В статье освещено, что такое реконструкция, разрешение на строительство, что требуется для согласования реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) и почему бывают отказы в разрешении на проведение работ.
- Что называется реконструкцией
- Что такое «разрешение на строительство»?
- Как выглядит документ на разрешение реконструкции
- Данные, указанные в документе
- Порядок получения разрешения на реконструкцию
- Согласование реконструкции нежилого здания
- Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД
- Согласование реконструкции в Москве
- Где в Москве проходит согласование
- Образцы и формы нужных документов
- Причины отклонения заявления и отказа в выдаче разрешения на реконструкцию
- Каковы сроки согласования?
- Кейсы АБ МБР
- Заключение
- Список полезных документов
Что называется реконструкцией
По определению, данному в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1), реконструкция (перестройка) выражается в изменении таких показателей ОКС, как этажность, площадь, высота.
К реконструкции относится также следующие работы:
- замена или восстановление изношенных несущих конструкций здания, не считая замены отдельных элементов, что будет капремонтом;
- работы по смене назначения объекта, перестройки недостроенного здания.
Если перестройка касается фасада здания (окна, дверные проемы), то согласовывать работы надо в отделе архитектуры и градостроительства местной администрации.
Реконструкция объекта осуществляется только по решению владельца или предприятия, отвечающего за обслуживание здания. Если у объекта недвижимости несколько владельцев, согласие требуется от всех.
Решение может быть вызвано износом несущих конструкций здания в силу его старости или повреждений. Если надо заменить отдельные элементы конструкции, то таким работам не требуется согласование, капитальный ремонт не реконструкция.
Причиной решения о перестройке может стать намерение расширить площадь, сделать пристройку для дополнительных офисов.
В нежилых помещениях МКД реконструкцией является демонтаж любой стены, перегородки или другой ограждающей конструкции, входящей в состав общего имущества владельцев квартир. К реконструкции многоквартирного дома относится его расширение или надстройка.
В МКД перестройка осуществляется в случае износа несущих конструкций, что угрожает жильцам аварийной ситуацией. Если реконструкция производится по предписанию компетентных органов, согласие жильцов не нужно.
Комментарий специалиста. Провести реконструкцию без экспертного обследования объекта, без проекта и разрешения нельзя, так как безопасность может быть не соблюдена.
Если факт незаконной реконструкции становится известным, работы могут быть приостановлены, а владельцу недвижимости или подрядчику грозит административная ответственность.
Что такое «разрешение на строительство»?
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектных документов требованиям градостроительного регламента, проектов планировки территории и межевания территории.
Получив разрешение на строительство, застройщик приобретает право проводить строительство или реконструкцию объекта капстроительства.
Как выглядит документ на разрешение реконструкции
Форма разрешения на строительство или реконструкцию утверждена приказом Минстроя № 117/ПР (19.02.2015).
Данные, указанные в документе
Разрешение на реконструкцию содержит следующие сведения:
- ФИО заявителя (собственника).
- Наименование организации, если заявитель юридическое лицо .
- Дата подписания документа.
- Номер документа от выдающего органа (например, Госстройнадзора в Москве).
- Наименование объекта по проектной документации.
- Адрес, по которому находится объект.
- Число, месяц, год выдачи градостроительного плана участка земли, номер плана и орган, его выдавший.
- Срок действия разрешения.
- Подпись уполномоченного лица.
- Печать организации, выдавшей разрешение.
Если в документе есть недостающая информация, разрешение недействительно. Данный документ выдается по месту расположения земельного участка, в местной администрации (Департамент градостроительства и архитектуры).
Порядок получения разрешения на реконструкцию
Согласование реконструкции зданий нежилого типа обходится без согласия жильцов, и это упрощает процедуру.
Когда в многоквартирных домах должна провестись реконструкция нежилых помещений, согласование не может состояться без учета голосов собственников квартир.
Согласование реконструкции нежилого здания
Получение разрешения на реконструкцию здания — ряд последовательных действий:
- подготовить согласие в письменном виде всех собственников на реконструкцию, если их несколько;
- обратиться в проектную организацию СРО, заказать изготовление проекта;
- собрать для эксперта исходные документы на объект и земельный участок, предоставить ему доступ для обследования объекта;
- получить проектную документацию;
- заказать градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления или профильной организации;
- собранный пакет документов с заявлением на получение разрешения подать в Госстройнадзор;
- получить разрешение на реконструкцию.
