Чтобы изменить планировку помещения, правообладателю необходимо заказать проект, оформить ряд иных документов, обратиться за разрешением на строительные работы. Требования к согласованиям перепланировки определяются по нормативным актам региона. В Москве на этот случай применяются Постановления № 508-ПП и № 432-ПП. Владелец помещения в МКД обязан получить разрешение через жилинспекцию. На аналогичные работы в здании нежилого назначения специальное разрешение требуется только при изменении фасадных решений.
В статье разъясним, какой порядок перепланировка нежилых помещений предусматривает законодательная база Москвы, что входит в состав обязательных документов, какие действия необходимо выполнить после производства работ.
- Что такое перепланировка нежилого помещения
- Какие работы может предусматривать перепланировка
- Список полезных документов
- Порядок перепланировки нежилого помещения: нормативно-правовая база
- Как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения в МКД
- Какие документы нужны собственнику
- Этапы согласований до и после окончания работ
- Регистрация в Росреестре
- Как оформить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании
- Перечень документов для перепланировки
- Особенности согласования
- Как зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в Росреестре
- Как узаконить перепланировку в нежилом помещении
- Кейсы АБ «МБР»
- Дополнительные услуги Архитектурного бюро «МБР»
- Заключение
- Список использованной литературы
Что такое перепланировка нежилого помещения
Правовое понятие перепланировки содержится в положениях ЖК РФ. Это строительные работы, влекущие изменением конфигурации, сведений в техпаспорте. Хотя положения ЖК РФ напрямую распространяются только на жилфонд, указанное выше определение перепланировки применяется и к помещениям нежилого назначения (по аналогии).
Изменение планировки происходит путем выполнения различных видов работ в помещении. Для этого сначала необходимо оформить или получить ряд обязательных документов, представить их на согласования в компетентные ведомства. С учетом статуса нежилого помещения, для получения разрешений необходимо учесть следующие моменты:
- решение об изменении планировки принимает владелец объекта, либо несколько собственников;
- перечень согласований напрямую зависит от того, где находится помещение (в здании нежилого назначения или в МКД);
- для разработки проекта и иной документации нужно учитывать требования нормативно-правовой базы Москвы, где описаны допустимые и запрещенные виды работ (это связано с обеспечением безопасности здания);
- по умолчанию, документацию и разрешения нужно оформить до начала работ на объекте;
- при определенных условиях допускается узаконивание перепланировки, сделанной без разрешения и/или проектной документации;
- ввиду изменения исходной планировки владельцу объекта необходимо внести обновленные сведения в ЕГРН.
Чтобы соблюсти требования столичного законодательства, избежать отказов и претензий со стороны контролирующих ведомств, рекомендуем заказать услуги по сопровождению согласований в Архитектурном бюро «МБР». Наши специалисты помогут подготовить и собрать документы, которые нужны до и после окончания работ, представят ваши интересы в уполномоченных органах.
Комментарий эксперта. Данные об измененной планировке помещения нужно будет внести в техпаспорт. Но эта процедура напрямую не входит в список обязательных согласований. В частности, у БТИ нет полномочий по выдаче разрешений на строительные работы, согласованию проекта. Учреждение обновит техпаспорт на основании документов заявителя или его доверенного лица.
Какие работы может предусматривать перепланировка
Положительное решение о выдаче разрешения, во многом, зависит от списка работ и решений в проекте. В Постановлениях № 508-ПП и № 432-ПП есть описание работ, которые разрешены при изменении планировки нежилых помещений. Это могут быть работы:
- на несущих конструкциях (например, расширение дверного проема);
- на несущих стенах и перегородках (демонтаж, перенос, возведение);
- на антресолях (это площадка на возвышении над уровнем пола, если ее размер не превышает 40% от площади помещения);
- на проемах под двери и окна (например, обустройство нового отдельного входа с улицы);
- на инженерном и сантехническом оборудовании (эти работы подпадают под понятие переустройства).
Перепланировка должна быть безопасна для основных несущих конструкций, инженерных систем здания. Поэтому даже для работ, допустимых по законодательству Москвы, необходимо правильно выбрать и описать решения в проекте. Дополнительное подтверждение безопасности и допустимости работ будет указан в техзаключении. Подробнее об этом документе читайте в нашем предыдущем материале.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Техническое задание на проектирование перепланировки | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| 8 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Порядок перепланировки нежилого помещения: нормативно-правовая база
Регламент согласования перепланировок определяется законодательной базой РФ и региона. Исходя из того, где расположено нежилое помещение, нужно руководствоваться следующими нормативными актами:
- Закон № 218-ФЗ (скачать);
- Закон № 384-ФЗ (скачать);
- Жилищный кодекс РФ (скачать);
- Градостроительный кодекс Москвы (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать).
