Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы

Документация для перепланировки нежилого объекта недвижимости подготавливается в составе, который напрямую зависит от содержания проводимых строительно-ремонтных работ. Рассмотрим несколько базовых сценариев перепланировки и соответствующие им перечни требуемых документов.

Как вид перепланировки определяет требования к документам?

Перечни документов, необходимые для перепланировки нежилого помещения, могут значительно различаться с учетом конкретного вида перепланировки. Дело в том, что разные ее виды регулируются самостоятельными нормативными актами.

Можно выделить следующие сценарии:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

1. Перепланировка нежилого помещения, расположенного в МКД (магазина, офиса):

• согласуемая в установленном законом порядке;
• проводимая без обязательного согласования;
• согласуемая по факту проведенных работ (узакониваемая).

Порядок перепланировки нежилых помещений в МКД фактически регулируется теми положениями закона, которые регламентируют перепланировку жилых помещений по принципу правовой аналогии (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда России от 23.07.2009 № 64, определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012).

Поэтому, основной регулирующий норматив здесь — Жилищный Кодекс. На практике он дополняется региональными и муниципальными правовыми актами (например, постановлениями Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, от 27.08.2012 № 432-ПП).

2. Перепланировка нежилого помещения расположенного в нежилом здании (магазина в ТРЦ, апартаментов в нежилом комплексе).

Главный регулирующий нормативный акт здесь — Градостроительный Кодекс. Аналогично, есть правовые акты нижестоящего уровня, которые его дополняют (например, в Москве — то же постановление № 432-ПП).

Оба сценария (и их варианты) имеют много нюансов с точки зрения определения того, какие нужны для перепланировки нежилого помещения документы. Ознакомимся с составом документации в каждом случае.

Компания АБ «МБР» занимается подготовкой проектной документации для перепланировки нежилых помещений, расположенных как в МКД, так и в нежилых зданиях. Гарантируем качество выполнения и согласование наших проектов в нужных инстанциях. Подробнее о ценах и сроках подготовки данной документации можно уточнить по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Консультация бесплатна!

Согласование перепланировки в МКД: документы

Начнем со стандартного варианта перепланировки нежилого объекта в МКД — когда проводится ее предварительное согласование. Данная процедура требуется в силу прямого предписания по ч. 1 ст. 26 ЖК РФ. В Москве согласование проводит Мосжилинспекция.

Процесс согласования состоит из двух этапов (п. 15 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

• получения решения о согласовании перепланировки;
• оформления акта о завершении перепланировки.

В целях получения указанного решения нужно подготовить (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП):

1. Документы на право собственности на помещение.
2. В случае, если перепланировку согласует не собственник — доверенность от собственника.
3. Техпаспорт.
4. Проект перепланировки.

Этот документ можно считать ключевым и самым сложным по структуре. В отношении него установлен широкий перечень требований (приведенных в п. 1 приложения № 3 к постановлению № 508-ПП). Основные разделы проекта перепланировки нежилого помещения — текстовый и графический (п. 1.2.1, 1.2.2 документа).

Указанные требования предусматривают составление в целях разработки проекта, о котором идет речь, различных сопутствующих документов — чертежей, планов. Необходим также специальный документ, прилагаемый к проекту — экспертное заключение о соответствии проектной и иной документации техрегламентам и санитарным нормам, разработанное аккредитованной организацией (п. 1.2.3.1 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

Практическая подготовка проекта (и разрабатываемых в целях его составления документов) требует осуществления обмеров и иных инженерных процедур в перепланируемом помещении.

Обращение к опытным специалистам Архитектурного бюро «МБР» гарантирует разработку качественного, соответствующего всем требованиям законодательства проекта перепланировки. У нас вы можете в оперативные сроки заказать проект по нежилому помещению в целях его перепланировки, а также иные востребованные виды строительной документации. Для того, чтобы связаться с нами, звоните +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).

5. Положительное заключение о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки, на основании которого работы проводятся без получения разрешения на строительство (п. 2.2 приложения № 2 к постановлению № 432-ПП).
6. Дополнительные документы (при необходимости):

• в случае, если МКД относится к объектам культурного наследия — заключение Департамента культурного наследия Москвы о допустимости перепланировки (п. 12 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП);
• в случае, если при перепланировочных работах используется часть общего имущества в МКД — решение общего собрания собственников МКД об использовании такого имущества (п. 2.5.1.1.1.8 регламента);
• в случае, если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества в МКД к перепланируемому помещению — протокол общего собрания о согласии на ее проведение.

