Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году

Раздел объекта недвижимости

Раздел апартаментов  в нежилом здании — это процесс перепланировки апартаментов с целью их разделения на несколько отдельных изолированных друг от друга помещений.

Успех процедуры раздела, зависит от правильности проведения работ, соблюдения требования законодательства при их проведении, а также соблюдения требований к оформлению документов при согласовании перепланировки раздела.

В этой статье вы найдете информацию о том, что включает в себя раздел апартаментов в нежилом здании, а также из чего состоит процесс перепланировки, как происходит согласование перепланировки апартаментов, нужно ли разрешение на перепланировку и другие наиболее важные аспекты, касающиеся процесса раздела.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Апартаменты — квартира или нежилое помещение?

Деление помещений на жилые и нежилые, предусмотрено статьей 130 Гражданского кодекса. Однако расшифровку данных понятий следует искать в других законодательных актах.

Если с жилым объектом все понятно (определение указано в статье 16 Жилищного кодекса), то относительно нежилого немного сложнее. Законодательство не раскрывает данное понятие.

Что же подразумевается под нежилыми помещениями? Если отталкиваться от обратного, а именно от термина “жилое”, то под нежилым помещением подразумевается объект, не предназначенный для проживания и удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

Однако, это не означает, что в таких объектах невозможно создать условия для постоянного проживания. Именно в этом аспекте можно раскрыть понятие апартаментов.

В России под апартаментами понимают нежилые помещения, обустроенные или для постоянного проживания в нем людей, в том числе удовлетворения бытовых нужд или для коммерческих целей (для размещения гостиницы, офиса).

Особенность такой недвижимости заключается в том, что оно может располагаться без учета требования к жилому фонду, даже если используется для постоянного проживания. Например, к ним не применяются требования по зонированию в жилых зонах.

Согласно статье 35 Градостроительного кодекса, в жилых зонах могут располагаться как жилые дома, так и здания коммунально-бытового назначения, в общественно деловых зонах могут размещаться как зоны коммерческого назначения, так и иные виды.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

К коммерческой недвижимости не применяются также такие требования, как наличие обязательного естественного освещения для комнаты и кухни (глава II Постановления от 28.01.2006 N 47).

Таким образом, апартаменты являются коммерческой недвижимостью, требования к которым отличаются от условий, предъявляемые к жилым помещениям. С определенными особенностями происходит и их раздел в нежилом здании.

Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году
Пример апартаментов в нежилом здании

Раздел апартаментов

Раздел подразумевает под собой деление одного объекта на несколько. Для осуществления данного процесса проводятся работы по перепланировке и/или переустройству. После раздела один объект делится на два или более. При этом исходное помещение в плане кадастрового учета прекращает существование(архивируется), а новые ставятся на учет, как вновь образованные.

Причины для раздела помещения

Основаниями для раздела могут быть следующие:

  • решение собственника о делении объекта на несколько;
  • необходимость дробления недвижимости на несколько с целью передачи образованных объектов в аренду;
  • раздел апартаментов для возможности продажи одного из вновь образованных;
  • иные причины.

Комментарий специалиста. Апартаменты привлекают многих покупателей своей необычной планировкой, большой площадью. Плюсом является также тот факт, что покупая одни апартаменты, вы можете преобразовать их, за счет больших площадей, в несколько помещений коммерческого назначения. Ведь ни для кого не секрет, что изолированные и обособленные объекты легче продать или передать в аренду.

Изолировать и обособить вы можете при помощи процедуры раздела.

Порядок раздела апартаментов

Учитывая, что апартаменты это нежилое помещение, перепланировка в них имеет свои нюансы.

Например:

  • отдельного согласования перепланировки апартаментов по законодательству с государственными органами не требуется, то есть не нужно получать разрешение на перепланировку апартаментов;
  • необходимо соблюсти требования к обеспечению безопасности в нежилом помещении (требование пожарного надзора, МЧС, Роспотребнадзора);
  • не требуется соблюдение норм, предусмотренных действующим законодательством (например, главой II Постановления Правительства от 28.01.2006 №47) к жилым помещениям;
  • не требуется разрешение на строительство;
  • вновь образованные объекты должны иметь изолированный выход на улицу или выход в места общего пользования, то есть должны быть изолированы и обособлены.

Процесс перепланировки

Процесс происходит в следующем порядке:

  • 1-й этап. Изготовление проекта перепланировки и технического заключения.
  • 2-й этап. Работы по разделу апартаментов.
  • 3-й этап. Изготовление технического плана.
  • 4-й этап. Внесение изменения в сведения ЕГРН.

