Проектирование и устройство антресоли может происходить по-разному — в зависимости от типа объекта недвижимости, на котором проводятся работы. Ознакомимся со спецификой составления проекта антресоли и его реализации на практике подробнее.
Согласование антресоли в нежилом помещении (нежилое здание)
Антресоль — доступная площадка в объеме двусветного помещения (открытая в него, либо размещенная в пределах этажа с увеличенной высотой) площадью менее 40% от площади соответствующего помещения.
Антресоль не признается этажом, но на ней могут располагаться помещения (п. 3.1.2 СП 118.13330.2022).
Ремонтно-строительные работы в нежилых помещениях, расположенных в нежилых зданиях, можно проводить без разрешения на строительство (реконструкцию) в случаях, если они удовлетворяют установленным законом критериям.
Так, можно не согласовывать работы по изменению объектов капитального строительства (их частей), которые (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ):
- не затрагивают характеристики надежности и безопасности таких объектов;
- не превышают предельные показатели разрешенного строительства (либо реконструкции), определенные градостроительным регламентом.
Применительно к нежилым зданиям, расположенным в Москве, перечни работ, которые можно проводить без оформления разрешения на строительство, закреплены в постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП.
В них напрямую не поименованы работы по возведению антресоли в нежилых помещениях, однако, практическое ее возведение может быть представлено многими из таких работ. Например — подходящими под критерии, приведенные в п. 2.8 Видов работ по приложению № 2 к постановлению № 432-ПП:
- устройство перегородок, ненесущих стен, проемов в таких стенах — составляющих части антресоли;
- устройство внутренних лестниц — для подъема на антресоль.
Во всех случаях работы должны проводиться без увеличения допустимых нагрузок, ухудшения прочности, устойчивости несущих конструкций объекта капитального строительства.
Безусловно, следует также ориентироваться на общий критерий по ст. 51 ГрК РФ, отмеченный выше: обустройство антресоли не должно нарушать конструктивных характеристик здания, и не должно образовывать этажа.
Важно! В целях проведения работ, не требующих разрешения, необходимо сформировать специальный документ — техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности производства работ, которое оформлено проектной организацией, имеющей свидетельство от СРО (п. 2.2 постановления № 432-ПП).
Комментарий эксперта: практическое пользование преференцией в виде несогласуемого проведения ремонтно-строительных работ в нежилом здании очевидным образом требует формирования документальной базы — подтверждающей, что соответствующие работы не нарушают законодательство (подходят под критерии по ст. 51 ГрК РФ и постановления № 432-ПП).
Владелец помещения обязан на случай проверки со стороны регулирующих органов (и претензий со стороны заинтересованных лиц) иметь подтверждение того, что работы (без оформленного разрешения) проведены законно.
Юридическое закрепление результатов работ происходит посредством их отражения в Едином государственном реестре недвижимости. В Росреестр направляется технический план нежилого помещения — в котором установлена антресоль, и на основании техплана ведомство вносит изменения в ЕГРН.
При этом, вносит оно их не автоматически, а на основе анализа:
- того же технического плана;
- проекта перепланировки (в соответствии с которым возводится антресоль);
- технического заключения.
Комментарий эксперта: фактически, первый (и по существу, главный) субъект, которому владелец помещения с установленной антресолью «доказывает», что произвел работы легально — Росреестр.
Проектная, рабочая документация, техническое заключение и технический план должны быть исключительного качества, чтобы у ведомства не возникло нареканий по поводу законности проведения работ по установке антресоли.
Проектирование антресоли в нежилом здании: что нужно учесть?
Таким образом, главное условие законной установки антресоли в нежилом здании — составление качественного проекта, на основании которого будет сформирован качественный технический план — которые затем без нареканий примет Росреестр и «легализует» антресоль посредством отражения изменений в ЕГРН.
Ключевые условия успешного решения рассматриваемой задачи:
- Наличие технического заключения — подготовленного квалифицированной организацией, имеющей необходимые допуски.
- Соответствие проекта установленным требованиям (а также техническому заключению).
Ключевой нормативный акт здесь — постановление Правительства России от 16.02.2008 № 87. Он предусматривает детальное отражение в текстовых и графических частях проекта сведений о проводимых работах, структуре антресоли, ее взаимосвязи с иными конструктивными частями здания.
В целях качественной подготовки проекта (и техплана впоследствии) необходимо произведение квалифицированного обследования здания, обмеров, составление планов и чертежей. Обращение к опытным специалистам Архитектурного бюро «МБР» — гарантия составления проектной документации, полностью соответствующей требованиям законодательства.
- Соответствие параметров антресоли, отраженных в проекте, положениям Сводов правил (СП).
