Проект перепланировки нежилого помещения - основной документ для согласования любых изменений планировки в коммерческом объекте. Без него МЖИ не примет заявление, Росреестр не зарегистрирует изменения в ЕГРН. В статье разбираем состав проектной документации, стоимость в 2026 году и на что обращать внимание при заказе. Всё, что касается общего порядка согласования, - в материале перепланировка нежилого помещения или здания.
Автор статьи - Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР, инженер-проектировщик, главный архитектор проектов, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (реестровая запись П-172933). Специализация - проектирование, перепланировка нежилых помещений, согласование в МЖИ, Москомархитектуре, Главгосстройнадзоре МО.
Что входит в проект перепланировки нежилого помещения
Состав проектной документации регулирует Постановление Правительства РФ № 87 "О составе разделов проектной документации". На практике проект делится на текстовую часть и графическую.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Текстовая часть - пояснительная записка (ПЗ). В неё входят: общие данные по объекту, ссылки на нормативные документы, описание планировочных решений, конструктивные характеристики, характеристики инженерных систем, сведения о соответствии требованиям технических регламентов, перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Графическая часть включает три обязательных плана: план существующего состояния (до перепланировки), демонтажно-монтажный план и план после перепланировки. На демонтажно-монтажном плане зелёным цветом показывают возводимые конструкции, красным - сносимые. Это стандарт чертежа, который проверяет инспектор МЖИ.
Разделы проекта зависят от типа помещения и характера работ. Раздел АР (архитектурные решения) обязателен всегда. КР (конструктивные решения) добавляют, когда работы затрагивают несущие конструкции. ТЗК (техническое заключение) требуется при вскрытии несущих стен. ТХ (технологические решения) - для предприятий питания, медицинских и торговых объектов. Разделы ПБ, ОВ, ВК, ЭО, ОДИ добавляют по характеру инженерных работ.
Валентина П, главный архитектор проектов:
"Правильный порядок разработки: Архитектурные решения → Технологические решения → Инженерные сети. Нарушать эту последовательность нельзя - технолог обязан знать, где расположены помещения, прежде чем прокладывать системы. А инженер по сетям работает только после того, как технолог определил точки подключения оборудования."
В практике АБ МБР стандартный набор для ресторана - АР + ТХ + ОВ (вентиляция) + ВК (водоснабжение и канализация). Для офисной перепланировки без затрагивания несущих стен достаточно АР и при необходимости ЭО.
Раздел архитектурных решений - основа проекта
АР - это тот раздел, с которого начинается любой проект перепланировки. Без него ни один другой раздел подготовить не получится. Раздел содержит планы помещений в масштабе 1:100, экспликацию помещений, ведомость отделки, чертежи проёмов и перегородок.
На демонтажно-монтажном плане зелёным показывают всё, что добавляется, красным - то, что сносится. Это рабочие условные обозначения: именно по этому плану строители ведут работы, а инспектор МЖИ при приёмке проверяет соответствие выполненного проекту. Любое отступление - повод для отказа в выдаче акта.
Факт: По 432-ПП все работы перепланировки в нежилом здании должны производиться без устройства фундамента и организации новых помещений. 12 мая 2025 года в постановление внесли поправки - устройство, демонтаж и замена внутренних лестниц теперь приравнены к перепланировке (пункты 2.8 и 3.8).
Когда нужны дополнительные разделы проекта: КР, ТХ, ПБ
КР добавляется в проект, когда работы затрагивают несущие конструкции. Устройство проёма в несущей стене, монтаж антресоли, изменение нагрузки на перекрытие - всё это требует конструктивного расчёта. Без КР МЖИ не согласует такие работы, а строители не имеют права их выполнять.
Раздел ТХ обязателен для предприятий питания, медицинских учреждений, торговых объектов. В нём прописывают расстановку технологического оборудования, схему движения пищевых потоков (чистого и грязного), требования к отделке. По нормам СанПиН для персонала предприятий питания и медицины обязательны двухсекционные шкафы - для личной одежды и рабочей формы. Отдельно предусматривают шкафы для хранения моющих и дезинфицирующих средств. Это требования, которые проверяет Роспотребнадзор, и их отсутствие в ТХ - гарантированный отказ в санитарно-эпидемиологическом заключении.
