Проект пристройки – рассказываем о правилах оформления и согласования

На основании проекта пристройки вы сможете ее возвести, обеспечить безопасность строительных работ. Так как изменятся исходные параметры здания, то придется получать разрешение на реконструкцию. До этого проект проходит экспертизу. При разработке проекта мы руководствуемся нормами ГрК РФ и Постановления № 87. В этой статье покажу, какие решения и работы важны для возведения пристройки, на что обращаем внимание при оформлении документации. Для примеров возьмем проект, подготовленный специалистами Архитектурного бюро «МБР».

Проект пристройки как обязательное условие для согласования реконструкции

Пристройкой называют новую часть здания, которая выходит на его исходные контуры. Очевидно, что для этого будет занята часть прилегающей территории. Если ее недостаточно, то возвести пристройку на «чужой» земле нельзя. Более того, иногда даже увеличение здания на собственном участке может нарушать интересы собственников со смежных территорий, градостроительные регламенты.

Пристройка станет частью зданий и увеличит его объем. Ее основные признаки таковы:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• под пристройкой должен быть фундамент, а ее объем будет ограничен несущими конструкциями (стены, кровля и т.д.);
• у пристройки должен быть вход внутрь самого здания (например, через проход, коридор или проем), но вполне можно сделать и новый;
• площадь пристройки войдет в площадь самого здания (это мы подтвердим подготовкой техплана после реконструкции);
• при возведении пристройки можно сразу предусмотреть образование помещений (это будет описано в проекте реконструкции).

Еще для новой части здания будут нужны инженерные системы и коммуникации (водоснабжение, отопление, вентиляция и т.д.). Для них в проекте есть отдельный раздел.

У здания есть определенное назначение (производственное, многофункциональное и т.д.). У пристройки оно будет таким же или иным. Как пример – у торгового центра ее можно возвести для открытия ресторана или закрытой парковки. Поскольку пристройка не является самостоятельным объектом недвижимости, ее нельзя поставить на кадастровый учет. Но сведения о здании в ЕГРН придется обновить. Это станет заключительным этапом действий после реконструкции.

Такого понятия как «проект пристройки» в законах нет. Это будет обычный проект реконструкции, где основной объем решений касается возведения новой части здания. Соответственно, согласование тоже идет как реконструкция, без разграничения на итог работ. Заказать проект пристройки и воспользоваться услугами по получению разрешений вы можете в Архитектурном бюро «МБР».

Является ли пристройкой входная группа большой площади и где про это написано?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Входную группу можно возвести через перепланировки, если это не изменит исходные и основные параметры здания. К примеру, пояснения по этому вопросу есть в Постановлениях Правительства Москвы № 432-ПП и № 508-ПП. Основное требование – отсутствие фундамента, максимальный размер по площади (15 кв. м., а в ряде случаев до 40 кв. м.). Еще входная группа с тамбуром не должна быть помещением. Эти, и многие другие правила, обязательно учтут проектировщики Архитектурного бюро «МБР».

Можно ли сделать пристройку через перепланировку

Исходя из самого понятия пристройки, она рассматривается как часть здания. Объект станет больше по объему и площади. Это один из ключевых признаков реконструкции. Также об этом свидетельствуют работы на несущих конструкциях:

• наружные стены, перекрытия и кровля обладают несущей способность, и без их возведения пристройки попросту не будет;
• скорее всего, будут задействованы и исходные несущие конструкции здания (например, чтобы объединить пространство с пристройкой нужно разобрать часть наружной стены).

При перепланировках могут измениться границы, площадь и характеристики помещений, но не здания в целом. Работы на несущих конструкциях тоже возможны, но только в ограниченном объеме (например, создание или расширение проема). Для этого придется учитывать состояние конструкции, изменение показателей нагрузок и т.д.

Разница между перепланировкой и реконструкцией весьма существенна – в правилах и требованиях к документам, в особенностях согласования, в мероприятиях по безопасности. Отмечу, что для реконструкции с возведением пристройки здание будет выведено из эксплуатации. В противном случае есть риск причинения вреда людям и ущерба имуществу, ведь на объекте продолжилась бы обычная деятельность. Для изменения планировки это не требуется, хотя меры безопасности тоже будут весьма серьезными.

