Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2024 году

Если вы читаете эту статью, то значит на вашем объекте либо реконструкция уже произведена, либо есть планы по ее реализации. Строительные работы реконструктивного характера изменяют объект на столько, что государственный регулятор должен обязательно проверить — безопасно ли они выполнены, не будет угрожать эксплуатация такого объекта гражданам и впишется ли в архитектурную концепцию окружающей городской среды.

Есть два варианта решения согласования реконструкции — заранее и по факту. У каждого из них есть свои плюсы и минусы — о них подробнее расскажем далее.

Также в статье мы постараемся подробно рассказать, что такое реконструкция, разрешение на строительство, как происходит согласование реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) и почему бывают отказы в разрешении на проведение работ.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Что называется реконструкцией

По определению, данному в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1), реконструкция (перестройка) выражается в изменении таких показателей ОКС, как этажность, площадь, высота.

К реконструкции относится также следующие работы:

• замена или восстановление изношенных несущих конструкций здания, не считая замены отдельных элементов, что будет капремонтом;
• работы по смене назначения объекта, перестройки недостроенного здания.

Если перестройка касается фасада здания (окна, дверные проемы), то согласовывать работы надо в отделе архитектуры и градостроительства местной администрации.

Реконструкция объекта осуществляется только по решению владельца или предприятия, отвечающего за обслуживание здания. Если у объекта недвижимости несколько владельцев, согласие требуется от всех.

Решение может быть вызвано износом несущих конструкций здания в силу его старости или повреждений. Если надо заменить отдельные элементы конструкции, то таким работам не требуется согласование, капитальный ремонт не реконструкция.

Причиной решения о перестройке может стать намерение расширить площадь, сделать пристройку для дополнительных офисов.

В нежилых помещениях МКД реконструкцией является демонтаж любой стены, перегородки или другой ограждающей конструкции, входящей в состав общего имущества владельцев квартир. К реконструкции многоквартирного дома относится его расширение или надстройка.

В МКД перестройка осуществляется в случае износа несущих конструкций, что угрожает жильцам аварийной ситуацией. Если реконструкция производится по предписанию компетентных органов, согласие жильцов не нужно.

Комментарий специалиста. Провести реконструкцию без экспертного обследования объекта, без проекта и разрешения нельзя, так как безопасность может быть не соблюдена.

Если факт незаконной реконструкции становится известным, работы могут быть приостановлены, а владельцу недвижимости или подрядчику грозит административная ответственность.

Что такое «разрешение на строительство»?

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектных документов требованиям градостроительного регламента, проектов планировки территории и межевания территории.

Получив разрешение на строительство, застройщик приобретает право проводить строительство или реконструкцию объекта капстроительства.

Необходимо получить разрешение на строительство при проведении реконструктивных работ? Обращайтесь в АБ «МБР»! Наши специалисты осуществят выезд на ваш объект, а также подготовят всю необходимую проектную документацию для согласования реконструкции и получения разрешения в Госстройнадзоре.

Подробнее можно уточнить на предварительной консультации у наших экспертов по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Как выглядит документ на разрешение реконструкции

Форма разрешения на строительство или реконструкцию утверждена приказом Минстроя № 117/ПР (19.02.2015).

Данные, указанные в документе

Разрешение на реконструкцию содержит следующие сведения:

1. ФИО заявителя (собственника).
2. Наименование организации, если заявитель юридическое лицо .
3. Дата подписания документа.
4. Номер документа от выдающего органа (например, Госстройнадзора в Москве).
5. Наименование объекта по проектной документации.
6. Адрес, по которому находится объект.
7. Число, месяц, год выдачи градостроительного плана участка земли, номер плана и орган, его выдавший.
8. Срок действия разрешения.
9. Подпись уполномоченного лица.
10. Печать организации, выдавшей разрешение.

Если в документе есть недостающая информация, разрешение недействительно. Данный документ выдается по месту расположения земельного участка, в местной администрации (Департамент градостроительства и архитектуры).

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Согласование реконструкции зданий нежилого типа обходится без согласия жильцов, и это упрощает процедуру.

Когда в многоквартирных домах должна провестись реконструкция нежилых помещений, согласование не может состояться без учета голосов собственников квартир.