Для осуществления следующего этапа — оформления акта о завершении перепланировки, необходимо подготовить:

• доверенность — если согласованием занимается не собственник помещения;
• журнал производства работ (п. 2.5.1.1.2.4.1 регламента);
• документацию на скрытые работы в случае выполнения тех работ, что приведены в приложении № 7 к регламенту.

Комментарий эксперта: даже при наличии ранее оформленного решения о согласовании перепланировки подписание соответствующего акта не гарантировано. Важно, чтобы фактически проведенные работы в рамках перепланировки строго соответствовали положениям проекта. Обращение к компетентным специалистам в целях подготовки документации на согласование перепланировки — гарантия успешного прохождения всех этапов данной процедуры.

Кадастровые инженеры компании Архитектурного бюро «МБР» имеют многолетний опыт подготовки проектной документации любой сложности. Окажем услугу оперативно и с гарантией, а также проконсультируем по всем возникающим вопросам.

Как связаться с нами? Просто позвоните +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.

Рассмотрим теперь, какие документы нужны для перепланировки нежилого помещения в МКД в сценарии, когда согласование не требуется.

Согласование не требуется: какие документы нужны

Планировку не нужно согласовывать с Мосжилинспекцией при одновременном соблюдении нижеследующих условий:

1. Проведены ремонтно-строительные работы, не включенные в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 19 Требований).
2. Оформлен эскиз в виде поэтажного плана, а также экспликации к нему после проведения перепланировки (п. 19.4 Требований).
3. Оформлен акт о завершенной перепланировке (п. 19.1 Требований).

Для оформления акта в данном случае подготавливаются те же документы, что и при общем сценарии согласования, рассмотренном выше, а также (п. 2.5.1.1.2.5 регламента):

• правоустанавливающие документы на помещение;
• техпаспорт;
• эскиз, о котором сказано выше.

Дополнительно предоставляется (при необходимости) акт о работах, требующих использования газового оборудования (п. 2.5.1.1.2.5.5 регламента).

Следующий сценарий — узаконивание перепланировки, проведенной без согласования.

Узаконивание перепланировки, проведенной без согласования: документы

Соответствующая процедура возможна при одновременном соблюдении следующих условий (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

1. Оформлено техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтно-строительных работ, оформленное организацией, которая входит в СРО.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки должно соответствовать требованиям, приведенным в п. 2 приложения № 3 к постановлению № 508-ПП. Оно состоит из текстовой, графической частей, содержащей подобные сведения о помещении. Требования к техническому заключению о перепланировке предусматривают включение в данный документ:

• перечни проведенных работ в рамках перепланировки (п. 2.2.1.3 документа);
• чертежей узлов, конструктивные решения, расчеты, планы до и после перепланировки (п. 2.2.2.3, 2.2.2.4, 2.2.2.5 Требований).

Комментарий эксперта: рассматриваемое техническое заключение по сложности не уступает проекту перепланировки, который направляется регулятору при стандартном согласовании. Поэтому, важно доверить составление данного заключения опытным, квалифицированным экспертам в строительной сфере.

2. Оформлен акт о завершении перепланировки.

В этих целях также нужно направить в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы, техпаспорт, а также указанное техническое заключение (п. 2.5.1.1.3 регламента). Дополнительно могут потребоваться (при использовании части общего имущества):

• решение общего собрания о таком использовании;
• протокол — если требуется присоединение данного имущества к перепланируемому помещению (п. 2.5.1.1.3.8 регламента).

Важно! Документация на согласование (узаконивание) перепланировки, а также на оформление ее результатов без согласования направляется в Мосжилинспекцию в электронном виде. Квалифицированные эксперты Архитектурного бюро «МБР» помогут вам подготовить электронные сканы требуемых документов, а также передать их в установленном порядке в регулирующий орган. Также наши специалисты могут подготовить и другую проектную и техническую документацию для согласования перепланировки, включая технический план.

Чтобы связаться с нами, просто позвоните по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или напишите нам: info@mosoblreg.ru.

Перепланировка проведена: какие еще документы нужны?

Успешное (согласованное, узаконенное) проведение перепланировки — это только часть процедур, которые необходимо провести собственнику перепланируемого помещения. Также потребуется:

1. Отразить в ЕГРН изменения в структуре перепланированного помещения.

