Расчет кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости ведется в рамках государственной оценки. Она включает сбор и анализ информации о недвижимости, о ценообразующих факторах. Формулы для расчета и правила их применения содержатся в Приказе Росреестра № П/0336. Перерасчет кадастровой стоимости возможен при ее оспаривании по обращению собственника, либо при выявлении нарушений и ошибок при проведении оценки. По итогам этих процедур кадастровую стоимость не рассчитывают заново, а приравнивают к значению рыночной цены. Услуги по сопровождению оспаривания и проведению независимой оценки можно заказать в Архитектурном бюро «МБР».

Читайте, когда и с какой целью проводится расчет кадастровой стоимости, что учитывается при проведении оценки, при каких условиях собственник может оспорить ее результат.

Основания для расчета кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется в рублевом выражении по формулам и методикам, указанным в Приказе Росреестра № П/0336. Расчет ведется на основе:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• данных о технических и иных характеристиках объектов (участков), физическом и реальном износе;
• кадастровых сведений из ЕГРН;
• информации с публичного рынка недвижимости, собранной в ходе оценки.

Государственная оценка проводится по заданию органа исполнительной власти региона. Такое решение может приниматься с учетом норм о периодичности оценочных работ. Для городов федерального значения она составляет не чаще 1 раза в 2 года. В остальных субъектах РФ оценку можно проводить не чаще 1 раза в 4 года. Внеплановые оценочные работы проводились в 2022 и 2023 годах в рамках переходного периода по Закону № 237-ФЗ.

Расчет кадастровой стоимости – это только один из этапов оценки. Процедура достаточно сложна и длится несколько месяцев. Ее результат будет виден после утверждения материалов, подготовленных бюджетным учреждением. После этого Росреестр вносит в ЕГРН новые значения кадастровой стоимости. Они будут действовать до следующей оценки, либо до пересмотра стоимости по обращению владельца недвижимости.

Комментарий эксперта. Согласно Закону № 237-ФЗ, итог расчета кадастровой стоимости должен максимально соответствовать реальной цене объекта на публичном рынке. На практике, добиться этого нереально по многим причинам. Завышение стоимости при расчете выгодно для государства, но влечет дополнительные расходы по налогам для собственника. Поэтому можно воспользоваться правом на оспаривание стоимости, чтобы ее установили равной рыночной цене.

Зачем нужен расчет кадастровой стоимости

С 2013 года государство перешло на систему расчета налогов на землю и имущество по кадастровой стоимости. Она является основой для налогообложения наряду с еще рядом показателей (вид и целевое назначение объекта, площадь, правовой статус собственника). Налоговая служба имеет доступ к сведениям ЕГРН, использует их:

• для проверки правильности расчетов, сделанных собственниками-организациями;
• для исчисления налогов на объекты и участки, принадлежащие гражданам;
• для привлечения к ответственности за правонарушения (кадастровая стоимость может применяться для расчета штрафных санкций).

Владельцам недвижимости тоже приходится иметь дело с кадастровой стоимостью, так как избежать оплаты налогов нельзя. Естественно, собственник напрямую заинтересован, чтобы государственная оценка завершилась расчетом стоимости по минимально возможному показателю. Но и при ее завышении по сравнению с рыночной ценой сохраняется возможность оспаривания. Если эта процедура завершится успешно, перерасчет стоимости объекта в кадастре приведет к снижению размера платежей в бюджет.

Если вы считаете кадастровую стоимость своего объекта недвижимости или земельного участка завышенной, то рекомендуем обратиться к профессионалам — в компанию АБ «МБР». Наши специалисты в кратчайшие сроки подготовят все необходимые документы, а также возьмутся за оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

Подробнее о ценах и сроках на наши услуги можно уточнить по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Консультация бесплатна!

Где проверить расчет кадастровой стоимости

Собственник недвижимости может проверить не только саму кадастровую стоимость, но и большинство материалов, оформленных в рамках оценки. Однако найти ошибки в порядке проведения оценочных работ крайне сложно, и это далеко не всегда приведет к пересмотру стоимости. Поэтому чаще всего ее проверяют, чтобы сравнить с рыночной ценой, принять решение о подаче документов на оспаривание.

