Проектирование и монтаж капитального ремонта в нежилых зданиях в Москве

Перепланировка в нежилом фонде

Под капитальным ремонтом понимается замена или восстановление строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, либо замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций. Такие строительные работы могут подпадать под понятие реконструкции, перепланировки или переустройства здания.

Если в ходе капремонта меняются характеристики объекта, строительные работы нужно согласовать или узаконить. Для этого проводится проектирование, согласование в уполномоченных ведомствах, кадастровый учет изменений.

Что такое капитальный ремонт, его особенности, нормативные акты, как выполняется дизайн-проект и строительный монтаж — подробнее в статье.

Что такое капитальный ремонт объекта

На капитальный ремонт объектов недвижимости распространяются нормы Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). В соответствие со ст. 1 ГрК РФ, капремонт жилых и нежилых объектов может включать:

  • замену или восстановление строительных конструкций или их элементов (кроме несущих конструкций);
  • замену или восстановление систем или сетей инженерно-технического обеспечения здания;
  • замену или восстановление отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные, либо улучшающие основные характеристики.

Как правило, целью капремонта является восстановление характеристик всего объекта или его отдельных элементов. Например, в силу естественного износа или чрезвычайных обстоятельств могут ухудшаться характеристик кровли или стен, иных элементов. При проведении таких строительных работ не стоит задача увеличить этажность или площадь ОКС, полностью заменить или восстановить несущие конструкции здания.

Приведем типичный пример. Если в здании нужно поменять часть несущей стены или балки, такие работы не влекут изменения характеристик объекта. Такие работы подпадают под капремонт, не требуют специального согласования. Однако если несущая стена меняется целиком, либо при проведении работ меняется конфигурация отдельных помещений, придется согласовывать реконструкцию или перепланировку.

Ремонтные работы проводятся в плановом или внеочередном порядке, по решению собственников или арендаторов. Специальные правила предусмотрены для капремонта общего имущества МКД. Оплата работ подрядчика, выбранного по итогам тендера, осуществляется за счет взносов собственников и государственного софинансирования.

Капитальный ремонт здания в Санкт-Петербурге - до и после
Капитальный ремонт здания в Санкт-Петербурге — до и после

Нормативное регулирование осуществляется по следующим направлениям:

  • для ремонта многоквартирных домов применяются нормы Жилищного кодекса РФ;
  • отдельные положения к обеспечению безопасности таких работ содержит Градостроительный кодекс РФ;
  • если при капремонте происходит изменение характеристик объекта, согласование перепланировок или переустройства пройдет по ЖК РФ, Приказ Госстроя № 2003.

Для согласования перепланировок и переустройства на территории Москвы будут применяться дополнительные нормативные акты.

Комментарий специалиста. Так как целью капитального ремонта не является изменение исходных параметров объекта, работы могут выполняться на основании проекта и без согласования в муниципальных (государственных) ведомствах. Если же такие изменения предусмотрены проектом, без согласований не обойтись. Специалисты МосОблРег не только подготовят всю необходимую документацию на проведение капремонта, но и помогут согласовать ее при необходимости.

Чем капитальный ремонт отличается от перепланировки, переустройства и реконструкции

Капитальный ремонт напрямую не подпадает под виды строительных работ, требующих согласования. Для замены или восстановления конструкций или элементов несущих конструкций достаточно заказать проект, следовать ему при работах на объекте. Если же работы приводят к изменениям любых характеристик здания или отдельных помещений, нужно согласовывать:

  • перепланировку, если меняется конфигурация помещений или зданий (демонтаж, перенос и монтаж перегородок, дверных и оконных проемов, иные виды работ);
  • переустройство, если меняется месторасположения инженерных коммуникаций или оборудования (сеть сантехники, электрики, отопления и т.д.);
  • реконструкцию, если меняются характеристик всего здания (монтаж пристройки или дополнительного этажа, полная замена несущих конструкций, расширение площади здания).

Такие виды работ также проводятся на основании проекта. Однако его нужно согласовать в муниципальных (государственных) ведомствах, а для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство.

Образец красных линий в нежилом здании
Образец красных линий в нежилом здании

На объекте могут проводиться комплексные работы, подпадающие одновременно под реконструкцию, перепланировку и переустройство. В этом случае можно заказать единый проект, а согласование пройдет по наиболее строгим правилам, т.е. с получением разрешения на строительство.

Комментарий специалиста. Отсутствие обязанности согласовывать проект капремонта не должно вводить в заблуждение. К специальным формам согласований относится получение согласия всех собственников объекта, оформление ордера на земельные работы, получение виз в энергоснабжающих организация. Также при капремонте нужно соблюдать общие строительные нормативы и регламенты, иначе подрядчику или заказчику грозит привлечение к ответственности. Обращаясь к нам, вы получите полное сопровождение проектирования и монтажа капремонта на всех стадиях.

