Раздел апартаментов в многоквартирном доме — это действие, направленное на раздел одного помещения на самостоятельные объекты, путем осуществления перепланировки. Проведение данной процедуры, многоступенчатый и непростой процесс. Успешное осуществление данной процедуры зависит от того, насколько правильно будут проведены работы и оформлены разрешительные документы, в том числе от соблюдения требований законодательства.
В этой статье вы найдете информацию о том, как происходит раздел нежилого помещения в многоквартирном доме (далее “МКД”) и в чем заключается процедура внесения изменений в сведения ЕГРН.
- К какому виду помещений относятся апартаменты
- Нормативно-правовые акты, регулирующие процесс раздела апартаментов в МКД
- Требования к перепланировке по законодательству
- Порядок проведения раздела в Москве
- Разрешительная документация
- Согласование разрешительной документации
- Работы
- Акт приемочной комиссии
- Технический план
- Регистрация изменений в ЕГРН
- Список полезных документов
- Выводы
- Список использованной литературы
- Кейсы компанииАБ «МБР»
- Часто задаваемые вопросы
К какому виду помещений относятся апартаменты
В соответствие со статьей 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения. В статье 16 Жилищного кодекса приводится расшифровка понятия жилого объекта. Основным критерием определения такой недвижимости, является возможность проживания и удовлетворения в нем гражданами своих бытовых нужд. Соответственно нежилая недвижимость подразумевает под собой отсутствие возможности проживания в нем граждан на постоянной основе.
В данной связи, можно пояснить, что подразумевают под собой апартаменты. Согласно российскому законодательству, они относятся к нежилым помещениям, но могут быть использованы для проживания граждан. Владение ими имеет свои существенные плюсы. Собственники имеют возможность перестраивать такую недвижимость под любые цели. Например, еще вчерашние апартаменты, обустроенные для проживания, могут быть с легкостью переделаны для офиса, путем их деления. Однако, нужно учесть, что такой раздел имеет свои нюансы и особенности.
Нормативно-правовые акты, регулирующие процесс раздела апартаментов в МКД
Перепланировка апартаментов в МКД по законодательству происходит на основании норм Жилищного кодекса, ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, приказа Росреестра № П/0082, а также регионального законодательства. Например, при осуществлении перепланировки апартаментов в Москве, применяется Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (“508-ПП”). При разделе также нужно учитывать требования МЧС, пожарного надзора, Роспотребнадзора, в том числе соблюсти требования по изолированности и обособленности объекта.
Комментарий специалиста. Апартаменты все больше набирают популярность, как среди желающих приобрести жилье со свободной планировкой, так и среди желающих иметь возможность менять назначение имущества без лишних “проволочек”. В многоквартирном доме они удобны еще и тем, что их можно перевести в жилые помещения, что не представляется возможным в нежилом здании. Соответственно, приобретая такую недвижимость, собственник получает свободу действий в смене назначения.
Требования к перепланировке по законодательству
Согласно статье 26 Жилищного кодекса, любые переустройства в многоквартирном дом проводятся только по согласованию со специальным органом. В каждом регионе страны, действует местное законодательство, регулирующее процесс переустройства в МКД.
При проведении перепланировки апартаментов в Москве, необходимо руководствоваться Постановлением № 508-ПП. В данном постановлении указан перечень работ, при проведении которых, необходима подготовка проекта и его предварительное утверждение. В частности указано, что к действиям, которые требуют его подготовку и предварительное утверждение, относятся:
- обустройство несущих стен;
- возведение или заделка проемов в перекрытиях;
- установка инженерного оборудования;
- и иные действия, указанные в п. 2, п.3 508-ПП.
Если при разделе будет затронуто общее имущество собственников в МКД, необходимо согласие собственников на передачу общего имущества. Так, согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса, общее собрание собственников может принять решение о передаче в пользование другим лицам, часть общего имущества (порядок проведения общего собрания указан в статье 46 ЖК).
Кроме того, нужно учесть, что если при разделе будет затронут архитектурный облик, например, будет проведено изменение, ликвидация оконных проемов, необходимо согласовать с Москомархитектурой техническое заключение о безопасности переустройства в многоквартирном доме.
Таким образом, при проведении переустройства в МКД, учитывайте особенности подготовки разрешительной документации и условия осуществления самого деления.