Чтобы проверить итог расчета кадастровой стоимости, можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте Архитектурного бюро «МБР». Для этого в форме нужно указать адрес объекта (участка) или кадастровый номер. Так как информация подгружается напрямую из ЕГРН, она будет полностью достоверна на дату запроса. Также вы сможете сразу заказать услугу по запросу выписки из реестра.

Комментарий эксперта АБ «МБР». Все онлайн-ресурсы не делают расчет кадастровой стоимости, а предоставляют информацию о ней из ЕГРН. Измениться этот показатель может только по основаниям, предусмотренным законодательством. На сайте ФНС есть калькулятор, где можно рассчитать размер налогов за имущество или землю. Основным показатель для такого расчета станет кадастровая стоимость.

Через государственные информационные ресурсы тоже можно уточнить действующее значение кадастровой стоимости. Данная информация представлена:

• на Публичной кадастровой карте;
• в сервисах на портале Росреестра;
• на сайте «Госуслуг» (можно запросить сведения в виде выписки из ЕГРН).

Проверив кадастровую стоимость, нужно сравнить ее с рыночной. Помощь в этом окажут эксперты АБ «МБР». Чтобы официально подтвердить значение рыночной цены, мы проведем независимую оценку. По ее результатам оформляется отчет, который нужен при внесудебном или судебном оспаривании. Квалификация наших экспертов-оценщиков гарантирует успешное оспаривание кадастровой стоимости, как в Комиссии, так и в суде. Для связи с нами и заказа отчет об оценке у нас звоните: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Расчет кадастровой стоимости в рамках государственной оценки

Завышение кадастровой стоимости вызвано особенностями проведения оценочных работ по заданию государства. Поэтому имеет смысл описать общую схему оценки. Она проводится бюджетными учреждениями по следующим этапам:

• формирование и утверждение перечня объектов, по которым назначена оценка (эта работа проводится органом власти при взаимодействии с Росреестром);
• сбор информации о недвижимости из различных источников, выбор методики, подхода и моделей для расчета кадастровой стоимости;
• выбор факторов, влияющих на стоимость объектов, из приложений к Приказу № П/0336;
• рассмотрение документов и сведений, поступивших от собственников, органов муниципальной власти;
• непосредственно расчет стоимости по моделям и формулам, указанным в разделе VII Приказа № П/0336;
• подготовка проектов материалов после оценки, их согласование и утверждение (в схеме участвует Управление Росреестра и орган власти региона);
• окончательно утверждение итога оценки, с учетом дополнений и замечаний Росреестра;
• передача документов для внесения в ЕГРН новых данных о кадастровой стоимости.

Естественно, это упрощенное описание процессов оценки, проводимой в интересах государства. Но для рядовых собственников тонкости и детали оценочных работ не столь интересны, как их итог – кадастровая стоимость.

В любой момент владелец недвижимости может запросить и получить выписку из ЕГРН. Кадастровая стоимость будет указана в ней вместе с иными сведениями об объекте. Важно, что именно выписка входит в состав обязательных документов для оспаривания, пересмотра и снижения кадастровой стоимости. Также она подтвердит наличие прав на объект.

Кто ведет расчет и может ли собственник повлиять на него

Лица и организации, имеющие право проводить оценку недвижимости, указаны в Законах № 135-ФЗ и № 237-ФЗ. Если речь идет об определении кадастровой стоимости, то такие работы может выполнить только бюджетное учреждение (ГБУ). В период между оценками эта организация:

• ведет мониторинг рынка недвижимости (если рыночные цены снизятся более чем на 30%, может проводиться внеочередная переоценка);
• рассматривает споры о кадастровой стоимости (если такие полномочия переданы ГБУ от специальной комиссии, но таким правом воспользовались не все регионы);
• дает заключение на отчет о рыночной цене, если оспаривание проходит через комиссию или суд;
• рассчитывает кадастровую стоимость объектов, поставленных на учет в ЕГРН в период между оценками (на основании уведомления из Росреестра).

