раздел объекта недвижимости, как и кто может оформить официальные документы на новые помещения, что нужно сделать для получения выписки ЕГРН.

Зачем нужен раздел здания или помещения

Раздел нежилого помещения, строения подразумевает создание новых объектов. Их количество зависит от решения и целей собственника, особенностей исходного (делимого) объекта, строительных норм и правил. Целью раздела может быть:

  • решение собственника об образовании двух и более объектов, которые можно выставить на продажу вместе или по отдельности;
  • для ведения разных видов деятельности во вновь образованных помещениях;
  • для оптимизации внутреннего пространства и компоновки строения, повышения доходов от аренды за счет привлечения новых арендаторов;
  • урегулирование споров между совладельцами объекта, если они не могут вести совместную деятельность, договориться о продаже.

Это далеко не полный список причин, по которым возможен раздел. Обычно собственник или несколько совладельцев преследуют коммерческие цели, добиваясь эффективного использования площадей зданий.

Раздел объекта недвижимости приводит к образованию новых помещений. Здание можно делить только на два и более других здания, т.е. на однородные объекты. На практике это сделать очень сложно, так как придется полностью менять архитектуру и компоновку здания, переделывать единые инженерные системы. Однако за счет объема строения можно образовывать множество новых помещений. Фактически, это тоже можно признать разделом.

Если у объекта один владелец, он сам определяет условия раздела, площади и основные характеристики новых помещений. Если у объекта несколько правообладателей, эти вопросы они решают в соглашениях, договорах. Например, для оформления соглашений учитывается размер доли в общем праве собственности. По нему определяются площади помещений, образуемых в ходе раздела.

Мнение эксперта. Допускается сделать временный раздел площадей строения или помещений, когда образованные части не будут обладать обособленностью, изолированностью. Например, большую площадь торгового зала можно «нарезать» на небольшие части для сдачи в аренду. Такую часть нежилого здания или помещения не обязательно ограждать стенами, другими конструкциями. Часть объекта создается на период аренды, ставится на временный учет в ЕГРН на время действия договора.

Раздел и объединение осуществляются на основании проекта реконструкции или перепланировки
Раздел и объединение осуществляются на основании проекта реконструкции или перепланировки

Правильные этапы раздела здания или помещения

Раздел объекта недвижимости всегда сопровождается строительными работами. В зависимости от перечня работ, они будут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае будут меняться первоначальные характеристики целого строения или его части. Например, для образования помещений при разделе реконструкция будет предусматривать возведение новых несущих стен, пристройку для увеличения площади новых объектов, другие виды работ. При перепланировке раздел может включать обустройство отдельного выхода и входных групп, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен для отгораживания помещений.

Алгоритм раздела нежилого помещения или образования новых помещений из объема строения заключается в следующем:

  • оформляются документы-основания для раздела (например, соглашение между совладельцами исходного объекта);
  • заключается договор с проектной организацией, состоящей в СРО;
  • проектировщики определят, какие виды работ нужно провести для раздела (реконструкция или перепланировка);
  • при оформлении проекта описываются решения, все виды работ, по которым будет осуществляться раздел помещений (установка стен, перенос инженерных сетей или полный раздел систем, обустройство оконных проемов и входных групп для новых помещений, другие виды работ);
  • проект на перепланировку утверждается собственником, после чего можно приступать к работам;
  • проект на реконструкцию направляется на экспертизу, после чего нужно получить разрешение Госстройнадзора.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

При проектировании и проведении работ нужно соблюдать ограничения и нормы Федеральных законов, СП, СНиП, ГОСТ, других руководящих документов. Например, для реконструкции и разделов в общественном здании к основным нормативным актам относится ГрК РФ (скачать), Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать), СП 118.13330.2012 (скачать).

Когда работы будут завершены, составляется акт приемки. Для раздела с реконструкцией нужно получить разрешение Госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно приступать к завершающей стадии раздела – оформить документы с характеристиками новым помещений, пройти учет, регистрацию в Росреестре.