Порядок проведения раздела в Москве
Для возможности осуществления раздела необходимо провести перепланировку и/или переустройство. Цель — деление одного объекта на два и более. Процедура происходит в следующем порядке:
- подготовка разрешительной документации. Здесь важно указать все планируемые действия и учесть требования законодательства;
- согласование проекта с уполномоченным органом;
- осуществление переустройства;
- оформление акта приемочной комиссии по проведенным работам;
- внесение изменений в сведения ЕГРН.
По итогу прохождения всех этапов, владелец недвижимости получает новые объекты, которые ставятся на кадастровый учет, а прежний, в части кадастрового учета, прекращает существование (архивируется).
Разрешительная документация
К ней можно отнести — проект раздела помещения, экспертное заключение. Они готовятся компанией, состоящей в СРО и включают в себя:
| Наименование | Содержание |
| Проект |
До начала подготовки, получите копию технического паспорта и выписку из ЕГРН. |
| Экспертное заключение | включает в себя сведения о соответствии документации требованиям регламентам, СанПин. |
Эксперты архитектурного бюро “МБР” осуществят проектные работы любой сложности. Проектная документация разрабатываются “под ключ”, согласно законодательству.
Согласование разрешительной документации
Согласно Приложению № 2 Постановления №508-ПП процесс можно разделить на следующие этапы:
Собственник недвижимости предоставляет в электронной форме через личный кабинет портала города Москвы, документацию в Московскую жилищную инспекцию (далее “Инспекция”). В пакет входит:
- запрос;
- сведения об имуществе;
- проект;
- и иное (пункт 2.5 Приложения № 2 508-ПП).
Уполномоченный орган рассматривает представленный пакет (20-30 рабочих дней). По результатам рассмотрения, Инспекция может:
- приостановить предоставление услуги;
- отказать в предоставлении;
- принять распоряжение об утверждении переустройства (действует в течение 18 месяцев).
Работы
После получения решения, можно приступать непосредственно к работам. Для осуществления деления может выполняться следующее:
- монтаж стен;
- демонтаж перегородок;
- монтаж оконных, дверных проемов;
- и иное.
Все действия должны быть выполнены в соответствии с требованиями законодательства о безопасности, а также согласно нормам пожарного, санитарного надзора. По итогу оформляется акт приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии
Подготавливается с целью фиксации завершенной перепланировки и ее соответствие разрешительной документации.
Для его оформления, в Инспекцию в электронной форме через личный кабинет портала услуг города Москвы, представляется следующее:
- запрос;
- подтверждения полномочий заявителя или его представителей;
- иные документы, предусмотренные п. 2.5.1.1.2. Приложение № 2 508-ПП.
Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Результатом рассмотрения запроса может быть:
- приостановка предоставление услуги (не были предоставлены необходимые сведения);
- отказ (например, несоответствие работ, ранее согласованной документации);
- выдача акта о завершенной перепланировке.
Комментарий эксперта. Стоит отметить, что согласно пункту 24 Приложения № 1 508 -ПП, оформление акта о завершенном переустройстве обязывает заявителя внести полученные изменения в технический паспорт. Для внесения изменений обратитесь в МосгорБТИ.
Технический план
После изготовления проекта, его согласования и совершения иных действий, новые помещения ставятся на государственный кадастровый учет. Для этих целей готовится технический план. Документ готовится кадастровым инженером, согласно требованиям ФЗ N 218-ФЗ и приказа Росреестра № П/0082, после проведения обследования недвижимости.
План состоит из графической (сведения о кадастровом плане территории и тому подобное) и текстовой частей (данные, которые вносятся в ЕГРН). Электронная версия, подписанная электронной подписью подается в Росреестр с остальным пакетом документов. Эксперты компании АБ “МБР” имеют большой опыт подготовки планов любой сложности. Мы осуществляем качественную и полную услугу в короткие сроки.
Регистрация изменений в ЕГРН
Регистрация раздела помещений, и кадастровый учет происходит в отношении каждого образованного объекта. Новым помещениям присваиваются кадастровые номера, а “старый” архивируется. Таким образом, собственник одной недвижимости, после произведенного деления, получает права собственности на несколько новых.