Таким образом, ГБУ является постоянно действующей структурой. Архивные материалы о завершенных оценках обрабатывает и хранит Росреестр. Ознакомиться с ними можно в Фонде данных на портале ведомства (с группировкой по регионам).

Особенности расчета и определения кадастровой стоимости

Выше мы отмечали, что завышение кадастровой стоимости связано с особенности государственной оценки и расчета. Речь идет о следующих нюансах:

• использование ограниченного количества факторов, влияющих на реальную рыночную цену недвижимости;
• расчет стоимости на основе массового подхода, т.е. по большой группе объектов с аналогичными характеристиками;
• значительный промежуток времени между оценочными работами (2 или 4 года), что не позволяет учет колебание цен на рынке недвижимости.

Указанных недостатков лишена независимая оценка. Она проводится индивидуально, т.е. в отношении конкретного объекта, и на дату подготовки отчета. Оценщик не связан ограничениями при выборе ценообразующих факторов, хотя и обязан обосновать их в итоговом документе.

Комментарий эксперта АБ «МБР». Без отчета о рыночной цене пройти оспаривание кадастровой стоимости невозможно. Это напрямую следует из Закона № 237-ФЗ. Заказать отчет можно у оценщиков Архитектурного бюро «МБР». Он отвечает всем обязательным требованиям по членству в СРО, квалификации и стажу работы. Мы изучим содержание оферт и аналогичные объекты на рынке недвижимости, проведем объективный анализ и подготовим нужную документацию. Наши оценщики имеют богатый опыт в подготовке отчетов и успешном оспаривании кадастровой стоимости на их основании.
Для заказа отчета или получения бесплатной консультации по вашему объекту недвижимости оставьте заявку у нас на сайте, позвоните нам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или свяжитесь по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Перерасчет кадастровой стоимости по обращению собственника

Процедура оспаривания, предусмотренная Законом № 237-ФЗ, не включает полноценный расчет кадастровой стоимости. Независимо от варианта рассмотрения спора, будут проводиться следующие действия:

• проверка состава и содержания документов, представленных заявителем;
• оценка обоснованности расчета рыночной цены, указанного в отчете;
• сравнение значений кадастровой и рыночной стоимости.

Отчет о рыночной цене изготовит оценщик Архитектурного бюро «МБР». В среднем, на это уходит до 1-3 дней (исключение – удаленные и сложные объекты). Форма и содержание документа будет соответствовать требованиям ФСО (федеральные стандарты оценки). Это гарантирует, что при рассмотрении спора не возникнет оснований для отказа. Также мы поможем подготовить все нужные документы для оспаривания, грамотный отчет представим ваши интересы в Комиссии, в суде.

Для получения консультации и сведений о возможности снижения кадастровой стоимости по вашему объекту, звоните нам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или свяжитесь с нами по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Варианты оспаривания

Подробнее о правилах оспаривания, пересмотра и снижения кадастровой стоимости вы можете узнать из материалов на нашем сайте, на консультации у экспертов АБ «МБР». Кратко разъясним лишь доступные варианты рассмотрения указанных споров:

• судебные органы – туда можно обратиться без прохождения внесудебной процедуры (данное правило будет отменено с 2026 года);
• специальная комиссия – такие органы действуют в регионах уже более 10 лет, но сейчас их полномочия постепенно передаются ГБУ;
• бюджетное учреждение – рассматривает документы, если получило такие полномочия от субъекта РФ.

Положительным результатом в каждом случае будет приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Это решение исполнит Росреестр, внеся новые данные в ЕГРН.

Услуги Архитектурного бюро «МБР»

Высокая кадастровая стоимость отвечает интересам государства, но не собственников. Избежать проблем и сложностей при оспаривании помогут эксперты Архитектурного бюро «МБР». В перечень услуг входит:

• консультационная поддержка собственников;
• проведение независимой оценки, изготовление отчета о рыночной стоимости;
• помощь с запросом выписки из ЕГРН, подготовкой и направлением документов на оспаривание;
• отстаивание интересов клиента в судебных и внесудебных заседаниях по спору.