Валентина П, специалист по технологическому проектированию:
"Без архитектурных решений не подготовить раздел технологических решений. Технолог должен работать с уже согласованным планом помещения - только тогда расстановка оборудования будет соответствовать реальным габаритам. Когда технолог начинает работу параллельно с архитектором, половину решений потом переделывают."
Раздел ПБ - пожарная безопасность. Для его подготовки проводится пожарный аудит объекта, который занимает 1-3 дня. В ПБ включают схемы эвакуации, решения по противопожарным перегородкам и огнезащитной обработке, перечень автоматических систем пожаротушения и пожарной сигнализации.
Подробнее о соотношении проекта и технического заключения - в материале проект перепланировки и техническое заключение.
432-ПП и 508-ПП: нормативная база для проекта
Два основных постановления Правительства Москвы определяют требования к проекту перепланировки нежилого помещения. 432-ПП регулирует перепланировку в отдельно стоящих нежилых зданиях. 508-ПП - для нежилых помещений в МКД. Это разные документы с разными требованиями к составу проекта, перечням допустимых работ и порядку согласования.
432-ПП действует с поправками от 12 мая 2025 года. Одно из ключевых изменений: устройство, демонтаж и замена внутренних лестниц теперь считаются перепланировкой - пункты 2.8 и 3.8 постановления. Раньше этот вопрос трактовали по-разному, теперь норма прямая.
508-ПП регулирует перепланировку помещений в МКД. В нём прописаны перечни работ по эскизу, по проекту, недопустимые работы, требования к протоколу ОСС при затрагивании общего имущества.
Из дополнительной нормативной базы: 94-ПП Москвы применяется при изменении фасадов. Постановление Правительства РФ № 87 определяет общий состав разделов проектной документации. Строительные нормы и правила (СП) по конкретным видам работ уточняют требования к конструктивным решениям и инженерным системам.
⚠️ Внимание: С 1 марта 2025 года МЧД (машиночитаемая доверенность) обязательна для юридических лиц при подаче документов в Росреестр. Без неё заявление не примут. Выписка ЕГРН подорожала до 750 руб.
Образцы проектной документации и заявлений для согласования перепланировки
Открыть список документов
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Проект перепланировки помещений | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец технического плана здания | Скачать |
| Образец заявления о выдаче разрешения на ввод | Скачать |
| Заявление на экспертизу проектной документации | Скачать |
| Рекомендации по подготовке проектной документации | Скачать |
| Техническое задание на разработку ППР | Скачать |
| Образец технического паспорта объекта | Скачать |
| Акт освидетельствования скрытых работ | Скачать |
| Экспертное заключение | Скачать |
На что обратить внимание при заказе проекта перепланировки
Первое, что проверяют перед подписанием договора, - членство проектной организации в СРО. Попросите выписку из реестра СРО: там указан вид работ, уровень ответственности и дата выдачи свидетельства. Без действующего СРО организация не имеет права подписывать проектную документацию, и такой проект МЖИ или Росреестр не примут.
Второй момент - порядок разработки разделов. Сначала АР, потом ТХ, потом инженерные разделы. Это не пожелание, а технологическая необходимость. Технолог, который начинает работу без готовых планов помещений, вынужден будет переделывать всё заново после корректировки АР. О цене для вашего объекта - в материале для чего нужен проект нежилого помещения.
Третье - качество архитектурного обследования. Стандартный выезд занимает 10-15 минут: измерили помещение рулеткой, сфотографировали и уехали. Нормальное обследование 100 кв. м - 1,5-2 часа. За это время проверяют фактическую планировку, сравнивают с планами БТИ, изучают конструктивную схему здания, осматривают инженерные системы, фиксируют несанкционированные изменения. По нашей практике, 95% объектов имеют следы несогласованных ремонтов, которые нужно учесть или легализовать в рамках проекта. А 80% планов БТИ содержат ошибки - расхождения с фактическим состоянием объекта.