Подготовка к капитальному ремонту. Обмеры и обследование объекта

Плановый капремонт проводится по мере подтверждения нормативного или физического износа. Для этого учитывается год постройки здания, регулярно проводятся визуальный осмотр и инструментальные обследования. Например, для МКД действует федеральная программа капремонта, по которой все здания внесены в перечень по годам проведения работ. Когда подходит очередь для выполнения ремонтных работ, собственники или муниципалитет выбирают подрядчика (по договору или открытому тендеру).

Образец абриса после выполненных обмеров инженером Энтвурф
Образец абриса после выполненных обмеров инженером МосОблРег

В зависимости от статуса объекта и формы собственности, на стадии подготовки к капремонту выполняются следующие действия:

  • проводится внешний осмотр, обмеры, инструментальное обследование несущих конструкций, определяется фактическое состояние объекта и его отдельных элементов;
  • составляются дефектные ведомости и акты, расчеты предельных нагрузок;
  • определяется перечень работ, необходимых для восстановления характеристик здания, либо их улучшения;
  • принимается решение о проведении капремонта (его должны принять все собственники, а для МКД – большинство владельцев помещений).

Провести осмотр, обмеры и обследование может сам собственник. Однако для объективной оценки состояния объекта нужны специальные познания. Поэтому к обследованию привлекаются эксперты в сфере строительства, представители подрядных и проектных организаций. Если собственник уже определился с выбором проектировщиком, все необходимые обследования проведут специалисты этой организации.

Совет специалиста. От выбора проектной организации зависит, будут ли соблюдены все нормативные требования к проведению капремонта. В частности, нужно учитывать ГОСТ Р 56193-2014, ГОСТ Р 51929-2014, иные стандарты. Выбирая нас для изготовления проекта и сопровождения, вы гарантируете устранение любых проблем и законность строительных работ на объектах в Москве. Мы проводим проектирование работ в многоквартирных домах и нежилых зданиях, учтем все требования нормативных актов.

Дизайн-проект капитального ремонта

Изготовление дизайн-проекта необходимо для оптимизации внутреннего пространства зданий и помещений, выбора стройматериалов и оборудования, повышения комфорта для жильцов или пользователей нежилого объекта. Заказать дизайн-проект можно при любом виде работ, от капитального ремонта до перепланировки. В содержании дизайн-проекта указываются:

  • исходные характеристики помещения или здания, места расположения инженерных сетей, текущая планировка;
  • перечень работ, которые нужно выполнить для изменения характеристик объекта (от этого зависит, нужно ли согласовывать предстоящие работы);
  • будущие характеристики объекта после запланированных работ, с отображением на фото, схемах, чертежах;
  • сметные расчеты с указанием наименований стройматериалов, цен на момент составления дизайн-проекта;
  • перечень мер безопасности, которые нужно учитывать при проведении работ.
  • фотомонтаж с использованием специального программного обеспечения.
Один из вариантов дизайна офиса
Один из вариантов дизайна офиса

Приведем типичный пример. Даже в небольшом жилом или нежилом помещении можно эффективно перераспределить площадь – путем использования цветовых решений и освещения, установки перегородок между жилыми и рабочими зонами, определением мест монтажа мебели и т.д. Если такое перераспределение будет связано с изменением конфигурации помещения, согласование пройдет по правилам перепланировки. Если же работы носят косметический характер (использование цветовых решений и мест расстановки мебели), дизайн-проект можно реализовать без согласований.

Проект капитального ремонта. Состав и содержание, разделы проекта капитального ремонта. Смета капитального ремонта

Для изготовления проекта капремонта применяются результаты обследования объекта, нормы ГОСТ, строительные правила и справочники Госстроя, иные акты.  В содержание проекта в 2020 году должны входить следующие блоки:

  • пояснительная записка, с указанием сведений о заказчике и проектировщике, характеристик объекта, серии дома, иных параметров;
  • техническое задание;
  • схема земельного участка;
  • архитектурные решения;
  • конструктивные и объемно-планировочные решения;
  • работы по отделке, косметическому и текущему ремонту нежилого здания или многоквартирного дома, либо их отдельных частей;
  • колористический паспорт, если работы будут осуществляться на фасаде здания;
  • информация об инженерном оборудовании и сетях здания, перечень инженерных решений (заполняется отдельно по системам водоснабжения и водоотведения, электрики, газоснабжения и т.д.);
  • проект организации работ;
  • перечень мероприятий по пожарной безопасности работ, охране окружающей среды;
  • смета и расчеты на проведение работ;
  • иные разделы, в зависимости от вида объекта и состава предстоящих работ.
Отличие капитального ремонта от текущего
Отличие капитального ремонта от текущего

На содержание документа будет влиять вид и статус объекта, содержание типового проекта и серия дома, иные факторы. Специальные стандарты и правила предусмотрены для проектирования и проведения капремонта в жилых и нежилых зданиях, социальных и культурных объектах. Основанием для изготовления проекта является техническое задание, которое оформляется по согласованию с собственником.