Не менее важны профильные своды правил для определенных типов зданий. Например, проектные решения для помещений в общественных зданиях будут выбраны с учетом 118.13330.2022.
Разъяснения эксперта. После завершения работ необходимо заказать техплан с отображением новой планировки помещения. Требования к форме и содержанию разделов этого документа регламентированы Приказом Росреестра № П/0082. Кадастровый учет на совании техплана не является согласованием. Но без прохождения этой процедуры итог перепланировку е будет отражен в ЕГРН. Заказать техплан можно в Архитектурном бюро «МБР».
Как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения в МКД
Размещение помещений со статусом «нежилое» в МКД может изначально предусматриваться проектом на строительство. Также оно может появиться по итогам перевода квартиры в нежилое помещение (это возможно путем проведения перепланировки). Объект может использоваться для размещения магазинов, офисов, иных целей. Но законодательство содержит и ряд запретов на виды деятельности, которыми нельзя заниматься в помещениях нежилого назначения МКД.
Какие документы нужны собственнику
Чтобы получить разрешение на работы в МКД, собственник обращается в жилинспекцию. Проверки пройдут по документам, представленным заявителем или его доверенным лицом. В Мосжилинспекцию нужно представить:
- заявление (его форму можно скачать в списке полезных документов этой статьи);
- проект перепланировки (можно заказать в Архитектурном бюро «МБР»);
- техническое заключение (исходя из ситуации, документ может изготовить автор проекта МКД, проектная организация или компания, уполномоченная МЖИ);
- согласие всех правообладателей объекта (если на момент обращения их несколько);
- протокол собрания МКД (если работы затрагивают домовое имущество);
- копия техпаспорта (если сведения об МКД отсутствуют в регистре недвижимости Москвы);
- правоподтверждающий документ (обычно это выписка со сведениями ЕГРН);
- иная документация, исходя из ситуации и требований Постановления № 508-ПП.
Заказать проект нежилого помещения для направления его в жилинспекцию можно в Архитектурном бюро «МБР». Подробнее о нюансах проектирования читайте по ссылке.
Этапы согласований до и после окончания работ
В данной статье мы не описываем подробно правила проектирования перепланировки. Для получения разрешения на нее необходимо действовать следующим образом:
- пакет документов загружается и направляется в МЖИ через онлайн-сервис на портале mos.ru;
- уведомление о регистрации заявитель получит в личный кабинет сайта или по электронной почте;
- решение по документам принимается в течение 20 дней (в отдельных случаях – до 30 дней);
- в положительном решении будет указана дата, до которой необходимо завершить строительные работы (его можно продлить);
- если МЖИ вынесла решение о приостановке, заявителю дают время на устранение замечаний.
Если вы закажете сопровождение согласований в Архитектурном бюро «МБР», наши специалисты сами направят документы в жилинспекцию. Это удобнее и проще, чем проходить процедуру самостоятельно.
Когда перепланировка будет завершена, собственник нужно выполнить следующие действия:
- в МЖИ подается заявление и журнал производства работ для получения акта приемки (проверки проводятся по представленным документам или с выездом комиссии на место);
- после выдачи акта заявителю необходимо заключить договор на подготовку техплана (документ можно заказать у кадастрового инженера бюро «МБР»);
- правообладатель обращается в БТИ для обновления информации в техпаспорте;
- заключительная процедура осуществляется в Росреестре, куда заявитель или инженер подает техплан.
За выдачу разрешения и акта в МЖИ не требуется платить пошлины и сборы. Дополнительно отметим, что заявителю может потребоваться разрешение от Москомархитектуры, если работы предусматривают изменение фасадов. Подробнее об указанном виде согласований смотрите в нашем материале.
Регистрация в Росреестре
Эту процедуру собственнику предстоит пройти на завершающем этапе. Если быть точнее, то ведомство проводит не регистрацию, а кадастровый учет изменений после перепланировки. Особенности обращения в Росреестр:
- собственник или кадастровый инженер подает заявление и техплан напрямую в ведомство (через онлайн-сервис) или в учреждение МФЦ;
- платить пошлину не нужно, а срок рассмотрения документов составляет 5 или 7 дней (для Росреестра и МФЦ, соответственно);
- после завершения учета заявителю выдадут выписку с обновленными сведениям ЕГРН.
Итог всех процедур – в реестре ЕГРН будет отражена фактическая планировка нежилого помещения.