Валентина П, начальник технического отдела АБ МБР:
"Правильный порядок разработки проекта - это не формальность. Это защита от переделок. Когда технологический раздел разрабатывается до архитектурного, мы получаем конфликты по площадям, несовпадение проёмов и оборудования. Переделка обходится дороже, чем правильно выстроенный порядок с самого начала."
✅ Лайфхак: Все решения по проекту фиксируйте в электронной почте. Устные договорённости не имеют юридической силы. Если обнаружили реконструкцию в процессе работы - получите письменное указание заказчика перед тем, как отображать эти элементы в проекте.
Состав проекта зависит от типа помещения, планируемых работ и нормативных требований. Ошибка на этапе проектирования приводит к отказу МЖИ или приостановке Росреестра - и потере нескольких месяцев. Инженеры АБ МБР проверяют объект до начала проектирования и закладывают в проект все разделы, которые потребует конкретный согласующий орган.
Типичные ошибки при подготовке проекта перепланировки
Отступление от проекта при производстве работ - самая дорогостоящая ошибка. В практике АБ МБР был случай: клиент в процессе ремонта сделал два дополнительных проёма, которых не было в согласованном проекте. МЖИ при выходе на приёмку зафиксировало несоответствие и отказало в выдаче акта. Пришлось разрабатывать новый проект, заново проходить согласование и исправлять уже выполненные работы. Потеря - 4 месяца и дополнительные расходы на проектирование.
Вторая распространённая ошибка - отсутствие ссылок на 432-ПП или 508-ПП в пояснительной записке. Инспектор МЖИ проверяет соответствие проекта конкретному постановлению. Если ссылок нет или они неверные - формальное основание для возврата документов без рассмотрения.
Третья ошибка - проектирование антресоли без предварительного технического обследования несущих стен и перекрытий. Антресоль крепят к стенам, на которые она опирается. Если стены не несущие или перекрытие не выдерживает дополнительную нагрузку - это либо отказ МЖИ, либо аварийная ситуация при эксплуатации. По нормам максимальная площадь антресоли - 40% от площади помещения, минимальная высота потолка под антресолью - 4,5 м.
Четвёртое - проектирование без проверки признаков реконструкции. Если фактически выполненные работы меняют объём или площадь здания, расширяют оконные проёмы за счёт внешних стен или надстраивают этаж - это уже реконструкция, и её не согласовать по процедуре перепланировки.
Валентина П, специалист по согласованию перепланировок:
"Первый признак реконструкции - изменение площади. Если после перепланировки площадь помещения выросла - скорее всего, перед нами реконструкция, а не перепланировка. Второй признак - изменение внешних габаритов здания. Это проверяем сразу на первичном осмотре."
Полезно знать: Первичная регистрация перепланировки в Москве проходит с первого раза только в 2% случаев для коммерческих объектов. 80% входящих объектов имеют несогласованные изменения и ошибки в планах БТИ. Это не пессимизм - это цифры, с которыми работает АБ МБР ежедневно.
Узнайте стоимость подготовки техплана для внесения изменений в ЕГРН
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в 2026 году
Цена зависит от площади объекта, типа здания (отдельно стоящее или МКД), состава необходимых разделов и срочности. Базовые ориентиры по услугам АБ МБР на 2026 год приведены в таблице.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Перепланировка в нежилом здании - под ключ | от 1 200 000 ₽ | от 30 дней |
| Перепланировка помещения в МКД - под ключ | от 1 500 000 ₽ | от 30 дней |
| Обмеры / Технический паспорт | от 30 ₽/м² | от 1 дня |
| Проект пожарной безопасности | от 45 000 ₽ | от 5 дней |
| Документы ПБ, аудит ПБ | от 45 000 ₽ | от 5 дней |
| Согласование антресоли | от 90 000 ₽ | от 30 дней |
Государственная пошлина за перепланировку не оплачивается. При разделе помещения на несколько самостоятельных объектов госпошлина за регистрацию каждого нового объекта в Росреестре составит 66 000 рублей. Детальный расчёт с разбивкой по каждой услуге - в калькуляторе стоимости с разбивкой по услугам.