Комментарий специалиста. После определения перечня необходимых работ будет составлен сметный расчет. Он содержит стоимость, характеристики и объем стройматериалов, цены за работы подрядчика. От точности видов работ и стройматериалов зависит, сможет ли собственник и подрядчик уложиться в запланированную цену капремонта. Выбирая нас в качестве проектировщика, вы получаете гарантию объективного расчета стоимости ремонта.

Кто может подготовить проект капитального ремонта. Лицензия для выполнения проектных работ

Проектирование работ в сфере строительства могут осуществлять организации, состоящие в профильной саморегулируемой организации (СРО). Поиск проектной организации может осуществляться через коммерческие предложения, реестры СРО. В зависимости от вида и статуса объекта недвижимости, характера предстоящих работ, проект можно заказать:

  • у автора проекта серии многоквартирного дома (если у автора невозможно заказать проект, можно обратиться к независимым проектировщикам);
  • в государственной проектной организации;
  • через специалистов независимой проектной организации.

Проект могут оформлять и специалисты БТИ, если в их штате есть квалифицированные специалисты, а учреждение состоит в СРО.

Один из вариантов раздела архитектурные решения
Один из вариантов раздела архитектурные решения

Лицензия на проектирование в 2020 году не нужна. Однако для изготовления проектов на некоторые виды работ у организации должен быть допуск СРО проектировщиков. Например, допуск СРО нажжен для проектирования на ремонт многоквартирных зданий, объектов ИЖМ с количеством более трех этажей, предназначенных для проживания более двух семей.

Комментарий специалистов. МосОблРег  имеет все необходимые разрешения и допуски на проектирование, состоит членом профильной СРО. Это гарантирует, что вся документация для предстоящего капремонта будет соответствовать закону.

Монтажные работы при капитальном ремонте

После получения проекта, можно заключать договор с подрядчиком и приступать к выполнению капремонта. Подрядчиком может быть юридическое лицо или ИП, состоящие в СРО. Не требуется членство в СРО, если стоимость подрядных работ по договору или тендеру не превышает 3 млн. руб. Поиск подрядчика собственник осуществляет самостоятельно, либо путем заключения контракта по итогам тендера.

При проведении работ подрядчик обязан строго следовать проекту. Иначе возникает не только риск угрозы для целостности и надежности здания, но и жизни и здоровья людей, имуществу. За отступление от проекта собственника или подрядчика могут привлечь к ответственности. К основным стадиям монтажных работ при капремонте относится:

  • заключение договора с подрядчиком;
  • подготовительный этап – освобождение объекта от имущества и оборудования; демонтаж конструкций, стен, покрытий, подлежащих замене или восстановлению; установление ограждающих элементов вокруг здания или его частей; отключение от инженерных сетей,(либо изоляция отдельного участка сетей от общих коммуникаций);
  • строительные работы – замена и восстановление конструкций, возведение или усиление стен, прокладка сетей и монтаж коммуникаций, замена и восстановление оборудования, иные виды работ;
  • фасадные работы, если они указаны в содержании проекта – восстановление или замена архитектурных элементов, отделка и окрашивание;
  • внутренняя отделка, косметический ремонт, обустройство покрытий, установка перегородок, дверей, иные виды работ;
  • подключение объекта к инженерным коммуникациям, проведение пуско-наладочных работ;
  • проведение осмотра с участием заказчика и подрядчика, подписание акта приемки.

В зависимости от вида запланированных работ, ответственность за их проведение может разграничиваться. Также к капитальному ремонту могут привлекаться иные субъекты. Например, для своевременного вывоза строительного мусора может заключаться отдельный договор.

Как выглядит помещение офиса во время капитального ремонта
Как выглядит помещение офиса во время капитального ремонта

Если выполненные работы соответствуют проекту и смете, подписание акта приемки не вызовет проблем. Если же при осмотре выявлены недостатки или отклонение от проекта, подрядчик будет обязан устранить их, чтобы подписать акт приемки и получить остаток цены по договору.

