Процедура согласования перепланировки

В процедуру согласования перепланировки входит обращение за разрешением в уполномоченные органы. Это требуется не всегда, но строго обязательно для проведения работ в помещениях МКД. Так как все процедуры описаны в нормативных актах, можно сразу определить – где и когда необходимо получать разрешения, что из документов будут требовать от заявителя. Чтобы разобраться в особенностях согласования, читайте эту статью. Я расскажу обо всем подробно, на примерах из практики Архитектурного бюро «МБР».

Чем перепланировка поможет бизнесу

Наша компания специализируется на работе с собственниками нежилых помещений, зданий. Эти объекты используют для бизнеса.  Перепланировка может дать положительный результат, в том числе так:

• можно образовать новые помещения для своих нужд или для сдачи в аренду, в преддверии продажи;
• можно подготовить объект под другие виды деятельности;
• можно увеличить полезное пространство помещения (сразу приведу пример – таким решением может стать антресоль, т.е. площадка на возвышении);
• можно создать более комфортные условия для персонала и клиентов.

При перепланировке меняются характеристики помещения, его конфигурация. Вполне могут изменить и границы, площадь объекта. При этом параметры самого здания всегда останутся такими же. Их можно изменить только при реконструкции. Документы на данный вид строительных работ, как и на перепланировку, вам подготовят эксперты Архитектурного бюро «МБР».

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Перепланировкой можно изменить и целевое (функциональное) назначение объекта. Именно это происходит при переводе квартиры в нежилое помещение. Без изменения назначения помещения тоже можно получить выгоду. Сейчас эффективным направлением бизнеса является создание апартаментов под продажу или сдачу в аренду. Они являются нежилыми помещениями, хотя по факту там проживают люди. Под апартаменты можно использовать целое здание, весь этаж или отдельные помещения.

В любом случае, перепланировку вы проводите с какой-либо целью. Мы поможем выбрать самые эффективные решения, которые точно получится согласовать. До разработки проекта мы подготовим предварительный эскиз, где вы увидите все будущие изменения в помещении, на этаже или в здании. Также наши услуги будут актуальны и после завершения строительных работ, поскольку нужно обновить сведения в ЕГРН.

Как долго длится процедура согласования перепланировки и можно ли ее ускорить?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Ответ на этот вопрос нужно искать в нормативных актах региона, где находится объект под перепланировку. В этой статье мы приводим примеры для Москвы. Там процедура согласования перепланировки в помещении МКД длится до 20 дней. Если Мосжилинспекция направляет запросы в другие ведомства, то срок рассмотрения документов может увеличиться до 30 дней. Ускоренной процедуры, к сожалению, нет, даже за плату.

Кто делает и согласовывает перепланировку — собственник или арендатор

Полномочия по распоряжению имуществом, в том числе объектом недвижимости, есть только у собственника. Поэтому, по умолчанию, именно он будет заявителем в процедуре согласования перепланировки. Если собственником является организация, ее интересы представляет руководитель (на основании устава, приказа).

В каждом административном регламенте указано, что от имени собственника документы может предоставить и получить представитель. Им может быть любое лицо, которому выдана доверенность. Нередко такие полномочия дают арендатору, которые хочет изменить планировку помещения под свой вид деятельности. В договоре или ином документе можно оговорить, на что дает разрешение собственник.

Может ли арендатор самовольно изменить планировку, не поставив об этом в известность собственника? Да, такое вполне можно представить. Ввиду отсутствия разрешения, арендатору придется восстановить исходное состояние объекта и компенсировать прямой ущерб, упущенную выгоду. Такие вопросы решают в досудебном или судебном порядке. Но если собственника все устраивает, то он может сам узаконить завершенные работы или выдать на это доверенность арендатору.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Рассказываю о процедуре согласования перепланировки

Хотя процедура согласование перепланировки проще и быстрее реконструкции, тут тоже есть подводные камни. Нельзя исключать приостановки в рассмотрении документов или отказ в выдаче разрешения:

• из-за отсутствия каких-либо обязательных документов;
• из-за неправильного оформления проекта, иных материалов (например, при несоответствии нормативным актам);
• из-за выбора перепланировочных решений, запрещенных для данного вида помещений или зданий;
• из-за нарушений при проведении работ, отступления от проекта (это актуально для получения акта приемочной комиссии).