Завершённые объекты с составом работ и результатами согласования - в подборке завершённых кейсов. Там же можно посмотреть, какие сложности встречались на конкретных объектах и как они решались.
Мнения собственников и застройщиков о работе с АБ МБР - в разделе отзывы собственников и застройщиков.
Порядок согласования проекта в Москве
Для помещений в МКД согласование проходит через Мосжилинспекцию на mos.ru. Для отдельно стоящих нежилых зданий - через Росреестр напрямую, без МЖИ.
С апреля 2024 года вместе с проектом в МЖИ подают техплан. МЖИ сам направляет техплан в Росреестр после выдачи акта о завершённой перепланировке. Срок регистрации изменений в Росреестре - 5 рабочих дней.
До апреля 2024 года техплан готовили после получения акта МЖИ и самостоятельно подавали в Росреестр. Теперь этот шаг убрали из зоны ответственности заявителя - МЖИ передаёт документы сам. Но подготовить техплан заранее всё равно нужно: без него МЖИ документы не примет.
Валентина П, инженер-проектировщик:
"Перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН, а не после получения акта МЖИ. Акт - это разрешение на завершение работ. Но юридически новая конфигурация помещения фиксируется только в Росреестре. Пока запись в ЕГРН не изменена - по документам у вас старая планировка."
В практике АБ МБР был показательный случай: клиент получил акт МЖИ, решил, что дело сделано, и ушёл. Через полтора года вернулся - выяснилось, что техплан так и не был подан, ЕГРН не обновлена, и при продаже помещения покупатель отказался от сделки из-за несоответствия документов и фактической планировки. Пришлось восстанавливать всю цепочку заново.
Как заказать проект перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция
- Собрать исходные документы. Кадастровый номер объекта, выписка ЕГРН (только в электронном виде в формате XML - бумажная выписка для Росреестра не подходит), планы БТИ (поэтажка, экспликация).
- Выбрать проектную организацию с действующим СРО. Проверить выписку из реестра СРО на сайте НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Убедиться, что организация вправе разрабатывать документацию нужного уровня ответственности.
- Провести архитектурное обследование объекта. Нормальный выезд для помещения 100 кв. м - 1,5-2 часа. За это время фиксируют фактические размеры, сравнивают с планами БТИ, выявляют несогласованные изменения и конструктивные особенности.
- Разработать проект в правильной последовательности. АР → КР (если нужен) → ТХ (если нужен) → инженерные разделы. Каждый следующий раздел опирается на предыдущий.
- Подать документы в МЖИ (для МКД) или напрямую в Росреестр (для отдельно стоящего здания). Вместе с проектом подают техплан, выписку ЕГРН, документы СРО, МЧД для юрлиц.
- Вести работы строго по согласованному проекту. Никаких отступлений - любое расхождение инспектор МЖИ зафиксирует при приёмке и откажет в акте.
- Пройти приёмку инспектора МЖИ и получить акт о завершённой перепланировке.
- Дождаться внесения изменений в ЕГРН. МЖИ направляет техплан в Росреестр самостоятельно. Срок - 5 рабочих дней.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит проект перепланировки нежилого помещения в Москве?
Стоимость зависит от площади, типа здания и состава разделов. Перепланировка в нежилом здании под ключ - от 1 200 000 ₽, в МКД - от 1 500 000 ₽. Отдельные разделы (ПБ, аудит ПБ) - от 45 000 ₽. Согласование антресоли - от 90 000 ₽. Точный расчёт под ваш объект - через калькулятор или консультацию.
Какие разделы обязательны в проекте перепланировки?