Комментарий специалиста. При заказе проектирования в нашем бюро, вы получите сопровождение на каждом этапе капитального ремонта. Наши специалисты будут осуществлять контроль за соответствие работ проекту, помогут разрешить сложности и проблемы.

Нужно ли согласовывать капитальный ремонт объекта в Москве

В Градостроительном кодексе РФ отсутствует требование о согласовании проекта капитального ремонта. Однако если работы приведут к изменению характеристик, нужно пройти согласование перепланировки или переустройства, либо получить разрешение на строительство. В отдельном порядке придется согласовывать:

  • выдачу ордера на проведение земельных работ (оформляется через администрацию района);
  • разрешение на проведение работ с собственниками;
  • разрешения коммунальных и иных служб, если их коммуникации проходят на территории строительства, либо будут отключаться на период ремонта;
  • Комитет по архитектуре, если ремонт затрагивает фасад здания.

Обязательно нужно получать согласования для изменения внешних или наружных стен, при работах на общем имуществе МКД, изменении мест расположения общедомовых коммуникаций и т.д. Уточнить, какие виды работ нужно согласовывать, можно у проектировщика.

Комментарий специалиста. Чем подробнее будет составлено техническое задание, тем меньше проблем возникнет при проектировании и согласованиях. В техническом задании указываются требования к предстоящему ремонту и фактическое состояние объекта, в том числе определяются места размещения коммуникаций. Проектировщик учтет эти моменты, предусмотрит оптимальный вариант выполнения работ для экономии времени на согласование и стоимости ремонта.

 

Заключение МВК о перепланировке
Заключение МВК о перепланировке

Ответственность за незаконный капитальный ремонт нежилых помещений в многоквартирных домах, нежилых зданиях

В зависимости от нарушений, выявленных при проведении капитального ремонта, а также наступивших последствий, к виновным лицам могут применяться следующие санкции:

  • по ст. 7.21 КоАП РФ назначается наказание за порчу жилых домов и их оборудование, самовольные перепланировки и переустройства жилья – предупреждение или штраф на собственника от 1000 до 1500 руб.;
  • по ст. 7.21 КоАП РФ применяются санкции за самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения – от 1000 до 1500 руб. (граждане), от 2000 до 3000 руб. (должностные лица), от 20000 до 30000 руб. (организации);
  • по ст. 7.14 КоАП РФ назначается наказание за самовольное проведение строительных работ на объектах культурного наследия (штраф составит 15-100 тыс. руб. для граждан, 20-300 тыс. руб. для должностных лиц, 100 тыс. руб. – 1 млн. руб. для организаций);
  • по нормам ЖК РФ и ГК РФ грозит предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта, возмещения ущерба, причиненного состоянию объекта;

Устранить такие последствия можно только при строгом соблюдении правил проектирования и проведения работ.

Стоимость и сроки изготовления проекта капитального ремонта и монтажных работ

Цены и сроки проектирования и выполнения работ зависят от множества факторов, в том числе вида объекта, перечня необходимых согласований, общего объема ремонта. Поэтому согласовать стоимость всех видов проектных и строительных работ можно после изучения технического задания, обследования объекта и изучения документации. В зависимости от стадии капитального ремонта, сроки и цены будут составлять:

  • собственное обследование объекта, получения согласия собственников – бесплатно, срок от нескольких дней до нескольких недель (например, при проведении общего собрания собственников МКД);
  • проектирование – цена от 20 тыс. руб. (для небольших объектов), сроки зависят от объема и сложности работ;
  • капитальный ремонт – цены и сроки определяются договором с подрядчиком, итогами тендера;
  • подписание акта приемки – от нескольких дней до нескольких недель (если нужно устранять недостатки работ).

В МосОблРег вам гарантированы максимально выгодные условия сотрудничества, оптимальные расценки и разумные сроки подготовки документов на капитальный ремонт.

Выводы

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении конструкций объекта недвижимости, если такие работы не приводят к изменению характеристик. Если в ходе капремонта такие изменения запланированы, нужно согласовать перепланировку или переустройство, получить разрешение на строительство.

Этапы проектирования и проведения капитального ремонта:

  • предварительное обследование объекта, принятие решения о ремонте;
  • получение согласия собственников объекта;
  • поиск проектной организации, подготовка технического заключения и заказ проекта;
  • проектирование капитального ремонта;
  • поиск подрядчика, заключение договора;
  • выполнение строительных работ;
  • подписание акта приемки.

Полный комплекс услуг по проектированию, согласованию и сопровождению капитального ремонта в жилых и нежилых объектах оказывает МосОблРег. Мы имеем все необходимые разрешения  допуски, можем выполнять работы любой сложности.

Перепланировка
Добавить комментарий