На сайте Архитектурного бюро «МБР» можно найти примеры успешных кейсов по оспариванию кадастровой стоимости для разных видов объектов. Уточнить сроки и условия сотрудничества можно на предварительной консультации у наших экспертов по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Примерные цены на услуги смотрите ниже.

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости земельного участка

В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник земельного участка. Ему требовалось снизить кадастровую стоимость своего земельного участка площадью 29 000 м.кв., расположенного в Москве. Он выбрал для данной задачи АБ «МБР», так как компания обладает богатым опытом в данном вопросе, а также имеет свой штат юристов и оценщиков. На момент заключения договора, кадастровая стоимость участка, установленная в ЕГРН составляла 325 659 533 рублей.

Действия АБ «МБР» для снижения кадастровой стоимости:

1. Проведен совместный анализ земельного участка, как оценщиками так и кадастровыми инженерами компании.
2. Оценщики подготовили отчет о рыночной стоимости земельного участка и согласовали все нюансы с заказчиком для направления его в Комиссию и суд.
3. Также экспертами и юристами была подготовлена вся необходимая документация, в том числе и административное заявление в Московский городской суд (заявление соответствовало Кодексу административного судопроизводства).
4. Так как заказчик заказал оспаривание «под ключ», то юристы АБ «МБР» также сопроводили полностью всю процедуру судебного оспаривания завышенной кадастровой стоимости земельного участка, включая экспертную оценку.
5. Московский городской суд принял положительное решение в сторону нашего заказчика. Кадастровая стоимость была снижена, а с ней и сумма налоговых платежей.

В результате работы команды АБ «МБР» кадастровая стоимость земельного участка была уменьшена до 225 813 754 рублей, то есть процент снижения составил 31%.

Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового объекта

В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник торгового объекта, расположенного в Москве, площадью почти 8 000 м.кв. Обратился он по совету своих соседей-собственников, которые успешно оспорили кадастровую стоимость своих объектов при помощи наших специалистов. На момент заключения договора с нами, кадастровая стоимость здания в ЕГРН составляла 130 956 855 рублей, 46 копеек.
Действия наших специалистов для успешного снижения кадастровой стоимости объекта:

1. Оценщики компании согласовали с заказчиком возможные варианты оспаривания — кадастровую стоимость можно снизить как в административном, так и в судебном порядке. Было принято обоюдное решение о том, что сначала будут поданы документы в Комиссию при Росреестре.
2. Далее был проведен анализ рынка и подготовлен отчет о рыночной стоимости объекта для оспаривания в Комиссии или и в суде.
3. Так как собственник заказа оспаривание кадастровой стоимости «под ключ», то наши специалисты также представляли его интересы в Комиссии при Росреестре. К сожалению, ее решение было отрицательным. Поэтому, была подготовлена необходимая документация для оспаривания в судебном порядке.
4. Административное заявление об обжаловании решения Комиссии было направлено в Московский городской суд (в соответствии с Кодексом административного судопроизводства). Кроме того, юристы АБ «МБР» сопроводили процедуру судебного оспаривания и контролировали работу судебной экспертизы.
5. Московский городской суд удовлетворил решение заказчика о снижении кадастрового стоимости торгового здания.

Таким образом, в результате успешной работы специалистов АБ «МБР» кадастровая стоимость объекта была уменьшена до 87 779 027 рублей. В процентном соотношении это 33%. А сумма налоговой экономии составила за три года более 2 200 000 рублей.

Заключение

• Расчет кадастровой стоимости осуществляет бюджетное учреждение при проведении государственной оценки. Правила выполнения оценочных работ, а также методики и модели расчета стоимости определены Приказом Росреестра № П/0336.
• Расчет кадастровой стоимости далеко не всегда можно назвать объективным. Если она будет превышать рыночную цену, владелец недвижимости может пройти процедуру оспаривания.
• Расчет рыночной цены объекта для оспаривания осуществляет оценщик, состоящий в СРО. Такие услуги, как и полноценное сопровождение оспаривания, предлагает Архитектурное бюро «МБР».

FAQ

Список источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 237-ФЗ (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0336 (скачать)