Раздел АР (архитектурные решения) обязателен всегда. Остальные разделы - КР, ТХ, ПБ, ОВ, ВК, ЭО - добавляются в зависимости от характера работ и типа объекта. Для офисной перепланировки без затрагивания несущих конструкций достаточно АР.
Нужен ли раздел технологических решений для офиса?
Нет. Раздел ТХ обязателен для предприятий питания, медицинских учреждений и торговых объектов. Для офисного помещения без производственной или пищевой функции ТХ не нужен.
Чем отличается проект для нежилого здания от проекта для помещения в МКД?
Разные нормативные базы: 432-ПП для нежилых зданий, 508-ПП для МКД. В МКД добавляются требования по защите общедомового имущества, ограничения по расположению мокрых зон над жилыми комнатами, возможная необходимость протокола ОСС. Порядок согласования тоже разный: МЖИ для МКД, Росреестр напрямую для нежилых зданий.
Можно ли заказать проект перепланировки без техзаключения?
Если работы не затрагивают несущие конструкции - да, техническое заключение не нужно. Но как только появляется проём в несущей стене, демонтаж несущих элементов или антресоль с опорой на стены - без ТЗК проект МЖИ не согласует.
Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию?
Приостановка - не отказ. Росреестр даёт 3 месяца на устранение замечаний. Нужно внимательно изучить основание приостановки, устранить нарушение (дополнить техплан, подать МЧД, исправить ошибку в заявлении) и возобновить регистрацию. В Москве первичная регистрация проходит с первого раза в 2% случаев - приостановка для коммерческих объектов норма, а не исключение.
Обязательна ли МЧД при подаче документов от юрлица?
Да. С 1 марта 2025 года МЧД (машиночитаемая доверенность) обязательна для юридических лиц при подаче документов в Росреестр. Без неё заявление не примут. Выписка ЕГРН - 750 рублей в электронном виде.
Какой срок действия у проекта перепланировки?
Срок действия согласованного проекта - 1 год с даты выдачи разрешения на производство работ. Если за это время работы не начаты, разрешение нужно продлевать. Сам проект как документ бессрочный, но если нормативная база изменилась - потребуется актуализация.
Входит ли антресоль в площадь помещения по ЕГРН?
Да, при определённых условиях. Если антресоль оформлена как самостоятельный этаж или мезонин - она учитывается в площади. Если конструктивно это внутренний балкон без ограждающих конструкций - Росреестр может квалифицировать по-другому. Конкретный ответ зависит от конфигурации антресоли и её высоты.
Как проверить проектную организацию перед заказом?
Запросите выписку из реестра СРО. Проверить можно на сайте НОПРИЗ (для проектировщиков) или НОСТРОЙ (для строителей). В выписке указаны вид работ, уровень ответственности и дата. Если организация не состоит в СРО или свидетельство просрочено - работать с ней нельзя.
В каком формате подаётся технический план в Росреестр?
Технический план подаётся в электронном виде в формате XML, подписанный квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Бумажный вариант для Росреестра не подходит. Выписка ЕГРН тоже нужна в электронном формате XML.
Можно ли начать работы до получения согласования?
Нет. Работы по перепланировке начинают только после получения разрешения от МЖИ (для МКД) или уведомления о начале работ (для нежилых зданий). Самовольная перепланировка - штраф, предписание устранить изменения или легализовать их через суд. В Москве практика контроля жёсткая.
Проект перепланировки нежилого помещения - документ, от которого зависит результат согласования. Ошибки в составе разделов, несоответствие требованиям 432-ПП или 508-ПП, отсутствие ссылок на актуальные нормативы - каждая из этих проблем приводит к приостановке и потере времени.
Архитектурное бюро МБР разрабатывает проекты перепланировки для нежилых помещений в Москве и Московской области. Работаем с отдельно стоящими зданиями и помещениями в МКД. Проектная документация включает все разделы, необходимые для конкретного согласующего органа. Собственное СРО, штатные кадастровые инженеры, опыт прохождения Росреестра по Москве.