Все основания для вынесения таких решений вы найдете в нормативных актах. Но иногда приостановка или отказ станет следствием недостаточного или неточного урегулирования на уровне закона. Также бывают и отказные решения, вынесенные незаконно. Их можно обжаловать в административном или судебном порядке.

Как собственнику, который намерен сделать перепланировку, вам нужно знать ответы на следующие вопросы:

• относятся ли предстоящие работы к перепланировке или это другой вид работ;
• какие решения разрешены и запрещены, либо допустимы при определенных условиях;
• какие документы нужны для согласования и где их получить/заказать;
• куда обращаться для прохождения процедуры согласования перепланировки;
• какие проверки проводят уполномоченные ведомства, как быстро они пройдут.

Все перечисленные нюансы вам разъяснят консультанты Архитектурного бюро «МБР». Более того, мы предлагаем услугу по сопровождению согласований. Для вас это выгодно и удобно, ведь не придется тратить время на обязательные процедуры, рисковать получением отказов.

Какие госпошлины нужно платить за процедуру согласования перепланировки?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Большинство государственных услуг сейчас бесплатны для заявителей. Это характерно и для согласования перепланировок. В частности, не нужно платить за получение разрешения в МЖИ и акта приемочной комиссии, за кадастровый учет в Росреестре. Но при этом собственник оплачивает оформлением всех документов за свой счет. Как минимум, сюда входит проект, техническое заключение и техплан.

Закон о согласовании перепланировки

Единого закона о порядке согласования перепланировок нет. Если быть точнее, то общие правила для производства работ в помещениях МКД есть только в Жилищном кодексе РФ. Но и так о согласованиях ничего не сказано. Такие положения содержатся в нормативной базе регионов. Наша статья рассказывает о процедурах согласования перепланировки в Москве. Здесь мы руководствуемся:

• Постановлением № 508-ПП – содержит административный регламент согласования, требования к документам, описание допустимых и запрещенных работ (для помещений в МКД);
• Постановлением № 432-ПП – здесь указаны только списки работ, на которые не нужно разрешение на строительство (для помещений в нежилых зданиях);
• Постановлением № 94-ПП – здесь раскрыты нюансы согласования изменения фасадов, если это входит в перепланировку (разрешение требуется не во всех случаях).

Аналогичные нормативные акты есть в каждом регионе. При этом порядок согласования будет примерно одинаков с Москвой.

Стоит сказать, что согласование может проходить в форме узаконивания. Такой порядок применяется, если работы уже завершены, но на них отсутствует разрешение. Это не столь актуально для помещений нежилых зданий. Там перепланировка проводится без согласований, но на основании проекта, техзаключения. Но если работы выполнены при отсутствии указанных документов, их тоже предстоит узаконить. Наша компания предлагает такие услуги.

Документы для процедуры согласования перепланировки

Суть согласований заключается в проверке документов, предоставленных заявителем. Посмотрим, что входит в этот перечень по нормативным актам Москвы:

• выписка из ЕГРН на объект – подтверждает право собственности, полномочия на прохождение согласований;
• проект – основной документ для производства работ, где мы укажем все перепланировочные решения, мероприятия по безопасности, план помещения;
• техническое заключение – этот документ содержит выводы о допустимости и безопасности работ, описанных в проекте (нужно всегда, если перепланировка проводится с задействованием несущих конструкций);
• техпаспорт и поэтажный план – эти документы нужно запросить в БТИ, если они отсутствуют в единой базе недвижимости Москвы;
• доверенность на представителя – если он будет представлять интересы собственника во всех процедурах.

Аналогом проекта может быть эскиз перепланировки. Это допускается, если работы проводятся с использованием материалов, не создающих сверхнагрузки на несущие конструкции. По сути, сюда можно отнести возведение легких перегородок внутри помещения. Отмечу, что эскиз заполняется по тем же правилам, что и обычная проектная документация. Поэтому вы не можете самостоятельно оформить этот документ.

