С подготовкой технического плана вы обязательно столкнетесь, когда закончите перепланировку. По этому документу идет не согласование перепланировочных работ, а учет изменений в конфигурации, характеристиках помещения. Оформить техплан может только кадастровый инженер. Самостоятельно заполнить такой документ нельзя, иначе его не примет Росреестр. Содержание техплана регламентировано Приказом МЭР № 953. Для его оформления инженер проведет ряд обследований и замеров в помещении, определит актуальные характеристики объекта.
В обзоре рассмотрим, с какими целями оформляется технический план при перепланировке, от чего зависит его содержание, какие обследования проведет инженер для подготовки документа.
- Технический план для перепланировки: обязательное требование закона или добровольно?
- Цель оформления
- На каком этапе перепланировки нужно получить технический план
- Нормативное регулирование
- Где заказать
- Список полезных документов
- Особенности оформления технического плана для перепланировки
- Какие документы нужны заказчику
- Договор с кадастровым инженером
- Анализ документов и сведений
- Обследование помещений
- Заполнение технического плана
- Кадастровый учет перепланировки по техническому плану
- Наши услуги
- Заключение
- Наши кейсы
- Список использованной литературы
Технический план для перепланировки: обязательное требование закона или добровольно?
Даже если вы никогда не делали перепланировку, то наверняка знаете общие правила ее производства и согласования. Чтобы изменить исходную планировку помещения нужно заказать проект, согласовать его в уполномоченных органах. На основании разрешения можно выполнять все работы строго по проекту. Это проверит приемочная комиссия, когда перепланировка будет завершена. Получение приемочного акта фактически означает, что вы соблюли все требования закона.
Среди обязательных процедур и согласований до начала перепланировки вы не увидите оформление технического плана. Этот документ не дает права на производство работ. Техплан оформляется исключительно для обновления сведений ЕГРН. Туда будут внесены данные о новой планировки и характеристиках помещения. При этом инженер, который готовит документ, не может давать согласие на производство перепланировки, требовать изменить проект.
Учет в кадастре обязателен после перепланировок по всех типах помещений, независимо от их местоположения. При этом сам процесс согласований существенно отличается для помещений в МКД и нежилых зданий. На подготовку технического плана это не повлияет. Единые требования к заполнению документа указаны в Приказе МЭР № 953, распространяются на все виды объектов.
Комментарий эксперта. Проходить согласование уже после производства перепланировки – это не самый удачный вариант. Такое узаконивание возможно, если у МЖИ не возникнет претензий к перечню завершенных работ, к их безопасности для здания, конструкций, инженерных систем. Если при узаконивании получено положительное решение, собственнику помещения все равно необходимо получить техплан. Таким образом, производство перепланировок всегда сопровождается заказом и получением технического плана.
| № п/п | Цели оформления технического плана | Описание |
| 1 | Для постановки на кадастровый учет | Технический план оформляется на новое здание или вновь образованные помещения. Также по техплану можно поставить на временный учет часть помещения. |
| 2 | Для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки | Перепланировка меняет конфигурацию помещения. Это значит, что для обновления сведений ЕГРН нужно заказать технический план у кадастрового инженера |
| 3 | Для внесения изменений в ЕГРН после реконструкции | В данном случае меняются основные параметры здания. Поэтому в техническом плане будут описаны реальные характеристики здания после завершения работ, чтобы Росреестр обновил данные ЕГРН. |
| 4 | Для постановки на учет объекта незавершенного строительства | В данном случае в техническом плане будет описаны степень готовности здания и его основных конструкций. По заключению инженера Росреестр поставит ОНС на кадастровый учет. |
Цель оформления
Единственной целью подготовки техплана для перепланировки является прохождение учета в Росреестре. Без техплана специалисты этого ведомства не получат данные о реальных параметрах помещения, его конфигурации и местоположении на этаже. Исходя из целей перепланировочных работ, на основании техплана можно:
- внести в ЕГРН информацию о новых характеристиках помещения;
- поставить на учет новые помещения, образованные в процессе перепланировки;
- изменить статус помещения, если перепланировка производилась для перевода жилого в нежилое или обратно.
Так как при подготовке техплана инженер обязан описать реальные параметры помещений, для него могут оказаться важны цели производства перепланировки. Например, для образования новых помещений нужно, чтобы они были обособленными, изолированными. Эти признаки проверит и опишет инженер при заполнении техплана. Если один или оба этих признака не подтверждаются в ходе обследований, помещения на учет не поставят.
На каком этапе перепланировки нужно получить технический план
Еще раз повторим, для согласования или узаконивания перепланировочных работ техплан не нужен. Он не является разрешением на изменение параметров помещений. Поэтому основанием для подготовки документа будет являться:
- получение приемочного акта;
- получение положительного решения при узаконивании выполненных работ.
Пока строительные работы не завершены, обращаться к инженеру не имеет смысла. В перечень документов, которые нужны для проведения кадастровых работ в данном случае, входит приемочный акт.
Комментарий эксперта. В исключительных случаях вопросы по узакониванию перепланировок решает суд. Например, если жилинспекция отказала в положительном решении, но вы уверены в безопасности завершенных работ, можно предъявить административный иск. При рассмотрении спора одним из доказательств будет техплан, где инженер опишет характеристики и конфигурацию помещения. На основании судебного решения можно будет пройти учет в Росреестре.
Нормативное регулирование
Укажем перечень основных нормативных актов, которые применяются как при изготовлении техплана, так и при производстве, согласовании перепланировки:
- ЖК РФ (скачать);
- Закон № 384-ФЗ (скачать);
- Закон № 218-ФЗ (скачать);
- Закон № 221-ФЗ (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Приказ МЭР № 953 (скачать).
Заказчик не может вмешиваться в производство кадастровых работ, давать указания инженеру. Порядок обследований и замеров, а также заполнения техплана, четко описан в нормативных актах.
Где заказать
Кадастровые инженеры есть практически в каждом городе. В Москве работают сотни специалистов и компаний, предлагающих услуги по изготовлению технических планов, других документов. Выбирая компанию для заказа таких услуг, обратите внимание на опыт и квалификацию инженеров архитектурного бюро «МБР». Мы входим в число лидеров на рынке проектных и кадастровых работ, быстро оформим документы любой сложности.
Комментарий эксперта. В законах не указан срок, в течение которого вам нужно заказать техплан после производства перепланировки. Это может быть несколько дней, недель или месяцев после получения приемочного акта. Но пока в ЕГРН не внесут сведения о новой планировке помещения, с ним нельзя совершать сделки. Учитывайте этот момент и не затягивайте обращение за техпланом, прохождение кадастрового учета.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Техническое задание на проектирование МКД | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец заявления о прохождении экспертизы | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 7 | Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| 8 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Особенности оформления технического плана для перепланировки
Стоит рассказать о некоторых особенностях подготовки технического плана. От заказчика (собственника помещения) требуется представить документы, обеспечить доступ для обследований и обмерных работ. Все остальное сделает сам инженер, руководствуясь Приказом МЭР № 953 и другими нормативными актами.
Ошибки в форме и содержании техплана практически исключены. В исключительных случаях, если такие ошибки выявит Росреестр, они будут быстро устранены в ходе дополнительным работ. Отметим, что за все время работы инженеров АБ «МБР» еще не разу не возникало ситуации, когда в принятии техплана было отказано.
Какие документы нужны заказчику
При подписании договора инженер разъяснит, какие документы потребуются для подготовки техплана. В перечень стандартных документов входит:
- правоподтверждающий документ на помещение (это может быть выписка ЕГРН или свидетельство на собственность);
- документ, удостоверяющий личность заказчика;
- приемочный акт после производства перепланировки;
- доверенность, если вместо заказчика за техпланом обращается представитель;
- техпаспорт из БТИ.
На этапе подготовки техплана уже не нужен проект, документ с согласованием МЖИ. Сведения из ЕГРН инженер обычно запрашивает самостоятельно, так как это занимает достаточно мало времени.
Договор с кадастровым инженером
Подрядный договор заключается между заказчиком и инженером. Обычно применяются типовые формы, которые конкретизируются в части предмета обследований (помещение), сроков и стоимости работ. Точный срок зависит от загруженности специалиста, но обычно не превышает нескольких дней. Архитектурное бюро «МБР» оформляет технические планы в течение 2-5 дней.
Анализ документов и сведений
Это начальный этап работы, где специалист ознакомится с исходными сведения на помещение. Помимо документов заказчика запрашивают и изучаются данные из ЕГРН. По ним видна исходная планировка помещения, его местоположение на этаже. Это будет учтено при измерениях объекта после перепланировки.
Отметим, что владельцу помещения нужно еще внести изменения и в техпаспорт. Но это уже не полномочия кадастрового инженера. После получения техплана вам нужно обратиться в БТИ, представить документы на новую планировку объекта.
Обследование помещений
Это основной этап кадастровых работ. Без обследования помещения инженер не сможет узнать о его реальных характеристиках, описать местоположение конструкций на поэтажном плане. При выезде на объект инженер проводит следующие мероприятия:
- обследует все помещения и системы жизнедеятельности;
- делает замеры по всем конструкциям, определяет площадь помещений;
- определяет местоположение инженерных систем, если работы включали переустройство;
- фиксирует характеристики помещения для последующего переноса в техплан.
Процесс обследований и замеров обычно длится недолго (1-2 часа). Этого вполне достаточно, чтобы провести все необходимые измерения. Для нежилых помещений с большой площадью обследования и замеры могут длиться целый день.
Заполнение технического плана
Руководствуясь Приказом № 953, инженер приступит к заполнению техплана. Для этого есть специальные программы, которые обрабатывают исходные данные, позволяют разнести их по разделам. В содержании документа указываются следующие данные:
- дата оформления;
- сведения о заказчике, его правах на помещение;
- реквизиты инженера и/или кадастровой компании;
- описание общих характеристик помещения (адрес, кадастровый номер и т.д.);
- перечень оборудования, которое примелось при замерах и обследовании;
- перечень выполненных работ;
- тестовое описание характеристик, особенностей планировки и местоположения помещения;
- заключение специалиста (если требуется);
- схема поэтажного плана, где отражено местоположение помещения на этаже.
Готовый документ передается заказчику в виде цифрового файла, заверяется ЭЦП инженера. Специалист может сам направить техплан в Росреестр, если предусмотреть это в договоре.
Комментарий эксперта. Для кадастрового инженера оформление техпланов является рутинной работой, где практически все нюансы описаны в Приказе № 953. Тем не менее, в ходе обследований может выявляться несоответствие со сведениями ЕГРН, с технической документацией БТИ. У инженера есть право указать в заключении на такие ошибки или самостоятельно исправить их при заполнении техплана. Наши специалисты знают, как подготовить документы в Росреестр без ошибок, либо устранить ранее допущенные несоответствия.
Кадастровый учет перепланировки по техническому плану
Это заключительный этап после производства перепланировки, на котором Росреестр обновит ЕГРН. Обновление сведений осуществляется на основании техплана, представленного собственником или направленного инженером. Отметим, что документы можно сдать и через Многофункциональные центры, что увеличит общий срок процедуры на 2 дня. Когда учет будет завершен, заявитель получит выписку ЕГРН с обновленными данными на помещение.
Наши услуги
Подготовка технического плана является только одним из видов услуг, которые мы предлагаем при перепланировках. Вы можете заказать:
- проект производства перепланировки;
- услуги по получению технического заключения, что обязательно нужно для помещений МКД;
- сопровождение согласований в МЖИ, взаимодействия с БТИ;
- сопровождение учета в Росреестре;
- услуги по узакониванию сделанной перепланировки.
Хотите узнать подробнее? Наши эксперты расскажут обо всех условиях сотрудничества по телефону, через форму обратной связи.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Обмеры здания | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение согласований | от 10000 руб. |
Заключение
- Технический план нужен на завершающей стадии перепланировки, когда МЖИ выдаст приемочный акт.
- На основании техплана идет учет изменений в конфигурации, характеристиках помещения. Это сделает Росреестр после получения документа.
- Оформить техплан может только кадастровый инженер. Содержание документа регламентировано Приказом МЭР № 953.
Закажите техплан в АБ «МБР», чтобы быстро пройти этап кадастрового учета после производства перепланировки. По всем возникшим вопросам вы получите консультацию наших экспертов.
Наши кейсы
Кейс 1. Для перепланировки в этом здании специалисты архитектурного бюро «МБР» разрабатывали проектную документацию и технический план. На основании техплана в ЕГРН были успешно внесены изменения.
Кейс 2. На данном примере производственное здание. После завершения перепланировки в нем и образования новых помещений специалисты АБ «МБР» оформили технический план.
