Постановка на учет объекта незавершенного строительства (ОНС) осуществляется через Росреестр. После переноса в ЕГРН данных об ОНС и присвоении ему кадастрового номера, объектом можно распоряжаться, в том числе продавать, вносить в уставный капитал юридических лиц. Для постановки на учет нужно оформить технический план, где будут описаны характеристики и координаты ОНС, указана его степень готовности. Основным руководящим документом для этого является Приказ МЭР № 953.
Читайте в статье, при какой степени готовности можно поставить на учет объект незавершенного строительства, как оформляется технический план, что будут проверять в Росреестре при внесении сведений в ЕГРН.
- Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства
- Что включает кадастровый учет ОНС
- Как правильно поставить на учет объект незавершенного строительства
- Обязательные документы
- Договор с кадастровым инженером
- Обследования, замеры, координирование
- Степень готовности ОНС
- Технический план на объект незавершенного строительства
- Кадастровый учет в Росреестре
- Список полезных документов
- Учет после завершения строительства
- Выводы
Нужно ли ставить на учет объект незавершенного строительства
Обычно на кадастровый учет ставятся уже готовые объекты недвижимости. в том числе здания, жилые и нежилые помещения, машино-места. У них подтверждаются признаки изолированности и обособленности, полная готовность к эксплуатации. Незавершенный объект тоже можно поставить на учет. Основными критериями, подтверждающими возможность прохождения учета. являются:
- соответствие общим требованиям для объектов недвижимости (прежде всего, это неразрывная связь с землей);
- наличие разрешения на строительство здания (оно выдается после того, как проект прошел экспертизу);
- определенная степень готовности объекта. т.е. у здания должны быть основные конструкции и элементы.
Росреестр не выезжает на объект, чтобы убедиться в его существовании, наличии определенных характеристик. Для подтверждения перечисленных фактов используются только документы. Заявителю нужно представить документы на участок, разрешение на строительство. технический план на ОНС.
Необходимость ставить на учет объект до полного завершения строительства может быть связана со следующими целями:
- чтобы привлечь инвесторов к завершению стройки, подтвердить им результат первых этапов строительных работ;
- чтобы продать ОНС новому застройщику, который продолжит работу;
- чтобы признать право собственности на незавершенный объект, чтобы урегулировать спор по договорам;
- чтобы выставить незавершенный объект на торги в исполнительном производстве, при банкротстве застройщика;
- чтобы получить кредит под залог недостроенной недвижимости.
По своему статусу ОНС будет отличаться от обычного объекта только невозможностью его эксплуатировать. В остальном, отличий практически нет. Для незавершенного объекта можно достаточно просто определить рыночную стоимость, продать его или использовать как средство для привлечения инвестиций, завершения работ. ОНС можно поставить на баланс как основное средство, что увеличит активы компании.
Комментарий эксперта. Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо. Также обязанность прохождения учета может быть возложена судебным решением. Например, это будет актуально при банкротстве, где активы должника выставляются на торги. При постановке на учет обязательно проверят законность строительства, наличие прав на участок.
| № п/п | Документы, которые используются при постановке на учет объекта незавершенного строительства | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ на земельный участок | Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды |
| 2 | Проект на строительство | Нужен для оформления технического плана на объект незавершенного строительства. В Росреестр проект подавать не нужно. |
| 3 | Разрешение на строительство | Этот документ подтверждает, что возведение ОНС осуществлялось после прохождения экспертизы и проверок в Госстройнадзоре. |
| 4 | Технический план. | Основной документ, на основании которого объекты незавершенного строительства на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования ОНС. |
Что включает кадастровый учет ОНС
Учет недвижимости заключается в переносе данных об их координатах и характеристиках в ЕГРН. Этот реестр ведется на все объекты, расположенные на территории России. Полномочия по ведению и изменению сведений ЕГРН есть только у должностных лиц Росреестра. Они проверяют содержание документов кадастрового инженера и заявителя, их соответствие Закону № 218-ФЗ (скачать), Приказам МЭР. В частности, техпланы на ОНС должны заполняться по форме Приказа МЭР № 953 (скачать).