Для сдачи в аренду можно выделить часть помещения или здания без образования новых объектов
Для сдачи в аренду можно выделить часть помещения или здания без образования новых объектов

Обмерные работы

У каждого вновь образованного помещения будут уникальные параметры – площади, места расположения конструкций и сетей, параметры оконных и дверных проемов, особенности выхода на улицу или к местам общего пользования. Эти характеристики нужно закрепить в официальном документе – техническом плане. Техплан составляется кадастровым инженером на каждое вновь образованное помещение.

Для изготовления техплана собирается информация о характеристиках помещения. Для этого инженер проведет следующие мероприятия:

  • изучит исходную документацию на объект, который был разделен на новые помещения;
  • запросит и проанализирует кадастровые сведения ЕГРН;
  • проведет работы на объектах – обследования, обмеры, съемки.

В ходе обмерных работ инженер определяет характеристики всех новых помещений. Обмеряется внутренний объем помещения, местоположение стен, других конструкций на этаже. Если раздел нежилого помещения затронул другие части строения, на них также проводятся обследования, обмеры. Это нужно, чтобы подготовить техплан и внести изменения в ЕГРН.

Раздел нежилого здания и помещения или объединение нежилых помещений. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Здравствуйте! С чего начать раздел помещений? Сразу можно заказывать проект?
Соловьев Петр
До обращения за проектом нужно получить согласие на раздел от всех собственников. Если собственник один, он сразу может заказать проектную документацию.
Добрый день! Как правильно разделить здание?
Соловьев Петр
Здание можно разделить только на два новых здания, но на практике это крайне сложно. Поэтому из общего объема здания образуются новые помещения.
Если мы выделяем часть помещения под аренду, есть ли ограничения по минимальной площади?
Соловьев Петр
Нет, таких ограничений нет. Условие договора о площади арендуемой части должны согласовать сами стороны.

Кадастровые работы по изготовлению технического плана

Раздел помещений обязательно сопровождается кадастровым учетом в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о вновь образованных объектах появились в ЕГРН, а они получили уникальный кадастровый номер. Если же раздел осуществлялся без образования самостоятельных объектов, может потребоваться внести изменения в сведения ЕГРН на строение.

Технический план разрабатывается инженером по данным, полученным в ходе обмеров. В техплане на каждое новое помещение заполняются следующие разделы:

  • общие сведения о помещении или строении, из состава которого был образован новый объект;
  • средства измерений, использованные инженером при обмерах и обследовании;
  • информация о проведенных обследованиях и измерениях;
  • описание характеристик нового помещения – вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь, иные данные;
  • схема с указанием местоположения помещений на этаже;
  • заключение инженера.

Техпланы оформляются на каждый отдельный объект. В каждом из них указываются общие сведения о строении, в котором располагаются помещения. Техплан выдается в цифровом виде на диске, либо направляется в Росреестр инженером.

Образец технического плана:

Технический план 1 Технический план 2 Технический план 3 Технический план 4 Технический план 5 Технический план 6 Технический план 7 Технический план 8 Технический план 9

Кадастровый учет и регистрация изменений в Росреестре

Целью кадастрового учета является систематизация данных о недвижимости, в том числе после раздела или объединения помещений. Процедура проводится в Росреестре по заявлению собственников. В зависимости от условий и оснований раздела, в Росреестре проведут следующие мероприятия:

  • поставят на учет ЕГРН каждое новое помещение, имеющее признаки обособленности изолированности;
  • исключат из ЕГРН данные на объект, чей объем полностью распределен между новыми помещениями;
  • внесут изменения в данные ЕГРН по зданию, в помещениях которого осуществлялся раздел;
  • поставят на временный учет часть нежилого здания или помещения, если она не соответствует признакам обособленности, изолированности.

Если при образовании новых помещений меняется статус собственности, одновременно с учетом можно пройти регистрацию прав. Для этого подается единое заявление, а основанием для регистрации будет соглашение или договор между собственниками, техплан.