Ключевая норма: площадь антресоли должна быть менее 40% от площади помещения, где она обустраивается (п. 3.1.2 СП 118.13330.2022). Таким образом, необходимо произвести крайне внимательный расчет антресоли на предмет соблюдения отмеченного критерия.
- Соответствие технического плана требованиям, установленным законодательно.
Прежде всего, это общие требования по ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также те, что определены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
Если указанные условия соблюдены — Росреестр с высокой вероятностью отразит необходимые изменения в ЕГРН. Однако, возможны и отказы — и подчас неправомерные с точки зрения буквы закона.
В этом случае собственнику нежилого помещения придется в судебном порядке подтверждать законность установки антресоли.
Архитектурное бюро «МБР» имеет все необходимые компетенции для осуществления юридической поддержки клиентов, в том числе при обращении в суд в целях подтверждения законности проведения ремонтно-строительных работ.
Согласование антресоли в МКД
В МКД устройство антресоли, имеющей площадь не более 40% от площади помещения, где она размещается, осуществляется в рамках согласуемой перепланировки (п. 2.2.12 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП). Можно создать несколько антресолей, но общая их площадь не должна превышать 40% от площади основного помещения (п. 9.22 Требований по приложению № 1).
Альтернативой согласованию также может быть узаконивание перепланировки с установкой антресоли по факту проведения ремонтно-строительных работ.
Для согласования антресоли в МКД — перед проведением работ, нужно:
- Подготовить документы (п. 2.5.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП):
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- доверенность от владельца (если установку антресоли согласует не он);
- техпаспорт на помещение;
- проект перепланировки, в соответствии с которым осуществляется установка антресоли;
- техническое заключение о техническом состоянии несущих конструкций МКД и возможности перепланировки (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).
Важно: в целях обустройства антресоли техническое заключение для проекта должно быть составлено организацией, являющейся автором проекта дома. Либо — организацией, которая назначается Мосжилинспекцией.
- Направить указанные документы в Мосжилинспекцию, дождаться получения разрешения.
Документация направляется в электронном виде. Необходимо наличие ЭЦП. Обращайтесь к опытным специалистам Архитектурного бюро «МБР», чтобы проконсультироваться на предмет корректного обмена электронными документами с регулирующим ведомством.
- Установить антресоль в строгом соответствии проекту.
- Обеспечить подписание Мосжилинспекцией акта о завершении перепланировки.
В этих целях регулятору направляются (п. 2.5.1.1.2 Административного регламента):
- доверенность от собственника (при необходимости);
- журнал производства работ (соответствующий Требованиям по приложению № 4 к постановлению № 508-ПП);
- акты освидетельствования скрытых работ при проведении тех, что поименованы в приложении № 7 к Административному регламенту (например, это могут быть работы по креплению металлических конструкций к стенам в рамках установки антресоли).
Для согласования сделанной антресоли по факту необходимо:
- Подготовить документы (п. 2.5.1.1.3 Административного регламента):
- доверенность (если нужна);
- правоустанавливающие документы;
- техпаспорт;
- техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по устройству антресоли.
Как и в случае с техническим заключением для проекта, заключение в целях узаконивания устройства антресоли должна составить организация, являющейся автором проекта дома, либо определенная Мосжилинспекцией (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
- Направить документы в Мосжилинспекцию — которая, если с документами все будет в порядке, подпишет акт о завершении перепланировки.
Комментарий эксперта: следует отметить, что устройство антресоли нельзя произвести без согласования в принципе — поскольку данная процедура поименована в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП. Необязательно согласовывать (с учетом положений п. 19 — 19.4.4 Требований) только те работы, что не приведены в данном перечне.
Как и в случае с установкой антресоли в нежилом здании, необходимо поставить установку антресоли в МКД на кадастровый учет. В этих целях, опять же, составляется техплан после проведения работ и направляется в Росреестр.
Важно также произвести еще одну процедуру — отразить изменения в конфигурации помещения, расположенного в МКД, в техпаспорте (п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях собственнику помещения необходимо обратиться в БТИ в целях проведения технической инвентаризации помещения.
Антресоль не согласована: последствия
Что будет, если антресоль возвести, игнорируя требования законодательства? Последствия различаются в зависимости от типа здания, в котором проведены работы.
Что касается незаконной установки антресоли в нежилых зданиях, то последствиями могут быть:
- Признание работ по обустройству антресоли незаконной реконструкцией.