Разъяснения эксперта. В одном помещении перепланировку можно делать неоднократно. В каждом случае нужно проходить процедуры согласования по указанным выше правилам. Незаконное выполнение работ (без разрешения МЖИ) может повлечь наложение штрафа, другие санкции для виновных лиц.
Как оформить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании
У всех помещений в нежилом здании будет такое же правовой статус. Перечень требований в перепланировке в их будет значительно меньше, чем для помещений в МКД. Прежде всего, собственнику не нужно получать разрешение от жилинспекции, обращаться за приемочным актом после окончания работ. Но если и ряд схожих моментов в правилах согласования, о чем расскажем ниже.
Перечень документов для перепланировки
Чтобы законно выполнить перепланировку в помещении нежилого здания, необходимы следующие документы:
- согласие собственников на изменение характеристик объекта;
- правоподтверждающие документы (договоры, выписка ЕГРН и т.д.);
- проект, техническое заключение (документы оформят специалисты Архитектурного бюро «МБР»);
- техпаспорт (по мере необходимости);
- иная документация, исходя из ситуации.
Сроки и стоимость подготовки проекта и техзаключения будут определены после изучения сведений о помещении, о перечне предстоящих работ. Также наши специалисты помогут с оформлением технического задания на начальном этапе сотрудничества.
Согласование перепланировки нежилого помещения в БТИ не требуется. Еще раз скажем, что эти учреждения только обновляют содержание техпаспорта после завершения работ. Разрешения на строительные работы БТИ не выдает.
Особенности согласования
Так как для перепланировки в нежилом здании не требуется обращение в МЖИ, собственник может приступать к работам после оформления проекта, техзаключения. Исключением является только изменение фасадов при перепланировке, на которое нужно получить разрешение в Москомархитектуре. Акт приемки от жилинспекции также не требуется.
Как зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в Росреестре
В данном случае перечень действий будет таким же, что и при перепланировке помещения в МКД. Собственник заказывает техплан, проходит учет в Росреестре, получает выписку ЕГРН по итогам процедуры. От имени заявителя обратиться в ведомство может представитель с доверенностью.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении
Эта процедура нужна, если работы были выполнены без проекта и/или без обязательных разрешений. Процесс узаконивания может включать:
- получение техзаключения и обращение в МЖИ в административном порядке;
- обращение в суд (при отказе МЖИ, либо для узаконивания некоторых видов работ в помещении нежилого здания);
- оформление техплана с заключением кадастрового инженера о безопасности завершенных работ.
В практике специалистов Архитектурного бюро «МБР» регулярно встречаются кейсы по узакониванию перепланировок. Даже если придется проходить процедуру через суд, с нашим сопровождением вы обязательно добьетесь вынесения положительного решения.
Кейсы АБ «МБР»
Кейс 1. В 2020 году Архитектурное бюро «МБР» оформило проект и техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в МКД. По итогам работ собственник открыл там продовольственный магазин. Все согласования прошли без замечаний.
Кейс 2. В 2022 году проектировщики АБ «МБР» оформили документы на перепланировку офисных помещений в нежилом здании. После завершения работ был изготовлен техплан, а наши специалисты сами направили его в Росреестр.
Дополнительные услуги Архитектурного бюро «МБР»
Кроме разработки документов и помощи в получении разрешений на перепланировку нежилых помещений, Архитектурное бюро «МБР» предлагает следующие услуги:
- все виды обмеров в зданиях, помещениях;
- проектирование разных видов строительных работ;
- оформление документов на изменение колористических решений фасадов;
- подготовка документов для Росреестра, БТИ, другие ведомств и органов;
- помощь в оформлении и регистрации договоров аренды, в том числе на части помещений.
С примерами наших работы вы можете ознакомиться до заключения договора. Ориентировочные цены на услуги и работы смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Техническое заключение о состоянии несущих конструкций | от 15 000 руб. |
| 2 | Проект перепланировки | от 25 000 руб. |
| 3 | Техническое заключение для суда | от 15 000 руб. |
| 4 | Технический план после перепланировки | от 12 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях МЖИ. Росреестр. | от 15 000 руб. |
Заключение
- На перепланировку нежилых помещений в МКД необходимо получить разрешение в жилинспекции. Для этого необходимо представить проект и техзаключение, ряд иных документов.
- Для перепланировки помещений в нежилом здании не требуется разрешение от МЖИ. Специально согласование нужно пройти в Москомархитектуре, если проект предусматривает изменение фасадов.
- После завершения работ в помещениях нежилого здания или МКД собственник заказывает техплан, проходит через Росреестр учет с внесением изменений в сведения ЕГРН.
Если вам нужно сопровождение согласований и оформление документации на перепланировку нежилых помещений, обращайтесь в Архитектурное бюро «МБР»!