Когда учет завершится, в реестре появится запись о кадастровом номере объекта. Это основной идентификатор недвижимости. Также из ЕГРН можно получить данные об основных параметрах объекта, о его координатах. Подтверждающим документом, который получит заявитель, будет выписка ЕГРН.
Как правильно поставить на учет объект незавершенного строительства
Очевидно, что для постановки на учет ОНС, он должен фактически существовать на участке. Следовательно, до прохождения процедур в Росреестр нужно:
- получить права на участок, чтобы вид разрешенного землепользования допускал строительство;
- оформить проект на здания, пройти с ним экспертизу;
- на основании положительного заключения экспертизы необходимо получить разрешение на строительство через органы госстройнадзора;
- строго по проекту нужно выполнить строительные работы, возвести основные конструкции, элементы и узлы здания.
Если здание полностью завершено, для постановки его на учет требовалось бы получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ тоже выдает Госстройнадзор. Так как ОНС не готов к эксплуатации, его нужно ставить на учет по техническому плану. О том, как пройти все обязательные процедуры, читайте ниже.
Обязательные документы
Основанием для государственного учета недвижимости и ОНС является заявление. Его подает владелец участка, застройщик или другое уполномоченное лицо. Согласно ст. 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению об учете ОНС нужно приложить:
- действующее разрешение на строительство;
- правоподтверждающий документ на участок (выписка ЕГРН, договор аренды, свидетельство о праве и т.д.);
- технический план на ОНС.
Исходный проект на здание и экспертное заключение Росреестру не нужны. Подразумевается, что разрешение на строительство будет выдано при наличии указанных документов, их соответствии законодательству.
Договор с кадастровым инженером
Прежде чем заключать договор на изготовление технического плана, можно провести обследования на ОНС, чтобы убедиться в соответствии определенной степени готовности. Для этого можно привлечь экспертов в строительстве и недвижимости, инженеров, техников, сметчиков. Если объект заведомо не соответствует обязательным признакам или на участке есть только котлован, обращаться за техническим планом не имеет смысла.
Кадастровый инженер является единственным специалистом, который может подготовить документы для Росреестра. Полномочия специалиста подтверждаются квалификационным аттестатом, внесением информации в базу данных Росреестра.
Работы на объектах инженер выполняет на основании договора. Также ему потребуются сведения из ЕГРН, основные документы и данные на незавершенный объект. Точный перечень документов и сведений будет определен при заключении договора.
Обследования, замеры, координирование
Алгоритм оформления техплана определен Приказом № 953. После изучения документов и сведений, представленных заказчиком, инженер выезжает на место, проводит обязательные проверки. В их перечень входит:
- обследование участка, на котором велось строительство;
- определение координат ОНС с привязкой к точкам геодезической сети, к другим объектам;
- получение точных характеристики объекта путем осмотра, замеров, обследований;
- определение показателей (степени) готовности объекта, процент завершения строительных работ.
Даже у объекта, чье строительство не завершено, есть координаты. В ходе координирования инженер применяет высокоточное оборудование, снимает его показатели и переносит в документы. Это позволяет идентифицировать объект.
Степень готовности ОНС
Одним из важнейших показателей для постановки ОНС на учет в Росреестре является степень готовности. Он выражается в процентах завершения работ по сравнению с проектом, сметами. Для расчета степени готовности применяются два метода:
- сопоставление выполненных затрат на строительство к общей стоимости сметы и проекта;
- сопоставление с удельным весом готовности отдельных конструкций и элементов.
Первый вариант подходит, когда для строительства есть точная смета, не допускающая изменений в любую сторону. Например, затратный метод применим, если под залог ОНС оформляется кредит.
При расчете по удельному весу конструкций необходимо, чтобы общая степень готовности ОНС была от 30% и выше. Для некоторых типов объектов этот показатель может быть ниже. Удельный вес конструкций и элементов отличается для разных видов зданий. Например, для жилого одноэтажного кирпичного здания возведение фундамента сразу дает 18%, а еще 19% — строительство стен и перегородок. В этом случае уже будет достигнут минимально необходимый уровень готовности, а объект пройдет кадастровый учет.