Перечень нужных документов

Документы для скачивания:

Особенности разработки проекта на пристройку к зданию

Итак, если вы хотите возвести пристройку, сначала нужно убедиться, возможно ли это в принципе. Ограничением на такие работы может быть:

• недостаточность пространства на прилегающей территории;
• наличие подземных или наземных объектов (коммуникаций), которые нельзя снести или изменить;
• требования правил застройки и градостроительной деятельности города или региона;
• ветхость, аварийность или неработоспособность здания, его несущих стен.

Проверки по данным вопросам входят в работы по инженерным изысканиям. Они проводятся не только перед разработкой проекта строительства, но и до реконструкции. Это еще одно отличие от перепланировки, где изыскания не нужны.

Учитывая изложенное, алгоритм действий собственника или его представителя будет таков:

• заключение договора на изыскания и проектирования с организацией, состоящей в профильной СРО (этому требованию отвечает Архитектурное бюро «МБР»);
• предоставление доступа для изысканий и обследований в здании, на прилегающей территории;
• получение проекта реконструкции и материалов инженерных изысканий;
• направление документов на экспертизу, получение заключения (в некоторых случаях не требуется, но это скорее исключение);
• обращение в надзорный орган за разрешением на строительство (реконструкцию).

Еще собственнику предстоит вывод здания из эксплуатации, согласование временного отключения его от инженерных сетей общего пользования. До начала работ нужно будет возвести ограждающие конструкций и информационные щиты. Подробнее о мероприятиях по безопасности я расскажу ниже.

Типовых проектов реконструкции не бывает. В каждом случае документы разрабатываем индивидуально. Нередко приходится вносить изменения в первоначальный замысел заказчика (например, если состояние грунта не позволяет возвести пристройку). После разработки и согласования проекта вносить в него корректировки уже нельзя. Подрядчик обязан строго следовать решениям в документах. По мере необходимости, он сможет лишь обратиться за разъяснениями в проектную организацию. Если же нужно изменить или выбрать какие-либо иные решения, проект разрабатываем заново.

Можно ли узаконить пристройку, сделанную без проекта и разрешения надзорного органа?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт АБ «МБР». Для перепланировки такая схема вполне возможна. При реконструкции, напротив, узаконивание возможно крайне редко, особенно если работы сделаны без проекта. В этом случае соблюсти все требования безопасности нереально, а отступление от них станет причиной отказа. Но в каждом случае нужно смотреть индивидуально. Свяжитесь с нашими специалистами, чтобы узнать подробности.

Проектные решения для возведения пристройки

В этой статье не будут подробно останавливаться на инженерных изысканиях, а сразу перейду к разработке проекта пристройки. Все решения и работы можно условно разделить на обязательные и дополнительные. При возведении пристройки не обойтись:

• без рытья котлована и/или устройства фундамента, на котором будут располагаться все остальные конструкции;
• без возведения наружных несущих стен (с проемами или без таковых);
• без возведения перекрытий, в том числе для пристройки из нескольких этажей;
• без устройства кровли (крыши), ведь пристройка выходит за контуры исходного здания.

В целом, указанных решений достаточно, чтобы появилась пристройка. Они будут подробно описаны в соответствующих разделах проекта реконструкции.

Дополнительно, для полноценной эксплуатации новой пристройки могут потребоваться следующие решения:

• образование помещений с возведением перегородок и стен;
• переустройство, т.е. оснащение пристройки инженерными коммуникациями;
• устройство оконных проемов (если они сразу не сделаны при производстве наружных стен);
• образование одного или нескольких входов с прилегающей территории, либо, как вариант, входной группы;
• устройство прохода из здания в пристройку и обратно.

Естественно, это далеко не полный список решений, которые можно реализовать в рамках реконструкции. Многое можно сделать уже после возведения пристройки. К примеру, помещения там вполне можно создать и согласовать через перепланировку, когда реконструкция будет завершена.