Согласование реконструкции нежилого здания

Получение разрешения на реконструкцию здания —  ряд последовательных действий:

• подготовить согласие в письменном виде всех собственников на реконструкцию, если их несколько;
• обратиться в проектную организацию СРО, заказать изготовление проекта;
• собрать для эксперта исходные документы на объект и земельный участок, предоставить ему доступ для обследования объекта;
• получить проектную документацию;
• заказать градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления или профильной организации;
• собранный пакет документов с заявлением на получение разрешения подать в Госстройнадзор;
• получить разрешение на реконструкцию.

После этого можно приступать к строительным работам по плану.

Большое значение имеют инженерные изыскания, направленные на исследование обстоятельств техногенного воздействия и природных условий. Изыскания проводят главные инженеры проекта — специалисты организации, входящей в состав СРО.

Что дают инженерные изыскания:

• возможность проведения земляных работ;
• проверку, соответствует ли объект своему назначению;
• возможность обосновать архитектурные и планировочные решения;
• получение данных о природных условиях и техногенном воздействии на окружающую среду;
• возможность комплексного описания строения;
• определение условий безопасности в ходе строительства;
• проведение расчетов, связанных с несущими конструкциями объекта.

Ведущая роль в пакете документов принадлежит проекту. Вся прочая документация к нему прилагается: схема, пояснительная записка, решения в области архитектуры и планировки, меры безопасности и организация работ.

Необходим проект для реконструкции? Наша компания готова помочь!

Мы занимаемся подготовкой таких проектов, а также поможем в получении согласования реконструктивных работ. Подробнее можно уточнить на предварительной консультации у экспертов компании АБ «МБР» по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

Согласование проекта реконструкции здания и определяет проверка экспертов. Если результат экспертизы отрицательный, разрешения не будет.

Необходимые документы на получение разрешения на реконструкцию:

• проект и сопутствующая ему документация;
• свидетельство собственности или другие правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
• письменное согласие всех собственников;
• экспертное заключение по плану;
• градостроительный план, срок которого не более трех лет;
• свидетельство об аккредитации экспертной организации (копия).

Документы можно подать не прямо в Госстройнадзор, а через МФЦ.

Если вопрос с разрешением на реконструкцию решился положительно, с подрядчиком заключается договор и проводятся строительные работы. После завершения реконструкции здания требуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого приглашают приемочную комиссию, которая составляет акт приемки, и Госстройнадзор дает разрешение на ввод в эксплуатацию.

После этого кадастровому инженеру заказывают  технический план, в котором он фиксирует все изменения, появившиеся в результате реконструкции. На основании технического плана Росреестр обновляет данные в ЕГРН, выписка из которого подтверждает внесение новой информации. Так завершается реконструкция.

Специалисты архитектурного бюро «МБР» в сжатые сроки соберут документацию и выполнят проект для реконструкции с соблюдением ГОСТов и СНиПов. Выполняем также согласования «под ключ» и подготовку других кадастровых документов. Чтобы связаться с нами, просто позвоните по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.

Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД

На все реконструкции МКД, затрагивающие общее имущество, требуется согласие владельцев помещений многоквартирного дома. Обычно достаточно двух третей голосов, но если перестройка ведет к уменьшению общего имущества, нужно согласие всех собственников квартир (100 %). Без должно процента согласившихся хозяев помещений разрешения на реконструкцию не будет.

Дальнейший алгоритм действий тот же, что при реконструкции нежилого здания. Необходимо заказать экспертное обследование объекта, затем — проект. Согласование проектной документации на реконструкцию проводится экспертной проверкой. После проведенных работ в этой же организации получают разрешение на ввод в эксплуатацию и так далее до выписки ЕГРН.

Согласование реконструкции в Москве

В столице собственник или его доверенное лицо, а также управляющий организации должны действовать для получения разрешения на реконструкцию в таком порядке:

• заказать генеральный план земельного участка (ГПЗУ);
• получить предварительную консультацию в проектной организации с допуском СРО;
• подготовить исходные технические и правоустанавливающие документы на объект;
• предоставить допуск на объект эксперту для предварительного обследования.

Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию:

• заявление собственника или доверенного лица с электронной подписью заявителя;
• паспорт заявителя;
• нотариальная доверенность для представителя;
• уставные документы, если заявитель юрлицо;
• свидетельство собственности на объект недвижимости и/или земельный участок, если его нет в ЕГРН (надо предварительно проверить на сайте Росреестра);
• согласие всех собственников недвижимости, если владелец не один;
• градостроительный план участка (ГПЗУ), которому не более трех лет на момент подачи заявления;
• проектная документация;
• итоги экспертизы проекта.

Отдельным списком — перечень материалов проектной документации:

• пояснительная записка;
• план-схема ЗУ по градостроительному плану;
• архитектурные решения;
• информация об инженерном оборудовании;
• план инженерно-технических коммуникаций с указанием мест подключения;
• проект реконструкции ОКС.

Заявление застройщик может подать через интернет-портал «Госуслуги» или через МФЦ.

Где в Москве проходит согласование реконструкции

Образцы и формы нужных документов

Причины отклонения заявления и отказа в выдаче разрешения на реконструкцию

Заявление застройщика могут отклонить, то есть отказать в его регистрации по ряду причин.

1. Неправильно заполнены обязательные поля в заявлении.
2. Электронные копии документов плохого качества: затруднено прочтение текста или сложно различить реквизиты документа.
3. Электронная подпись в заявлении и других документах, поданных в электронном формате, не принадлежит заявителю или его законному представителю.
4. Наличие помарок, незаверенных исправлений в документе, невозможность прочтения текста документа.
5. Пакет документов предоставлен не в полном составе, или есть документы, срок действия которых истек.
6. Заявление предоставлено повторно с приложением документов, обязательных для предоставления государственной услуги, но ранее по такому заявлению дан отказ в предоставлении данной госуслуги, если не устранены основания, вызвавшие отказ.
7. Подано заявление, подобное зарегистрированному ранее, которое еще остается в силе.

Других оснований для отказа в приеме заявления нет.

Уполномоченный орган, принявший заявление, вправе отказать в выдаче разрешения. Причины отказа:

• неполный состав пакета документов, предусмотренного административным регламентом для выдачи разрешения;
• предоставленные документы не отвечают требованиям к реконструкции ОКС, утвержденным на дату выдачи плана участка, который входит в состав пакета;
• документы не соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) участка и/или наложенным ограничениям, по земельному или другому законодательству РФ.

Заявитель имеет право повторно обратиться за предоставлением услуги, когда устранит все недочеты. Если он не согласен с отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения, то может оспорить его в суде.

Юридическую помощь в узаконивании также могут оказать специалисты АБ «МБР». Мы имеем большой опыт в согласовании и узаконивании реконструкций. Для подробной консультации и заказа наших услуг свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.

Каковы сроки согласования?

По Градостроительному кодексу РФ, срок выдачи разрешения на строительство не превышает семи дней, но есть виды объектов, которые отнимают больше времени.

Больше времени требуется для экспертизы и сбора нужных документов. В общий срок укладывается ряд мероприятий:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• разработка проекта, инженерные изыскания, которые могут затянуться в связи с особенностями объекта;
• экспертиза (2–3 месяца);
• градостроительный план ЗУ (2–3 недели);
• согласование с другими организациями.

Требует времени выдача разрешения на ввод в эксплуатацию, оформление технического плана, внесение новых данных в ЕГРН. Таким образом, вся процедура может растянуться на полгода.

Комментарий специалиста. Архитектурное бюро «МБР» оказывает услуги в проектировании реконструкций, эксперты компании помогут в быстром сборе необходимой документации. Подробную информацию можно узнать у наших специалистов по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.

Если реконструкция сделана без разрешения

Все это конечно понятно… но ситуация когда реконструкция есть, а разрешения на нее нет встречается гораздо чаще, чем стандартный порядок проведения таких строительных работ.

Есть вероятность, что большинство собственников просто не совсем понимает грань между реконструкцией и другими видами строительных работ. Грань действительно тонкая, но преступить ее значит столкнуться с жестокой бюрократической машиной согласований.

К примеру — сделали углубление в подвале для своих нужд — реконструкция. Приспособили кровлю для размещения там мансардного этажа — реконструкция. Добавили подъемник для личных нужд в здании — тоже реконструкция.

А бывает еще так — решили пристройку к зданию соорудить. Небольшую, под серверную например. Обратились к проектровщикам и генподродчикам для расчета стоимости. А они смету выкатили на все это больше 45 000 000 рублей. И это без самих строительных работ — только документы и разрешения. После таких новостей хочешь не хочешь, а пойдешь и сделаешь все без «бумажек» за несколько миллионов.

Быстро — да. Но и риски надо понимать от таких действий весомые. Вплоть до сноса здания и изъятия земельного участка.

Для таких случаев мы тоже нашли решение. Оно конечно имеет свои нюансы, но процесс рабочий и испробованный уже неоднократно.

Итак, пошаговая инструкция по согласованию реконструкции, которую уже выполнили на объекте:

1. Обращаемся в экспертную компанию, которая занимается вопросами узаконивания реконструкции. Да — простые проектировщики вам здесь не помогут. Такая задача по силам только команде экспертов: юристы, согласовали, инженеры. В АБ «МБР» такие эксперты есть. Мы укомплектовали штат настоящими профессионалами.
2. После разбора вашего случая происходит выбор стратегии регистрации изменений объекта в связи с его реконструкцией. Да — каждая ситуация требует индивидуального подхода. В зависимости от статуса земельного участка, набора правоустанавливающих документов и наличия каких либо проектов мы решаем, что будем делать дальше.
3. Подготовка технической документации — это требуется для подтверждения законности и безопасности произведенных строительных работ. Наш эксперт (кстати тот, который проводит строительно-технические экспертизы в суде) выезжает на объект, обследует его и выдает заключение о техническом состоянии. Если есть недочеты — их нужно заранее устранить.
4. Смежные специалисты готовят ряд необходимых документов по юридическому направлению, включая документы государственного кадастрового учета, справки и выписки. Они также потребуются для соблюдения всех формальностей.
5. Финалом является доказательство безопасности использования объекта — скорее всего через суд. Здесь работу наших опытных юристов сложно переоценить. Только качественно составленный иск и приложенные к нему доказательства становятся залогом успеха судебного разбирательства.
6. После получения решения суда мы регистрируем новые сведения об объекте в Росреестра. Да — это тоже делают наши сотрудники, так как в штате АБ «МБР» есть и кадастровые инженеры, которые подготовят технический план и отправят его в орган регистрации.

И вот долгожданная выписка с новыми сведениями у вас — реконструкция зарегистрирована и согласована.

Просто только на первый взгляд. Если вы посмотрите на практику судов по признанию объектов самостроями, то она довольно разнообразная. Успеха можно достичь только если вы обращаетесь к опытному исполнителю, который делает все «под ключ».

Стоимость согласования реконструкции выполненной без разрешений на строительство конечно не так велика, как если идти стандартным путем. Но нужно учитывать все возможные риски и досконально просчитать стратегию решения вопроса в будущем. Ну и не затягивать с этим — госинспекция может прийти раньше.

Кейсы АБ МБР

Кейс 1. Производственно-складской корпус (Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, д. 4). Оформление технического паспорта, технического плана и справки ТЭП (технико-экономических показателей) за семь дней для ввода в эксплуатацию.

Кейс 2. Здание научно-исследовательского института (Москва, Черемушки, ул. Цурюпы, д.3). Оформление технического плана за пять дней для устранения кадастровой ошибки.

Заключение

Реконструкция ОКС — это замена/восстановление каркаса (несущих конструкций) здания или изменение основных параметров строения (высоты, площади, объекта).

Для проведения реконструкции необходимо получить разрешение на строительство/реконструкцию объекта, а затем — на ввод в эксплуатацию. Выдачей данных разрешений занимается Госстройнадзор, куда необходимо подать заявление и пакет документов, включающий проект, экспертное заключение и другие документы.

Список полезных документов

1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать).
2. Приказ Минстроя № 117/ПР (скачать).
3. ГрК РФ, ст. 51. Разрешение на строительство (скачать).
4. Письмо Минстроя от 22 октября 2020 года N 31768-ОГ/04 (О реконструкции многоквартирного дома) (скачать).