Для определения показателей удельного веса конструкций и элементов специалисты используют нормативные справочники и сборники, СП и ГОСТ, другие руководящие документы. В содержании техплана обязательно описываются все данные и признаки, по которым инженер признал здание объектом незавершенного строительства.
Технический план на объект незавершенного строительства
После завершения замеров, координирования и расчетов инженер приступит к заполнению техплана. Документ оформляется в электронном виде. В письменной форме план можно получить, если сразу указать такой пункт в договоре. Содержание техплана включает:
- данные о заказчике, кадастровом инженере и/или организации;
- описание объекта, его характеристик и координат;
- заключение с расчетом и обоснованием степени готовности ОНС, описанием обязательных признаков недвижимости;
- схема расположения объекта в пределах участка, с необходимыми пояснениями и обозначениями.
Точное содержание технического плана определяется индивидуально под характеристики ОНС. Например, если у здания уже завершены все этажи, их характеристики необходимо отразить в документах, на схемах. После заполнения документа она направляется в Росреестр или выдается заказчику.
Кадастровый учет в Росреестре
Учет ОНС осуществляется бесплатно. Если одновременно регистрируются права на объект незавершенного строительства, необходимо платить пошлину. Если документы подавались напрямую в Росреестр, постановка на учет займет 5 рабочих дней. При обращении через МФЦ срок будет дольше на 2 дня.
Когда ОНС поставят на учет, заявитель получить выписку из ЕГРН. С этим документом можно распоряжаться объектом. Проверить, что объект поставлен на учет, можно через онлайн-сервисы, в том числе через Публичную кадастровую карту.
Комментарий эксперта. Если вам нужно быстро пройти постановку на учет объекта незавершенного строительства, обращайтесь к специалистам ООО Смарт Вэй. Мы оказываем полный спектр услуг в сфере недвижимости, проектирования и кадастра, от подготовки документов на строительство до оформления технических планов. Все работы будут выполнены в максимально сжатые сроки и в строгом соответствии с нормативной базой.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о проведении экспертизы и обследований ОНС | Скачать |
| 4 | Рекомендации о подготовке документов на экспертизу ОНС | Скачать |
| 5 | Образец акта освидетельствования скрытых работ | Скачать |
| 6 | Техническое задание на разработку проекта | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец технического заключения о состоянии несущих конструкций | Скачать |
Учет после завершения строительства
После постановки ОНС на учет можно продолжить его строительство. Так как это влечет изменения параметров объекта, соответствующие корректировки нужно внести и в ЕГРН. С этой целью заказчик:
- после завершения строительных работ обращается в Госстройнадзор, получает разрешение на ввод в эксплуатацию;
- на достроенное здание оформляется технический план;
- документы сдаются в Росреестр, где на учет поставят возведенное строение;
- сведения об ОНС будут аннулированы в ЕГРН, так как там появится информация о достроенном объекте.
В целом, процедура постановки на учет достроенного объекта не сильно отличается от ОНС. Для подготовки техплана инженер выезжает на место, проводит обмеры и координирование, заполняет документы. По итогам учета заявитель получает выписку ЕГРН.
Согласовать сроки и стоимость работ можно с нашими специалистами по телефону.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Обследование объекта незавершенного строительства | от 13 000 руб. |
| 2 | Подготовка документов для постановки ОНС на кадастровый учет | от 25 000 руб. |
| 3 | Оформление технического плана на ОНС | от 15 000 руб. |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации ОНС | от 17 000 руб. |
| 5 | Разработка проектов на завершение строительства ОНС | от 35 000 руб. |
Выводы
- Постановка на учет объекта незавершенного строительства (ОНС) возможна, если в техническом плане будут описаны его координаты и характеристики, определена степень готовности.
- Технический план для постановки ОНС на учет оформляет кадастровый инженер. Работы проводятся в соответствии с Приказом № 953.
- После завершения строительства нужно оформить техплан и пройти учет на достроенный объект. При этом в ЕГРН будут аннулированы ранее внесенные сведения на ОНС.
Закажите оформление документов и сопровождение учета ОНС в нашей компании. По всем интересующим вопросам вы можете получить консультацию экспертов по строительству, проектированию и недвижимости.