Обычно пристройка меньше по высоте, этажности, площади объему, чем основное здание. В противном случае речь шла бы просто об изменении параметров исходного объема. Но вполне возможно, что у пристройки будет 2-3 и даже больше этажей, если само здание многоэтажное.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Мероприятия по обеспечению безопасности

Раздел с мероприятиями по безопасности есть в каждом проекте реконструкции. Посмотрим основной их перечень, который актуален и для возведения пристройки:

• ограждение стройплощадки конструкциями, размещение информационных стендов и предупреждающих знаков;
• описание зон воздействия опасных факторов (для работы строительной техники и т.д.);
• действия по выводы здания из эксплуатации и отключению от сетей;
• мероприятия по охране и безопасности труда, требования о наличии допусков для отдельных видов работ;
• меры по защите существующих объектов и коммуникаций (под и над землей);
• мероприятия в рамках пожарной безопасности.

Это только примерный перечень, который может быть намного объемнее. В частности, зачастую приходится предусматривать решения по изменению схемы движения транспорта, по работам на высоте и т.д.

В дополнение, разрабатываем проект организации и производства работ. Это организационно-техническая документация. Она описывает сроки и последовательность действий подрядчика, требования к характеристикам материалов и многое другое. Весь комплект документов для пристройки вы получите в одном месте – в Архитектурном бюро «МБР».

Содержание проекта пристройки

Каждый проект состоит из определенных разделов. Для реконструкции и строительства такие требования мы найдем в Постановлении Правительства РФ № 87. Общий состав разделов:

• пояснительная записка;
• описание характеристик зданий и участка;
• описание результатов инженерных изысканий (эти материалы прикладываем к проекту);
• архитектурные, конструктивные, планировочные и иные решения;
• решения по инженерным системам и коммуникациям;
• мероприятия по обеспечению безопасности, по охране труда;
• графические материалы (планы, чертежи, схемы и т.д.);
• расчеты по несущей способности и нагрузкам, усилениям конструкций и т.д.;
• фотоматериалы, сделанные при обследовании и изысканиях;
• дополнительные приложения, раскрывающие особенности производства работ и выбора проектных решений.

Готовый проект утверждает заказчик (собственник здания). Для начала работ этого недостаточно. Сначала необходимо обратиться на экспертизу, получить положительное заключение. Эта процедура может занять несколько месяц, но ее не избежать. После экспертизы можно подавать документы в надзорный орган и получать разрешение на строительство.

Как и где пройти согласование проекта пристройки

Получив экспертной заключение, собственник будет обращаться за разрешением. В столице надзорным органом является Мосгосстройнадзор. Алгоритм действий таков:

• запрос на выдачу разрешения с приложенными документами подаем электронно (бесплатная услуга);
• не позже 7 дней до начала работ нужно уведомить об этом надзорное ведомство;
• после завершения всего объема работ сноса подаем запрос, но уже на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию (тоже бесплатная услуга).

Так как из-за появления пристройки здание станет больше, нужно обновить сведения в ЕГРН. Для этого кадастровый инженер АБ «МБР» подготовит технический план (после обмеров на месте). Техплан вы прикладываете к запросу в Мосгосстройнадзор после завершения работ. Далее Управление Росреестра получит документы из надзорного ведомства, внесет сведения о новых параметрах здания в ЕГРН. Вы получите электронную выписку, на чем реконструкция будет официально завершена.

Уточнить состав и стоимость услуг можно на консультации. Ориентировочные цены смотрите в таблице ниже.

Заключение – коротко о главном

• Проект пристройки разрабатываем по правилам реконструкции. Содержание документа должно соответствовать ГрК РФ и Постановлению № 87.
• В проекте пристройки могут быть описаны такие решения, как возведение несущих конструкций, устройство проемов и входов, многое другое.
• Возведение пристройки всегда относится к реконструкции и на нее нужно получить разрешение в надзорном органе.
• Вы можете заказать проект пристройки и иные документы для реконструкции в Архитектурном бюро «МБР».