Заявление о регистрации подается, согласно положениям статьи 18 ФЗ-218. Предоставляется следующее:
| Наименование | Пояснение |
| Заявление | подает собственник или его представитель (по нотариальной доверенности). К заявление необходимо приложить подтверждение полномочий (паспорт, доверенность и тому подобное). |
| Технический план | на электронном носителе. |
| Подтверждение оплаты государственной пошлины. | В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, размер пошлины для физического лица — 2000 руб., для юридического лица — 22 000 руб. Пошлина уплачивается за каждый образованный объект. |
| Подтверждение выполнение требований, предъявляемым к работам в МКД. | В зависимости от обстоятельств, к таким документам можно отнести: решение о согласовании проекта, акт приемочной комиссии, техническое заключение, решение собрания собственников и тому подобное. |
Список документов, также размещен на официальном сайте Росреестра. Пакет подается в Росреестр через МФЦ или через личный кабинет на сайте Росреестра.
По результатам рассмотрения документов, уполномоченный орган выносит одно из следующих решений:
- о приостановлении регистрации (например, не предоставлены соответствующие сведения);
- о возврате (например, не уплачена государственная пошлина);
- об отказе в регистрации (не устранены причины приостановления регистрации);
- о решение о проведении регистрации (выдается выписка на каждый образованный объект).
Пояснение от эксперта. Успешное проведение регистрации раздела помещений, в первую очередь зависит от компетентности компании, в которую вы обратитесь за подготовкой разрешительной документации. Если какой-либо из документов будет подготовлен с неточностями или пакет для Росреестра собран не в полном объеме, срок рассмотрения заявления может затянуться на 6 и более месяцев. Для экономии сил и времени, рекомендуем обратиться к экспертам, обладающими достаточной квалификацией. Компании АБ «МБР» оказывает услуги подготовки разрешительной документации более 9 лет. Мы делаем документы с гарантией и “под ключ”, а также умеем договариваться с государственными инстанциями.
Стоимость услуг
С примерами наших работы вы можете ознакомиться до заключения договора. Ориентировочные цены на услуги и работы смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Техническое заключение о состоянии несущих конструкций | от 15 000 руб. |
| 2 | Проект перепланировки | от 25 000 руб. |
| 3 | Техническое заключение для суда | от 15 000 руб. |
| 4 | Технический план после перепланировки | от 12 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях МЖИ. Росреестр. | от 15 000 руб. |
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Техническое задание на проектирование перепланировки | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| 8 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Выводы
Апартаменты в МКД это нежилые помещения, обустроенные для постоянного проживания. При их разделе можно получить 2 и более новых объектов. Данная процедура осуществляется при помощи перепланировки.
Учитывая, что имущество находится в многоквартирном доме, до проведения работ, необходимо подготовить проект и согласовать его с уполномоченными органами.
После получения решения о согласовании, проводится переустройство, завершение которого должно быть оформлено актом приемочной комиссии. После получения всех необходимых документов, готовится технический план, который вместе с остальным пакетом, предоставляются в Росреестр.
Изменения в ЕГРН вносятся после анализа представленного пакета и оформляется решением о регистрации прав и кадастрового учета.
На каждый образованный объект выдается выписка из ЕГРН.
Список использованной литературы
- Закон № 218-ФЗ (скачать)
- Закон № 384-ФЗ (скачать)
- Градостроительный кодекс Москвы (скачать)
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать)
Кейсы компании АБ «МБР»
Компания Архитектурное бюро “МБР” занимается проектированием, сопровождением перепланировок для любых типов зданий. Ниже можно ознакомиться с примерами.
Кейс 1. Для перепланировки в этом здании специалисты АБ “МБР” разрабатывали проектную документацию и технический план, на основании которых в ЕГРН были успешно внесены изменения.
Кейс 2. Выполнена перепланировка для офиса логистической компании Москвы.
Часто задаваемые вопросы
- Как сделать апартаменты в многоквартирном доме?
Ответ: Вы можете провести разделение существующего объекта на несколько, для обустройства новых апартаментов.
- Как получить акт приемочной комиссии, если не было решения о согласовании?
Ответ: Это возможно, если вместе с заявлением подается техническое заключение о допустимости работ, за исключением случая, если дом относится к объектам культурного наследия. Кроме того, с 31 декабря 2023 года уже нельзя получить рассматриваемый акт, если меняется архитектурный облик дома или колористическое решение.
- Обязательно ли согласование с Инспекцией, если не производятся действия, указанные в п.2 и 3 Приложения № 1 Постановления № 508-ПП?
Ответ: Согласование с Инспекцией в данном случае не требуется, но нужно учитывать особенности, указанные в пункте 19 Приложения № 1 Постановления № 508-ПП.