Проект на перепланировку подготовит Архитектурное бюро «МБР». Также у нас вы сможете заказать техническое заключение, но только для работ в помещениях нежилого здания. Для работ в МКД указанный документ оформляет автор проекта дома, если о нем не сведений — ГБУ «Экспертный центр».

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В перечне выше не указан технический план. Это тоже обязательный документ, который мы подготовим после окончания перепланировки. Но он нужен не для согласования, а для учета изменений в параметрах объекта. Обновленные сведения из техплана будут перенесены в ЕГРН.

Кто выдает разрешение на перепланировку

Это может показаться нелогичным, но для перепланировки в помещениях нежилого здания разрешение не нужно. Подразумевается, что такие работы менее опасны, чем в жилфонде. Собственник получает проект и передает его подрядной организации (требование для нее – членство в СРО). А вот процедура согласования перепланировки для квартир и нежилых помещений МКД:

• разрешение после проверки выдаст Мосжилинспекция – туда вы подаете запрос, прикладываете проект и иные документы;
• срок действия разрешения – до 18 месяцев (можно продлить);
• разрешение на изменение фасадов выдаст Москомархитектура, если это требуется по Постановлению № 94-ПП – весь пакет документов в это ведомство направит МЖИ (межведомственный обмен).

Это общий порядок, который может быть сложнее. В частности, вам не обойтись без проведения общего собрания собственников МКД, если работы будут на общедомовом имуществе (как вариант, устройство нового входа в наружной стене). При перепланировках в нежилых помещениях еще нужно получить заключение о соответствии санитарным нормам. Эти, и многие другие нюансы, знают наши специалисты. Этот еще один плюс услуги по сопровождению согласований «под ключ».

Включает ли процедура согласования перепланировки выездные проверки при производстве работ?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Если вы не будете нарушать нормы безопасности, то выездная проверка не грозит. Но по факту жалоб инспекторы МЖИ вполне могут посетить место выполнения работ. По факту нарушений или при отступлении от проекта вам вынесут предупреждение или предписание. Еще возможно взыскание административных штрафов.

Что нужно учесть при производстве строительных работ

Подрядчик строго следует проекту, чтобы исключить риски штрафов и предписаний. Также при производстве работ нужно:

• соблюдать общие требования нормативных актов (например, по запрету на работы в ночное время);
• выполнять обязательные мероприятия по охране труда, пожарной безопасности;
• заполнять документы, предусмотренные нормативными актами (например, журналы, акты освидетельствования скрытых работ).

Еще важно использовать только строительные и отделочные материалы, одобренные в России. Об этом мы тоже укажем в содержании проекта.

Процедура согласования перепланировки после завершения работ

После завершения работ ваши действия могут подпадать под три схемы. Это зависит от того, было ли разрешение на перепланировку, где она сделана:

• стандартная схема для помещений МКД (если было разрешение) – заказываете технический план, обращаетесь в Мосжилинспекцию за актом приемочной комиссии;
• узаконивание завершенных работ в МКД (при отсутствии разрешения) – заказываете техническое заключение и техплан, обращаетесь в Мосжилинспекцию за актом приемочной комиссии;
• внесение изменений в ЕГРН (помещение в нежилом здании) – заказываете технический план, обращайтесь в МФЦ (оттуда документы направят в Росреестр).

В первых двух случаях документы в Управление Росреестра направит Мосжилинспекция. Это новый порядок, который применяется с весны 2024 года. Примерную стоимость некоторых работ АБ «МБР» я указал ниже.

Заключение – коротко о главном

• Процедура согласования перепланировки предусматривает получение разрешения, акта приемочной комиссии.
• Для нежилых помещений и квартир в МКД процедура заключается в обращении в Мосжилинспекцию.
• Для помещений в нежилом здании разрешение нужно только на перепланировку с изменением фасадов (если требуется по Постановлению № 94-ПП).
• Специалисты Архитектурного бюро «МБР» помогут пройти процедуру согласования перепланировки, подготовят все обязательные документы.