После этого можно приступать к строительным работам по плану.
Большое значение имеют инженерные изыскания, направленные на исследование обстоятельств техногенного воздействия и природных условий. Изыскания проводят главные инженеры проекта — специалисты организации, входящей в состав СРО.
Что дают инженерные изыскания:
- возможность проведения земляных работ;
- проверку, соответствует ли объект своему назначению;
- возможность обосновать архитектурные и планировочные решения;
- получение данных о природных условиях и техногенном воздействии на окружающую среду;
- возможность комплексного описания строения;
- определение условий безопасности в ходе строительства;
- проведение расчетов, связанных с несущими конструкциями объекта.
Ведущая роль в пакете документов принадлежит проекту. Вся прочая документация к нему прилагается: схема, пояснительная записка, решения в области архитектуры и планировки, меры безопасности и организация работ.
Согласование проекта реконструкции здания и определяет проверка экспертов. Если результат экспертизы отрицательный, разрешения не будет.
Необходимые документы на получение разрешения на реконструкцию:
- проект и сопутствующая ему документация;
- свидетельство собственности или другие правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
- письменное согласие всех собственников;
- экспертное заключение по плану;
- градостроительный план, срок которого не более трех лет;
- свидетельство об аккредитации экспертной организации (копия).
Документы можно подать не прямо в Госстройнадзор, а через МФЦ.
Если вопрос с разрешением на реконструкцию решился положительно, с подрядчиком заключается договор и проводятся строительные работы. После завершения реконструкции здания требуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого приглашают приемочную комиссию, которая составляет акт приемки, и Госстройнадзор дает разрешение на ввод в эксплуатацию.
После этого кадастровому инженеру заказывают технический план, в котором он фиксирует все изменения, появившиеся в результате реконструкции. На основании технического плана Росреестр обновляет данные в ЕГРН, выписка из которого подтверждает внесение новой информации. Так завершается реконструкция.
Специалисты архитектурного бюро «МБР» в сжатые сроки соберут документацию и выполнят проект с соблюдением ГОСТов и СНиПов. Подробности сотрудничества можно узнать у консультанта по телефону, данному на сайте.
Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД
На все реконструкции МКД, затрагивающие общее имущество, требуется согласие владельцев помещений многоквартирного дома. Обычно достаточно двух третей голосов, но если перестройка ведет к уменьшению общего имущества, нужно согласие всех собственников квартир (100 %). Без должно процента согласившихся хозяев помещений разрешения на реконструкцию не будет.
Дальнейший алгоритм действий тот же, что при реконструкции нежилого здания. Необходимо заказать экспертное обследование объекта, затем — проект. Согласование проектной документации на реконструкцию проводится экспертной проверкой. После проведенных работ в этой же организации получают разрешение на ввод в эксплуатацию и так далее до выписки ЕГРН.
Согласование реконструкции в Москве
В столице собственник или его доверенное лицо, а также управляющий организации должны действовать для получения разрешения на реконструкцию в таком порядке:
- заказать генеральный план земельного участка (ГПЗУ);
- получить предварительную консультацию в проектной организации с допуском СРО;
- подготовить исходные технические и правоустанавливающие документы на объект;
- предоставить допуск на объект эксперту для предварительного обследования.
Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию:
- заявление собственника или доверенного лица с электронной подписью заявителя;
- паспорт заявителя;
- нотариальная доверенность для представителя;
- уставные документы, если заявитель юрлицо;
- свидетельство собственности на объект недвижимости и/или земельный участок, если его нет в ЕГРН (надо предварительно проверить на сайте Росреестра);
- согласие всех собственников недвижимости, если владелец не один;
- градостроительный план участка (ГПЗУ), которому не более трех лет на момент подачи заявления;
- проектная документация;
- итоги экспертизы проекта.
Отдельным списком — перечень материалов проектной документации:
- пояснительная записка;
- план-схема ЗУ по градостроительному плану;
- архитектурные решения;
- информация об инженерном оборудовании;
- план инженерно-технических коммуникаций с указанием мест подключения;
- проект реконструкции ОКС.
Заявление застройщик может подать через интернет-портал «Госуслуги» или через МФЦ.