В случае проведения несогласованной реконструкции в помещении необходимо вернуть соответствующий объект недвижимости в первоначальный вид. А если это будет невозможно, то допускается снос самовольно реконструированного недвижимого имущества (ст. 222 ГК РФ, п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
- В случае, если будет доказано, что проведена реконструкция без разрешения — штрафы по ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ:
- от 2 до 5 тыс. рублей — на граждан;
- от 20 до 50 тыс. рублей — на должностных лиц;
- от 20 до 50 тыс. рублей или приостановление деятельности на срок до 90 дней — на ИП;
- от 500 тыс. до 1 млн. рублей или приостановление деятельности на срок до 90 дней — на юрлиц.
Применительно к объектам в МКД возможны санкции за незаконную перепланировку. Если не произведено согласование устройства антресоли, то выписываются штрафы (ст. 9.12 КоАП г. Москвы):
- от 2 до 2,5 тыс. рублей — на граждан;
- от 5 до 50 тыс. рублей — на должностных лиц;
- от 300 до 350 тыс. рублей — на юридических лиц.
Также Мосжилинспекция может подать на собственника помещения в суд, и если ведомство выиграет дело — ответчика обяжут за его счет привести помещение в первоначальное состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Примечательный нюанс: в соответствии с п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП административный штраф по ст. 9.12 КоАП РФ инициирует сама Мосжилинспекция. Поэтому, всегда выгоднее заранее согласовать установку антресоли — чем иметь дополнительные издержки при ее узаконивании.
Стоимость установки антресоли
Что касается расходов на установку антресоли в части оформления документации — в случаях, рассмотренных выше, то можно выделить следующие основные их статьи.
| № п/п | Услуга проектной организации (документ) | Стоимость (руб.) |
| 1 | Разработка проекта перепланировки, по которому будет устанавливаться антресоль | от 14 000 |
| 2 | Разработка технических заключений (для обеспечения работ без разрешения на нежилых объектах, для узаконивания перепланировки по факту) | от 10 000 |
| 3 | Изготовление технического плана | от 8 000 |
| 4 | Юридическое сопровождение документооборота с регулирующими органами, подача судебных исков | от 8 000 |
Полезные документы
Ознакомьтесь с образцами документов, которые разрабатываются проектной организацией в целях согласования установки антресоли.
| Документ | Ссылка |
| Технический план | Скачать |
| Проект перепланировки | Скачать |
| Техническое заключение | Скачать |
| Технический паспорт | Скачать |
Кейсы
Кейс 1
Предприниматель, обладая складским помещением с высокими потолками, решил максимально увеличить эффективность использования площади посредством установки антресоли для размещения легких стройматериалов.
Эксперты Архитектурного бюро «МБР», получив запрос от владельца помещения, обеспечили проведение работ по обустройству антресоли без оформления разрешения на строительство. Была произведена успешная постановка изменений в конфигурации помещения на кадастровый учет благодаря внимательной подготовке технической и проектной документации в целях проведения соответствующих работ.
Кейс 2
Собственник офисного помещения, расположенного на первом этаже МКД, решил обустроить антресоль, усиленную металлоконструкциями, для размещения сейфов с документами. Предполагая возможные сложности в согласовании работ по обустройству такой антресоли, предприниматель обратился к специалистам Архитектурного бюро «МБР».
Мы подготовили необходимую документацию на согласование перепланировки помещения, обеспечили получение разрешения на установку антресоли и подписание акта о выполненных работах. В дальнейшем был произведен успешный кадастровый учет установленной антресоли.
Вывод
Проектирование, устройство и согласование антресоли всегда происходит по-разному. Это зависит от типа объекта недвижимости.
Основное условие установки антресоли в нежилом здании — это разработка качественного проекта, на основании которого готовится технический план. Основная норма — площадь устанавливаемой антресоли должна быть менее 40% от площади помещения, где ее необходимо обустроить. Таким образом, расчет площади необходимо вести внимательно. Иначе все произведенные работы подпадают под реконструкцию.
Если вся проектно-техническая документация подготовлена верно, то Росреестр с высокой вероятность. отразит все изменения в ЕГРН.
В МКД устройство антресоли, имеющей площадь не более 40% от площади помещения, где она размещается, осуществляется в рамках согласуемой перепланировки. Можно создать несколько антресолей, но общая их площадь не должна превышать 40% от площади основного помещения.
В МКД, так и в нежилом здании, антресоль также необходимо узаконить в Росреестре.
Если антресоль будет не согласована, последствия могут быть самыми различными: эти работы могут признать незаконной реконструкцией, могут быть применены штрафные санкции, в МКД Мосжилинспекция может подать на собственника помещения в суд.
Источники
В статье была использована следующая нормативная документация:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Закон Российской Федерации №218-ФЗ (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
- Постановление Правительства России №87 (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).