На какой объект вы заказывать проект раздела или объединения?
Нежилое здание
0%
Нежилое помещение
0%
Квартира
0%
Проголосовало: 0

Получение выписок ЕГРН

Образование нового объекта сопровождается постановкой на учет в ЕГРН, присвоением кадастрового номера. Для подтверждения, что объект числится в реестре, выдается выписка ЕГРН. В этом документе будут указаны и зарегистрированные права на объект. Выписка ЕГРН является правоустанавливающим документом, что позволяет собственнику проводить сделки со вновь образованным и учтенным объектом.

Комментарий эксперта. Специалисты Росреестра выполняют технические функции, т.е. отражают сделанный раздел нежилого помещения или здания в сведениях ЕГРН. Это невозможно сделать без проведения обмеров, изготовления техплана. Соответственно, успешное прохождение учета и регистрации зависит от квалификации инженера, правильности и точности заполнения всех данных. Обратившись к инженерам нашей компании, у вас не возникнет проблем с прохождением процедуры в Росреестре после разделов или объединений.

После кадастрового учета здания собственнику выдается выписка ЕГРН
После кадастрового учета нового объекта собственнику выдается выписка ЕГРН

Объединений двух и более нежилых помещений

Соседние помещения, имеющие общие стены или перегородки, можно объединить. Объединение двух нежилых помещений предусматривает создание нового объекта, который будет поставлен на учет в ЕГРН с регистрацией прав. Вот общие правила этой процедуры:

  • решение об объединении принимает собственник здания, либо правообладатели помещений;
  • объединение двух нежилых помещений осуществляется в ходе реконструкции и перепланировки (это зависит от перечня работ, вида изменений в характеристиках);
  • после объединения новый объект должен соответствовать признакам обособленности и изолированности, чтобы его можно было поставить на учет.

В ходе объединения полностью или частично разбираются конструкции между помещениями, либо между ними делается проход. При этом у вновь образованного объекта можно оставить один выход на улицу или к местам общего пользования, либо оставить существующие входы без изменений.

К дополнительным работам при объединении может относиться:

  • изменение планировки и компоновки помещений, возведение и перенос внутренних стен, обустройство или заделывание проемов под окна и двери;
  • создание новой инженерной системы, изменение мест размещения коммуникаций и оборудования;
  • иные виды работ и изменений, соответствующие целям собственника.

Объединение двух нежилых помещений может осуществляться с целью изменение вида деятельности. Например, объединив два офисных помещения, в новом большом объекте можно открыть магазин. В этом случае необходимо соблюдать специальные нормы пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности под новый вид деятельности.

Порядок

Объединение помещений происходит в результате строительных работ. Алгоритм действий заказчика заключается в следующем:

  • собственники помещений принимают решение об объединении, оформляют соглашения (если у объединяемых объектов один владелец, это не требуется);
  • заказывается проект на реконструкцию или перепланировку (как и в случае с разделом, проектировщик поможет определить нужные работы и вариант согласования);
  • проект на реконструкцию проходит экспертизу, после чего оформляется разрешение Госстройнадзора;
  • проект перепланировки для объединения утверждает заказчик;
  • выполняются строительные работы, предусмотренные проектом;
  • после окончания работ составляет акт приемки, либо заказчик обращается в Госстройнадзор для получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • для описания характеристик нового объекта нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать техплан;
  • по сведениям техплана в Росреестре пройдет учет вновь образованного объекта, а заявителю выдается выписка ЕГРН.

Если у объединяемых помещений был один собственник, в Росреестре на него зарегистрируют права на новый объект. Если собственников было несколько, они определят доли по соглашению.

Вывод эксперта. Объединяемые помещения утратят существование, так как войдут в состав нового объекта. Поэтому на заключительном этапе процедуры они будут сняты с учета в ЕГРН, а их кадастровые номера будут аннулированы. Специальных заявлений в Росреестр подавать не нужно.

На поэтажных планах здания отражается местоположение помещений после раздела или объединения
На поэтажных планах здания отражается местоположение помещений после раздела или объединения

Технический план при разделе — как правильно заказать

Без техплана невозможно зафиксировать результаты раздела или объединения помещений, пройти учет. Документ можно получить через кадастрового инженера. Он проверит исходные документы, проведет необходимые обмеры и измерения, опишет характеристики в разделах техплана, составит схему с указанием месторасположения помещений на этаже.