Где в Москве проходит согласование
| № | Объект реконструкции | Организация, проводящая согласование |
| 1 | МКД или нежилое здание | Мосгосстройнадзор: разрешение на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию |
| 2 | Фасады | Москомархитектура |
| 3 | Опасные промышленные объекты | Мосгосстройнадзор, Ростехнадзор |
| 4 | Линейные объекты | Мосгосстройнадзор, Ростехнадзор |
Образцы и формы нужных документов
| № | Наименование | Ссылка |
| 1. | Техническое задание на реконструкцию (образец) | Скачать |
| 2. | Заявление на выдачу разрешения на строительство (форма) | Скачать |
| 3. | Технический план (образец) | Скачать |
| 4. | Заявление о кадастровом учете (форма) | Скачать |
| 5. | Выписка ЕГРН (образец) | Скачать |
| 6. | Заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию (образец) | Скачать |
| 7. | Заявление о проведении экспертизы проекта (форма) | Скачать |
Причины отклонения заявления и отказа в выдаче разрешения на реконструкцию
Заявление застройщика могут отклонить, то есть отказать в его регистрации по ряду причин.
- Неправильно заполнены обязательные поля в заявлении.
- Электронные копии документов плохого качества: затруднено прочтение текста или сложно различить реквизиты документа.
- Электронная подпись в заявлении и других документах, поданных в электронном формате, не принадлежит заявителю или его законному представителю.
- Наличие помарок, незаверенных исправлений в документе, невозможность прочтения текста документа.
- Пакет документов предоставлен не в полном составе, или есть документы, срок действия которых истек.
- Заявление предоставлено повторно с приложением документов, обязательных для предоставления государственной услуги, но ранее по такому заявлению дан отказ в предоставлении данной госуслуги, если не устранены основания, вызвавшие отказ.
- Подано заявление, подобное зарегистрированному ранее, которое еще остается в силе.
Других оснований для отказа в приеме заявления нет.
Уполномоченный орган, принявший заявление, вправе отказать в выдаче разрешения. Причины отказа:
- неполный состав пакета документов, предусмотренного административным регламентом для выдачи разрешения;
- предоставленные документы не отвечают требованиям к реконструкции ОКС, утвержденным на дату выдачи плана участка, который входит в состав пакета;
- документы не соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) участка и/или наложенным ограничениям, по земельному или другому законодательству РФ.
Заявитель имеет право повторно обратиться за предоставлением услуги, когда устранит все недочеты. Если он не согласен с отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения, то может оспорить его в суде.
Каковы сроки согласования?
По Градостроительному кодексу РФ, срок выдачи разрешения на строительство не превышает семи дней, но есть виды объектов, которые отнимают больше времени.
Больше времени требуется для экспертизы и сбора нужных документов. В общий срок укладывается ряд мероприятий:
- разработка проекта, инженерные изыскания, которые могут затянуться в связи с особенностями объекта;
- экспертиза (2–3 месяца);
- градостроительный план ЗУ (2–3 недели);
- согласование с другими организациями.
Требует времени выдача разрешения на ввод в эксплуатацию, оформление технического плана, внесение новых данных в ЕГРН. Таким образом, вся процедура может растянуться на полгода.
Комментарий специалиста. Архитектурное бюро «МБР» оказывает услуги в проектировании, эксперты компании помогут в быстром сборе документов для реконструкции. Подробную информацию можно узнать по телефону, указанному на сайте.
Кейсы АБ МБР
Кейс 1. Производственно-складской корпус (Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, д. 4). Оформление технического паспорта, технического плана и справки ТЭП (технико-экономических показателей) за семь дней для ввода в эксплуатацию.
Кейс 2. Здание научно-исследовательского института (Москва, Черемушки, ул. Цурюпы, д.3). Оформление технического плана за пять дней для устранения кадастровой ошибки.
Заключение
Реконструкция ОКС — это замена/восстановление каркаса (несущих конструкций) здания или изменение основных параметров строения (высоты, площади, объекта).
Для проведения реконструкции необходимо получить разрешение на строительство/реконструкцию объекта, а затем — на ввод в эксплуатацию. Выдачей данных разрешений занимается Госстройнадзор, куда необходимо подать заявление и пакет документов, включающий проект, экспертное заключение и другие документы.