С этой целью в Росреестр предоставляется технический план помещения, составляемый после проведения перепланировки (п. 21.20, 37, 73 Требований по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).

2. Отразить соответствующие изменения в техпаспорте.

Это прямое предписание по ст. 25 ЖК РФ и п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП. Корректировки вносятся посредством обращения в БТИ.

Какие документы нужны в БТИ для перепланировки? Изменения в техпаспорт вносятся на основании акта об осуществленной перепланировки. Предоставления иных специальных документов не требуется.

Следующий сценарий перепланировки — проведение строительно-ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном целиком в нежилом здании.

Намного удобнее заказывать изготовление проектной документацией “под ключ”. Кадастровые инженеры компании АБ “МБР” обеспечат полное сопровождение процедуры согласования перепланировки нежилого помещения в Москве. В том числе занимается подготовкой технических заключений. Наши кадастровые инженеры имеют огромный опыт.

Наши контакты: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург), почта: info@mosoblreg.ru

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Перепланировка в нежилом помещении в нежилом фонде

Перепланировка в отношении нежилых помещений в нежилом фонде законом фактически не регулируется. Могут быть осуществлены, к примеру, реконструкция или капремонт, но не перепланировка (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578). Проводимые строительно-ремонтные работы, безусловно, могут быть очень похожи на перепланировку жилых объектов (и даже полностью соответствовать им по существу — например, если проводится перепланировка апартаментов, схожих с квартирами в МКД).

Но близость содержания соответствующих работ в апартаментах и тех, что свойственны для перепланировки квартир, не дают формального повода отнести такие работы к перепланировочным по законодательству. Соответственно — освобождают собственника нежилого объекта недвижимости от необходимости собирать «перепланировочные» документы, которые нужны при перепланировке в МКД.

Однако, ряд документов подготовить все же придется. В их число войдут:

1. Как и в случае с «жилой» перепланировкой — положительное техническое заключение о готовности объекта капстроительства к проведению строительно-ремонтных работ, не требующих получения разрешения на строительство (п. 2.2 постановления № 432-ПП).

Комментарий эксперта: в случае, если проводятся работы, все же требующие разрешения на строительство (например, реконструкция), то соответствующее разрешение оформляется в порядке, регламентированном ГрК РФ. В частности, потребуется подготовка широкого перечня специальных документов — прежде всего, проектной и рабочей документации. Процедура получения разрешения на реконструкцию — довольно сложная и трудозатратная. Обращение к квалифицированным специалистам поможет ее осуществить без ошибок и в оптимальные сроки.

Если необходимо узаконить реконструкцию на вашем объекте недвижимости — рекомендуем обратиться в АБ «МБР». Наши специалисты помогут в кратчайшие сроки подготовить проектную документацию и узаконить все изменения. Имеем богатый опыт узаконивания таких работ. Контакты для связи с нами: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или почта: info@mosoblreg.ru.

Тот же технический план — на основании которого изменения в структуре нежилого помещения отражаются в ЕГРН. Технический план также должен соответствовать требованиям по приказу № П/0082.

Стоимость согласования документации

Рассмотрим основные составляющие стоимости согласования проектной документации (и иной, что предусмотрена регулирующими нормативами) по перепланировке в таблице ниже.

Списки документов

 Ниже — образцы ключевых документов из числа рассмотренных выше, необходимых при перепланировке.

Кейсы АБ «МБР»

Кейс 1

Заказчик-юрлицо обратился в Архитектурное бюро «МБР» для согласования перепланировки офиса, расположенного в цокольном этаже МКД, по факту ее проведения. Наши специалисты подготовили техническое заключение о допустимости работ и иные ключевые документы, необходимые для узаконивания соответствующей процедуры.

Далее документы при нашем содействии были направлены в электронном виде в Мосжилинспекцию. На основании предоставленных сведений перепланировка была согласована с регулирующим органом.

Кейс 2

Владелец торгового помещения на территории ТРЦ произвел строительно-ремонтные работы в целях изменения конфигурации объекта недвижимости. Результаты данных работ — проведенных в нежилом помещении нежилого здания, были в установленном законом порядке отражены в ЕГРН (посредством предоставления техплана в Росреестр). Наши специалисты своевременно подготовили заключение о готовности здания ТРЦ к проведению соответствующих работ.

Список источников