Полный список инженеров можно найти на сайте Росреестра по ссылке. Хотя квалификация каждого специалиста подтверждена аттестатом, рекомендуем обратить внимание на опыт, изучить примеры ранее выполненных работ, по возможности посмотреть рекомендации и отзывы. Если вам нужны опытные кадастровые инженеры, знающие все тонкости разделов и объединения недвижимости, обращайтесь в нашу компанию!

Образование части или раздел при аренде — что выбрать

Сдать в аренду все большое помещение или здание бывает сложнее, чем множество небольших точек и площадей. Например, для предпринимателей может оказаться достаточно несколько квадратных метров на площади торгового центра, чтобы разместить оборудование и начать работу, чем снимать отдельное изолированное помещение. В таких случаях образование части помещения или здания может стать оптимальным вариантом, так как не придется проводить строительные работы.

Вот основные особенности временного образования частей помещений и зданий:

  • нет ограничений на образование части помещения сразу в нескольких местах на большой площади;
  • не обязательно устанавливать стены и перегородки, либо можно возвести временные ограждающие конструкции;
  • часть нежилого здания или помещения, передаваемая в аренду, определяется договором, после чего на нее нужно заказать техплан;
  • на основании техплана будет проведен временный учет в Росреестре.

Образование части помещения с постановкой на временный учет является официальной и легальной процедурой, предусмотренной Законом № 218-ФЗ. Поэтому на образованную часть будет выдана выписка ЕГРН. После истечения срок аренды сведения ЕГРН о временной части объекта будут аннулированы. О нюансах выделения части помещения можно узнать у наших экспертов.

Части помещений и здания обычно выделяют под сдачу в аренду малому бизнесу
Части помещений и здания обычно выделяют под сдачу в аренду малому бизнесу

Пример и образец раздела и объединения помещений — наши кейсы

Чтобы вы смогли убедиться в профессионализме и квалификации наших специалистов, предлагаем ознакомиться с примером раздела помещений, прошедшим Росреестр. В данном случае при разделе помещения с перепланировкой были спроектированы отдельные входные группы, возведение стен.

Пример

Стоимость и цена раздела зданий и помещений

Раздел помещений и зданий влечет не только расходы на проведение строительных работ. Заказчику нужно оплатить:

  • проектирование реконструкции или перепланировки;
  • изготовление технического плана;
  • регистрацию прав на вновь образованные помещения.

Пошлина за регистрацию в Росреестре составляет 2000 руб. (физ. лица) и 22000 руб. (организации). Все остальные расходы определяются по договору с проектной организацией, кадастровой компанией. У нас вы можете заказать все необходимые документы для раздела, услуги по сопровождению согласований и регистрации. Подробнее о расценках и услугах можно узнать на бесплатной консультации.

Выводы

  • Раздел помещений – это строительные работы, согласования и регистрация в Росреестре, после чего образуются новые изолированные, обособленные объекты.
  • Объединение помещений – это обратная процедура, при которой исходные объекты утратят существование, а новое помещение будет отвечать признакам обособленности, изолированности;
  • Чтобы внести сведения о новых объектах в реестр и получить выписку ЕГРН, после проведения работ нужно заказать техплан, обратиться в Росреестр.

В нашей компании вы получите услуги по оформлению проектной документации, технического плана на помещения при разделе, объединении. Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Часто задаваемые вопросы
Что такое раздел помещений?
Раздел помещений – это строительные работы, согласования и регистрация в Росреестре, после чего образуются новые изолированные, обособленные объекты.
Что такое объединение помещений?
Объединение помещений – это обратная процедура, при которой исходные объекты утратят существование, а новое помещение будет отвечать признакам обособленности, изолированности.
Какие документы нужны для раздела помещений?
Согласие или соглашение собственников, проект, экспертное заключение (при реконструкции), техническое заключение, разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию (при реконструкции). Точный перечень документов зависит от характера работ.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: