Переустройство и переоборудование – как правильно согласовать

К переустройству закон относит отдельные работы на инженерных сетях, электрическом, сантехническом или ином оборудовании в помещениях. Их нужно согласовать в том же порядке, что и перепланировку. Соответственно, для этого необходимо пройти проверки, предусмотренные нормативными актами региона. Изменения после переустройства будут отражены в техническом паспорте и сведениях ЕГРН. Подробнее о правилах согласования таких работ я расскажу в статье.

Что относится к переустройству и переоборудованию по закону

У всех строительных работ есть определенное наименование. Самым масштабным из них является строительство, а зачастую еще и реконструкция. Наименее опасными являются работы в рамках текущего (косметического) ремонта. Промежуточную позицию, условно, занимает перепланировка и переустройство. Такие работы изменят характеристики (как вариант, еще и границы, конфигурацию) помещений, а не самого здания. При переустройстве речь идет об инженерных сетях и оборудовании.

Официальное понятие «переустройство» мы можем найти в ст. 25 ЖК РФ. Понятно, что эта норма относится к помещениям в жилых зданиях. Но по аналогии формулировка применима и к нежилому фонду. Итак, закон выделяет два направления работ при переустройстве:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• перенос, замена или установка инженерных сетей в целом (например, если система отопления будет заменена на обогрев помещения электричеством);
• установка, перенос или замена какого-либо оборудования (сантехническое, электрическое и т.д.).

О примерах работ, которые могут проводиться в обоих случаях, мы еще поговорим ниже. Стоит сказать о важном примечании к понятию переустройства в ЖК РФ. Закон относит туда работы, влекущие внесение изменений в техпаспорт. Тут нужно понимать, что обычная замена неисправного радиатора на новый (условный пример) не относится к переустройству. Система и схема отопления в данном случае не меняется, т.е. происходит замена одного элемента на аналогичный. А вот если вы хотите установить несколько новых радиаторов, к которым придется подводить трубы и переходники, то характеристики системы изменятся. Это нужно будет отразить в техпаспорте (после завершения работ).

Будет ли переустройством демонтаж системы газоснабжения при переводе квартиры в нежилое помещение?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». В данном случае в помещении уже не будет оборудования для подачи и использования газа, т.е. изменится схема газоснабжения в здании. Соответственно, такие последствия характерны для переустройства. При этом работы на газовом оборудовании нужно согласовать не только в общем, но и в специальном порядке – через газоснабжающую или обслуживанию компанию. На сами работы тоже нужны разрешения, на что вы обратите внимание при выборе подрядной организации.

Нужно ли согласовывать переустройство

Требование о внесении изменений в технический паспорт еще не является согласованием. По сути, это уведомительная процедура – вы обращаетесь в БТИ, подаете документы на завершенные работы. Значит ли это, что переустройство не признают опасным и это не требуется согласования? Отнюдь, все не так:

• правила согласования перепланировки и переустройства определяют органы власти региона;
• работы на инженерных сетях и оборудовании в МКД могут представлять не меньшую опасность, чем перепланировка, поэтому на них всегда нужно получать разрешение;
• при переустройстве в нежилых зданиях опасности для людей намного меньше, и работы можно сделать без разрешений (но на основании проекта, технического заключения).

Согласование предусматривает проверки документов и выдачу разрешения. Если переустройство выполнено без такового, завершенные работы можно узаконить. Но тут могут возникнуть серьезные проблемы. Как минимум, придется заплатить штраф. Что еще хуже, вполне может последовать отказ в узаконивании, если работы признают недопустимыми или небезопасными. Об этих нюансах будет рассказано в следующих параграфах статьи.

Как переустройство связано с перепланировкой

Как следует из ст. 25 ЖК РФ, это разные виды строительных работ в помещениях. Они могут проводиться:

• только в виде переустройства, если не изменяется такие параметры помещения, как границы, площадь и конфигурация;
• только в виде перепланировки, если не будет никаких изменений в инженерных сетях и оборудовании;
• одновременно по одному проекту (это очень распространенная ситуация).

Если вы намерены сделать перепланировку с переустройством в помещении МКД, получать разные разрешения не нужно. В общем проекте, помимо прочего, будет подготовлен раздел на решения и работы для инженерного, сантехнического и иного оборудования. Они должны соответствовать решениям и работам по изменению планировки. В ходе согласований проверят содержание всех разделов проекта.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Рассказываю, как и где согласовать переустройство в нежилом помещении

О чем всегда нужно знать, если вы хотите сделать перепланировку или переустройство? Как минимум, о следующем:

• что можно и что нельзя сделать в помещении;
• какие документы нужно обязательно получить или оформить до начала работ, после их завершения;
• куда обращаться за согласованиями, а также после окончания работ;
• какие сложности могут возникать при узаконивании или согласованиях.

Ответы на большинство вопросов вы найдете в нормативных актах региона. В Москве (возьмем для примера) есть два основных руководящих документа. В Постановлении № 508-ПП мы найдем нюансы переустройства и перепланировки для помещений в МКД. Аналогичные положения для помещений в нежилых зданиях есть в Постановлении № 432-ПП. Эти нормативные акты обязательно учитываем при разработке проектов, прохождении согласований.

Сначала посмотрим, как вопросы с переустройством урегулированы в Постановлении № 508-ПП:

• к работам отнесена установка дополнительного оборудования или перенос существующих коммуникаций с прокладкой дополнительных подводящих сетей (это наш пример с установкой новых радиаторов);
• отдельно выделены аналогичные работы в домах, отнесенных к объектам культурного наследия (для них нужно специальное разрешение);
• в п. 9 Постановления № 508-ПП есть внушительный список работ и решений, которые недопустимы для помещений в МКД.

Теперь стоит сказать подробнее о запретах, поскольку их весьма много. Вот несколько примеров, что нельзя сделать при переустройстве:

• затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• ухудшать условия эксплуатации дома;
• приводить к ситуациям, когда смежные квартиры станут непригодными для проживания;
• устанавливать регулирующие или отключающие устройства, что скажется на потреблении ресурсов жильцами дома;
• демонтаж или изменение сечения систем вентиляции, ликвидация технических и вентиляционных шкафов, коробов;
• установка или перенос радиаторов (если они подключены к общей сети) на лоджии, балконы, террасы.

Повторюсь, полный список запретов вы можете посмотреть и сами в тексте Постановления № 508-ПП. Что будет, если включить недопустимые работы в проект? Вам попросту откажут в согласовании или узаконивании. Сделав указанные работы без разрешения, вы получите штраф (от 40 000 до 50 000 для компаний-собственников). Также Мосжилинспекция наверняка заставит вас вернуть все в исходное состояние, а это лишние расходы.

В Постановлении № 432-ПП (для нежилого фонда) ограничений и запретов меньше. Там прямо разрешено:

• замена инженерных систем, установку или перенос оборудования без увеличения допустимых нагрузок;
• частичная или полная замена подземных коммуникаций (кроме газопроводов высокого давления), если это не меняет трассировку;
• санация трубопроводов (за отдельными исключениями);
• ряд иных работ, относимых к переустройству.

Учитывая изложенное, выбрать проектные решения для переустройства в нежилом здании проще. Но всегда нужно проверять, не будут ли нарушены общие нормы строительной, санитарной и пожарной безопасности. Этим нюансам специалисты Архитектурного бюро «МБР» уделяют повышенное внимание.

Можно ли изменить инженерные системы при реконструкции здания?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт Архитектурного бюро «МБР». При реконструкции можно изменить вообще все (с учетом требований безопасности). Сюда могут входить и работы, подпадающие под перепланировку и переустройство. На реконструкцию разрабатываем единый проект. Разделы в нем будут содержать описание работ по изменению инженерных сетей. Конечно, согласовать реконструкцию намного сложнее, чем переустройство.

Обязательные документы

При согласования проверяют документы от собственника или его представителя. В перечень документов по нормативным актам Москвы входит (пример приведен для помещений в МКД):

• выписка из ЕГРН – ею заявитель подтвердит право собственности, полномочия на проведение переустройства и перепланировки;
• проект перепланировки и(или) переустройства – основной документ, где описаны все решения и работы, меры безопасности и т.д.;
• техническое заключение – этот документ содержит выводы о допустимости и безопасности работ, предусмотренных проектом;
• технический паспорт, выкопировка из поэтажного плана – документы выдадут в МосгорБТИ, если они отсутствуют в единой базе недвижимости столицы.

Проект на переустройство или еще и на перепланировку вы можете заказать в Архитектурном бюро «МБР». Техническое заключение также могут подготовить наши эксперты, но только для работ в нежилом здании. О нюансах получения техзаключения для перепланировки/переустройства в помещениях МКД читайте в нашем материале.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Уже после окончания работ по переустройству и перепланировки вам нужен технический план. Заказать его можно у кадастрового инженера АБ «МБР». По факту, техплан требуется не для согласования, а для учета изменений в характеристиках объекта. Обновленные сведения из техплана будут перенесены в ЕГРН. Также документ понадобится вам при обращении в БТИ для изменения техпаспорта.

Уполномоченные органы

Для переустройства в помещениях нежилого здания вам не нужно получать разрешение. Вы получаете готовый проект в Архитектурном бюро «МБР» и заключаете договор с подрядной организацией. При переустройстве и переоборудовании в нежилых помещения МКД согласование нужно. Процедура проходит так:

• разрешение по запросу собственника или представителя выдаст Мосжилинспекция (туда прикладываете проект, техзаключение и иные документы);
• разрешение МЖИ будет действовать до 18 месяцев, но допускается продление;
• после завершения работ по переустройству вновь обращаетесь в МЖИ для оформления акта приемки.

Вам не обойтись без одобрения собственников МКД, если переустройство может повлечь изменение инженерных сетей всего дома или работы затронут иное общедомовое имущество.

Действия после завершения переустройства и переоборудования

После переустройства вам придется выполнить еще ряд действий. Порядок прохождения процедур зависит от того, где проводились работы и оформляли ли вы разрешение на них:

• по умолчанию (для помещений МКД, если выдавалось разрешение), вы заказываете технический план, обращаетесь в МЖИ за актом приемочной комиссии;
• для помещений МКД, если разрешение не выдавалось, проходите узаконивание – заказываете техническое заключение и техплан, обращаетесь в МЖИ за актом приемочной комиссии;
• внесение изменений в ЕГРН (для помещений в нежилом здании) – заказываете технический план, после чего обращаетесь в МФЦ, а уже оттуда документы направят в Росреестр.

Хотите упростить прохождение всех процедур? Тогда советуем заказать услуги по сопровождению согласований в Архитектурном бюро «МБР». Подробности уточняйте у наших консультантов.

Какие сложности могут возникать при согласовании переустройства

Помимо общих оснований для отказа в согласованиях, нужно учитывать специфику работы на инженерных сетях и коммуникациях. Проблемы точно возникнут:

• при нарушении правил работы с газовым оборудованием, для которых нужны специальные разрешения;
• при изменении границ «мокрых» точек и зон, куда входит увеличение площади санузлов, душевых (это очень сложно согласовать);
• при нарушении работоспособности систем жизнедеятельности МКД, повреждениях коммуникаций общего пользования.

Только квалификация и опыт работы проектировщиков позволят избежать включения в документы работ и решений, которые не получится согласовать через переустройство и перепланировку. Но если вы столкнулись с незаконным отказом, мы поможем обжаловать его в досудебном или судебном порядке.

Заключение – коротко о главном

• К переустройству (переоборудованию) закон относит работы на инженерных сетях, санитарно-техническом и ином оборудовании. Выполнить их можно вместе с перепланировкой.
• Согласование переустройства всегда нужно пройти, если оно проводится в помещениях МКД. Для работ в нежилом здании достаточно получить проект и техническое заключение.
• Согласовать переустройство и подготовить все документы для производства работ помогут специалисты АБ «МБР».