Проект и техническое заключение

Проект и техническое заключение должны быть изготовлены компанией, которая состоит в саморегулируемой организации.

Что включают в себя данные документы? Проект состоит из пояснительной записки, графической части и приложений. Заключение включает в себя сведения о состоянии конструкции здания, о безопасности работ, выводы и рекомендации.

Для начала подготовки проекта могут потребоваться:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

После изготовления проекта можно приступать непосредственно к работам.

Мнение специалиста. Нельзя поверхностно относиться к процедуре изготовления проекта и технического заключения. От правильности подготовленных документов будет зависеть дальнейшие этапы раздела.

Если на каком-то этапе была допущена ошибка, процесс может затянуться на долгий срок.

Таким образом, при выборе организации, для подготовки проекта и в целом всех необходимых документов, важно обратиться к организации, которая имеет опыт именно в данном направлении.

Специалисты архитектурного бюро “МБР” выполнят работы в нежилых объектах любой сложности. Проекты разрабатываются “под ключ”, согласно законодательству.

Стоимость услуг

Наименование

Цена

Оформление проекта и технического заключения на перепланировку.

От 12 000 руб.

С ценами на другие услуги АБ “МБР” можно ознакомиться здесь.
Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году
Образец заключения кадастрового инженера

Работы по разделу апартаментов

Как сделать апартаменты в двух и более количествах из одного помещения? Для проведения преобразования могут быть произведены различные работы, в зависимости от планируемой конфигурации и желаемых результатов.

Например:

  • возведение стен;
  • демонтаж перегородок;
  • установка оконных, дверных проемов;
  • иные работы.

Работы должны быть осуществлены, согласно ранее изготовленному проекту и техническому заключению. Кроме того, нужно учесть, что все действия должны быть произведены в строгом соответствии с требованиями законодательства о пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

Например, согласно п. 8.1. ст.8 Свода правил СП 456.1311500.2020 от 15.01.2020 г., системы защиты от пожара следует устанавливать, в зависимости от класса функциональной пожарной опасности здания.

Если рассматривать санитарные нормы, то в случае использования апартаментов в качестве гостиницы, к таким помещениям предъявляется следующее:

  • нельзя размещать туалеты над жилыми комнатами, а также размещать электрическую щитовую вплотную к помещениям, в которых планируется проживание;
  • нельзя размещать номера в цокольных и (или) подземных этажах.

Данные требования указаны в главе 7 Постановления санитарного врача от 24 декабря 2020 № 44.

Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году
Фото процесса работ

Изготовление технического плана

Результат раздела, а именно образованные помещения, необходимо поставить на государственный кадастровый учет.

Однако, прежде, чем нести документы на регистрацию, нужно будет подготовить технический план помещения.

Технический план готовится кадастровым инженером, в соответствии с требованиями ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ и приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Для подготовки технического плана, кадастровому инженеру необходимо будет предоставить сведения о самом помещении, о собственнике.

После получения необходимых документов, инженер проводит обследование образованных объектов. Соответственно, далее уже идет сам процесс подготовки плана.

План состоит из графической и текстовой части:

  • графическая часть — сведения кадастрового плана территории, план помещения, местоположение здания или помещения, в виде координат;
  • текстовая часть — сведения, которые необходимо внести в ЕГРН, то есть данные об образованном объекте.

Технический план готовится на электронном носителе, подписывается электронной подписью. Документ может быть также изготовлен на бумажном носителе, однако в Росреестр передается именно электронный. Подготовленный документ подается вместе с остальным пакетом в Росреестр.

Специалисты АБ “МБР” ежегодно подготавливает более 4500 технических планов и проводит обследование более 950 000 кв. м. нежилой недвижимости. Обращаясь к нам, вы получите качественную и полную услугу в короткие сроки.

Стоимость услуг

Наименование

Цена

Подготовка технического плана

От 8000 рублей

Цены на иные услуги АБ “МБР” здесь.
Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году
Образец технического плана

Внесение изменений в сведения ЕГРН

При образовании двух и более объектов, после раздела производится регистрация и кадастровый учет в отношении каждого образованного объекта. Это будет заключаться в том, что новым апартаментам будут присвоены новые кадастровые номера, а прежний объект архивируется.

Таким образом, собственник одной недвижимости, после произведенного раздела, получает права собственности на несколько новых.

Как подать документы на регистрацию

Порядок подачи заявления указан в статье 18 ФЗ-218. Пакет документов подается собственником или его представителем (с нотариальной доверенностью) в Росреестр через МФЦ или посредством личного кабинета, размещенного на сайте Росреестра.

