Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы

Перепланировка в МКД

Документация для перепланировки нежилого объекта недвижимости подготавливается в составе, который напрямую зависит от содержания проводимых строительно-ремонтных работ. Рассмотрим несколько базовых сценариев перепланировки и соответствующие им перечни требуемых документов.

Как вид перепланировки определяет требования к документам?

Перечни документов, необходимые для перепланировки нежилого помещения, могут значительно различаться с учетом конкретного вида перепланировки. Дело в том, что разные ее виды регулируются самостоятельными нормативными актами.

Можно выделить следующие сценарии:

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

  1. Перепланировка нежилого помещения, расположенного в МКД (магазина, офиса):
  • согласуемая в установленном законом порядке;
  • проводимая без обязательного согласования;
  • согласуемая по факту проведенных работ (узакониваемая).

Порядок перепланировки нежилых помещений в МКД фактически регулируется теми положениями закона, которые регламентируют перепланировку жилых помещений по принципу правовой аналогии (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда России от 23.07.2009 № 64, определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012).

Поэтому, основной регулирующий норматив здесь — Жилищный Кодекс. На практике он дополняется региональными и муниципальными правовыми актами (например, постановлениями Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, от 27.08.2012 № 432-ПП).

  1. Перепланировка нежилого помещения расположенного в нежилом здании (магазина в ТРЦ, апартаментов в нежилом комплексе).

Главный регулирующий нормативный акт здесь — Градостроительный Кодекс. Аналогично, есть правовые акты нижестоящего уровня, которые его дополняют (например, в Москве — то же постановление № 432-ПП).

Оба сценария (и их варианты) имеют много нюансов с точки зрения определения того, какие нужны для перепланировки нежилого помещения документы. Ознакомимся с составом документации в каждом случае.

Согласование перепланировки в МКД: документы

Начнем со стандартного варианта перепланировки нежилого объекта в МКД — когда проводится ее предварительное согласование. Данная процедура требуется в силу прямого предписания по ч. 1 ст. 26 ЖК РФ. В Москве согласование проводит Мосжилинспекция.

Процесс согласования состоит из двух этапов (п. 15 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

В целях получения указанного решения нужно подготовить (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП):

  1. Документы на право собственности на помещение.
  2. В случае, если перепланировку согласует не собственник — доверенность от собственника.
  3. Техпаспорт.
  4. Проект перепланировки.

Этот документ можно считать ключевым и самым сложным по структуре. В отношении него установлен широкий перечень требований (приведенных в п. 1 приложения № 3 к постановлению № 508-ПП). Основные разделы проекта перепланировки нежилого помещения — текстовый и графический (п. 1.2.1, 1.2.2 документа).

Указанные требования предусматривают составление в целях разработки проекта, о котором идет речь, различных сопутствующих документов — чертежей, планов. Необходим также специальный документ, прилагаемый к проекту — экспертное заключение о соответствии проектной и иной документации техрегламентам и санитарным нормам, разработанное аккредитованной организацией (п. 1.2.3.1 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
План помещения как часть проекта перепланировки нежилого помещения (образец документа)

Практическая подготовка проекта (и разрабатываемых в целях его составления документов) требует осуществления обмеров и иных инженерных процедур в перепланируемом помещении.

Обращение к опытным специалистам Архитектурного бюро «МБР» гарантирует разработку качественного, соответствующего всем требованиям законодательства проекта перепланировки.

У нас вы можете в оперативные сроки заказать проект по нежилому помещению в целях его перепланировки, а также иные востребованные виды строительной документации.

  1. Положительное заключение о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки, на основании которого работы проводятся без получения разрешения на строительство (п. 2.2 приложения № 2 к постановлению № 432-ПП).
  2. Дополнительные документы (при необходимости):
  • в случае, если МКД относится к объектам культурного наследия — заключение Департамента культурного наследия Москвы о допустимости перепланировки (п. 12 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП);
  • в случае, если при перепланировочных работах используется часть общего имущества в МКД — решение общего собрания собственников МКД об использовании такого имущества (п. 2.5.1.1.1.8 регламента);
  • в случае, если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества в МКД к перепланируемому помещению — протокол общего собрания о согласии на ее проведение.
Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
Образец решения о согласовании Мосжилинспекцией перепланировки

Для осуществления следующего этапа — оформления акта о завершении перепланировки, необходимо подготовить:

  • доверенность — если согласованием занимается не собственник помещения;
  • журнал производства работ (п. 2.5.1.1.2.4.1 регламента);
  • документацию на скрытые работы в случае выполнения тех работ, что приведены в приложении № 7 к регламенту.
Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
Образец акта о завершении перепланировки

Комментарий эксперта: даже при наличии ранее оформленного решения о согласовании перепланировки подписание соответствующего акта не гарантировано. Важно, чтобы фактически проведенные работы в рамках перепланировки строго соответствовали положениям проекта. Обращение к компетентным специалистам в целях подготовки документации на согласование перепланировки — гарантия успешного прохождения всех этапов данной процедуры.

Рассмотрим теперь, какие документы нужны для перепланировки нежилого помещения в МКД в сценарии, когда согласование не требуется.

Согласование не требуется: какие документы нужны

Планировку не нужно согласовывать с Мосжилинспекцией при одновременном соблюдении нижеследующих условий:

  1. Проведены ремонтно-строительные работы, не включенные в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 19 Требований).
  2. Оформлен эскиз в виде поэтажного плана, а также экспликации к нему после проведения перепланировки (п. 19.4 Требований).
  3. Оформлен акт о завершенной перепланировке (п. 19.1 Требований).

Для оформления акта в данном случае подготавливаются те же документы, что и при общем сценарии согласования, рассмотренном выше, а также (п. 2.5.1.1.2.5 регламента):

  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • техпаспорт;
  • эскиз, о котором сказано выше.

Дополнительно предоставляется (при необходимости) акт о работах, требующих использования газового оборудования (п. 2.5.1.1.2.5.5 регламента).

Следующий сценарий — узаконивание перепланировки, проведенной без согласования.

Просьба подписаться на канал в Телеграм. Только полезная информация о недвижимости от инженеров

Узаконивание перепланировки, проведенной без согласования: документы

Соответствующая процедура возможна при одновременном соблюдении следующих условий (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

  1. Оформлено техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтно-строительных работ, оформленное организацией, которая входит в СРО.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки должно соответствовать требованиям, приведенным в п. 2 приложения № 3 к постановлению № 508-ПП. Оно состоит из текстовой, графической частей, содержащей подобные сведения о помещении. Требования к техническому заключению о перепланировке предусматривают включение в данный документ:

  • перечни проведенных работ в рамках перепланировки (п. 2.2.1.3 документа);
  • чертежей узлов, конструктивные решения, расчеты, планы до и после перепланировки (п. 2.2.2.3, 2.2.2.4, 2.2.2.5 Требований).

Комментарий эксперта: рассматриваемое техническое заключение по сложности не уступает проекту перепланировки, который направляется регулятору при стандартном согласовании. Поэтому, важно доверить составление данного заключения опытным, квалифицированным экспертам в строительной сфере.

  1. Оформлен акт о завершении перепланировки.

В этих целях также нужно направить в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы, техпаспорт, а также указанное техническое заключение (п. 2.5.1.1.3 регламента). Дополнительно могут потребоваться (при использовании части общего имущества):

  • решение общего собрания о таком использовании;
  • протокол — если требуется присоединение данного имущества к перепланируемому помещению (п. 2.5.1.1.3.8 регламента).

Важно! Документация на согласование (узаконивание) перепланировки, а также на оформление ее результатов без согласования направляется в Мосжилинспекцию в электронном виде. Квалифицированные эксперты Архитектурного бюро «МБР» помогут вам подготовить электронные сканы требуемых документов, а также передать их в установленном порядке в регулирующий орган.

Перепланировка проведена: какие еще документы нужны?

Успешное (согласованное, узаконенное) проведение перепланировки — это только часть процедур, которые необходимо провести собственнику перепланируемого помещения. Также потребуется:

  1. Отразить в ЕГРН изменения в структуре перепланированного помещения.

С этой целью в Росреестр предоставляется технический план помещения, составляемый после проведения перепланировки (п. 21.20, 37, 73 Требований по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).

Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
Образец технического плана помещений
  1. Отразить соответствующие изменения в техпаспорте.

Это прямое предписание по ст. 25 ЖК РФ и п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП. Корректировки вносятся посредством обращения в БТИ.

Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
Образец техпаспорта нежилого помещения

Какие документы нужны в БТИ для перепланировки? Изменения в техпаспорт вносятся на основании акта об осуществленной перепланировки. Предоставления иных специальных документов не требуется.

Следующий сценарий перепланировки — проведение строительно-ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном целиком в нежилом здании.

Перепланировка в нежилом помещении в нежилом фонде

Перепланировка в отношении нежилых помещений в нежилом фонде законом фактически не регулируется. Могут быть осуществлены, к примеру, реконструкция или капремонт, но не перепланировка (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578). Проводимые строительно-ремонтные работы, безусловно, могут быть очень похожи на перепланировку жилых объектов (и даже полностью соответствовать им по существу — например, если проводится перепланировка апартаментов, схожих с квартирами в МКД).

Но близость содержания соответствующих работ в апартаментах и тех, что свойственны для перепланировки квартир, не дают формального повода отнести такие работы к перепланировочным по законодательству. Соответственно — освобождают собственника нежилого объекта недвижимости от необходимости собирать «перепланировочные» документы, которые нужны при перепланировке в МКД.

Однако, ряд документов подготовить все же придется. В их число войдут:

  1. Как и в случае с «жилой» перепланировкой — положительное техническое заключение о готовности объекта капстроительства к проведению строительно-ремонтных работ, не требующих получения разрешения на строительство (п. 2.2 постановления № 432-ПП).

Комментарий эксперта: в случае, если проводятся работы, все же требующие разрешения на строительство (например, реконструкция), то соответствующее разрешение оформляется в порядке, регламентированном ГрК РФ. В частности, потребуется подготовка широкого перечня специальных документов — прежде всего, проектной и рабочей документации. Процедура получения разрешения на реконструкцию — довольно сложная и трудозатратная. Обращение к квалифицированным специалистам поможет ее осуществить без ошибок и в оптимальные сроки.

Тот же технический план — на основании которого изменения в структуре нежилого помещения отражаются в ЕГРН. Технический план также должен соответствовать требованиям по приказу № П/0082.

Стоимость согласования документации

Рассмотрим основные составляющие стоимости согласования проектной документации (и иной, что предусмотрена регулирующими нормативами) по перепланировке в таблице ниже.

Услуга Стоимость (руб.)
Разработка технического плана 12 000
Разработка технического заключения о допустимости работ 10 000
Разработка проекта перепланировки 20 000
Юридическое сопровождение процедуры согласования (узаконивания) перепланировки 50 000

Списки документов

 Ниже — образцы ключевых документов из числа рассмотренных выше, необходимых при перепланировке.

Документ Ссылка
Технический план Скачать
Проект перепланировки Скачать
Техническое заключение Скачать
Технический паспорт Скачать

Кейсы

Кейс 1

Заказчик-юрлицо обратился в Архитектурное бюро «МБР» для согласования перепланировки офиса, расположенного в цокольном этаже МКД, по факту ее проведения. Наши специалисты подготовили техническое заключение о допустимости работ и иные ключевые документы, необходимые для узаконивания соответствующей процедуры.

Далее документы при нашем содействии были направлены в электронном виде в Мосжилинспекцию. На основании предоставленных сведений перепланировка была согласована с регулирующим органом.

Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
Коммерческие организации регулярно узаконивают перепланировку (офиса, торгового помещения) по факту — чаще всего, в силу отсутствия времени на предварительное согласование

Кейс 2

Владелец торгового помещения на территории ТРЦ произвел строительно-ремонтные работы в целях изменения конфигурации объекта недвижимости. Результаты данных работ — проведенных в нежилом помещении нежилого здания, были в установленном законом порядке отражены в ЕГРН (посредством предоставления техплана в Росреестр). Наши специалисты своевременно подготовили заключение о готовности здания ТРЦ к проведению соответствующих работ.

Перепланировка нежилого помещения в 2024 году: документы
Изменение конфигурации торгового помещения — частый сценарий перепланировки нежилых объектов недвижимости
Часто задаваемые вопросы
От чего зависит перечень документов на перепланировку?
Какие документы нужны при перепланировке нежилого помещения в МКД?
Какие документы нужны при перепланировке помещения в нежилом фонде?

Список источников

Источник Ссылка
Жилищный Кодекс России Скачать
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП Скачать
Приказ Росреестра № П/0082 Скачать

 

Оцените статью
АБ МБР