Содержимое пакета может различаться в зависимости от заявителя, от количества заявителей и образованных объектов.

Общий список документов, которые подаются на регистрацию, включает в себя следующее:

  • заявление (оформляется на каждый объект);
  • технический план;
  • подтверждение полномочий заявителя (паспорт, решение о назначении, доверенность и иное);
  • квитанция об оплате государственной пошлины (пошлина оплачивается за каждую регистрацию права, если объекта 2, то и оплатить необходимо 2 пошлины);

Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, размер пошлины для физического лица составит 2000 руб., для юридического лица — 22 000 руб.

  • иные сведения, согласно требованиям законодательства.

Список документов, также размещен на официальном сайте Росреестра.

Результат внесения изменения в ЕГРН

После проверки документов (в течение 5-7 рабочих дней), специалист регистрирующего органа выносит решение о регистрации права и учета (будет выдана выписка на каждый образованный объект) или об отказе в регистрации.

Следует учесть также, что помимо вышеперечисленных решений, может быть вынесено решение о приостановлении регистрации (в случае, если не хватает какого либо документа или имеются противоречия в представленных сведениях и данных, хранящихся в ЕГРН или по иным причинам) или может быть осуществлен возврат заявления.

Пояснение от эксперта. В случае приостановления, срок рассмотрения заявления может затянуться до 6 месяцев и более (в начале срок приостановления устанавливается специалистом, затем заявитель может уже сам подать заявление о приостановке регистрации на срок до 6 месяцев).

При возврате заявления вам придется заново собирать документы, в том числе для устранения причин возврата.

Соответственно, для экономии сил и времени, при подготовке документов для внесения изменений в ЕГРН, лучше обратиться к специалистам, имеющими соответствующий опыт и квалификацию.

Специалисты компании АБ «МБР» имеют большой опыт работы в части подготовки проектов перепланировки, технического плана. Мы делаем документы с гарантией и “под ключ”, а также умеем договариваться с государственными инстанциями.

Стоимость услуг

Наименование

Цена

Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ.

От 12 000 рублей

Цены на иные услуги АБ “МБР” здесь.

Полезные документы

Наименование

Ссылка для скачивания

1.

Технический план Скачать

2.

Пример заявления о кадастровом учете Скачать

3.

Пример заявления о проведении экспертизы проекта Скачать

4.

Выписка из ЕГРН Скачать

5.

Образец акта обследования  Скачать

Кейсы компании АБ «МБР»

Компания Архитектурное бюро “МБР” занимается проектированием, сопровождением перепланировок для любых типов зданий. Ниже можно ознакомиться с примерами выполненных работ.

Кейс 1.

Арендатор нежилого объекта принял решение выделить часть торговой площади, и в этих целях произвел перепланировку. Архитектурное бюро “МБР” разработало документацию по проекту, в том числе технический план в целях регистрации изменений в структуре объекта недвижимости в кадастре.

Ниже — изображение плана части этажа с отображением изменений после перепланировки.

Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году
Технический план части этажа с отображением изменений после перепланировки

Кейс 2.

Выполнена перепланировка для офиса крупного банка Москвы.

Раздел апартаментов в нежилом здании в 2024 году
Фото произведенных изменений

Выводы

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, но их обустройство подразумевает возможность постоянного проживания.

Для возможности их раздела на несколько, нужно выполнить работы по перепланировке. Согласование перепланировки в уполномоченных органах, если объект находится в нежилом здании, не требуется. До начала работ по разделу необходимо подготовить проект и техническое заключение. По итогам работ готовится технический план.

Пакет документов подается в Росреестр для внесения изменения в ЕГРН, а именно постановки на кадастровый учет вновь образованных объектов. После рассмотрения, при положительном решении, выдается выписка из ЕГРН на новые объекты.

Часто задаваемые вопросы
Можно ли апартаменты перевести в жилой объект?
Нужно ли согласовывать перепланировку в апартаментах?
Есть ли ограничение на количество образованных апартаментов при разделе?

Список использованной литературы

  1. ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
  2. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
  3. ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
  4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
  5. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
  6. Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.
  7. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП.
  8. Гражданский кодекс Российской Федерации.
  9. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.
  10. Свод Правил СП 456.1311500.2020 от 15.01.20 г.
  11. Постановление от 24.12.2020 г. № 44 об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20.
  12. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 ; 47 (ред. от 28.09.2022).
Оцените статью
АБ МБР